烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
一、项目定位
龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目
二、项目规划
项目区位图
五星级酒店
一期别墅区
游船码头
四季花厅
湿地公园
项目鸟瞰图
三、项目价值点
1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；
2、一期低密度产品，容积率仅，绿化率60%；
3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万
平米；
4、园林规划精致：北海道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；
5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；
6、集中地下停车场，人车分流；
四、产品和户型
（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）
独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；
地下一层设置米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；
二层主人房3重观景平台，尽揽海景；
分布图
北院户型（265-285 m2）
南院户型（267-289 m2）
（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）
分布图
下叠（196 m2）
地下一层米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；
首层三个阳光庭院；
多重空间满足不同功能需求；
中叠（163 m2）
下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；
地下一层米全采光空间，可扩展空间；
独立小院入户，尊享私密生活；
上叠（100 m2）
俯瞰海景，双露台设计；
（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）
Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院
分布图
A1户型（66-76 m2）
A2户型（45 m2）
组合图：
五、销售数据
开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%
开盘起价：9000元/平米
目前价格：四季小院：元/平米（毛坯）
叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）
类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）
客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%
六、项目基本情况
项目地址：牟平区养马岛度假区（滨海东路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米
容积率：
绿化率：60%
总户数：2186户
物业费：元/月/平方米
交房时间：2013年
七、实景照片
八、借鉴与反思
项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；
敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然
可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；
项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配
套，可在今后复合型大社区中借鉴；
独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。
