宅基地置换改革反思及其启示_以浙江省海盐县为例
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县级宅基地改革工作总结近年来,我县在国家政策的指导下,认真落实宅基地制度改革,取得了显著成效。
在这个过程中,我们不断探索创新,积极推进宅基地改革工作,为农民提供更好的生产生活条件,促进农村经济社会发展。
以下是我县宅基地改革工作的总结和展望。
一、总结。
1. 政策落实到位。
我们严格按照国家相关政策文件要求,制定了县级宅基地管理办法,并积极宣传政策,确保政策落实到位。
2. 宅基地确权工作有序进行。
我们组织人员深入田间地头,逐户逐人进行宅基地调查和测绘,确保宅基地权益得到有效保障。
3. 宅基地流转管理规范。
我们加强了对宅基地流转的管理和监督,严格按照规定程序办理流转手续,确保流转行为合法合规。
4. 宅基地建设规划有序推进。
我们积极引导农民依法合规建设宅基地,加强对建设规划的指导和管理,确保宅基地建设有序进行。
5. 宅基地改革效益显著。
通过宅基地改革,我县农民的土地权益得到有效保障,农村居民的生产生活条件得到了明显改善,农村经济社会发展取得了显著成效。
二、展望。
1. 进一步完善宅基地管理制度。
我们将继续加强宅基地管理制度建设,完善相关政策法规,为宅基地改革提供更加有力的制度保障。
2. 加强宅基地流转管理。
我们将进一步规范宅基地流转管理,加强对流转行为的监督和管理,确保流转行为合法合规。
3. 积极引导宅基地合理利用。
我们将积极引导农民依法合规利用宅基地,推动农村宅基地资源的合理开发利用,促进农村经济社会可持续发展。
4. 加强宅基地改革宣传教育。
我们将加强对宅基地改革政策的宣传教育工作,提高农民的法律意识和宅基地管理意识,为宅基地改革工作营造良好的社会氛围。
总之,我县宅基地改革工作取得了显著成效,但也面临着新的挑战。
我们将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚定不移地推进宅基地改革工作,为农村经济社会发展作出新的更大贡献。
我国宅基地制度变革的道路选择与反思苟正金摘要:宅基地使用权改革一直是人们关注的热点话题。
为破解宅基地的粗放利用和闲置难题,理论界开出的药方高度趋同,即希望通过一系列法律和政策建构起物权化的宅基地制度,为推动 宅基地交易创造条件,其实质是权利产权命题。
高度市场化的改革话语忽视了宅基地制度的体制面向,有悖于作为地方性知识的地权制度安排,会造成严重的社会后果基于法社会学的视角,宅基地制度的改革不宜走高度市场化路径,应该在改革试点中慎重推进。
关键词:宅基地;宅基地使用权;产权;父易基金项目:国家社会科学基金项目“宅基地权利体系重构及其运行机制研究”(14BFX086); 西南民族大学研究生学位点建设项目(2017XWD—S0301)中图分类号:D922.3 文献标识码:A文章编号:1003-854X(2017 )04-0140-05土地问题一直是近现代中国革命和建设的中心 话题。
在革命战争年代,土地改革是我国新民主主 义革命致胜的法宝。
在新中国建设时期,土地公有 制的建立与改革是社会主义建设的重要推动力量,, 20世纪50年代土地公有制改造在农村建立起集体 土地所有制,为社会主义建设成就的取得夯实了基 础。
1978年开始的改革开放,更是始于农村土地的 家庭联产承包责任制,土地制度变革成为改革开放 的先导。
党的十八大以来,中共中央出台的一系列 有关农村的政策文件也都紧密围绕着农村土地制 度。
可以说,集体土地产权的改革始终是社会关注 的热点问题u需要注意的是,在日常话语中,土地通常体现 为耕地,社会对农村土地的关注更多地是表现在耕 地上,农村宅基地的关注度不高。
宅基地作为农村 集体土地三大组成部分之一,被视为农民生产和生 活的基本资料。
但现实生活中,大量农民长期在外 打工,宅基地上的房屋日渐衰败,宅基地其他设施 用地也长期闲置,宅基地制度的问题逐步显现。
党 的十八届三中全会出台的《中共中央关于全面深化 改革若干重大问题的决定》提出要保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度。
宅基地置换改革反思及其启示作者:朱玫瑛来源:《经济师》2013年第03期摘要:海盐“两分两换”中宅基地置换试验,政策层面和理论层面均一定程度面临社会舆论压力,造成一些改革参与者步入迷惘徘徊。
无论从公平性角度考量,还是从效率性角度考量,大力革新我国现行宅基地制度,充分实现农民宅基地使用权的权益,已成社会广泛共识。
从效率性、公平性等角度,理性剖析“两分两换”中宅基地置换的利弊得失,有利于汲取改革营养,助推我国相关制度完善,实现农民宅基地权利呼唤与权利运作的互动结合,为实现统筹城乡发展的美好目标探寻可行性路径。
关键词:“两分两换” 宅基地置换价值分析措施建议中图分类号:F301 文献标识码:A文章编号:1004-4914(2013)03-059-03一、农民土地权益保护——宅基地置换面临的评价压力(一)“两分两换”中宅基地置换改革简介海盐县户籍人口38万,农业人口28.8万,辖5个镇4个街道、105个行政村、8万多农户,村庄数量多达3900多个,村均20户。
到目前为止,主要改革措施及成效如下:1.完成“1+X”规划。
全县农居点将缩减至78个点,其中“X”点69个,新市镇“1”共9个(每个新市镇“1”由3-6个社区组团构成,共计33个社区组团)。
规划总户数7.6万,总人口27万,总用地面积3.6万亩,其中新市镇规划总户数4.3万,总用地面积1.8万亩。
按现状户均用地1.15亩,安置用地0.45亩计算,通过宅基地复垦整理,可节约建设用地5万亩左右。
2.“三位一体”系统推进。
海盐县坚持土地流转、农房搬迁和土地复垦“三位一体”,确保“两新”建设系统、有序推进,9个新市镇社区全部启动建设,56个农村新社区已有农民建房。
至2011年底,累计完成农房搬迁集聚1.4万余户,土地复垦3451亩,新增土地流转7.5万亩。
3.工作创新成效突出。
在服务机构创立方面,在全省率先搭建了全县建设用地复垦指标交易平台,为保障农户搬迁进“两新”社区居住后的农村土地经营问题,成立了县、镇、村三级土地流转服务平台。
探索村庄“有机更新”破解农民建房难题一以海盐县为例作者:陆晓峰来源:《浙江国土资源》 2017年第10期海盐县国土资源局陆晓峰近年来,随着海盐县农村经济持续快速发展,农民收入水平大幅度提高,越来越多富裕起来的农民为了改善居住条件,建房的要求十分强烈。
但受诸多因素影响,农民建房愈发困难。
妥善解决和依法管理农民建房已成为农民群众关心的热点问题,是农村工作的重要内容,也是统筹城乡发展的重要环节和根本要求。
海盐县认真践行“绿水青山就是金山银山”这一重大科学论断,积极探索新常态下产业至上、业态优先的美丽乡村建设机制,按照“水净、人文、村美、民富”的建设要求,精心打造优美乐居、优闲乐游、优质乐业、优雅乐活的江南水乡典范。
从 2014 年起,海盐县在逐步规范和推进农民建房宅基地审批工作的基础上,打造村庄“有机更新”,建设美丽乡村模式的村庄整治,走合理撤并、有序发展之路。
村庄有机更新,就是尊重现存的传统文化和民俗风情、传承村庄业已形成的空间机理和发展格局,在满足社会经济发展等原则的基础上,对村庄这个有机整体进行循序渐进的更新、整治和改造。
笔者结合近几年的工作实践,对海盐县如何通过村庄有机更新,破解农民建房难问题进行了一些探索和研究。
一、背景分析海盐县有 9 个镇(街道),105 个行政村,通过对不在城镇区征迁范围的 82 个行政村进行调查,82 个行政村中:农户 40300 户,人口 149146 人,现有房屋占地面积6030235 平方米,村庄布点规划中 14671 户为保留点,25659 户为撤并点。
全县村庄规划面积38696亩,其中新市镇规划面积 14566 亩,规划户数 34259 户,现已进点户数8856 户;新社区规划面积 7380 亩,规划户数 13678 户,现已进点户数1530户;保留点规划面积16750亩,规划户数 20694 户,现已进点户数16662 户。
据调查,近三年有建房意愿的有 12673 户。
对农村宅基地制度改革试点实践的思考王英N o n g y e j i n g j i 党的十九大报告对农村土地制度改革提出了更高要求,并为相应试点工作的开展指明了前进方向。
就宅基地制度改革而言,现阶段全国多个地区开展了相关试点工作,并取得了显著成效,这就有利于相关制度改革的进一步深入,并推动新农村建设进程。
文章主要从村庄规划、宅基地权益、宅基地有偿使用、集体经济组织成员资格认定、宅基地流转等方面对农村宅基地制度改革试点实践进行了讨论,以供参考。
一、村庄规划我国农村长期存在村庄规划混乱的问题,要做好村庄规划,应当站在区域发展的大局下落实相关工作。
自改革开放以来,我国不少地区进行了多次的行政区域规划调整,这给宅基地制度改革下的村庄规划带来了巨大影响。
随着区域经济的发展,各地对村庄规划进行了不同方式、不同程度的积极探索。
例如,江苏泗阳县探索出了一条“城镇大规划结合自然村小规划”的村庄规划之路;湖南浏阳市通过对乡村规划编制体系的重新调整,构建了以乡村为主的规划框架。
根据顾友龙的研究,村庄规划过程中应当坚持以人为本理念,广泛收集村民对村庄规划的意见或建议,并以地方经济发展需要为基准,注重对村庄宅基地的节约、集约化利用。
基于此,从区域发展的宏观角度进行村庄的整体规划,并做好对宅基地利用规划、新农村建设规划、生态村庄规划等编制,尽可能地引导村民集中居住在自然条件、区位条件较好的地方。
二、宅基地权益随着计划经济向市场经济的过渡与发展,我国宅基地权益从居住转变为居住、财产。
根据顾友龙的研究,宅基地还具有社会福利属性,它对于村民居住有重要的保障作用。
而当宅基地满足一定条件后,它才能够流转。
值得注意的是,宅基地并非一般用地,与建筑用地、承包地大有不同。
宅基地权益不仅与村民、村庄有关,也涉及到政府、集体,其权益主体具备多元化特点。
所以,在宅基地制度改革试点实践中,应当注重平衡多个权益主体的全体。
一,宅基地的集体性质不能变;二,宅基地要保障村民有居住的场所;三,无论是集体还是村民的权益都要有所保障。
农村宅基地制度改革的地方探索与思考浙江大学公共管理学院 浙江大学土地与国家发展研究院 谭 荣长期以来,“一户一宅、面积法定、无偿分配及使用”作为我国农村宅基地制度的核心机制,在保障广大农民居者有其屋,维持农民基本生存权和农村社会稳定方面发挥了积极作用。
然而,随着市场经济的发展,这种在宅基地权利体系、配置方式、收益机制、管制模式等方面的制度安排,逐渐暴露出诸多问题。
一方面,产权的制约使宅基地的市场化配置受到限制,进而导致农民土地资产价值难以显现、城乡差距拉大、农民利益受损等问题;另一方面,受经济利益驱使,缺乏相应法律法规约束的宅基地隐形市场大量存在,扰乱了土地管理秩序,损害了集体利益,妨碍了土地收益在国家、集体和个人之间的合理共享。
鉴于此,中央提出“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”。
宅基地制度的改革思路有助于打破城乡二元土地制度的格局,在一定程度上有利于弥补政府垄断土地资源配置的缺陷,优化资源配置;也有利于实现“城市反哺农村”,促进农村发展,推动新型城镇化和乡村振兴。
实质上,建立新型宅基地制度是一场促进集体建设用地市场化的深刻变革,是对原有城乡之间利益关系的重大调整,涉及到多重的利益均衡,必须要回答好、处理好一系列理论上与现实中的基础性问题。
一、宅基地制度改革的地方探索以三权分置为导向的宅基地制度改革,是一个渐进式的过程。
十几年来,全国各地实践中出现了很多模式,这些都是地方在各种因素制约下走出的可行道路。
1.模式一:城中村的更新城中村更新模式是指面向城中村采取旧城更新改造的方式进行土地优化配置,将宅基地全部退出转为国有建设用地进行重新开发,进行统一规划和建设,对农民进行统一补偿和安置,就地市民化。
城中村更新模式主要面向城中村这一类具有高更新价值、良好区位条件、规模较大且集中连片的宅基地。
在这一过程中,宅基地权利的流转交易主要通过置换住房、物业和货币等体现,并伴随着农民就地市民化的过程,其中流转置换的住房既可以就地安置,也可以采取异地安置进行,两者都是通过提高土地利用效率以达到安置农民群体并节余建设用地指标的目的。
激活闲置农房和宅基地经验问题和思考—基于浙江四地改革实践启示来源:搜狐网党的十九大报告提出实施乡村振兴战略,今年3月,作出“推动五个振兴”的部署和要求,即推动乡村产业振兴、推动乡村人才振兴、推动乡村文化振兴、推动乡村生态振兴、推动乡村组织振兴,进而推动乡村振兴健康有序进行。
激活闲置农房和宅基地,不仅是推动乡村振兴的重要抓手,而且是推进乡村全面振兴的重要引擎。
今年中央一号文件明确提出“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权'三权分置’,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权”,为激活闲置农房和宅基地提供了制度保障和改革导向。
1问题的提出激活闲置农房的宅基地可为乡村振兴提供动能实施乡村振兴战略,要处理好农民与土地的关系,处理好政府与市场的关系。
而农村大量存在的闲置农房和宅基地,是农民手中最重要的土地资产,具有自然属性、经济属性和公共属性。
在一定制度框架下盘活闲置农房和宅基地,可以唤醒“沉睡”的资源,变“死资产”为“活资产”,为乡村振兴充分释放改革红利。
01产业兴旺有要求乡村振兴,产业兴旺是重点。
产业要兴旺,不仅要经营好田园,而且要经营好山水,经营好村庄,加快推进农村三次产业融合发展。
而在当前,市场需求最旺盛且前景最广阔的,是农村新产业、新业态和新模式。
绍兴市通过激活闲置农房,已经涌现出了一批发展乡居民宿、旅游休闲、旅居康养、来料加工、文化创意产业等多种业态的典型项目。
激活闲置农房和宅基地,成了推动乡村产业振兴的主引擎。
02生态宜居有需求乡村振兴,生态宜居是关键。
2003年以来,浙江省以实施“千村示范、万村整治”工程为抓手,美丽乡村建设取得了令人瞩目的成就,但在农村人居环境得以整治和改善的背后,伴随着经济社会的变迁、下乡移民的脱贫搬迁、先富起来的农民到城镇置业入学,也出现了一批长年累月没人居住的闲置农房和被废弃的学校、祠堂与“众房”等。
调研报告:关于深化农村宅基地制度改革的调查和思考调研报告:关于深化农村宅基地制度改革的调查和思考当前农村发展中越来越暴露出一些突出问题,比如土地资源特别是宅基地闲置浪费严重、农民的农宅财产权无法有效实现、农村公共建设资金缺乏而趋于凋敝等。
虽然产生这些问题的原因是复杂的,但均与城乡割据的土地制度特别是宅基地制度有密切关系。
现行的农村宅基地制度已经难以适应国家现代化进程和城乡一体化发展的需要,需要加快改革步伐。
改革的总体思路应当是“坚持集体所有,重点突破流转,系统配套改革”,亦即在坚持农村宅基地集体所有和充分保障农民居住权利的前提下,以放活宅基地使用权流转和建立农宅交易市场为突破口,配套推进相关改革和制度建设,包括宅基地福利分配制度、宅基地使用及农宅交易税费制度、自愿有偿退出与统筹利用机制、乡村建设规划管理制度、人口经济权与居住权分离制度等。
一、现行宅基地制度下农村发展面临三个突出问题(一)农村宅基地及居民点用地闲置浪费严重,土地资源难以充分发挥其效益改革开放三十多年来,我国城镇化快速发展。
特别是自1995年起,乡村人口比重和数量“双下降”:乡村人口比重由1995年的70.96%下降至2015年的43.9%,乡村人口数量在1995年达到8.59亿人的峰值后逐年减少至2015年的6.03亿人,减少了2.56亿人。
按理说,城镇化水平的提升和乡村人口数量的减少从总体上来讲应当是有利于节约居住性建设用地的,因为相对于农民在农村的宅基地而言农民进城后居住用地会更加集约。
但实际情况却恰恰相反,在乡村人口大量减少的背景下,不仅城镇建设用地大幅增加,农村建设用地也继续增加。
据《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》显示,2000年—2011年,在农村人口减少1.33亿人的情况下,以宅基地为主的农村居民点用地反而增加了3045万亩。
在农村人口大量减少的背景下,以宅基地为主的农村居民点建设用地不减反增,是一个很不合理的现象,需要引起高度重视和认真分析。
宅基地使用权是指国家将农村土地集体所有权和农民建房、居住等权益相结合的一种土地制度安排。
在农村改革发展中,宅基地使用权的规定和实施对于推动农村经济发展、改善农民居住条件、保障农民合法权益具有重要意义。
在实际工作中,我们对宅基地使用权进行了深入的研究和探讨,通过实地调研和实训学习,掌握了相关的政策法规,积累了丰富的实践经验,现就此进行总结和反思。
一、宅基地使用权的相关政策法规自党的十八大以来,国家陆续出台了一系列关于宅基地使用权的相关政策法规,如《宅基地条例》、《宅基地管理办法》等。
这些法规规定了宅基地的界定、使用方式、流转规定等内容,为宅基地使用权的保障和规范提供了重要依据。
通过对这些法规的学习,我们进一步了解了宅基地使用权的相关要求和规定,为我们开展宅基地使用权工作提供了重要的法律依据。
二、宅基地使用权改革的实践探索随着我国农村改革的不断深化,一些地方探索了宅基地使用权的改革措施,如实施宅基地确权颁证制度、推动宅基地流转市场化等。
这些措施为农民提供了更多的宅基地使用权选择,促进了农村土地资源的合理利用,也为农村经济发展注入了新的活力。
在实地调研中,我们深入了解了一些地方在宅基地使用权改革方面的成功经验,也发现了一些不足之处,这为我们今后的工作提供了重要的借鉴和启示。
三、宅基地使用权的实际操作在宅基地使用权的实践操作中,我们深入农村开展了调研和实训,主要包括以下内容:1. 调研了当地农村宅基地的实际使用情况,了解了农民对于宅基地的需求和期待;2. 学习了《宅基地使用权流转的相关规定和程序》,帮助农民理清宅基地流转的流程和要点;3. 深入了解了宅基地确权颁证的相关政策,帮助农民规范宅基地的使用和流转。
通过这些实际操作,我们更加深入地了解了宅基地使用权的实际操作和存在的问题,也为我们今后的工作提供了重要的实践经验和启示。
四、宅基地使用权工作中的重点问题和挑战在实际工作中,我们也发现了一些宅基地使用权工作中的重点问题和挑战,主要包括:1. 宅基地确权颁证工作中存在的时间周期较长、程序繁琐等问题;2. 宅基地流转市场不够活跃,农民对于宅基地的利益保障等方面还存在一些疑虑;3. 一些地方在宅基地使用权改革方面进展较慢,还存在一些政策执行不到位、地方意见分歧等问题。
国土资源LAND&RESOURCES31TANSUOYANJIU探索研究乡村振兴发展中农业农村用地保障研究——以海盐县为例□海盐县人民政府 黄华忠□海盐县自然资源和规划局 彭郭英党的十九大提出实施“乡村振兴”战略,按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”总要求,加快推进农业农村现代化。
土地作为农村中最根本、最重要的要素资源,起着不可替代的支撑作用。
本文通过对海盐县农业农村发展和土地利用现状情况的调查,分析当前农村用地方面的问题,探索提出解决的思路建议,为破解乡村振兴发展中的用地矛盾提供参考。
一、海盐县农村发展及农村土地利用现状(一)农业农村发展现状1.传统农业不断转型提升。
实施“藏粮于地”战略,大力开展高标准农田、土壤培肥沃土、垦造耕地等项目,土地质量大幅提高,粮食产业不断优化。
培育提升水果产业,海盐县已成为中国南方葡萄最具影响力的县(区)之一。
大力发展“互联网+”农业,推动移动互联网、大数据、云计算、物联网、智能技术等全方位渗透到农业中,已成功培育了铁皮石斛工厂化生产省级高新农业科技型企业(壹草堂)和嘉兴市最大的现代化育苗中心(九丰),葡萄产业规模主体智能化率达40%。
2.农业规模化经营不断扩大。
海盐县率先搭建县、镇、村三级土地流转交易平台,出台全省首个适度规模经营机制和土地流转风险保障机制,有效保障土地健康快速流转。
已累计流转土地22.4万亩,推动全县规模经营率达70%。
积极打造现代产业基地,以基地示范引领产业规模发展,建成华东地区最大的红地球葡萄、芦荟和包心菜基地。
3.农业新业态新产业发展较快。
作为全国农村综合改革试点县,海盐县以生猪、果蔬为产业基础,大力推动农村一二三产融合发展,不断拓展产业功能,延长农业产业链。
如望海街道依托以浙江青莲食品有限公司为主的生猪全产业链条,形成了“良种繁育+生态养殖+透明工厂+肉品加工+冷链物流+品牌门店+文化旅游”的生猪产业的三产融合,完成了从源头到餐桌的全产业链布局;以浙江万好食品有限公司为主的农业龙头企业带动,形成“生产基地+加工企业+中央厨房+餐饮门店”的蔬菜产业的三产融合。
农村宅基地管理与改革的思考随着乡村振兴战略的全面实施,农村宅基地和村民自建住房管理是绕不过去的一个重大课题,加强农村宅基地规范管理意义重大、势在必行。
采取走访群众,与乡、村两级干部座谈,办理人大、政协提案,处理信访等方式,结合某某省某某县宅基地摸底清查统计数据,笔者对某某县宅基地的错综复杂现状有了一定掌握,同时也产生一些深刻思考并提出建议。
一、农村宅基地的现状(一)超面积使用现象较多1982年6月26日,《某某省村镇建房用地管理实施办法》实施,规定平原地区平均每户建房规划用地不得超过二分半。
由于历史原因,农村宅基地面积超标的情况比较常见。
因为原来的宅基地面积大,1982年划分宅基地时,工作难度大,大部分没有执行二分半的标准,甚至后来规划的村庄,执行的面积标准也大于二分半。
有的鳏夫去世后,宅基地直接给了兄弟或者侄子。
他们的宅基地往往相邻,于是合并成了一处宅基地。
也有村民把宅基地给了自己的兄弟、侄子或者流转给了邻居。
由于以上种种原因,造成了农村宅基地超面积的现状。
(二)“一户多宅”现象有一定占比《某某省村镇建房用地管理实施办法》的实施,基本上实现了“一户一宅”。
大部分村庄按照家中男孩儿数量划分宅基地,一个男孩儿一宅,父母随其中一个儿子居住。
一些村庄基础设施不够完善,村庄没有规划,存在“断头路”“布袋街”,街道、胡同狭窄,排水设施不够便利。
由于以上种种原因,一些农户在交通便利、排水方便的村头路边、自留地等地方私自建房。
同时,他们也不放弃原来的宅基地,从而形成了“一户多宅”现象。
有的农户接受了鳏夫兄弟、叔伯的宅基地,或者以流转方式接受了其他村民的宅基地;有的因为婆媳摩擦等家庭矛盾,老人随便找个地方,与儿子分开居住。
这些因素导致“一户多宅”现象的出现。
2022年年报统计数据显示,某某县农户数256291户,占有两处及以上宅基地的农户数22125户,占比8.63%。
(三)宅基地闲置问题较为普遍在人居环境整治工作中发现,村里有很多残垣断壁、荒废住宅和空闲宅基地。
基于海盐县农村土地综合整治现状与问题研究【摘要】海盐县位于中国浙江省东部,是一个典型的农业县。
本文通过对海盐县农村土地综合整治现状与问题的研究,发现了一些重要问题。
海盐县农村土地利用存在着过度开垦、土地碎片化等问题,导致土地资源利用效率低下。
当前政策对于农村土地整治的引导力度不够,政策执行存在缺失。
针对这些问题,本文提出了一些对策,包括加强土地利用规划、完善政策法规体系、加大对农村土地整治的投入等。
本文展望了海盐县农村土地综合整治的前景,认为通过有效的政策措施和社会力量参与,海盐县农村土地综合整治有望取得进一步的发展。
通过本文的研究,可以为海盐县和其他类似地区的农村土地整治工作提供参考和借鉴。
【关键词】海盐县、农村土地、综合整治、现状、问题、对策、前景、研究背景、研究目的、研究意义、利用分析、政策分析、结论总结、建议、展望。
1. 引言1.1 研究背景海盐县是浙江省的一个县,位于长江三角洲经济区的黄金地带,其农村土地资源丰富,但也存在一些问题。
随着城镇化进程的加快和农村人口的减少,海盐县农村土地利用面临许多挑战和困境,需要进行综合整治来提高土地利用效率和保护生态环境。
近年来,海盐县政府对农村土地综合整治工作给予了高度重视,相继出台了一系列政策措施,包括土地利用规划、土地流转政策等,以促进土地资源的合理利用和保护。
农村土地综合整治工作中仍存在一些问题,如土地利用不均衡、农地流转难度大、农村土地资源浪费等,亟待解决。
本文立足于对海盐县农村土地综合整治现状与问题进行深入研究,旨在为政府决策提供参考依据,促进海盐县农村土地资源的合理利用和保护。
通过分析当前土地利用情况、政策措施和存在问题,探讨可行的对策和建议,展望未来农村土地综合整治的前景,力求为促进海盐县农村经济可持续发展和乡村振兴贡献力量。
1.2 研究目的本研究旨在通过对海盐县农村土地综合整治现状与问题进行深入研究,探讨解决方案,为该地区的可持续发展提供参考和帮助。
农村宅基地改革问题探析农村宅基地改革是当前农村改革的重要内容之一,对于解决农村土地问题、推动农村发展起到了重要的作用。
宅基地改革在实施过程中也面临着一些问题和挑战,需要进行深入的探析。
农村宅基地改革的目的是为了保障农民的居住权益,增加农民的土地使用权。
在实际操作中,一些地方存在着宅基地私自买卖、发包经营、违法建设等问题,导致原本应该属于农民的土地使用权被侵占,使农民的利益受到损害。
这就需要建立健全宅基地管理制度,加强对宅基地的规范管理,严禁违法违规行为的发生,保障农民的合法权益。
农村宅基地改革还面临着城市化进程带来的问题。
随着城市化的推进,农村宅基地被城市规划、项目开发等要素所侵占,使部分农民失去了宅基地使用权。
这就需要探索出一种符合城乡发展需要的宅基地管理办法,保障农民的宅基地使用权,同时也要考虑到城市规划和发展的需要,实现城乡利益的平衡。
农村宅基地改革还需要解决农民宅基地流转和经营的问题。
当前,农民宅基地的流转受到一些限制,阻碍了农民通过流转宅基地发展产业、增加收入的渠道。
这就需要加快完善宅基地流转制度,鼓励农民通过流转宅基地发展农村经济,增加农民收入。
农村宅基地改革还需要解决土地规划和利用的问题。
农村宅基地的利用率普遍较低,大量土地资源闲置不用。
这就需要加强土地利用规划,合理规划宅基地的建设和利用,提高土地的利用效率。
在解决这些问题的过程中,需要政府发挥积极的作用。
政府可以通过建立健全的农村宅基地管理制度,加强对宅基地的规范管理,保护农民的合法权益。
政府也要积极推动农民宅基地的流转和经营,为农民提供相关的政策和支持,推动农村经济的发展。
农村宅基地改革是一项复杂而重要的任务,需要综合各方面的因素进行探析。
只有解决好农村宅基地改革中的问题和挑战,才能保障农民的权益,推动农村的发展。
心得体会:关于宅基地管理的几点思考(最新)作为基层干部,我们经常要面对“三农问题”。
然而,以前我们更加注重农业增产和农民增收,比较忽略农村增效。
近年来,新农村建设持续推进,农村面貌改善不少,但如何实施乡村振兴战略,引导村庄实现全面有效治理,还需假以时日,付出更大努力。
宅基地管理便是其中的一场重头戏。
一、工作背景和基本情况宅基地制度改革是我国农村土地制度改革三项试点工作之一。
今年2月,中共中央、国务院印发《关于实施乡村振兴战略的意见》提出,要落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。
农村宅基地管理工作是一项促农村树新风换新颜的重要工作。
今年年前,宜春市委颜赣辉书记带队,组织各县市区党政主官赴丰城等地实地考察宅基地管理工作。
宜春市政府紧接着制定出台了专门的实施方案,明确时间任务,并将农村宅基地管理试点工作纳入全市巡回看变化必看内容。
X县委、县政府十分重视,主要领导对此项工作均作了明确指示,并于6月25日,在潭埠镇召开现场会。
X县成立以县长任组长、分管副县长任副组长的领导小组,下发工作方案,并建立县四套班子领导和乡镇党政主要领导挂点推进宅基地管理工作机制,全力推进宅基地管理试点工作。
X县485个新农村建设点整合成宅基地管理试点284个,涉及17个乡镇(街道)112个行政村452个新农村建设点及30个深度贫困村,实现新农村建设点100%覆盖。
根据有关摸底数据统计,全县284个试点村共涉及户数14185户,人口58276人,宅基地12976宗,面积193.44万平方米。
二、存在的主要问题(一)“房子拆不拆”有困惑,需厘清“农民与宅基地的关系”问题。
一是房拆难。
一方面,村民存在恋土情结。
随着城市化进程加快,农村外出或进城务工人员增多,到城市租房买房居住人口增加,农村不少农房、宅基地常年闲置,利用低效化比较普遍。
而受传统观念影响,农民的恋土情结根深蒂固,“土地是安身立命基础”、“宅基地是祖传的产业”、“房子多、房子大光宗耀祖”等想法在村民的潜意识里依然挥之不去。
对农村宅基地制度改革的几点思考赵树枫农村宅基地制度是农村土地制度的重要组成部分,与农民的利益密切相关。
讨论农村土地制度改革,应该把宅基地制度的改革纳进去,给予足够的重视和恰当的处置。
对此,北京市城郊经济研究会与中国土地勘测规划院地政研究中心组成课题组,进行了一年的调查研究,以下是课题组的一些研究成果。
一、宅基地的功能与农民的关切度宅基地就是房屋的地基,但农村宅基地与城市房基地有区别,它既是农民的居住消费场所,又是农户家庭经济的组成部分。
中国农民历来有注重宅院建设的传统,集体化以后农民认为“就这个宅院是属于我自己的”,对宅基地和房产远比对耕地和集体资产更为关切。
这是不可忽视的社会心态。
集体化时期,宅基地与自留地一起,发挥着远比其面积大得多的生产潜能,遇到三年经济困难以后,更成为农民的“保命园”。
改革开放以后,庭院经济是农民发家致富的重要手段;农民富裕以后必然要改善居住条件,经营好自己的小院;市场经济和观光休闲农业的发展,使农宅的功能由单纯的居住扩展为投资置业,可用于民俗旅游,出租出售,给农民带来可观的收入;城乡结合部地区的农宅还可获取丰厚的拆迁补偿利益。
这些都使得农民把经营宅院看得比承包地更重要,农民对住宅的投入也比对承包地的投入要高得多。
在城市化迅速扩展的今天,可占用的农用地越来越少,宅基地成为农民手中最后一块资产。
发挥宅基地和房屋的财产功能,有利于农民经营新的产业,或者取得进入城市的资本。
但是,由于以宅基地为主的村庄占地面积较大,政府和开发商也将此视为一块“肥肉”。
当然,二者的目的不同:开发商想从中渔利,政府则更看重建设用地指标。
农民及其社区合作组织正面临丧失其村庄属于其个人和集体的土地财产权利的危险。
因此,解决宅基地的产权制度问题,已经成为一个十分迫切的重大问题。
二、农村宅基地产权制度的变迁宅基地产权制度包括所有权、使用权、处分权、收益权几个方面。
1、宅基地所有权经历了由私有到公有的过程,以致农民住宅也由私有变成了“一宅两制”在很长的历史时期,宅基地和房屋都是农民私有的。
宅基地管理制度改革典型案例宅基地管理制度改革是中国农村土地制度改革的重要内容,是保障农民权益、推进农村发展、实现乡村振兴的重大举措。
下面将介绍一些相关的宅基地管理制度改革典型案例。
1. 宅基地可流转案例:随着中国农村建设发展的需要,一些地方政府尝试将宅基地的流转权赋予农民,以促进土地资源的集约利用和农民收入的增加。
例如,在浙江省诸暨市进行的宅基地“三权分置”改革试点中,将宅基地的承包权、经营权和收益权分离,农民可以通过流转获得经营权或收益权,将宅基地变成具有经济效益的资源。
2. 宅基地集体经营案例:为了提高农村土地集体经营的效益,一些地方政府探索推行宅基地集体经营模式,如宅基地经营权入股,将土地国有部分划归集体经营的经济组织。
例如,在广东省揭阳市的乐昌村,经过宅基地集体经营,改善了农民的生活条件,提高了收入。
乐昌村还通过发展农家乐、土特产销售等方式增加宅基地的经济效益。
3. 宅基地流转金融支持案例:为了解决宅基地流转过程中的资金问题,一些地方政府引入金融机构,提供贷款等金融支持,以推动宅基地流转。
例如,在江苏省常州市金坛区,建立了宅基地流转金融支持平台,农民可以通过平台申请贷款,用于宅基地的经营或流转。
这种方式促进了宅基地的流转和集约经营,帮助农民增加收入。
4. 宅基地绿色发展案例:为了保护生态环境,提高农村土地资源的可持续利用,一些地方政府在宅基地管理制度改革中强调绿色发展。
例如,在四川省大竹县,该县将宅基地建设与生态环境保护结合起来,推动宅基地绿色发展。
政府提供技术指导和经济补贴,引导农民在宅基地上发展农业观光、休闲度假等绿色产业,提高宅基地的经济效益和生态效益。
5. 宅基地集体产权经济权益保护案例:在宅基地管理制度改革中,保护农民的土地产权和经济权益是重要的问题。
例如,在山西省阳泉市,通过建立农民宅基地集体产权交易市场,保障宅基地产权的流转,维护农民的合法权益。
市场提供了产权交易、土地征收补偿等服务,保护农民宅基地产权的安全和流转的公正性。
《经济师》2013年第3期范金融机构市场退出的行为,使高风险金融机构及时、有序、低成本地退出市场,最大限度地减少金融机构退出所造成对社会、经济的震动和负面影响。
为此,应进一步完善我国的金融机构市场退出的法律制度,制定专门的《金融机构破产法》及实施细则,补充修订《金融机构撤销条例》及实施细则,也可以在《商业银行法》、《保险法》、《证券法》、《信托法》等金融法律中增设专门的章节,对各类金融机构的市场退出予以详细规定。
在制定法律时要充分考虑到金融机构的特殊性,对债务清偿的原则和顺序、债务重组的条件、有效资产的承接、被关闭金融机构的托管等作出明确细致的规定,使其具有具体的可操作性,使高风险金融机构能够顺利、低成本地退出市场,以维护市场经济秩序。
参考文献:1.课题组.中小金融机构市场退出与金融生态环境建设研究———-以泉州市城市信用社市场退出实践为例[J].福建金融,2009(1):38-40.2.陈璐,龚明华.商业银行并购重组有问题金融机构的研究———以股份制商业银行并购重组地方中小金融机构为例[J].投资研究,2008(9):40-45.3.武芸香,关学峰.建立存款保险制度,完善中小金融机构市场退出机制———以白银市银鹏城市信用社为例[J].甘肃金融,2007(10):37-39.4.廖华,张勇开.银行业金融机构市场退出机制的缺陷及完善[J].武汉金融,2009(6):53-55.5.赵华伟,李小红.对建立健全我国金融机构市场退出机制的思考[J].海南金融,2009(3):28-31.6.高扬.高风险金融机构市场退出过程中存在的问题及建议[J].黑龙江金融,2008(5):35-36.7.赵民.我国金融机构市场退出的历史与现状分析[J].内蒙古金融研究,2007(9):20-22.8.中国人民银行赤峰市中心支行课题组.金融机构市场退出中有关法律问题研究———赤峰市金融机构市场退出个案分析[J].内蒙古金融研究,2007(4):3-5.9.梁丽萍、陈江.金融机构市场退出机制探析———从临夏个案看金融机构市场退出中存在的困难和问题[J].西部金融,2007(2):33-35.10.张喜玲.我国银行业金融机构市场退出机制的问题与对策[J].金融与经济,2007(7):33-35.(作者单位:华东政法大学商学院上海201620)(责编:若佳)摘要:海盐“两分两换”中宅基地置换试验,政策层面和理论层面均一定程度面临社会舆论压力,造成一些改革参与者步入迷惘徘徊。
无论从公平性角度考量,还是从效率性角度考量,大力革新我国现行宅基地制度,充分实现农民宅基地使用权的权益,已成社会广泛共识。
从效率性、公平性等角度,理性剖析“两分两换”中宅基地置换的利弊得失,有利于汲取改革营养,助推我国相关制度完善,实现农民宅基地权利呼唤与权利运作的互动结合,为实现统筹城乡发展的美好目标探寻可行性路径。
关键词:“两分两换”宅基地置换价值分析措施建议中图分类号:F301文献标识码:A文章编号:1004-4914(2013)03-059-03一、农民土地权益保护———宅基地置换面临的评价压力(一)“两分两换”中宅基地置换改革简介海盐县户籍人口38万,农业人口28.8万,辖5个镇4个街道、105个行政村、8万多农户,村庄数量多达3900多个,村均20户。
到目前为止,主要改革措施及成效如下:1.完成“1+X”规划。
全县农居点将缩减至78个点,其中“X”点69个,新市镇“1”共9个(每个新市镇“1”由3-6个社区组团构成,共计33个社区组团)。
规划总户数7.6万,总人口27万,总用地面积3.6万亩,其中新市镇规划总户数4.3万,总用地面积1.8万亩。
按现状户均用地1.15亩,安置用地0.45亩计算,通过宅基地复垦整理,可节约建设用地5万亩左右。
2.“三位一体”系统推进。
海盐县坚持土地流转、农房搬迁和土地复垦“三位一体”,确保“两新”建设系统、有序推进,9个新市镇社区全部启动建设,56个农村新社区已有农民建房。
至2011年底,累计完成农房搬迁集聚1.4万余户,土地复垦3451亩,新增土地流转7.5万亩。
3.工作创新成效突出。
在服务机构创立方面,在全省率先搭建了全县建设用地复垦指标交易平台,为保障农户搬迁进“两新”社区居住后的农村土地经营问题,成立了县、镇、村三级土地流转服务平台。
县农建投资有限公司加大融资服务力度,融资1亿元。
重点做好国开行融资包装项目,组建了海盐“两新”建设投资有限公司。
加强各镇融资平台建设,2008年以来获得除国开行外的银行授信16.63亿元,到账资金9.13亿元。
在金融体制创新方面,推出了“新家园”农房改造集聚贷款。
它是海盐信用联社专向列入新市镇、新社区规划的农民新村集聚点的农民发放的用于建房资金的贷款。
4.制定置换激励政策。
一是出台全县农房搬迁补助政策指导意见,明确整村整组搬迁旧房主体房屋评估基准价格不超过450元/平方米。
二是调整完善对镇补助政策,将原来以户为单位的资金补助政策(农村新社区每户2.4万元,进新市镇社区联排建房每户3万元、公寓建房每户3.5万元),调整为按复垦获得的新增耕地面积进行补助。
对新市镇社区道路工程按照建设投资的40%予以补助,广电线路、自来水、污水、雨水管网工程按照建设投资的20%予以补助,对农村土地整治示范项目建新点的“X”新社区,减半补助。
三是出台了农村宅基地置换县城公寓房实施办法。
(二)农民土地权益保护———宅基地置换面临的社会舆论压力一方面海盐县已有1.4万农户自愿参与改革,另一方面在理论界和舆论界又产生了许多质疑和疑虑,主要集中于改革是否侵犯了农民现有的宅基地使用权权益。
1.政策层面。
温家宝同志在2012年年初中央农村工作会议上强调:“土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等,是法律赋予农民的财产权利,无论他们是否还需要以此来作基本保障,也无论他们是留在农村还是进入城镇,任何人都无权剥夺。
”一些媒体以此为据,纷纷质疑我国一些地区的农村土地改革宅基地置换改革反思及其启示———以浙江省海盐县为例●朱玫瑛●经济研究59——《经济师》2013年第3期实践,指责其为“强迫流转”、“被上楼”,使改革面临一定的舆论压力。
同时农业部发布2012年农村经营管理工作要点也强调,2012年将坚决制止和纠正“强迫”或“限制”农民流转承包地等行为。
2.理论层面。
(1)置换主体越位。
刘海英等认为,宅基地使用权主体农民,变革决定权在农民个体,而非政府;而置换的组织发动、提出设想、制定方案、出台政策、选定试点和全面展开都由地方政府牵头。
有些地方宅基地置换已成为政府打着节约集体用地的旗号,创造政绩工程并损害农民利益的一种新方式,很快由自发试验变成了地方政府强制推动的“政府工程”,这一过程与政府征收开发农村集体用地无本质区别。
(2)置换产权残缺。
冯媛媛认为,置换后农民拥有的房产证是乡产权证,实质上属于“小产权房”。
它并不构成真正法律意义上的产权,这就导致农民改革后房屋买卖不能受到法律认可与保护,不能实现完全意义上的房产自由交易,损害了农民的合法利益,限制了房产的流通。
(3)背离改革主导方向。
肖碧林等认为,当前我国宅基地制度改革方向的精髓是允许农民利用宅基地参与开发经营并取得合法收益。
但通过目前部分地区宅基地置换,一次性将农民宅基地买断,宅基地被置换后,集体建设用地将越来越少,甚至消失,那么农村宅基地流转及城乡土地市场构建则无从谈起。
(4)农民受益难以实现。
振军等从数据模型分析的角度得出结论:政府在“实现最大限度额外利润”的刺激下推进宅基地置换,长期后果是农民上楼之后也不可能过上“城里人的生活”。
农民的宅基地和房屋不仅是生活场所,也是生产场所,农民可以利用庭院养殖家禽家畜、种瓜种菜,这些产品可卖可吃,提供生活补贴,降低生活成本。
农民庭院收入减少了,上楼生活费用却增加了。
农民上楼后,物业管理费、水费、燃气费、电费、垃圾处理费等都增加了,用农民的话说就是“上次厕所都要花点水费”。
(5)法律逻辑与现实逻辑相背离。
孙建伟从法律逻辑视角审视农村宅基地置换实践的合法性,认为宅基地置换过程中法律逻辑与实践逻辑产生了背离和冲突,具体表现为强烈的行政手段性色彩与农村宅基地置换的基本原则相背离,地方政府的土地财政增加需求与农村宅基地置换基本目标相背离,既有的农村治理模式与农村宅基地的置换基本原则和目标存在内在背离。
面对上述政策层面和理论层面的质疑,加上改革本身的复杂性、深层性和艰巨性,一些基层干部和群众对“两分两换”中宅基地置换产生了疑虑。
改革是否合理合法,改革是否需要再走下去,成为许多人心中的疑问。
二、宅基地置换改革的价值分析(一)效率性价值分析1.盘活存量用地,腾出城建用地。
海盐县在土地利用上面临着两个问题:一是城镇建设用地不够用;二是农村宅基地用地的低效使用。
目前海盐县城乡建设用地总量为14.85万亩,根据新一轮土地利用规划,城乡建设用地总规模2020年必须控制在12.4万亩,倒挂2万多亩。
改革中海盐县提出力争到2015年使40%农户向“1+X”集聚,明确新市镇和新社区户均用地面积分别控制在0.4和0.5亩以内,并且以镇为单位土地节约率达到50%以上,新市镇“1”中要求集聚农户数达到全镇农户数的50%以上。
通过宅基地复垦整理,可节约建设用地5万亩左右。
这种方式可预留未来发展用地,又可提前解决今后发展中遇到的征地问题。
至2011年底,全县累计完成农房搬迁集聚1.4万余户,按现状户均占地1.15亩、安置用地0.45亩计算,现已累计节约9800亩建设用地。
2.宅基地重新确权,清理违规占地。
采用置换方式使农户获得了城镇住房和社会保障后,减少农民与土地直接接触,间接地减少农民占建耕地。
同时将便于拆除耕地上的违章建筑,减少土地监管成本,快捷查出耕地违章占建行为。
2009年12月初,海盐县开展“一户多宅”集中清理整治工作,对因建新不拆旧、未批先建等引起的“一户多宅”现象进行专项清理整治。
至2010年3月全县共梳理出“一户多宅”710户,692户完成了自纠,已拆除355户,正在拆除66户。
3.改变村居形态,促进农业现代化。
改革中海盐县坚持土地流转、农房搬迁和土地复垦“三位一体”,确保“两新”建设系统、有序推进。
农民生活居住形态的集聚化,必然催生农业生产方式的集约化和现代化。
截止2011年底全县共启动建设省级现代农业综合区2个,省级主导产业示范区5个,省级特色农业精品园10个,全年园区完成投资额9595万元,占规划建设总投资的52.67%,基本建成省级特色精品园4个。
现代农业的主体培育和品牌创建绩效突出,园区内已有县级以上农业龙头企业15家,农民专业合作社23个,家庭农场14个,拥有各类农业品牌12个,其中国家驰名商标2个,市级以上各类品牌6个;园区内优质农产品产值已达15.8亿元。