万科房地产公司2016年度经营计划模板

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史上最全的万科房地产开发公司项目管理制

度汇编

目录

一、万科房地产开发有限公司组织结构

1、垂直化管理组织结构图

2、项目前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权

4、商务部组织结构与责权

5、工程管理部组织结构与责权

6、销售部组织结构与责权

7、办公室部组织结构与责权

二、万科房地产开发有限公司职位说明书

1. 高层管理类

（1）总经理职位说明书

（2）副总经理（分管经营）职位说明书

（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书

2.项目前期部

（1）项目前期部经理职位说明书

（2）投资发展主管职位说明书

（3）项目开发主管职位说明书

（4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书

（2）结构设计师职位说明书

（3）图纸审核员职位说明书

（4）资料管理员职位说明书

4. 商务部

（1）商务部经理职位说明书

（2）造价工程师职位说明书

（3）合同主管职位说明书

5. 工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书

（2）土建工程师职位说明书

（3）水电工程师职位说明书

（4）市政工程师职位说明书

6. 销售部

销售部经理职位说明书

7. 办公室

（1）办公室主任职位说明书

（2）人力资源主管职位说明书

（3）行政主管职位说明书

（4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计

（1）企业项目投资管理制度

（2）企业经营计划管理制度

2、项目投资与开发管理操作工具

万科营运资金管理案例

引例

近几年来，房地产行业迅速扩张、“屯地”在为房地产企业进行资源贮备的同时，也影响到其资金的周转效率。尽管从2007 年下半年起,央行政策对市场发展有一定的影响,但2007 年以来至今，房地产市场仍继续保持较快的增长速度。万科地产（000002）作为房地产行业的龙头老大，2006 年以来一改前期“现金为王”的策略,开始大规模“屯地”。即使以每年平均500 万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4 年以上。更何况，万科的“屯地"步伐丝毫没有停止。虽然2007 年万科高价拿地，吃过“地王”苦头，但从2008 年和2009 年的拿地面积来看，万科启动了其久违的“拿地模式"，营业收入和营业利润在经过2008 年的低谷期之后，迅速回升。

红火的市场需求固然喜人，可是大规模“屯地”引发的高比率的存货又会给万科带来怎样的影响？利润的激增表明了企业迅速成长，可是公司是否有足够的融资能力满足经营活动对现金流的需求?在高成长性的背后，万科的营运资金管理状况究竟如何？

万科高盈利背后的营运资金效率分析

1. 案例背景

与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环境和政策的影响更多，经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和捂盘追求高销售利润率,或通过保持投资性房地产（商业地产出租）平滑利润，借以控制经营风险。然而，在2006 年以前，万科奉行的却是“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。通过品牌营销和深入挖掘客户需求,充分利用现有资源扩大和加速销售;通过标准化设计和工业化生产缩短建设周期；通过业务外包和严控成本费用，以较少的投入实现较大的产出。与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平.

万科经营模式和财务战略分析

2009级国际金融研修班李志球万科介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

万科公司发展主要经历了以下四个阶段：

从做贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段。1984年5月组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

转向以房地产为主营业务，全国扩张阶段。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。

房地产主业经营范围收缩与调整阶段。1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

规模化房地产品牌发展阶段。2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。

万科集团公司组织架构

公司概述

万科集团是一家领先的房地产开发企业，总部位于中国深圳市。成立于1984年，公司经营范围涵盖住宅、商业地产、物流地产等

多个领域。

高层管理层

万科集团公司的高层管理层由董事长、常务副董事长、副董事

长和总裁组成。他们负责制定公司的战略方向、监督各个业务部门

和推动公司的发展。

业务部门

万科集团公司的业务部门分为开发事业部、销售事业部、财务

事业部、人力资源事业部等多个部门。每个部门都有相应的负责人

和团队，负责实施公司的业务计划和目标。

管理层

在每个业务部门下设有管理层，包括部门经理、副经理和其他

部门职能岗位。管理层负责组织和管理部门的日常工作，确保各项

任务的完成和有效运营。

基层员工

万科集团公司的基层员工是公司的骨干力量，他们在各个部门

中扮演着重要的角色。他们根据工作任务和要求，完成日常的工作，并与其他团队成员协作。

附属机构

万科集团公司也设立了一些附属机构，包括规划设计院、市场部、法务部等。这些机构在支持和促进公司各个业务部门的发展和

运营方面发挥着重要作用。

功能部门

除了业务部门和附属机构外，万科集团公司还设立了一些功能

部门，如人力资源部、财务部、技术部等。这些部门负责支持整个

公司的日常运作，并提供必要的服务。

分公司和分工厂

万科集团在中国各地设有分公司和分工厂，用来支持公司的业务扩展和项目的开发。这些分支机构在地方上负责项目的具体实施和管理。

以上是万科集团公司的组织架构概述。这个结构是为了有效管理和运营公司的各项业务，确保公司的长期发展和持续创新。

公司年度经营计划书范本（通用12篇）

公司年度经营计划书范本篇1

一、20xx年的经营方针

在认真审视公司经营的优势和劣势、强项和弱项(SWOT)的基础上，公司发展战略中心对当前行业的竞争形势和趋势作出基本研判，将20xx年的经营方针确定为：

灵活策略赢市场，扩大规模增实力，加强管理保利润。

经营方针是公司阶段性经营的指导思想;各单位、各部门和各级干部的各项经营、管理活动，包括政策制订、制度设计、日常管理，都必须始终不逾地围绕经营方针展开、贯彻和执行。

二、20xx年的经营目标

(一)核心经营目标

20xx年，公司的核心经营目标是：

年度销售收入6500万元，增长率93%，保底销售收入5000万元;年度税后利润780万元，增长率338%，税后利润率12%，资产回报率20%，保底利润360万元。

在核心经营目标中，利润是能够反映公司经营质量的唯一指标，也是评价和考核经营团队的“核心之核”。

(二)销售目标细分

三、主要经营策略

(一)市场策略

要实现销售收入的大幅度增长，扩大市场覆盖面、扩大实质客户群，进而大幅提升订单量，是必然选择。因此，公司将20xx年确定为“市场拓展年”，投入巨大投资开拓市场，发展客户、争取订单。对此，应采取下列措施：

1.全公司必须以市场为导向，以营销为龙头开展经营和管理活动。公司制订相关政策，鼓励全体员工参与营销工作。

2.国际贸易中心和中国区营销中心必须整合各项资源，在20xx年上半年，采取一切措施，集中精力做好海外客户和国内经销商的开发、

签约工作。

3.海外市场的主攻方向是北美洲和俄罗斯市场，并以“发展中东客户，继续开拓大洋洲及欧洲市场”为目标市场策略。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

由于万科房地产集团公司管理制度及流程非常庞大，因此需要针对不同方面进行分类总结。以下是针对不同方面的简介：

一、财务管理制度及流程

1. 资金管理

万科房地产集团公司重视资金管理，建立起全面的资金管理制度和流程，确保公司的资金使用合理、安全和高效。资金管理包括对公司各项资金入账、出账、调拨、监督和控制等方面，流程包括资金申请、审批、支付、核对等流程。

2. 财务核算

万科房地产集团公司建立完善的财务核算制度和流程，包括会计准则、核算步骤和方法、凭证和账簿的管理等，确保公司的财务数据准确、完整和及时。财务核算流程主要包括财务报表编制、审核、验收等流程。

3. 预算管理

万科房地产集团公司定期制定各项预算计划，包括年度预算、月度预算、项目预算等，确保公司经营活动符合预期目标。预算管理流程主要包括预算编制、审核、执行、监控等流程。

二、人力资源管理制度及流程

1. 招聘管理

万科房地产集团公司根据企业发展需要，制定招聘计划，依据招聘规定的条件和流程，实施岗位招聘工作。招聘流程包括岗位职责分析、招聘信息发布、简历筛选、面试、体检和发放录用通知书等。

2. 员工考核管理

万科房地产集团公司定期对员工进行绩效考核，以确保员工的综合能力和工作表现都能得到提高。员工考核流程包括绩效目标设定、绩效量化、评定、反馈和改进等流程。

3. 员工福利管理

万科房地产集团公司根据员工需求和企业实际情况设定各项福利制度，以提高员工的福利待遇，增强员工的工作积极性和企业凝聚力。员工福利管理流程主要包括福

利计划制定、申请、审核和发放等流程。

营销策略万科营销策划方案

1. 引言

随着市场竞争的日益激烈，企业不仅需要优质的产品和服务，还需要制定有效

的营销策略来吸引和保留客户。这篇文档旨在为万科公司制定一份详细的营销策划方案，以帮助他们在激烈竞争的房地产市场中取得竞争优势。

2. 目标市场分析

在制定营销策略之前，首先需要对目标市场进行全面分析。万科公司主要关注

城市住宅和商业地产市场。根据市场调研和数据分析，我们发现以下目标市场特点：•目标客户主要是中等到高收入的家庭和企业。

•城市人口增加和城市化进程加快，带动了房地产市场的需求。

•竞争对手众多，需要寻找差异化方法来吸引客户。

•网上购房趋势逐渐增加。

•新型住房消费者注重品质和环保。

3. 营销策略

3.1 品牌建设

品牌建设是营销成功的关键。万科公司已经建立了庞大的品牌知名度，但还需

要进一步提升品牌价值和认知度。以下是我们推荐的品牌建设策略：

•举办品牌活动和推广活动，增加品牌知名度。

•扩大品牌合作伙伴关系，进一步提升品牌价值。

•利用社交媒体平台扩大品牌影响力。

3.2 产品定位

产品定位是确定产品在市场中的位置的重要步骤。万科公司应该定位自己为高

品质、环保的房地产开发商。具体策略包括：

•提供高品质的住宅和商业项目，以满足目标客户的需求。

•强调房地产项目的环保和可持续性特点。

•与设计师和建筑师合作，打造独特的建筑风格。

3.3 定价策略

定价策略对于营销策划至关重要。万科公司应该制定合理的定价策略，以在竞争激烈的市场中保持竞争力。具体策略包括：

•结合目标客户需求和市场定价进行定价。

•提供灵活的付款方式，吸引更多购房者。

万科地产公司组织架构

1. 公司概览

万科地产公司是中国领先的房地产开发商之一，成立于1984年，总部位于深圳。公司经营范围包括住宅、商业、办公楼等房地产项目的开发、销售和管理。公司以创新和可持续发展为核心价值观，致力于提供优质的房地产产品和服务。

2. 组织结构

万科地产公司的组织架构如下：

2.1 董事会

万科地产公司的最高决策机构是董事会。董事会由公司的股东选举产生，负责决策公司的战略方向和重大事项。董事会由一位董事长和若干位董事组成，对公司的运营和管理进行监督。

2.2 高级管理团队

万科地产公司的高级管理团队负责执行董事会的决策并负责公司的日常运营。高级管理团队由总裁、执行副总裁以及其他高级职

位组成。他们负责制定和执行公司的战略计划，监督各职能部门的

工作，并与外部利益相关者保持良好的沟通。

2.3 职能部门

万科地产公司的职能部门负责支持和协助公司的日常运营。主

要的职能部门包括市场营销部、财务部、人力资源部、项目开发部等。每个职能部门都有专业的团队，负责实施公司的各项工作，并

向高级管理团队汇报工作进展。

2.4 项目团队

万科地产公司的项目团队负责具体的房地产项目的开发和管理。每个项目团队都由项目经理领导，包括开发、销售、设计、施工等

专业人员。项目团队根据公司的战略计划和市场需求，负责项目的

规划、开发、销售和售后服务。

2.5 外部合作伙伴

万科地产公司与多个外部合作伙伴合作，包括设计公司、建筑

公司、销售代理机构等。外部合作伙伴为公司提供专业的服务和支持，协助公司实现项目的成功开发和销售。

3. 决策流程

房地产年度经营计划3篇

（2133字）

一个好的房地产营销方案必须有一个好的年度销售工作计划书，以在整体上把握整个营销活动。

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

万科房地产公司财务分析报告

一.企业简介

（一)企业概况

万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一.至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85亿元。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2，800万股，集资人民币2，800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1。27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。

1993年3月,本公司发行4，500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6。25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公

司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

房地产经营计划方案

一、概述

房地产业作为国民经济的重要支柱产业，在我国经济发展中起到了重

要的推动作用。因此，一个全面且有效的房地产经营计划方案是实现企业

可持续发展的关键。

本计划方案旨在提出一套全面的房地产经营计划，包括市场调研、竞

争分析、产品定位、销售策略和客户关系管理等内容。

二、市场调研

1.定位目标市场：通过市场调研确定目标市场的特点和需求，包括地

理位置、人口结构、购房需求等。

2.竞争分析：对目标市场的竞争对手进行详细调研，了解其产品特点、价格策略、市场占有率等，为制定销售策略提供参考依据。

三、产品定位

1.定位：根据市场调研结果确定产品的定位，包括定位目标客户群体、产品特点和差异化竞争策略。

2.产品开发：根据目标客户群体的需求，开发符合其购房需求的产品，包括住宅、商业地产等。

3.产品特色：通过增加产品附加值和优势，增强产品的竞争力，例如

配套设施、品牌建设、社区服务等。

四、销售策略

1.销售目标：制定明确的销售目标，包括销售收入、销售量等。

2.定价策略：根据市场调研和竞争分析结果，确定合理的价格策略，

包括定价和促销策略。

3.渠道策略：选择合适的销售渠道，包括直销、代理商、经纪人等，

确保产品能够有效地推向市场。

4.市场推广：制定全面的市场推广计划，包括广告、促销活动、公关

活动等，提升产品的知名度和好感度。

五、客户关系管理

1.客户群体细分：根据目标市场的特点和需求，将客户群体进行细分，以便更好地满足其需求。

2.客户关怀：通过积极的售后服务和关怀，建立长期稳定的客户关系，提高客户满意度。

3.客户反馈：定期收集客户对产品和服务的反馈意见，及时改进和优

(编号：)项目期

目

标

成

本

及

控

制

责

任

书

（第稿）

深圳市万科房地产有限公司

20年月日

编制依据及说明

按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：

1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；

2．设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；

3．采购管理部：招标工作计划；

4．项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；

5．销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；

6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。

成本管理部

年月日

《项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。

签发人：

签发日期：200年月日

主送：公司管理层

抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）

一、项目整体目标成本指导书：

1.项目概况

1) 期规划指标

⏹容积率:，绿化率:

⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2

其中：可售面积：m2，不可售面积：m2

万科房地产开发有限公司管理制度

目录

一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10）

1、垂直化管理组织结构图

2、项目前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权

4、商务部组织结构与责权

5、工程管理部组织结构与责权

6、销售部组织结构与责权

7、办公室部组织结构与责权

二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22）

1。高层管理类

（1) 总经理职位说明书

（2) 副总经理（分管经营）职位说明书

（3）副总经理(分管营销)职位说明书

（4）总工程师职位说明书

2。项目前期部

（1）项目前期部经理职位说明书

（2）投资发展主管职位说明书

(3) 项目开发主管职位说明书

（4) 项目规划主管职位说明书

3。设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书

（2）结构设计师职位说明书

（3）图纸审核员职位说明书

(4）资料管理员职位说明书

4。商务部

（1)商务部经理职位说明书

（2) 造价工程师职位说明书

（3）合同主管职位说明书

5。工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书

（2)土建工程师职位说明书

（3）水电工程师职位说明书

(4)市政工程师职位说明书

6。销售部

销售部经理职位说明书

7。办公室

（1）办公室主任职位说明书

（2）人力资源主管职位说明书

（3）行政主管职位说明书

（4)档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60）

1、项目投资与开发管理制度设计

（1）企业项目投资管理制度

（2）企业经营计划管理制度

2、项目投资与开发管理操作工具

（1）项目阶段投资回收分析表

（2)企业年度总体经营计划书

（3）投资项目竞争分析调研表

（4)项目开发成本费用估算