世联写字楼物业白皮书整合版
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世联写字楼物业规划版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
For Evaluation Only.Copyright (c) by Foxit Software Company, 2004 - 2007Edited by Foxit PDF Editor甲A级——超高层、五星级配置和装修、国际物管;甲B级——高层、四星级配置和装修、知名物管根据设计规范,结合客户需求,世联总结的甲级写字楼标准:For Evaluation Only.Copyright (c) by Foxit Software Company, 2004 - 2007Edited by Foxit PDF Editor本报告是严格保密的。
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For Evaluation Only.Copyright (c) by Foxit Software Company, 2004 - 2007Edited by Foxit PDF Editor荣超经贸中心约3500m 2广场大堂面积:1600m 2大堂标准层面积:2000m 2标准层层高:≥3.8m标准层地上46层地下3层层数480车位206m 建筑高度115,247m 2办公面积:92000m 2商业面积:3000m 2总建筑面积7138m 2占地面积荣超地产第四座中心区写字楼营销的第8次实践荣超经贸中心荣超地产第四座中心区写字楼营销的第8次实践积累上门客户400批入市均价18500元/m2销售周期9个月累计销售率100%实现实收均价20000元/m2专业制造商务空间|高价高速同时突破专业制造商务空间|高价高速同时突破中国经贸大厦72%实用率大堂面积:250m 2大堂高度:11.6m 大堂标准层面积1326.39m 2标准层层高3.6m 标准层地上25层地下3层层数248车位99.6m 建筑高度42835.07m 2办公面积:29053m 2商业面积:3923.73m 2总建筑面积4647.9m 2占地面积中心西写字楼价格标杆缔造者中国经贸大厦积累上门客户352批世联在中心区曁敦煌大厦实收12000元/m 2片区最高价后,再一次拔升的片区价格制高点。
前言 (1)1.政策+经济+社会+科技,开启物业服务新时代 (2)1.1行业进入政策利好导向期 (2)1.1.1行业迈入市场化,鼓励发展增值服务、智慧物业 (2)1.1.2后勤服务社会化持续推进,延展非住宅物业市场空间 (5)1.1.3新型城镇化衍生城市服务市场 (6)1.2消费升级催生多元服务需求 (6)1.2.1城镇居民收入持续增长,物业消费意愿增强 (6)1.2.2本地生活服务市场渐成规模,重塑社区服务生态 (7)1.3业主自治大幅推进,物企品牌价值凸显 (8)1.3.1业委会组建率上涨,催化业主自治意识觉醒 (8)1.3.2民法典新规出台,业主自治有法可依 (8)1.4新科技兴起,开启智慧物业时代 (9)1.4.1新科技在物管行业中的应用场景越来越多 (9)1.4.2智慧物管科技加速落地,助力建设智慧城市建设 (9)2.蜕变中的物业管理行业 (11)2.1物业服务边界逐渐突破 (11)2.1.1社区生活服务:围绕业主生活需求 (12)2.1.2社区财产运营:聚焦业主资产 (12)2.1.3社区资源运营:盘活社区已有资源 (13)2.2服务场景已从社区延伸到城市 (14)2.2.1从小区走向城市,布局非住宅物业服务 (14)2.2.2融入城市治理,转型为“城市服务商” (15)2.3转变角色,物企从幕后走到台前 (16)2.3.1品牌价值提升,成为地产的新“名片” (16)2.3.2勇担防控责任,彰显纳入基层治理重要性 (17)2.4由传统行业转向现代服务业 (18)2.4.1物业服务企业规模化发展趋势明显 (18)2.4.2摆脱劳动密集型特征,注重“科技+人才” (20)3.“新物业”应运而生,重塑行业核心竞争力 (22)3.1新服务 (22)3.1.1服务向专业化、标准化、多样化发展 (22)3.1.2提升多业态服务能力,探索城市服务 (25)3.2新科技 (26)3.2.1打造智慧物业,以新科技改变居民生活 (26)3.2.2解决行业痛点,促行业发展 (28)3.3新生态 (29)3.3.1聚集多方服务资源,构建全新社区生态 (29)3.3.2创新商业模式,跨界合作实现共赢 (30)3.4新价值 (31)3.4.1关注业主需求,赋予居民美好生活 (31)3.4.2聚焦资产全生命周期,为资产保值增值 (32)4.碧桂园服务领跑“新物业”赛道 (33)4.1新服务-以人为本,纵横发展 (33)4.1.1做“精”基础服务 (33)4.1.2做“新”增值服务 (36)4.1.3做“宽”城市服务 (38)4.2新科技-推动新科技落地,满足客户新需求 (41)4.2.1为业主提供个性化、定制化服务 (42)4.2.2降低企业运营成本,提高效率 (43)4.2.3赋能同行,解决行业痛点 (45)4.3新生态-重构商业生态,打造全新社区生活 (46)4.3.1社区新生态-赋予业主美好生活 (46)4.3.2商业新生态-共生共享共创 (47)4.4新价值-满足客户不断成长的需求 (48)4.4.1居民资产价值 (48)4.4.2社区人文价值 (48)4.4.3企业商业价值 (49)4.4.4城市发展价值 (49)结语 (50)图1 后勤服务社会化大事件 (5)图2 近十年我国城镇居民人均可支配收入 (7)图3 本地生活服务市场规模 (7)图4 碧桂园服务的社区公共资源运营业务 (14)图5 2019年500强企业的各业态管理面积占比 (15)图6 2010-2019年百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况 (19)图7 百强企业管理效率情况 (20)图8 科技应用为物企赋能 (27)图9 智慧物业建设三大模块 (27)图10 TOP10企业在管面积及市占率 (29)图11 海伦堡物业社区服务体系 (29)图12 彩生活社区生态圈 (30)图13 碧桂园服务的“五好”服务体系 (36)图14 碧桂园服务提供一站式社区生活场景全周期服务 (37)图15 碧桂园服务逐渐完善城市服务布局 (39)图16 碧桂园服务的城市服务运营模式演化 (41)图17 碧桂园服务智能标杆社区春天里的智能化成果 (42)图18 碧桂园服务通过科技手段增加服务触点 (43)图19 碧桂园服务研发的社区机器人 (44)图20 天石云平台产品体系 (45)图21 碧桂园服务向业主输出覆盖全生命周期的增值服务 (47)表1 各地物业市场化政策密集出台 (2)表2 科技在物管行业的主要应用场景 (9)表3 近年部分物企的智慧物业布局 (10)表4 各物企的增值服务开展情况 (11)表5 社区生活服务主要内容 (12)表6 各物业公司的生活服务平台 (12)表7 物业服务企业的经纪业务开展情况 (13)表8 头部物企加速布局城市服务 (15)表9 部分更换物业管理公司的小区及房价涨幅 (17)表10 疫情下小区物业承担的防控责任 (17)表11 2020年头部企业的管理规模 (19)表12 部分物企标准化工作建设情况 (23)表13 物企的多业态服务能力建设 (25)表14 部分物企提供城市服务的主要内容 (26)表15 物业服务企业的科技应用现状 (28)表16 物业服务企业的跨界合作案例 (30)表17 物业服务企业提供的房屋资产服务 (32)表18 碧桂园服务不断推出标准化服务体系 (34)表19 碧桂园服务“四保服务”标准化细则 (35)表20 碧桂园服务的智能化应用技术 (44)前言我国的物业管理行业于上个世纪 80 年代起始于住宅物业服务,在很长一段时间里,物业管理行业的服务内容局限于传统的“四保”服务,服务对象绝大多数为住宅类房屋。
白皮书艾麦欧(上海)建筑设计咨询有限公司Add 上海市徐汇区柳州路399号(甲)上海主角G层 Tel (86) 021-5407-0708 E-mail hr@ 1141181221261301321341361381424642414038364852隆基泰和 未来石LONGJITAIHE58金华金东新城JINHUA JINDONG NEW CITY66河北承德未来城HEBEI CHENGDE FUTURE CITY72正荣·金融财富中心ZHENGRONG FORTUNE & FINANCE CENTER82869298102106110天安云谷TIANAN CLOUD VALLEY 南京洪家园NANJING HONGJIAYUAN 石狮世茂中心SHISHI SHIMAO CENTER 梦上海SHANGHAI DREAM 淮北国购广场HUAIBEI GUOGOU PLAZA 石家庄世界华文传媒国际交流中心HUAIBEI GUOGOU PLAZA 南京长江九号NANJING CHANGJIANG NO.978深圳龙岗新城产业综合体SHENGZHENG LONGGANG NEW CITY 2101822263034144150154158162168174003 002005 004007006出租车广告009 008011 010013 012015014017016urban scale furniture scale019 018021 020LUDI SERIES023 022025 024027 026029 028031 030500m033032035 034037036项目地点 设计用途 占地面积 建筑面积 容 积 率 委托单位 南昌市红谷滩北部办公3.3万m 217.6万m 2 (地上)5.4南昌博泰地产039 038041 040043乐汇城sale批发产业support 关联产业service 服务产业品牌发展基地专业市场区域体验式购物中心CBD区域体验式购物中心酒店餐饮银行银行娱乐关联产业批发产业服务产业产业SHIJIAZHUANG XINYUAN LEHUICHENG045044047 046049048051 050053052保定隆基泰和未来石BAODING WANHE2011~项目地点 河北省保定市七一路,东三环设计用途 城市综合体占地面积 91756.7平方米建筑面积 412900平方米容 积 率 4.499委托单位 隆基泰和集团封闭商业难与东湖产生互动 ---- 需要将建筑体量分散,设置观湖平台通道本案设计理念着眼于超越符号化层面的标志性:不但在城市格局上整合完善了新城区环湖商务中心,并且顺应时代前瞻,立体复合地延续了生态空间,更新了城市形象与活力;更重要的是创造性地发挥了业态组合的经济效力,将城市生态、文化、经济等功能片断重新组织;打造工作、生活与游乐的舞台,与已有的生态、艺术殿堂形成互补,从城市场景上承接本区域文脉;并且通过提供多样的业态组合,聚集商务中心成立所必需的人气,形成以人为本的群体地标。
龙湖物业标准白皮书
在龙湖物业的管理下,我们始终秉持着“以人为本,服务至上”的宗旨,致力
于为业主提供高品质的物业管理服务。
本白皮书旨在为大家介绍龙湖物业的标准化管理体系,以及我们在服务质量、安全保障、环境保护等方面所做出的努力和成就。
首先,我们要强调的是龙湖物业对服务质量的高标准要求。
我们注重员工的专
业培训和素质提升,确保他们具备良好的服务意识和专业技能。
在日常工作中,我们严格按照标准化的流程和规范化的操作程序进行管理,确保服务质量的稳定和可控性。
此外,我们还通过定期的满意度调查和客户反馈,不断改进和提升服务品质,以满足业主的需求和期望。
其次,安全保障是龙湖物业的重要职责之一。
我们制定了严格的安全管理制度
和应急预案,确保小区内的安全设施和设备处于良好状态,并定期进行安全检查和隐患排查。
在日常工作中,我们加强对员工的安全教育和培训,提高他们的安全意识和应急处理能力,以应对突发事件和紧急情况,确保业主生命财产的安全。
另外,龙湖物业还积极参与社区环境保护工作。
我们倡导绿色环保理念,推动
垃圾分类和资源回收利用,积极开展绿化美化工作,改善小区的环境质量。
我们还组织业主参与环保宣传和志愿活动,营造良好的社区环境氛围,共同打造宜居宜业的社区环境。
总之,龙湖物业标准白皮书展现了我们在服务质量、安全保障、环境保护等方
面的努力和成就。
我们将继续秉持“以人为本,服务至上”的理念,不断提升管理水平和服务品质,为业主提供更优质的物业管理服务。
让我们携手共建美好家园,共创美好未来。
目录前言 (1)董事长致辞 (3)公司简介 (4)公司组织架构图 (5)公司标识与释义 (6)公司企业文化理念 (7)核心价值观和基本管理原则 (8)公司经营准则 (12)第一章入职程序 (17)第二章行为规范 (19)第三章考勤与假期 (22)第四章薪酬福利 (28)第五章奖惩制度 (32)第六章培训、绩效管理与员工发展 (36)第七章人事劳动关系 (40)第八章员工沟通 (44)第九章办公室安全及其他 (47)前言1.本《员工手册》(以下简称“手册”)根据国家有关法规、公司章程及公司人事、行政、财务、业务等规章制度制定,就公司人力资源管理的基本事项为员工提供有关权利、责任和义务的详尽说明。
2.手册中所称的“公司”均为世联地产顾问(中国)有限公司及其下属公司,包括但不限于深圳公司、北京公司、天津公司、广州公司、上海公司、东莞公司和惠州公司以及将来成立的其他下属公司等,其中深圳公司为集团公司总部所在地。
3.手册经公司董事会审批通过,并经总经理批准及公示后实施.4.手册未尽事宜,按公司及政府有关规定执行。
5.公司聘用员工以及员工接受聘用都以本手册中规定的条款为准则。
各公司有特殊情况的,可按照手册的基本原则及当地实际情况向集团公司人力资源部提出调整意见,人力资源部审核后报董事会审批通过,并经总经理批准及公示后实施。
6.手册将视公司发展与经营变化及实施情况作出相应修订,届时公司将以适当方式公示。
7.手册的解释权归属于集团人力资源部,您若对该手册有不明事项,可向当地人力资源部咨询,或直接向集团人力资源部咨询.8.手册适用于上述第二项所列明之公司及其所有工作人员。
9.手册的版权属公司所有,未经本公司书面许可,其他任何组织、团体、个人均不得以非法或不正当方式使用该手册。
该手册的版权、出版权有关的权益不受任何非法侵害.10.手册所涉及的公司商业秘密,全体员工必须严格保密,如有违反,将按照有关法律、法规及公司规章制度追究其相关责任,包括刑事、行政及民事责任。
龙湖物业全国首发物业标准白皮书(精选多篇)第一篇:龙湖物业全国首发物业标准白皮书2-3 龙湖首发行业标准白皮书龙湖物业十五周年全国首发物业标准白皮书2012年8月31日下午17点,龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。
中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。
来自龙湖集团全国各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。
龙湖此次答谢活动,以“龙湖式幸福”贯穿始终,传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意+惊喜”的服务模式。
而物业标准的发布,则标志着龙湖物业在成立15周年之际,向着新的高度与征程迈进。
据了解,这也是国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。
新增、升级、细化标准250条【项】此次《龙湖物业标准白皮书(2012版)》共涉及63个文件,涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的2578条标准。
此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订,早在1998年,在整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时,龙湖已经开始关注服务细节,将自己定位于“物业服务”而不是“物业管理”,并在那时就已经开始营造社区文化,举办大型社区文化活动。
1998年,龙湖通过了香港品质保证局标准认证。
在这之后龙湖物业对标准进行了8次修订,从而形成了今日的龙湖标准。
相比之前的标准,2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善,其中新增57条、升级43条、细化150条。
例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内,而今年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间;而之前仅在龙湖别墅园区中实行的部分标准,今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中,另外对于部分商业物业管理的标准也进行了升级;今年,龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化,例如对于园区大堂石材的清洁标准,之前仅仅规定每天清洁两次,每年打蜡两次,而在今年的标准中,不仅规定了清洁和打蜡的周期,而且更加详细的规定了石材的清洁度、光泽度等验收标准。
成都2012写字楼白皮书发布(一)——成都商报地产研究院联合锐理机构、高力国际、世邦魏理仕、中原地产等多家机构权威发布2012成都最具潜力写字楼新世纪环球中心华润广场九龙仓•时代1号东方希望天祥广场成都棕榈泉国际中心复地•复城国际信德•环球广场花样年•香年广场希顿国际广场AFC中航国际广场中航•国际交流中心蓝海•OFFICE锦上时代(排名不分先后)成都2012写字楼白皮书发布(二)——成都商报地产研究院联合锐理机构、高力国际、世邦魏理仕、中原地产等多家机构权威发布让写字楼回归理性机场书店里播放的永远是成功学讲座,激荡人心,气宇轩昂,每次候机我总欲罢不能地在此接受短暂励志,我真的想成功。
写字楼就是楼市里最典型的成功学,写字楼的投资优势真的很全,它不比住宅差,低买高卖打短线能挣钱,靠收租金回报比住宅更是高不少,和商铺比较起来,它的投资门槛更低,写字楼往往能以小搏大。
总结起来就一句话,写字楼把房产投资的优势给占完了,在楼市打拼,写字楼一度是投资者通向成功的捷径。
出门看看,今天成都满大街都是写字楼的财富故事。
时代广场,当时每平米卖五六千,现在每平方米月租金一百,二手房报价一万三;丰德国际广场,当初也是每平方米五六千,现在租金每月至少一百,二手房也是一万好几;金沙万瑞中心,2008年销售最低价仅4880元/平方米,现在房租每月每平方米80元,二手房售价一万五,三四年房价涨三倍,当年错过的投资者非得活活气死。
投资回报率很好算,前几年的写字楼,哪个不是随随便便就超过20%。
年投资回报率20%是什么概念?鄂尔多斯、温州的民间“放水”铤而走险也就这水平。
对于投资者来说,5年就能收回全部投资,啥事不干还白捞一写字楼,这么轻松就能挣钱,谁还愿意起早贪黑做生意?回顾2010年之前的写字楼,个个几乎都是经典的财富故事,大量的投资者尝到甜头。
当大家都把不理性当为理所应当,把不正常当为正常之后,你就再很难接受真正的理性和正常。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方:XXX乙方:XXX2024年版办公大厦综合物业管理服务合同版B版本合同目录一览第一条定义与解释1.1 合同1.2 甲方1.3 乙方1.4 综合物业管理服务1.5 物业1.6 物业管理区域1.7 物业服务费用1.8 合同期限第二条甲方权利与义务2.1 甲方权利2.2 甲方义务第三条乙方权利与义务3.1 乙方权利3.2 乙方义务第四条物业管理服务内容4.1 物业维护与管理4.2 安全保障4.3 环境管理4.4 设施设备维护4.5 服务质量与标准第五条物业服务费用5.1 费用构成5.2 费用支付方式5.3 费用调整第六条合同的履行与变更6.1 合同履行6.2 合同变更第七条合同的解除与终止7.1 合同解除7.2 合同终止第八条违约责任8.1 甲方违约8.2 乙方违约第九条争议解决9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 法律途径第十条保密条款10.1 保密义务10.2 例外情况第十一条法律适用与争议解决11.1 法律适用11.2 争议解决第十二条合同的生效、修改与失效12.1 合同生效12.2 合同修改12.3 合同失效第十三条其他条款13.1 甲方声明13.2 乙方声明13.3 通知与送达13.4 合同的副本第十四条附录14.1 附录A:物业基本情况14.2 附录B:物业服务项目及标准14.3 附录C:费用支付明细表14.4 附录D:其他相关文件第一部分:合同如下:第一条定义与解释1.1 合同:本合同是指甲方(业主)与乙方(物业管理公司)之间就物业管理服务内容、费用、期限等事项达成的一致协议。
1.4 综合物业管理服务:指乙方按照本合同约定,对甲方拥有的物业进行的维修、保养、安全、环境等方面的管理和服务。
1.5 物业:指甲方拥有的办公大厦及其附属设施和场地,包括但不限于楼房、绿化、停车场等。
1.6 物业管理区域:指物业所属的区域,包括楼房、公共设施、绿化等。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方:XXX乙方:XXX2024年度高品质办公楼综合物业管理服务协议版B版本合同目录一览1. 服务内容1.1 物业维护与管理1.2 安全保障与消防1.3 清洁与绿化1.4 能耗管理1.5 客户服务与投诉处理1.6 设备设施维护1.7 应急处理与安全事故报告2. 服务范围与标准2.1 物业范围2.2 服务标准2.3 服务质量保证3. 服务时间与周期3.1 服务时间3.2 服务周期4. 服务费用与支付4.1 服务费用4.2 费用支付方式4.3 费用调整机制5. 服务双方的权利与义务 5.1 甲方权利与义务5.2 乙方权利与义务6. 违约责任与赔偿6.1 违约行为6.2 赔偿责任7. 争议解决方式7.1 协商解决7.2 调解解决7.3 法律途径8. 合同的生效与终止8.1 合同生效条件8.2 合同终止条件8.3 合同终止后的处理9. 保密条款9.1 保密内容9.2 保密期限9.3 违约保密条款10. 合同的修改与补充10.1 修改条件10.2 补充内容11. 法律适用与争议解决11.1 法律适用11.2 争议解决12. 其他条款12.1 通知与送达12.2 合同解除12.3 合同的整体性13. 附件13.1 物业设施设备清单13.2 服务人员配置清单13.3 费用明细表14. 签署页14.1 甲方签署页14.2 乙方签署页第一部分:合同如下:第一条:服务内容1.1 物业维护与管理:乙方负责对甲方提供的办公楼进行日常维护与管理,包括但不限于楼内设施设备的维护保养、公共卫生区域的清洁、公共设施的维修等。
1.2 安全保障与消防:乙方负责办公楼的安全保障与消防工作,包括但不限于安全巡查、监控系统的运营、消防设施的维护等,确保甲方资产安全。
1.3 清洁与绿化:乙方负责办公楼公共区域的清洁工作,保持楼内环境整洁;同时负责绿化工作,维护绿化区域的植物生长,创造优美的办公环境。
物业行业碳中和白皮书随着全球气候变化的日益严峻,碳中和成为了全球范围内的热门话题。
作为一个庞大的行业,物业行业在碳中和方面承担着重要的责任和作用。
为了应对气候变化,减少碳排放,推动可持续发展,物业行业需要制定碳中和白皮书,明确行业的目标、策略和行动计划。
一、背景介绍物业行业作为现代城市的基础设施和服务提供者,其碳排放量巨大,对气候变化的影响不可忽视。
然而,物业行业也具有巨大的潜力在碳中和方面发挥作用。
白皮书将对物业行业的碳排放情况进行详细分析,并提出相应的解决方案和目标。
二、碳中和目标白皮书应明确物业行业的碳中和目标,包括减少碳排放量的具体数值和截止日期。
例如,到2030年,将减少现有碳排放量的30%,到2050年实现全面碳中和。
同时,白皮书还应提出相应的措施和行动计划,以实现这些目标。
三、碳排放情况分析白皮书应对物业行业的碳排放情况进行详细分析,包括建筑能耗、供暖系统、水资源利用等方面。
通过对碳排放源的识别和测量,可以更加准确地制定减排措施和管理策略。
四、碳中和策略白皮书应提出一系列碳中和策略,包括改善建筑能效、推广清洁能源、提高供暖系统效率等。
同时,还可以借鉴其他行业的经验和做法,如电动车充电基础设施的建设、碳捕捉和储存技术的应用等。
五、智能化管理白皮书还应强调智能化管理在碳中和中的重要性。
通过引入物联网技术、大数据分析和人工智能等,可以实现对能源使用、供暖系统、水资源等方面的精细化管理和优化,进一步提高碳中和效果。
六、政策支持与合作白皮书还应呼吁政府对物业行业的碳中和提供支持和激励措施。
政府可以通过减税、补贴和优惠政策等方式,推动物业行业加速实现碳中和目标。
同时,物业行业也应积极与其他相关行业和组织合作,共同推动碳中和的实施。
七、监测与评估白皮书还应明确监测与评估的重要性。
通过建立碳排放的监测体系和评估指标,可以及时了解碳中和的进展情况,发现问题并及时调整策略。
同时,还可以通过透明的报告机制,向社会公众和利益相关者展示物业行业在碳中和方面的努力和成果。
白皮书《时空的革命》共36页第一部分:总述1、封面:LOGO 书名2、前言(1P)封二空间的聚集,必然导致时间效率的提高。
——史蒂芬·霍金扉页港鹏·成都银行中心(LOGO代)——CBD动力核心!p2-5:3、标题: CBD——时空由此改变(4P)时空的结构影响着物体运动和力作用的方式。
空间与时间互为影响,而时间就是事物发展变化本身。
——《时间简史》中央商务区,英文简称CBD(Central Business District),是指在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。
CBD,一改以街为市、自发形成的传统商务模式,以高度集中城市配套资源(商务、商业和住宅多以2:1:1的比例分布)、与世界同步脉动的经济节奏,从而改变并不断优化商务区内空间构成,时间效率与空间构成相互作用及整合,由此带来了一种全新的、高效运转的商务办公方式,这就是经济全球化时代的中“时空的革命”。
第二部分:立意与支持p6:标题:金融——CBD时代的原动力(1P)CBD,是任何一个具有浓重文化气息和商业传统的城市,在谋求国际化发展进程中,不可回避的重大选择和必由之路,而CBD的核心驱动力又来自金融,举凡世界知名CBD,无不是建立在金融业的极大聚合基础之上。
通过对金融业如银行、证券、保险、基金、投资和管理机构的高度聚集和掌控,全面调集交通、讯息、商业、文化和咨询、服务等行业优势于一体,以强大的凝聚力和辐射力带动地区经济质的飞升,金融便以无可替代的地位成为CBD的核心,是取决CBD形成和发展的关键所在,纵观世界着名CBD,皆可充分应证此点。
p7曼哈顿——世界经济中心(1P)曼哈顿核心金融区——华尔街,在长仅1.54余公里、面积不足1平方公里的地域,却集中近百家大银行、保险公司、交易所以及大量跨国大公司总部,是世界上就业密度最高的地区,是世界财富最集中、竞争最激烈的地区,是世界经济的中心,对世界各国货币汇率、股价和证券等均有着举足轻重的影响力。
世联写字楼物业白皮书整合版Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#2014世联写字楼物业白皮书2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告深圳写字楼二级市场销售分析2.2.1 整体市场销售分析2013年深圳写字楼销售面积总计约万㎡,成交均价35972元/㎡(含产业园销售价格),同比2012年上涨%。
2013年深圳写字楼市场表现为:整体写字楼市场供应量持续上涨,甲级写字楼供应量逐渐增加,产业园供应量对比去年有所减少。
在新增可售项目中,甲级写字楼项目为6个,写字楼项目4个,产业园项目1个。
龙岗新增可售项目增加,在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平(如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡,其片区整体销售量占新增项目销售量%)。
表2-16: 2013年深圳写字楼市场在售写字楼(存量)销售数据数据来源:世联工商监控平台表2-17: 2013年深圳写字楼市场在售办公物业(新推量)销售数据数据来源:世联工商监控平台图2-18:深圳历年写字楼销售量与价格走势(单位:万㎡/元)数据来源:世联工商监控平台2013年新增入市项目较往年有所增加,且产品品质呈多样化,随着“国五条”的出台,持续调控房地产市场,以及下半年新一届政府的上台,在一定程度上影响销售市场。
售价方面,2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡,环比2012年下降%,而整体写字楼均价为35972元/㎡,环比下降%。
另外,由于关外商务市场逐渐扩大,在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。
2013年深圳写字楼销售面积万㎡,同比2012年上涨%,甲级写字楼销售量为万㎡,同比2012年甲级写字楼可售供应总量万㎡有所上涨,而产业园项目2013年总体销售量为万㎡,环比2012年销售10万㎡下降%。
在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高,致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。
表2-19: 2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较据来源:世联工商监控平2013年深圳写字楼市场吸纳率为59%,总体写字楼市场销售情况良好,办公物业市场呈平稳趋势。
各片区市场销售分析图2-20: 2013年各区写字楼供销关系与成交均价情况数据来源:世联工商监控平台图2-21:各片区历年吸纳率分析数据来源:世联工商监控平台福田区:2013年福田区在售写字楼面积共计万㎡,全年实现销售面积万㎡,片区吸纳率为57%;南山区:2013年南山区在售写字楼面积共计万㎡,全年实现销售面积约万㎡,片区吸纳率为69%;龙岗区:2013年龙岗区在售写字楼面积共计万㎡,全年实现销售面积约万㎡,片区吸纳率为57%;盐田区:2013年盐田区在售写字楼面积共计万㎡,全年实现销售面积约万㎡,片区吸纳率为49%。
深圳写字楼二级市场综述2.3.1 福田区写字楼二级市场综述2013年起,福田中心区已无可售型办公物业供应,福田区可售型物业主要集中在中心辐射片区,共有三个项目前后入市,二级市场均价为44333元/㎡。
根据政府对中心区“南拓北进”的规划及梅林拟打造华南最大的电商基地,梅林已吸引了众多电商产业巨头及知名企业入驻,未来的梅林将成为最炙手可热的新兴商务区。
市场:2013年福田区写字楼市场主要呈3大特征:第一:随着政府对中心区“南拓北进”的规划进程的加速,梅林片区有多个写字楼即将入市销售,将成为最炙手可热的新兴商务区,且区域未来的规划和升值潜力逐渐得到客户的认可。
第二:成交火爆,1月份入市的卓越城北区去化面积达8万平,去化率达80%,而下半入市的新天CBC仅二个月时间去化面积7000平。
第三:成交客户多由于居住地点、工作地点、上下游产业链等因素的影响集中于福田中心区,其次依次为福田非核心商务区、南山、罗湖等片区。
价格:由于福田中心区无销售型写字楼供应,大量中心区客户外溢,需求旺盛,所以两个项目从开盘以来均价一路拔高,卓越城12月均价比开盘均价涨了10%,达万每平,而新天CBC目前均价也已到万每平。
客户:福田区写字楼客户中,传统的电子、金融、实业等行业占比一半以上,达52%,其次为咨询、贸易等行业,客户群体主要以私企业主为主,占83%,随着政府对中心区“南拓北进”的落实,梅林吸引了众多名企入驻,其中多数为电子科技类总部大厦。
2.3.2 南山区写字楼二级市场综述2.3.2 南山区写字楼二级市场综述伴随着前后海、深圳湾超级总部基地规划利好,南山区发展迅速写字楼高投资价值凸显,回顾2013年,南山区写字楼二级市场市场成交活跃,片区吸纳率居各区之首,新增办公物业产品类型丰富,高端企业看好南山发展。
市场:新增办公物业类型丰富,区域发展迅速高投资价值凸显2013年南山区新增商办物业供应量环比增加29%,新增供应量达万㎡,分别有甲级写字楼田厦国际中心A座,深圳软件产业园,创意办公楼来福士公园道,平层、复式楼层结构南园枫叶大厦,高拓展赠送项目南山主角,新增办公物业类型丰富,随着前海、后海总部进驻企业大厦逐步建设完成、深圳湾超级总部基地规划落实,以及东滨路多个城市更新项目开工建设,南山区域整体快速发展价值凸显,市场客户关注度增高,同时2013年南山区写字楼销售吸纳率高达69%,位居各区之首。
价格:甲级写字楼供应量锐减、整体写字楼均价稳重有升监测数据显示,南山区2013年甲级写字楼供应量锐减,仅有田厦国际商务中心1个在售项目且已处于尾盘期,从市场整体成交中,产业园与普通写字楼成交量占比最大,成交均价在35000-43000元/㎡之间;其中南园枫叶大厦推出的复式办公楼层,部分成交均价达45000元/㎡,高拓展大赠送面积项目在一定程度上拉升了整体区域销售均价,产业园销售均价为33000-35000元/㎡之间,主要在售项目为深圳市软件产业基地。
客户:区域发展利好落地持续发力,高端企业看好南山发展客户分析表明,近年来写字楼购买客户仍以南山本土高端企业为主,受后海总部基地/深圳湾超级总部基地建设规划等多项项利好落地,,南山商办物业目前已成为全市高端客户重点关注,其中,2013年区域内购买客户仍以投资客户为主,企业类型以大型民营企业为主.主要从事行业为贸易、投资、电子通讯、服装行业,其中服装行业客户购买面积逐渐增加。
2.3.3 宝安区写字楼二级市场综述2013年宝安区无新增商务项目入市,由于前海版块利好不断,市场未来前景较为高涨,写字楼物业以租赁方向为主,可售型写字楼物业非常稀缺。
市场:2012年区域内无销售项目供应。
以租赁项目为主,如财富港国际中心,华丰国际商务中心。
2014年初将有智荟中心、中熙ECO国际等写字楼供应,未来将有大量的商务产品及综合体产品入市,如壹方中心等,目前租售未定。
客户:宝安区域内写字楼市场由于租多售少,导致可售产品非常稀缺,外加政策及利好驱动,投资型客户占据主导地位,租赁客户方面则以本地客户为主。
前海区域很多企业公司都是以产业的形式引进的,新型行业的加入,致使总部型企业客户是前海未来的主力客群支撑。
龙岗区写字楼二级市场综述2012年,龙岗商务市场初具雏形,租赁型物业消化速度持续升温,但销售型物业去化量较低,受全球经济形势影响,市场回归理性发展轨道。
而随着纯租赁项目的不断入市,拉开了租赁市场白热化竞争的序幕,同时也使龙岗商务氛围日益浓厚。
市场:2012年龙岗写字楼市场主要有3大特征:第一:销售型市场回归理性:珑瑜、珠江广场公寓和天安数码城二期销售告罄,下半年天安数码城三期入市,全年销售率近50%,荣超英隆大厦正式封顶,预计2013年上半年销售,中心商务缔造者的到来,势必影响龙岗的销售市场格局。
第二:纯租赁物业竞争激烈:正中时代广场的火爆租赁,引领了龙岗的甲级商务市场,租赁消化率占据龙岗商务市场的半壁江山。
同时伴随着维百盛大厦、摩尔城、珠江国际中心、硅谷动力、龙岗天安三期等项目租赁成交,整个龙岗租赁市场一年去化万平米,竞争火爆,商务氛围日益浓厚。
第三、新CBD即将腾飞:以区政府为中心,龙岗多个甲级写字楼已拔地而起,龙岗大道沿线更有多个规划在建的甲级写字楼,新CBD腾飞之势不言而喻。
价格:售价方面,天安数码城产业园由其独特成熟的开发经验,以政府扶持之势,低价入市,均价与龙岗中高档住宅相当,而甲级写字楼则高于高档住宅近40%,正中时代广场售价为25000元/㎡;租金方面,以精装出租的策略收到龙岗企业的追捧,整体租金维持在65-75元/㎡.月。
客户:投资客依然为销售客户的主力军,来源区域以泛龙岗区域及福田为主。
租赁客户上半年以外区域客户为主,下半年则以本区域为主,有部分福田、南山企业因缩减租赁成本而迁至龙岗。
2.3.5 盐田区写字楼二级市场综述盐田写字楼市场长时间未有新品供应,在深圳写字楼版图中处于沉寂状态。
随着壹海中心的2013年的推售,成为盐田片区唯一在售高端写字楼。
市场:盐田区为新兴商务片区,写字楼产品品质普遍不高,主要以乙级写字楼为主。
2013年前盐田区甲级写字楼市场只有壹海中心唯一在售写字楼。
2013年,壹海中心成为盐田市场的写字楼唯一主力产品,成为盐田写字楼品质的新标杆,带动了片区写字楼市场的形象的转变,新品供应的转变。
价格:2013年,盐田区写字楼市场只有壹海中心入市供应,推售的货量主要以20楼以下的中低区单位为主,成交均价在30000元/㎡左右,为盐田区甲级写字楼的价格标杆。
客户:由于盐田区长期无高品质写字楼产品的供应,致使片区商务办公水平落后,根据2013年壹海中心的成交客户群体分析,盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类:一是盐田本地的改善型自用客户,一方面需求办公面积扩张,另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象;二是盐田周边具有一定地缘性的客户,在罗湖、盐田两地均有业务往来,需设立高形象的分支机构为办公或展示所用,如罗湖、福田等地区的贸易、物流及实业类行业;三是投资型客户,看中盐田目前商务市场的价值洼地,认可资源型综合体配套的价值,通过购买写字楼物业获得价值收益保障。
深圳写字楼购买成交客户分析2013年整体商务市场集中在非核心区和泛核心商务区, 2012年核心区域可售商务物业稀缺市场需求旺盛,泛核心商务区项目因临CBD,交通便捷、性价比高而受捧。
现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。
泛核心商务区客户置业目的分析2013年国内外形势错综复杂,经济发展面临近年少有严峻局面。
迫于经济形式,产业转型发展,办公物业的需求日益明显,办公物业投资价值得到高度体现。
泛核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重,占比45%,自用占比33%,自用兼投资占22%。
图2-22:写字楼购买客户置业目的分析图(以客户数量为统计基准)数据来源:世联工商监控平台客户类型分析泛核心商务区客户组成以民企为主,占80%,个人11%、中外合资4%,国企3%,外企1% 。