洛阳万达广场各类费用占比汇总表

洛阳和郑州万达广场商业空间构成解析洛阳万达广场和郑州华山路万达广场，用行业术语来说，分别属于“万达广场”的第二代、第三代产品，尽管整体业态内容不尽不同，但其商业空间基本相同，均由六部分构成，分别是：室外表演（入口）广场、室外商业街、室内商业街、“百货”商场、地下超市和电影院娱乐厅。

室外表演（入口）广场：顾名思义，该空间位于卖场入口处，作为商场入口处的人流缓冲空间。

另一方面，室外表演（入口）广场更重要的功能是配合卖场商品广告推介的演出场所。

作为推介演出场所，其尺度，进深一般不会小于40米，其宽度没有一定之规，要与建筑整体相适应。

广场的面积一般在2000平米左右，通常会设置雕塑、电子显示屏等展示设施。

室外商业街：一般是作为整个建筑的辅助与补充出现，与建筑整体联系方式灵活，如郑州万达广场的室外商业街与建筑整体是贴邻关系，而洛阳万达广场则是整体建筑的延伸。

室外商业街的层数为2到3层，相应的其商业形态，两层时（郑州万达广场），上下两层为一家做商铺，三层时(洛阳万达广场)则为立体商街。

室外商业街的宽度一般会控制在10米以内，与其高度相适应，尺度宜人，气氛活跃。

室内商业街：是整个万达广场的商业核心和规模标尺。

室内商业街高度均为三层，双走道（宽度不小于3米），中间设天井，整个商业街宽度在15米以上。

天井中设自动扶梯方便“游客”游逛。

两侧商铺的进深一般为建筑柱网的一跨(局部最多两跨)，每家商铺的面宽没有一定之规，但一般是与柱网相结合划分。

所有的这些，加之以明亮的采光天棚，创造出尺度宜人、四季如春的购物环境。

室内商业街总体上为线性展开，但都有所变化而不是一条直线，如洛阳万达广场室内商业街长度约为200米，平面总体为“7”字形，郑州万达广场长度约为300米，平面总体为“凹”字形。

室内商业街大约每100米长度设圆形天井，以增加空间情趣，减轻游客的疲劳度，提升购物舒适度。

室内商业街的两端入口一般分别设在两条道路上并贯穿整个万达广场，200~300米的长度取决于具体项目确定究竟有几家合作商户进驻。

洛阳市发展和改革委员会关于调整洛阳市物业管理服务收费计费办法及标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 洛阳市发展和改革委员会关于调整洛阳市物业管理服务收费计费办法及标准的通知（洛价经[2003]10号）各县（市）、区物价局、房管局（所），各物业管理服务单位：我市现行的物业管理服务收费项目和标准是1998年制定的，经过五年来的实施，对规范我市住宅小区物业管理服务收费行为，维护物业管理企业和业主的合法利益及房地产业的健康发展都起到了积极的作用。

但随着我市房地产业和物业管理工作的进一步规范和发展，现行的收费办法中的一些条款已不适用。

为保证我市物业管理行业进一步健康有序的发展，完善监督制约机制，提高服务质量，充分体现公开、公平的原则，根据《河南省物业管理条例》、《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费[1996]266号）等文件规定，结合我市实际，对现行的物业服务收费的计费办法和收费标准进行了合理调整，具体通知如下：一、本通知适用于经工商行政管理机关登记注册，并按规定取得物业管理资质证书的专业物业管理单位，在我市范围内对住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

各县（市）、吉利区的物业管理服务收费由当地物价部门会同房管部门参照本办法制定。

二、本通知所称物业管理服务收费是物业管理服务单位接受开发建设单位选聘或接受业主委员会委托并签订物业管理委托合同，对房屋建筑及其共用设备、共用设施、共用部位、公共秩序、绿化、卫生清洁、道路和环境容貌等项目开展日常管理服务、维修、养护、整治所收取的费用。

物业管理服务项目及内容如下：（一）清洁卫生管理。

干货独家揭秘万达百货区域门店组织架构及各部分工明细！一、万达百货门店概况万达百货在河南目前总共有四家门店，其中中原店、二七店和洛阳店已经正常运营,安阳店已经在2015年7月25日开业。

据不完全资料统计，在郑州市农科路的万达公馆目前正在紧张有序的施工进行中，在郑州市惠济区开元路与江山路会建立郑州北区的万达广场，在河南省三门峡市建立第七家万达广场(洛阳店、郑州中原店/二七店、安阳店、惠济区万达、金水路万达）.万达开业速度之快，对人才的需求随之增加。

那么，以上已开门店、在建门店和计划门店之间的组织架构是怎么样的呢？首先,针对已开门店，在郑州市设立郑州区域公司，管辖中原店、二七店和洛阳店，其中区域公司受制于总部进行管理。

其次，针对筹建中的安阳店,是由北京总部直营，其与区域店的区别在于领导班子不同、管理运营工作不同。

安阳店由于距离郑州省会超过总部指定的区域管辖距离，因此将其作为直营店，不受区域公司管辖。

工作上分工，领导团队上分工。

第三、针对计划门店,是由总部集团项目公司进行统一拿地，确定地块后有商业管理公司进行集中管理。

二、万达百货某区域组织架构该区域三家门店，区域公司所在门店是A店,由区域公司对三家门店进行集中管辖，包括品牌招商和调整营销活动推广等工作。

其中,由区域总经理、人资总经理和财务总经理各一名，这三人主要与北京集团总部工作对接，并对下属的三家门店总经理进行管控，然后由各门店总经理对自己门店进行自行营销运营管理。

一家门店部门设置和人员配置是按照区域要求进行安排管理的.以该区域门店A店为例,该门店总共11个部门，41个岗位,119名员工。

其中，总经办(6人）、商品部（12人）、营运部(29人）、客服部（8人）、工程部（6人）、物管部（15人）、财务部(25人)、行政部（4人）、信息部（5人)、市场部(4人）。

值得强调的是，该区域总经办总共有区域总(1人）、区域人资总（1人)、区域财务总(1人)，其中,区域财务总垂直管辖财务部。

洛阳万达广场市调报告调查时间：2010年4月9日调查对象：洛阳万达广场调查目的：了解洛阳万达广场概况、业态分布、操作模式、以及经营状况分析调查报告撰写人：调查内容：一、洛阳万达广场项目概况洛阳万达广场是万达集团首次进驻河南的第一个大型商业综合体项目。

项目位于涧西商圈的核心区域，与五星级华阳酒店毗邻；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心。

项目占地48亩，总建筑面积约为110250㎡，其中，地上部分建筑总建面积约65250㎡，地下建筑面积为45000㎡，项目总投资额近10个亿。

洛阳万达广场于2009年12月22日正式开业。

二、洛阳万达广场业态分布及经营概况洛阳万达广场包含万千百货、万达国际影城、永乐电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家大型综合连锁超市等主力商家。

拥有400平米的阳光中庭和洛阳首条200米长的室内步行街，以及洛阳首个地下两层大型停车场共计500余个地下停车位和一条室外商业步行街，现已成为与百货楼商业圈、王府井商业圈、南昌路商业圈齐名的洛阳四大城市商业中心之一。

1、洛阳万达广场楼层业态分布如下：2、万达广场室内步行街（1-3层）主要商家品牌餐饮：麦当劳、永和豆浆、富冈拉面、港式茶餐厅、披萨店、日本料理、阿利茄汁面、印度餐厅等生活配套：老凤祥、金鑫朱宝、和合玉器、谭木匠、屈臣氏、婚纱摄影、SPR咖啡、美甲店、形象设计会所、威豹箱包等服装服饰：堡狮龙、佐丹奴、艾格、班尼路、唐狮、安踏、卡布依、苹果男装、EGOU等3、万达广场各区域售价以及租金状况室内步行街长约200米，一层租金约300元/平方/月（套内面积），二层租金约160元/平方/月，三层租金约110元/平方/月，物业费40元/平方/月，季度交纳，未销售，由万达自持。

室外步行街建筑面积约1万平方，铺位面积24-400平方，一层底商均价在 3.1766万元/平方，最高售价40580元/平方米，1、2层连卖均价2.2万/平方，由业主自己出租，租金在 130-300元/平方/月.万千百货共5层，建筑面积约24000平方，采取扣点和出租结合的形式。

王健林首度解读万达轻资产模式，附河南8个万达项目近况作为商业地产行业龙头，自去年成功登陆港交所以来，万达在原有基础上再度发力，宣布2015年开业26座万达广场、14间万达酒店以及全力打造在线支付平台。

当然，最引人瞩目的还是万达要从“重资产”到“轻资产”的转变。

以下为近日王健林参加深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”时发表的主题演讲实录摘编。

他对万达为何转型轻资产、如何转型轻资产、以及万达未来的战略打法做了详细地介绍。

下一个十年，万达转型轻资产今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够大。

如果我们没有远大目标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。

但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。

重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。

但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。

重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。

要快速扩大规模，就要转型轻资产。

由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。

万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。

一些分析师问我，万达为什么不集中在一二线城市发展，三四线城市房价租金有那么高吗？这是对不动产理解不深。

不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。

如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。

重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。

轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。

（精选）洛阳商业地产项目运营情况的报告关于洛阳商业地产项目运营情况的报告市调时间:2010年8月18日市调项目:洛阳新都汇购物公园、洛阳万达商业广场市调人员:运营管理部部分人员第一站:新都汇购物公园一、新都汇概况1、洛阳新都汇位于洛阳市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州中路，东临解放路，北临唐宫西路，西面紧挨高级住宅小区(中泰花园)，邻近王城公园及洛阳火车站。

2、总占地30000余平方米，建筑面积约为3.7万?，开发商为洛阳龙羽房地产开发公司，物业管理为洛阳新都汇管理有限公司。

建筑形态为四层复式。

地块为L 形，南北长约220米，宽度170米，容积率2.5，集中绿地率不少于10%，于2006年6月18日开业。

三层立体复式步行街，层次错落，是目前洛阳休闲娱乐购物配套最完善的大型室外商业街之一(3、整条步行街贯通地块南北，于地块中央转弯处形成一个中心小广场。

商业步行街北端为一个大型音乐喷泉演绎广场，东、北面及西面位置则分别布置了以室内步行街形式为主的三层商店区。

顶层为公共绿化平台会所设施，其上另有一栋高层的商务公寓。

4、中心庭园东西两栋建筑，于三层及四层为复式餐饮设施。

商铺面积呈6-15?，30-80?分布不等。

其四层的南北两端亦分别布置了屋顶平台作休闲茶座，另设玻璃透明观光休闲电梯，可俯视地块内的广场空间。

二、业种规划及入驻品牌2.1业种规划B1:地下停车库及机电设备用房、逾万平米的家乐福大型国际品牌超市1F:商务酒店、快餐及运动服饰专卖业种规划2F:服饰、皮鞋、珠宝、化妆品等奢侈品等国际名牌名店3F:国内化妆外特色餐饮与小吃、儿童城、电玩网吧、酒吧街、娱乐休闲会所4F:复式大型特色餐厅、儿童游乐场及奥斯卡影城2.2入驻商家品牌楼层品牌负一层家乐福超市克里斯汀大酒店、西式美食专家必胜客、西式快餐巨头麦当劳、肯德基、快餐航母台湾永和豆浆、德克士快餐、一层韩式餐饮代表土大力,阿迪达斯、耐克、背靠背、彪马、美津浓、卡帕、锐步、edc、播、碧可、怡佳咏、红人、森马、圣迪奥等李红国际、SBO、莱茨、奥菲曼、嘉彩、主格、梦特娇、劲霸、BOSS、金盾、名郎、雅戈尔、罗蒙、佐丹奴、堡二层狮龙、美特斯?邦威、森马、威鹏、意尔康、天成、周大生珠宝及个人护理用品专家屈臣氏、牛排专家豪享来餐饮等儿童城、百岁拉面、乐福来美食广场、小嘴煲煲掂、日式餐饮京桥料理～意式休闲餐饮维罗娜、仙踪林、香港三层粥鼎记、拉丁餐饮代表牧牛郎巴西烤肉、47自助餐、爱派、红场酒吧、娇美容院、自然美SPA馆四层复式餐厅、世纪英豪健身俱乐部、儿童乐园、奥斯卡影城三、规划特色及景点规划特点:规划概念以室外步行街为主要设计元素,配合各种大小尺度立体广场空间,制造不同场景气氛。

各卖场费用一览商品进超市主要费用有进场费、端头费、堆垛费、DM费、年节费、店庆费、年底返利、帐期（提前结帐费）、毛利补偿费、生鲜产品还有补损费等。

列举些超市费用如下：1、好又多：一般进场费每条码300元；端头费300元/半月；堆跺费500元/半月；DM费每种500元/次（每次14天）；年节费500元/次（主要有端午节、五一节、中秋节、国庆节、元旦、春节等）；店庆费500元/次；年底返利2%以内；帐期一般产品为月结15—30天（即到货60天）；生鲜产品一般为到货15天结，补损一般在5%以内；知名品牌及特殊产品（盐、烟）为现金购买。

其为所有知名超市中收费用最烦琐的一个，建议供应商商最好找一女性业务人员———耐性好！2、麦德龙：一般进场费为每条码1500元（且总进场费用一般不少于10000元）；端头费1500元/次（14天）；堆剁费1500元/次（14天）；DM费每种1500元/次（14天）；年底返利为2%以内；无年节费、店庆费，但有年度费用1%（既每年续约时按前一、每年会在按照日本的财务年度签定一份新一年的和约是四月底，在这里也就是一年的唯一一次费用，我们当时是2000元一年。

二、新品进场分两中：1.你上几个新品，就删掉你产品的几个品种，当然他们考虑他的品类。

2.就是给钱，大概是100元一个单品。

三、节庆费没有四、DM也没有费用，但是在提交DM产品的时候会要求新颖性，比较喜欢做一些趣味活动，有新颖的礼品（一般是14天一档，节假日会是7天一挡）如果上了DM，那么，你就有了端架或者堆头。

没有费用，在DM后期，如果你的产品销售不好，那么他会撤掉你的产品上一些比较好销售的产品，你也可以买，一般是舒蕾比较喜欢购买。

舒蕾经常购买端架，好象是3000元一月。

五、帐期一般是月结，目前没有发现拖欠供货商货款的事情，（在成都开业四年多了），在业界信誉非常好。

六、促销人员无管理费，但是长期促销小姐第一次进场要300元的服装押金，50元的培训费。

开店年成本包括年店铺租金、人员管理费、水电费、税费、装修费、交通费、利息、其他等进货折扣率进货折扣率=（原价格﹣折让后价格）/ 原价格毛利率毛利率是毛利润占销售收入的百分比，其中毛利润是销售收入与销售成本的差。

计算公式：毛利率＝毛利润／销售收入春夏季货品占比指春夏季货品的销售额占全年总销售额的比例春夏平均货单价春夏季单件衣服零售价的平均值库存率库存占订货额的比例客流量客流量是指单位时间内经过店铺门口的顾客的数量客单件又称联单，指一位顾客一次购买的衣服数量成交率指单位时间内店铺里达成成交的顾客数量占进店顾客数量的比例进店率指单位时间内进入店铺的顾客数量占经过店铺门口的顾客数量的比例库存占用资金指以进货折扣订购的衣服产生库存后，实际占用的资金以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。

一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。

进货折扣率是45%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？计算过程如下：这家店铺经营一年的成本为：16万元+1.5万元+3万元+1.2万元+2.7万元+1.6万元+3.3 万元=29.3万元为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。

因为进货折扣率是45%，说明，可假设一件衣服原价是100元，折让后的价格是55元，从而得出：进货折扣率=（100-55）/100=45%即一件零售价是100元的衣服，如果进货折扣率是45%时，经销商需要花55元进货。

又因为春夏季服装销售的平均折扣是88%，可理解为一件零售价是100元的衣服，经销商实际只卖了88元。

那么，毛利润=88-55=33元毛利率=33/88*100%=37.5%将以上过程整理可得出：毛利率=33/88=（88-55）/88=[88-（100-45）]/88=[88%-（1-45%）]/88%=37.5%即毛利率是：[88%-（1-45%）]/88% = 37.5%这家店铺一年至少要卖出服装的金额为：29.3万元÷37.5%≒78.13万元又因为服装的平均销售折扣是88%，那么这家店铺销售正价货品的金额至少要达到：78.13万元÷88%≒88.78万元每一家店铺都有自己的库存，设库存率为15%，设订货额为A，如季末库存作为投入成本考虑，那么一年销售出服装的金额至少为88.78万元加上库存占用资金，即达到盈亏平衡点，则有下面计算公式：A×（1-15%）=88.78万元+A×15%×（1-45%）那么，可以算出需要订货的金额为：88.78万元÷（1-15%-15%×55%）≒115.67万元库存金额为：115.67×15%=17.35万元库存占用资金为：17.35万元×（1-45%）=9.54万元一年总的销售营业额为115.67×（1-15%）=98.32万元设春夏季货品占比为40%，那么这家店铺夏季时的销售额至少要为：98.32万元×40%≒39.33万元达到39.33万元需要卖出的衣服数量为：39.33万元÷300元/件=1311件一年的春夏共为180天，那么一天需要卖出衣服的件数为：1311件÷180天≒7.3件/天设该家店铺平均客单件为1.2件/人，即每个购买服装的顾客平均购买衣服的件数为1.2件，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：7.3件/天÷1.2件/人≒6.1人假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：6.1人÷10%=61人如果进店率为5%（5%为假设值，低于此值的店铺是非旺铺），测量客流量的方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量。

开店年成本包括年店铺租金、人员管理费、水电费、税费、装修费、交通费、利息、其他等进货折扣率进货折扣率=（原价格﹣折让后价格）/ 原价格毛利率毛利率是毛利润占销售收入的百分比，其中毛利润是销售收入与销售成本的差。

计算公式：毛利率＝毛利润／销售收入春夏季货品占比指春夏季货品的销售额占全年总销售额的比例春夏平均货单价春夏季单件衣服零售价的平均值库存率库存占订货额的比例客流量客流量是指单位时间内经过店铺门口的顾客的数量客单件又称联单，指一位顾客一次购买的衣服数量成交率指单位时间内店铺里达成成交的顾客数量占进店顾客数量的比例进店率指单位时间内进入店铺的顾客数量占经过店铺门口的顾客数量的比例库存占用资金指以进货折扣订购的衣服产生库存后，实际占用的资金以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。

一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。

进货折扣率是45%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？计算过程如下：这家店铺经营一年的成本为：16万元+1.5万元+3万元+1.2万元+2.7万元+1.6万元+3.3 万元=29.3万元为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。

因为进货折扣率是45%，说明，可假设一件衣服原价是100元，折让后的价格是55元，从而得出：进货折扣率=（100-55）/100=45%即一件零售价是100元的衣服，如果进货折扣率是45%时，经销商需要花55元进货。

又因为春夏季服装销售的平均折扣是88%，可理解为一件零售价是100元的衣服，经销商实际只卖了88元。

那么，毛利润=88-55=33元毛利率=33/88*100%=37.5%将以上过程整理可得出：毛利率=33/88=（88-55）/88=[88-（100-45）]/88=[88%-（1-45%）]/88%=37.5%即毛利率是：[88%-（1-45%）]/88% = 37.5%这家店铺一年至少要卖出服装的金额为：29.3万元÷37.5%≒78.13万元又因为服装的平均销售折扣是88%，那么这家店铺销售正价货品的金额至少要达到：78.13万元÷88%≒88.78万元每一家店铺都有自己的库存，设库存率为15%，设订货额为A，如季末库存作为投入成本考虑，那么一年销售出服装的金额至少为88.78万元加上库存占用资金，即达到盈亏平衡点，则有下面计算公式：A×（1-15%）=88.78万元+A×15%×（1-45%）那么，可以算出需要订货的金额为：88.78万元÷（1-15%-15%×55%）≒115.67万元库存金额为：115.67×15%=17.35万元库存占用资金为：17.35万元×（1-45%）=9.54万元一年总的销售营业额为115.67×（1-15%）=98.32万元设春夏季货品占比为40%，那么这家店铺夏季时的销售额至少要为：98.32万元×40%≒39.33万元达到39.33万元需要卖出的衣服数量为：39.33万元÷300元/件=1311件一年的春夏共为180天，那么一天需要卖出衣服的件数为：1311件÷180天≒7.3件/天设该家店铺平均客单件为1.2件/人，即每个购买服装的顾客平均购买衣服的件数为1.2件，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：7.3件/天÷1.2件/人≒6.1人假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：6.1人÷10%=61人如果进店率为5%（5%为假设值，低于此值的店铺是非旺铺），测量客流量的方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量。