菜园街及枣林南里棚户区改造项目房屋征收补偿方案征求意见稿
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来源：发布时间：2015-10-15 浏览次数：7137
菜园街及枣林南里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）
一、项目基本情况
菜园街及枣林南里棚户区改造项目是北京市中心城区棚户区改造和环境整治重点项目。
目前项目已经取得北京市西城区发展和改革委员会《关于变更菜园街及枣林南里棚户区改造项目征收实施单位的批复》（西发改〔2015〕152号）、北京市规划委员会西城分局《关于菜园街及枣林南里棚户区改造项目规划意见的函》（规西函〔2015〕95号）、北京市国土资源局西城分局《关于菜园街及枣林南里棚户区改造项目用地预审事项的函》（京国土西函〔2015〕23号）及《北京市人民政府办公厅关于印发<北京市2014年棚户区改造和环境整治计划>的通知》（京政办发〔2014〕47号）。
本项目的房屋征收与补偿工作由西城区人民政府负责，由西城区人民政府房屋征收办公室组织实施。
西城区人民政府成立菜园街及枣林南里棚户区改造项目指挥部，负责房屋征收与补偿的具体实施工作。
经核准，本项目的立项主体为北京广安融盛投资有限公司。
西城区人民政府房屋征收办公室与西城区菜园街及枣林南里棚户区改造项目指挥部组织征收范围内的居民通过协商、投票、摇号公开选定评估机构。
在协商和投票未达成多数意见后，在北京市志诚公证处的见证下通过公开摇号，选定了北京仁达房地产评估有限公司、北京华源国际房地产土地资产评估有限公司、中财宝信（北京）房地产土地评估有限公司、北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司、北
京市国盛房地产评估有限责任公司为本项目评估机构，负责被征收房屋的评估工作。
本项目征收范围：东至华北电管局西墙、白纸坊小学西墙、白纸坊胡同，西至菜园街，南至白纸坊西街，北至枣林前街。
二、征收补偿的主要依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（二）《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）（四）《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》（京建法[2011]17号）
（五）《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法[2011]18号）
（六）《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）
（七）《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发[2013]450号）
三、被征收人
（一）被征收房屋的所有权人。
（二）公有房屋所有权人在规定期限内按照房改政策进行售房，公房承租人购房后确认为被征收人。
四、被征收房屋的认定
（一）被征收房屋用途的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。
房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。
（二）被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。
房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。
（三）征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
（四）本次征收范围内住宅类型分为成套楼、平房和简易楼。
其中成套楼为：菜园东里7号楼，8号楼，9号楼；菜园街1号楼,24号1号楼，24号2号楼，24号3号楼，24号4号楼；崇效胡同2号楼；枣林西里1号楼，5号楼，6号楼，7号楼；枣林前街32号白广路西里电管局宿舍楼（枣林后街15号院）；白纸坊中里4号楼，5号楼，6号楼，7号楼，18-21号楼，22-25号楼；白纸坊北里7号楼，甲4号楼，5号院1号楼，5号院2号楼，5号院3号楼, 13号院1号楼。
平房为：菜园东里4号,8号楼北1层（4-1号，4-2号，4-3号，4-4号），8号，9号，10号；菜园街14号，甲14号，34号南里8排平房；崇效胡同3号，5号，7号，11号，13号，15号，17号，18号，19号，21号，23号；枣林西里1号楼下北侧平房，6号楼下平房，7号，7号楼旁平房，7号楼西平房，9号，10号，11号，12号，14号，16号，18号，20号，22号，24号，26号，28号，甲28号，32号；枣林前街50号;枣林前街58号（枣林后街2号）；枣林后街3号，4号，5号，6号，7号，8号，9号，10号，
11号，12号，13号，14号；枣林二巷4号；白纸坊胡同2号，4号，6号，8号，11号，11号后门，12号，甲12号，13号，15号，17号，25号，27号，28号，30号，31号，33号，38号, 临1号；白纸坊西街27号，29号，31号；白纸坊西街33、35、37、39、41、43号；白纸坊中里1号，甲1号，2号，甲2号，6号，32号，33号，34号，35号，37号，38号，39号；白纸坊北里1号，9号；白纸坊北里西口（菜园街24号）；白纸坊南里1号，2号，3号，4号，5号，6号，7号，8号，9号，10号，11号，12号，13号，14号，15号；造纸胡同2号，甲2号，5号，7号，8号，9号，10号，11号，12号，13号，14号，16号，18号，20号，22号，28号；中禾巷1号，3号，4号，5号；中兴巷5号，7号，9号，11号。
简易楼为：菜园东里1号楼，2号楼，3号楼，4号楼，5号楼，6号楼；菜园街2、4、6号楼；枣林西里2号楼，3号楼，4号楼，27号楼；白纸坊胡同1号、2号、中楼；白纸坊中里26-28号楼，29-31号楼；白纸坊北里1号楼,2号楼,4号楼,5号楼,6号楼,8号楼,9号楼,10号楼,11号楼,12号楼,13号楼。
五、住宅房屋的征收补偿补助标准
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）货币补偿
被征收人选择货币补偿的，由征收人按照公开选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，给予被征收人房屋价值补偿。
选择货币补偿的被征收人可享受综合困难补助、平房、简易楼住宅困难补助及住房困难家庭补助，同时可申请购买定向安置房。
1.综合困难补助
（1）被征收房屋为成套楼的，按以下公式给予综合困难补助。
综合困难补助=评估基准价格×建筑面积×50%
（2）被征收房屋为平房、简易楼的，按以下公式给予综合困难补助。
综合困难补助=评估基准价格××建筑面积×50%
2.平房、简易楼住宅困难补助
（1）被征收房屋为平房的，按以下公式给予平房住宅困难补助。
平房住宅困难补助=评估基准价格××建筑面积×40%
（2）被征收房屋为简易楼的，按以下公式给予简易楼住宅困难补助。
简易楼住宅困难补助=评估基准价格××建筑面积×30%
3.住房困难家庭补助
（1）对被征收房屋为平房或简易楼，建筑面积不足20平方米的，按以下公式给予住房困难家庭补助。
住房困难家庭补助=评估基准价格××（20-建筑面积）×75%（2）对被征收房屋为成套楼，建筑面积不足45平方米的，按以下公式给予住房困难家庭补助。
住房困难家庭补助=评估基准价格×（45-建筑面积）×75%
4.申请购买定向安置房
为解决部分被征收人购房困难，选择货币补偿的被征收人，可以申请购买定向安置房，定向安置房位于大兴旧宫。
因安置房源数量有限，按照“先签先选”的原则签约选房，选完为止。
具体配售办法详见附件1。
被征收人或者公房承租人选择货币补偿且不购买定向安置房的，按照被征收房屋建筑面积给予每平方米5000元的一次性不购买安置房补助。
（二）产权调换
被征收人选择房屋产权调换的，征收人提供改建地段的房屋用于产权调换，被征收人可以选择按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；也可以选择回迁安置。
回迁安置办法具体如下：
1.回迁房屋产权性质
本次征收回迁安置房屋产权性质为按照经济适用住房产权管理。
2.回迁房屋安置面积
被征收房屋按照“征一还一”的标准执行，按“先签先选”的原则签约选房，并结合本项目规划条件及户型设计等因素，在解困的同时适当改善居住条件。
（1）被征收房屋为平房的，原建筑面积增加15平方米附属面积后，按成套建筑面积区间与相对应的回迁房屋选房面积区间予以安
置，安置面积≥（原建筑面积+15）×，具体对应区间待正式征收补偿方案确定后公布。
（2）被征收房屋为简易楼的，原建筑面积增加10平方米附属面积后，按成套建筑面积区间与相对应的回迁房屋选房面积区间予以安置，安置面积≥（原建筑面积+10）×，具体对应区间待正式征收补偿方案确定后公布。
（3）被征收房屋为成套房屋的，按建筑面积区间与相对应的回迁房屋选房面积区间予以安置，安置面积≥原建筑面积×，具体对应区间待正式征收补偿方案确定后公布。
3.回迁房屋与被征收房屋差价结算
（1）面积差价结算
被征收人所选回迁房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积相等部分不结算差价，只给予装修、设备及附属物评估价值补偿。
被征收人所选回迁房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，被征收人按建筑面积，7000元/每平方米(以相关主管部门审定为准)的价格购买。
（2）朝向差价结算
被征收房屋朝向为正向，如被征收人选择回迁房屋朝向为侧向的，按如下标准给予朝向补差款。
朝向补差款=被征收房屋建筑面积×朝向补差系数×评估基准价格。
朝向补差系数：原住宅朝向为正向，安置住宅朝向为侧向的，朝向补差系数为3%。
（卧室或客厅至少一个窗户朝南的楼房为正向房屋；卧室或客厅无朝南窗户的楼房为侧向房屋。
平房每间至少一个窗户朝南为正向房屋。
）
（三）其他补偿
1.搬迁费
按被征收房屋的建筑面积补偿，标准为每平方米40元。
2.临时安置费
按照被征收房屋建筑面积每平方米180元标准进行补偿，按月计算。
放弃购买定向安置房或者购买的定向安置房为现房的，临时安置费发放期限为4个月；购买的定向安置房为期房的，临时安置费发放期限自搬家交房之日起至实际交房日期后的第4个月。
被征收人也可以选择货币补偿和产权调换的临时安置费按照36个月发放,自征收决定发布之日起计算;超过36个月，仍未实际交房的，按照实际交房日期发放临时安置费，不足一个月，按一个月计。
3.移机费
标准为每部电话补偿235元；有线电视每户补偿300元；空调移机（窗机除外）每台补偿400元；热水器安装每台补偿400元。
4.一次性停产停业损失补偿费
用住宅房屋依法从事生产经营活动，按照工商登记部门核准的经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。
（四）其他困难补助
1.低保、残疾补助
经民政部门认定为低保家庭，给予4万元/户一次性低保补助；被征收人、公房承租人或在暂停公告前在房屋征收范围内有户籍的家
庭成员，持有残疾人证（含军人残疾证）的，给予4万元/人一次性残疾补助。
2.重大疾病补助
被征收人、公房承租人或在暂停公告前在房屋征收范围内有户籍的家庭成员，患有中国保险行业协会与中国医师协会共同制定的《重大疾病保险的疾病定义使用范围》（2007年8月1日发布）中重大疾病的，凭二级（含）以上医院开具的诊断书或证明，给予每人3万元的一次性重大疾病补助，详见附件2。
3.高龄补助
被征收人、公房承租人或在暂停公告前在房屋征收范围内有户籍的家庭成员，在征收签约期限届满之日前年满80周岁的（以身份证日期为准）给予每人2万元的一次性高龄补助。
（五）奖励标准
1.提前搬迁奖
被征收人或者公房承租人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约并按要求10日内搬家交房的，按照被征收房屋建筑面积每平方米1万元的标准给予提前搬迁奖。
逾期未完成签约搬迁的，按照被征收房屋建筑面积每日每平方米100元的标准递减，直至递减为零。
2.工程配合奖
被征收人或者公房承租人完成签约并按要求10日内搬家交房，且被征收房屋未进入司法强制执行程序的，给予10万元的工程配合奖。
3.无自建房或者自行拆除自建房的奖励
被征收人或者公房承租人在征收范围内无自建房或者在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前将自建房全部自行拆除的，给予被征收人或者公房承租人7万元一次性奖励。
4.超过预签协议生效比例奖
被征收人或者公房承租人在预签征收补偿协议期限内预签征收补偿协议并按要求搬迁交房，预签征收补偿协议比例超过一定比例（85%-90%）的，给予超过预签协议生效比例奖。
假设预签征收补偿协议比例为90%，达到91%，一次性给予1万元奖励；达到92%，一次性给予2万元奖励；达到93%，一次性给予3万元奖励；以此类推，达到100%，一次性给予10万元奖励。
六、非住宅房屋征收补偿补助标准
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）货币补偿
被征收人选择货币补偿的，由征收人按照公开选定的房地产价格评估机构的评估结果，给予被征收人房屋价值补偿。
（二）产权调换
1.此次征收提供了在改建地段建设的非住宅房屋用于产权调换。
2.以被征收房屋建筑面积为标准，按“征一还一”的原则对被征收人进行安置。
3.被征收人选择房屋产权调换的，征收人与被征收人按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
（三）其他补偿
1.搬迁费
按被征收房屋的建筑面积补偿，标准为每平方米50元。
2.一次性停产停业损失补偿费
按《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法[2011]18号）规定执行。
七、住自建房家庭补助奖励标准
暂停公告前，在房屋征收范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，本人和配偶在本市行政区域内无其他正式住房的住房困难家庭，给予每户7万元的特殊困难补助。
符合规定条件提前搬家并配合工程的，一次性给予10万元的提前搬迁奖和10万元的工程配合奖。
八、住房保障
被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件，通过资格审核的，按照《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》（京建法[2011]17号）优先给予住房保障，对被征收人直接配租、配售。
九、预签房屋征收补偿协议及征收决定
（一）本项目房屋征收补偿方案通过意见征询，并根据公众意见修改、公布后，房屋征收部门按照公布的征收补偿方案与被征收人预签附生效条件的征收补偿协议。
本次征收预签期限为90日，具体日期另行通知。
协议生效前不实际支付补偿款和对接安置房源。
自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前，与公房承租人签定附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。
（二）在预签征收补偿协议期限内，签定征收补偿协议的达到本次房屋征收范围内一定比例（85%-90%）时，西城区人民政府依法作出征收决定，进入正式签约期。
在预签征收补偿协议期间未签约的被征收人可签定正式征收补偿协议。
预签的征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等法律效力。
征收评估时点以政府发布征收决定时间为准，征收评估价格与预签协议评估价格因评估时点不同出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。
如在预签征收补偿协议期限内，签定征收补偿协议的未达到本次房屋征收范围内一定比例（85%-90%），本项目征收工作终止。
北京市西城区人民政府房屋征收办公室
二〇一五年十月十五日
附件1：《定向安置房购买资格及配售办法》
附件2：《重大疾病保险的疾病定义使用范围》
附件1：定向安置房购买资格及配售办法
1．购房人需为本征收项目内的被征收人，或者经征收实施单位和被征收人同意的被征收人直系亲属（需经公证处公证直系亲属关系及授权购房事宜）。
2. 购房人应当持有北京市正式户口。
3．购房人未享受过廉租房、经济适用房、限价商品房和公共租赁房等保障性住房政策。
4．购房人已通过廉租房、经济适用房、限价商品房和公共租赁房资格审核、正在进行轮候的，需退出轮候。
5．每产籍户原则上只能配售一套定向安置房。
6．原则上购房家庭在册户籍为二人及二人以下户配售一套一居室（子女年满10周岁的异性单亲家庭配售两居室），三人户最大配售一套两居室，四人及四人以上户最大配售一套三居室，对于住房特别困难的购房家庭可适当增加配售面积。
附件2：《重大疾病保险的疾病定义使用规范》
二十五种重大疾病范围
1、恶性肿瘤——不包括部分早期恶性肿瘤
2、急性心肌梗塞
3、脑中风后遗症——永久性的功能障碍
4、重大器官移植术或造血干细胞移植术——须异体移植手术
5、冠状动脉搭桥术（或称冠状动脉旁路移植术）——须开胸手术
6、终末期肾病（或称慢性肾功能衰竭尿毒症期）——须透析治疗或肾脏移植手术
7、多个肢体缺失——完全性断离
8、急性或亚急性重症肝炎
9、良性脑肿瘤——须开颅手术或放射治疗
10、慢性肝功能衰竭失代偿期——不包括酗酒或药物滥用所致
11、脑炎后遗症或脑膜炎后遗症——永久性的功能障碍
12、深度昏迷——不包括酗酒或药物滥用所致
13、双耳失聪——永久不可逆
14、双目失明——永久不可逆
15、瘫痪——永久完全
16、心脏瓣膜手术——须开胸手术
17、严重阿尔茨海默病——自主生活能力完全丧失
18、严重脑损伤——永久性的功能障碍
19、严重帕金森病——自主生活能力完全丧失
20、严重Ⅲ度烧伤——至少达体表面积的20％
21、严重原发性肺动脉高压——有心力衰竭表现
22、严重运动神经元病——自主生活能力完全丧失
23、语言能力丧失——完全丧失且经积极治疗至少12个月
24、重型再生障碍性贫血
25、主动脉手术——须开胸或开腹手术。
