世联写字楼物业白皮书
整合版
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2014世联写字楼物业白皮书
2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告
深圳写字楼二级市场销售分析
2.2.1 整体市场销售分析
2013年深圳写字楼销售面积总计约万㎡，成交均价35972元/㎡(含产业园销售价格)，同比2012年上涨%。
2013年深圳写字楼市场表现为：整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡，其片区整体销售量占新增项目销售量%）。
表2-16： 2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据
数据来源：世联工商监控平台表2-17： 2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据
数据来源：世联工商监控平台图2-18：深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：万㎡/元）
数据来源：世联工商监控平台
2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。
售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡，环比2012年下降%，而整体写字楼均价为35972元/㎡，环比下降%。另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。
2013年深圳写字楼销售面积万㎡，同比2012年上涨%，甲级写字楼销售量为万㎡，同比2012年甲级写字楼可售供应总量万㎡有所上涨，而产业园项目2013
年总体销售量为万㎡，环比2012年销售10万㎡下降%。在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。
表2-19： 2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较
据来源：世联工商监控平
2013年深圳写字楼市场吸纳率为59%，总体写字楼市场销售情况良好，办公物业市场呈平稳趋势。
各片区市场销售分析
图2-20： 2013年各区写字楼供销关系与成交均价情况
数据来源：世
联工商监控平台
图2-21：各片区历年吸纳率分析
数据来源：世联工商监控平台福田区：2013年福田区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积万㎡，片区吸纳率为57%；
南山区：2013年南山区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积约万㎡，片区吸纳率为69%；
龙岗区：2013年龙岗区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积约万㎡，片区吸纳率为57%；
盐田区：2013年盐田区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积约万㎡，片区吸纳率为49%。
深圳写字楼二级市场综述
2.3.1 福田区写字楼二级市场综述
2013年起，福田中心区已无可售型办公物业供应，福田区可售型物业主要集中在中心辐射片区，共有三个项目前后入市，二级市场均价为44333元/㎡。
根据政府对中心区“南拓北进”的规划及梅林拟打造华南最大的电商基地，梅林已吸引了众多电商产业巨头及知名企业入驻，未来的梅林将成为最炙手可热的新兴商务区。
市场:2013年福田区写字楼市场主要呈3大特征：
第一：随着政府对中心区“南拓北进”的规划进程的加速，梅林片区有多个写字楼即将入市销售，将成为最炙手可热的新兴商务区，且区域未来的规划和升
值潜力逐渐得到客户的认可。
第二：成交火爆，1月份入市的卓越城北区去化面积达8万平，去化率达80%，而下半入市的新天CBC仅二个月时间去化面积7000平。
第三：成交客户多由于居住地点、工作地点、上下游产业链等因素的影响集中于福田中心区，其次依次为福田非核心商务区、南山、罗湖等片区。
价格：由于福田中心区无销售型写字楼供应，大量中心区客户外溢，需求旺盛，所以两个项目从开盘以来均价一路拔高，卓越城12月均价比开盘均价涨了10%，达万每平，而新天CBC目前均价也已到万每平。
客户：福田区写字楼客户中，传统的电子、金融、实业等行业占比一半以上，达52%，其次为咨询、贸易等行业，客户群体主要以私企业主为主，占83%，随着政府对中心区“南拓北进”的落实，梅林吸引了众多名企入驻，其中多数为
电子科技类总部大厦。
2.3.2 南山区写字楼二级市场综述
2.3.2 南山区写字楼二级市场综述
伴随着前后海、深圳湾超级总部基地规划利好，南山区发展迅速写字楼高投资价值凸显，回顾2013年，南山区写字楼二级市场市场成交活跃，片区吸纳率居各区之首，新增办公物业产品类型丰富，高端企业看好南山发展。
市场：新增办公物业类型丰富，区域发展迅速高投资价值凸显
2013年南山区新增商办物业供应量环比增加29%，新增供应量达万㎡，分别有甲级写字楼田厦国际中心A座，深圳软件产业园，创意办公楼来福士公园道，平层、复式楼层结构南园枫叶大厦，高拓展赠送项目南山主角，新增办公物业类型丰富，随着前海、后海总部进驻企业大厦逐步建设完成、深圳湾超级总部基地规划落实，以及东滨路多个城市更新项目开工建设，南山区域整体快速发展价值凸显，市场客户关注度增高，同时2013年南山区写字楼销售吸纳率高达69%，位居各区之首。
价格：甲级写字楼供应量锐减、整体写字楼均价稳重有升
监测数据显示，南山区2013年甲级写字楼供应量锐减，仅有田厦国际商务中
心1个在售项目且已处于尾盘期，从市场整体成交中，产业园与普通写字楼成交量占比最大，成交均价在35000-43000元/㎡之间；其中南园枫叶大厦推出的复式办公楼层，部分成交均价达45000元/㎡，高拓展大赠送面积项目在一定程度上拉升了整体区域销售均价，产业园销售均价为33000-35000元/㎡之间，主要在售项目为深圳市软件产业基地。
客户：区域发展利好落地持续发力，高端企业看好南山发展
客户分析表明，近年来写字楼购买客户仍以南山本土高端企业为主，受后海总部基地/深圳湾超级总部基地建设规划等多项项利好落地,,南山商办物业目前已成为全市高端客户重点关注,其中,201３年区域内购买客户仍以投资客户为主，企业类型以大型民营企业为主.主要从事行业为贸易、投资、电子通讯、服装行业，其中服装行业客户购买面积逐渐增加。
2.3.3 宝安区写字楼二级市场综述
2013年宝安区无新增商务项目入市，由于前海版块利好不断，市场未来前景较为高涨，写字楼物业以租赁方向为主，可售型写字楼物业非常稀缺。
市场：2012年区域内无销售项目供应。以租赁项目为主，如财富港国际中心，华丰国际商务中心。2014年初将有智荟中心、中熙ECO国际等写字楼供应，未来将有大量的商务产品及综合体产品入市，如壹方中心等，目前租售未定。
客户：宝安区域内写字楼市场由于租多售少，导致可售产品非常稀缺，外加政策及利好驱动，投资型客户占据主导地位，租赁客户方面则以本地客户为主。
