某房产项目初步市场调研分析报告

“锦绣人家〞工程初步市场调研分析报告
调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线
调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘〔新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓〕
火车站片楼盘〔东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦〕
金银湖片楼盘〔常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园工程、泰跃集团工程〕香港路沿线要紧楼盘〔荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园〕
讲明：本案位于杨汊湖片区〔常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、开展大道以北围成的片区〕内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能无视周边片区对本案所在片区的妨碍，因此依据地域分布特征和房地产市场开展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。

目录
第一局部区域概况
第二局部区域市场特征
◎杨汊湖片区
◎金银湖片区
◎火车站片
◎香港路沿线
第三局部区域住宅物业概况◎区域住宅市场需求
◎住宅产品特征
第四局部销售情况分析
◎要紧在售楼盘一览
◎销售情况分析
◎积压量分析
第五局部总体营销水平分析◎在售楼盘营销手法
◎营销推广成败点
第六局部市场展瞧
◎潜在市场需求量
◎将来市场竞争点
◎销售价格走势
第七局部本案面市价格建议
◎本案优劣势分析
◎可比性楼盘性价比一览
◎本案市场对比定价
附：楼盘资料
第一局部区域概况
杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境特别好，空间大，空气清新，宁静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将进住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。

目前常青花园通过十余年的开发，差不多具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模工程的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。

杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景瞧效果差。

区域道路畅通，出行便利。

区域内通过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。

总体来瞧，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素养一般，区域也聚拢了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济开展区，潜在消费群体丰富。

第二局部区域市场特征
一、杨汊湖片区
早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。

通过几年的低档次楼盘开发积蓄，现时期开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。

区域内房地产市场呈现以下特征：
1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价开展；
2、由于无景瞧支撑，物业开发以公寓住宅为主；
3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多
4、土地资源对比丰富，由往常的小盘向现在的一批较大规模的楼盘开展，开展潜力大；
5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差
6、市政生活配套资源丰富但水平低
相关于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：
二、金银湖片区
因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地本钞票，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模工程，一直以来为汉口开发热点区域。

区域房地产市场价格由往常的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价差不多到达平均2500元/平方米。

要紧得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民瞧房措施。

〔注：未考虑高尔夫都市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘〕
三、火车站片区
片区属复兴村区域概念，临近都市中心，以“新汉口火车站〞和“临CBD〞两个卖点而成为开发热土。

片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。

〔注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘〕
四、香港路沿线
小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进进现房销售时期，区域可供开发的土地资源少。

整体市场环境好，人文气氛浓厚，适合居住。

总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片〔离市区中心开发〕和金银湖片〔郊区概念开发〕、香港路沿线之间，相关于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。

三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场妨碍力，改变消费者区域心理价值。

第三局部区域住宅物业概况
一、区域住宅市场需求
◎需求量分析
通过调查与统计分析，区域内〔杨汊湖片〕要紧在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。

外围〔包括金银湖片、火车站片、香港路沿线〕相关要紧在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。

可见，就要紧在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场需求量于外围区域市场在售住宅需求量相当，但产品档次那么次于外围区域。

注：〔1〕杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑；
〔2〕金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫都市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑；
〔3〕火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；
〔4〕香港路沿线新盘不多，这个地方不做对比分析。

◎需求类型分析
从建筑形态来瞧，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。

多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总需求量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%
区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。

多层需求量占总量的70%，小高层需求量占总量的22%，高层占总需求量的8%。

综合来瞧，以多层为主，小高层次之。

二、产品特征
◎产品形态分析
从上面需求类型分析可知，杨汊湖片区住宅需求方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家〔全部为电梯小高层〕、绿色家园〔局部电梯小高层〕、金色雅园〔局部电梯小高层〕、泽皓雅居〔局部电梯小高层〕、新华家园〔全部为高层〕等。

在新开发的楼盘中，小高层工程占总量的比例提高到25%之多，假设将锦绣人家和新华家园高层工程计进，此比例会更高。

这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的开展趋势。

◎销售价格分析
区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。

从价格来瞧，低于2000元/平方米。

付款优惠平均9.8折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。

◎户型及面积分析
区域在售主住宅工程中，3×2×2共1600余套，占总量的51%，为尽对主力户型，其次是2×2和4×2户型需求量大，同时成为热销户型。

◎园林绿化及物业治理配套分析
已建成小区规模小，配套缺乏，且配套水平一般，有些甚至落伍。

现在开发的几个大规模社区，物业规划配套齐全。

十分注重环境绿化，绿化率高达40%左右。

很多楼盘确实是基本以环境绿化为卖点，如绿色家园、丽水佳园等。

物业治理费平均为0.8元/平方米，费用适中。

二、销售情况分析
从统计分析可知，区域整体销售率约40%，开盘时刻大多在6个月左右，开盘时刻不长，销售情况较理想。

各个楼盘分期开发，将陆续推出其二期、三期等，市场有持续需求量。

三、积压量分析
按销售率估算，杨汊湖片区住宅积压量为1900套左右，即为片区市场上实际在售住宅套数，折算需求面积24万平方米。

第五局部总体营销水平分析
一、在售楼盘营销方式
营销推广多采纳报纸广告、户外广告牌为要紧吸引消费者视野的手法，而像新世界集团、统建集团等品牌形象好的开发商，其代表楼盘多依靠其品牌妨碍力。

通过对营销手法和销售率的比照分析，品牌和多样有力的推广是产品实现销售的有效方法。

二、营销推广成败点
成功之处
在于诉求点突出绿化、阳光等现代住房消费注重点；
缺乏之处
是营销手法单调，对市中心市民的妨碍力弱，且在市中心没有设立售楼部、售楼车等方便瞧房；
过分依靠新世界新华家园、统建阳光等营造的市场气氛；
第六局部市场展瞧
一、潜在市场需求量〔将来2~3年内〕
◎杨汊湖片
※万丰花园〔6栋多层，约3万平方米，300套左右，靠近本案〕
※新华家园二期〔4栋高层住宅，10万平方米左右，与一期相当，靠近本案〕
※金色雅园二期〔10万平方米左右，2003年5月推出〕
※绿色家园二期〔约8万平方米〕
※美联地产“蓝色天娇〞工程〔估计12万平方米左右〕
分析：将来片区内潜在市场需求量在40万平方米左右，加上目前积压实际在售面积24万平方米，估计杨汊湖片区将来2~3年市场共有约60万平方米的住宅有待消化，平均年消化量约20万平方米，有一定竞争压力。

周边片区市场将来竞争情况如下：
◎金银湖片区
※万科四季花城二期工程〔约4.5万平方米住宅，售价2500元/平方米左右〕
※常青花园10号小区〔约20万平方米，档次提升，价格在2200元/平方米左右〕
※丽景湾〔跑马场旁边，600亩，2003年5月会推出〕
※华星辰龙城二期〔约10万平方米，价格在1500元/平方米左右〕
※丽水佳园二期〔估计10万平方米〕
※奥林匹克花园
※泰跃集团工程
结论：金银湖片区在将来一段是内仍然将成为市场开发热点，可供开发土地较丰富。

现开发楼盘规模大，其后期工程将陆续上市销售。

估计总开发两至少在100万平方米
◎火车站片
※新华西路旧城改造工程
临汉口新火车站，可供开发用地约800亩
◎香港路沿线片
※银鹤置业“都市花园〞工程
位于新华下路和开展大道交汇处，由银鹤置业开发。

工程总建面约12万平米，以小高层和局部高层住宅位置，临界街为商展。

要紧户型有2×2、3×2、4×2。

估计销售价格在2750元/平米左右
※华氏儒商花园二期
位于新香港路于建设大道交汇处〔商业银行大楼后面〕，为华氏儒商花园的二期工程，一期差不多进住。

※交发地产地块
位于华氏儒商花园对面，占地8000平米左右。

※政和世纪广场工程
位于香港路口，商业银行大楼旁。

规划30层高层建筑。

目前在打桩。

结论：
估计将来香港路沿线继前几年开发热潮之后，开发趋势将逐渐平稳，要紧市场需求以上述四个工程为主。

二、将来市场竞争点分析
将来区域市场竞争将要紧集中在以下几个方面：
1、楼盘规模及由此带来的社区感、完善生活配套设施和周到的物业治理；
2、实实在在的环境绿化景瞧；
3、营销推广手法的创新；
4、多样化、选择多的房型设计；
三、区域市场销售价格走势
从区域将来市场需求量来瞧，年消化量约20万平方米，市场需求较稳定；
从市场潜在目标消费群来瞧，随着常青花园和杨汊湖片区内进住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源
从周边区域市场竞争来瞧，本案片区市场平均价格低于周边区域，价格优势能够有效吸引因价格敏感而从金银湖片楼盘、新华西路片楼盘、香港路沿线楼盘分流出来的客户。

综合上述因素，估计将来片区市场价格在近年来提升的根底上，一方面杨汊湖片区在周边开发热点片区的带动下市场价格会有所上涨；另一方面片区内积压住宅面积还需消化，如此区域住宅市场价格将会稳定在1800元/平方米~2400元/平方米范围内。

第七局部本案面市价格建议
一、本案优劣势分析
本案具有如下优势：
1、纯电梯小高层，品质优良，在区域有唯一性
2、交通便利，生活配套对比成熟，临近本案社区人群素养相对较高
3、本案处于江汉区新华下路区片、金银湖区片之间，而上述两片近年来房地产开展迅速，成为市场热点，这有利于本案地块价值的表达，也有利于提
升本案心理价位；
4、周边早期开发或者进住的楼盘社区，差不多把本地区的居住环境塑造好；
5、区域内对本案构成竞争的楼盘中，绿色家园在地段环境和品质上低于本案，而新华家园二期〔高层住宅〕近期无推出迹象，真正对本案现实性威胁
较大的楼盘剩下金色雅园一期〔多层、小高层，局部砖混结构，在售〕及5月份将推出的二期工程，再确实是基本统建集团开发的阳光花园四期〔多层，正在外墙装修〕，竞争对手明显同时稳定。

同时本案也存在一些劣势，这些劣势会构成将来营销中的障碍：
1、本案旁边火车站及变电站的妨碍
2、本地区差不多开发的几个工程对本地区的购置量有所消化及分解；
3、杨汊湖片区差不多形成中低价位住宅市场的心理印象，不利于本案价格的提升；
4、片区内一些先期开发的楼盘，在售现房优势明显，且其后期工程有前期的展垫，市场形象差不多塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时刻的认知过程会拖延预期销售进度；
三、综合因素市场对比分析定价
假如以新华家园一期为对比，本案价格为：72/79*2375=2165元/平米
假如以阳光花园四期对比，本案价格为：72/72*1890=1890元/平米假如以金色雅园一期对比，本案价格为：72/73*2570=2535元/平米假如以泽皓雅居一期对比，本案价格为：72/63*2473=2826元/平米各楼盘价格权数为：绿色家园一期占10%，新华家园一期占30%，阳光花园四期占20%，金色雅园一期占35%，泽皓雅居一期占5% 本案价格为：
2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米
考虑到本案的纯电梯小高层产品唯一性，结合上述本案优劣势分析，建议面市价格修正为2280元/平方米
附：楼盘资料。