福田03-T3号片区[皇岗口岸地区]法定图则NO.FT03-T3/01规划可行性研究报告目录前言 (1)第一部分：现状调研 (2)一、现状概况与分析 (2)二、现状存在的主要问题及分析 (10)第二部分：规划研究 (11)一、规划依据与原则 (11)二、规划目标及功能定位 (11)三、规划规模 (12)四、规划结构与布局 (13)五、城市设计 (14)六、地块划分与控制要求 (15)七、公共配套设施规划 (15)八、道路交通规划 (16)九、给排水工程规划 (17)十、电力工程规划 (19)十一、通信工程规划 (21)十二、燃气工程规划 (22)附表: 用地地籍现状一览表前言受**市规划与国土资源局委托，根据《**市城市规划条例》（以下简称《条例》）第四章的规定以及**市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准的一九九九年度法定图则编制计划，**市城市规划设计研究院编制与制定了**市福田03-T3号片区[皇岗口岸地区]法定图则NO.FT03-T3/01（以下简称本图则）。
1、规划背景皇岗口岸地区位于**市福田区东南部，隔**河与**相望。
本地区内的皇岗口岸是**市重要的一类公路口岸，在深港合作和交流中发挥着重要的作用。
2、编制过程1999年4月, 受**市规划与国土资源局委托开始编制本图则。
1999年7月份以后，法定图则项目编制组进行了现状资料核对和补充调研工作，编制了法定图则草案。
2000年6月30日—7月30日，在**市城市规划展厅和福田区政府同时进行了公众展示，展示期间共收到公众意见0份。
2001年6月13日，**市规划与国土资源局规划技术委员会2001年第三次会议对公众意见和局内部意见进行了审议，要求按意见修改完善本图则。
2001年8月10日，经市规划委员会法定图则委员会2001年第四次会议审议，经表决，参加表决的14名委员全票同意本图则原则通过，并提出具体修改意见。
2002年10月16日，市规划委员会法定图则委员会2002年第三次会议原则通过本图则。
2002年12月21日，本图则由市规划委员会主任签发。
第一部分：现状调研一、现状概况与分析1、规划范围皇岗口岸地区位于福田区的东南部边缘，东临**河，与**隔河而望。
本地区东南至福田河、**河，西至国花路、广深高速公路，北至滨河大道，是一个由路与**河围合而成的区域。
南临福田保税区，西傍金三角地区，北接城市组团隔离绿化带。
总用地面积为162.30公顷。
2、自然条件皇岗口岸地区地处**河的沿河地带，地势较为平坦，略呈西北高东南低，海拔标高基本在2米至6米之间，只在渔农村内有一约6000平方米的小山包，海拔标高达15.8米，为本地区内制高点。
3、地区基本概况皇岗口岸地区是以口岸设施用地为主的特殊功能区。
本地区大规模的建设始于80年代末期。
经过十余年的建设，皇岗口岸已成为我国目前规模最大的一类公路口岸。
口岸的建设带动了整个地区的发展。
本地区被道路和围墙分割成南北两片：北片主要是口岸设施用地及其配套设施用地，南片包括渔农村和皇岗码头区。
这两部分在功能、交通诸方面的联系都比较弱，相互独立性很强。
（1）皇岗口岸区早在1982年，深港两地政府达成开辟“**皇岗—**落马洲”过境通道的协议，准备着手开发皇岗口岸区。
正式工程于1985年5月动工，至1991年8月客货两部分全面开通使用。
建成的皇岗—落马洲大桥全长950米，其中274米的螺旋型引桥，较好地解决了车辆左右行驶换向问题。
口岸区域规划占地面积101.6万平方米，其中监管区65.3万平方米，生活区6.8万平方米，商业服务区29.5万平方米。
口岸总体设计每日出境旅客5万人次，汽车5万辆次。
现今，口岸区内共有128条汽车检查通道，包括60条小汽车检查通道，60条货车检查通道和8条大型客车检查通道。
近年来，市政府仍在逐步改造、更新口岸的一些设施与设备，以进一步提高口岸的利用效率。
据统计，1997年出入境汽车497.8万辆次，比1992年增加了120%，日均13636辆次；1997年出入境旅客991.7万人次，比1992年增加了13.33%，日均达27169人次。
（2）皇岗码头区皇岗码头区位于渔农村的西北角，有**市航运总公司和福田区交通运输公司两家单位。
现建有两处货运码头，主要运输沙子等建筑材料，年总运量约200万吨。
市航运总公司在区内建有综合楼与宿舍楼各一栋。
其在码头北面的两处用地已调整用地性质，开发成居住用地。
目前该区已规划为地铁接驳站区，将布置地铁站及相应配套设施。
（3）渔农村渔农村是皇岗口岸地区内唯一的一个自然村，属于渔农村居委会管辖。
除其西北部的裕亨花园经裕亨实业股份有限公司开发有统一规划外，村民自建住宅纷杂差乱。
渔农村内原有7家工业企业，其中集体企业2家，私人企业5家。
企业规模都较小，全租用裕亨实业股份有限公司的厂房。
目前，工业企业已基本搬迁。
4、历次相关规划概况皇岗口岸地区大规模开发建设始于八十年代中后期，目前仍处于不断的建设与完善过程中，建筑整体质量相对较高。
福田区位于**经济特区的中部，是**未来国际性城市形象的核心体现区域。
已经多次编制过不同层次不同范围的规划。
**市规划与国土资源局相继于1989年，1992年进行了《**市福田区分区规划》的编制与调整，特别是1997年开始新编制的《**市福田区分区规划》统一安排了全区的土地利用、公共设施以及市政工程，为皇岗口岸地区法定图则的编制提供了切实可靠的指导依据。
本地区内已有的详细规划有：**南油工程设计有限公司编制的皇岗商住服务区规划设计（1998年）；**市城市规划设计研究院编制的**市渔农村片区用地详细蓝图（1998年）。
这些规划对本地区的建设起到了积极的作用。
5、土地利用现状皇岗口岸地区是以口岸用地为主的特殊功能区，其中口岸设施用地占总用地的36.27%，居住用地、商业办公用地以及配套设施用地的比重均较低。
（详见表1，统计时间2002年12月）。
（1）居住用地本地区内的居住用地主要结合城市道路分布于本地区的边缘地带，包括天泽花园、海悦华诚、裕亨花园、皇城广场、皇岗口岸生活服务区和渔农村六个部分。
除渔农村为乡村居住自留用地以外，其余都是多、高层住宅区，属二类居住用地。
本地区居住用地面积15.10公顷，占本地区总用地的9.30%①天泽花园位于本地区的西南部,紧临广深高速公路，是新建好的中档住宅小区。
小区内建筑以11-13层为主。
规划总建筑面积56656.8平方米，其中住宅建筑面积48724.9平方米，单身公寓建筑面积7931.9平方米，规划居住人数1850人。
目前，该小区已逐步开始入住。
②海悦华城位于本地区的西南部，面临皇岗码头。
由一栋33层和两栋35层的塔楼组成，底下2层裙楼为办公、商业用房，地下一层为停车场。
规划总建筑面积76844.4平方米。
规划居住人数2110人。
目前一期工程的2栋塔楼已进入装修阶段。
③裕亨花园位于本地区的西南部。
是裕亨实业股份有限公司在渔农村内进行旧村改造中的商品房开发项目。
建有7栋8层住宅及1栋8层的办公商业综合楼。
总建筑面积53794.9平方米。
规划居住人数1260人。
④皇城广场位于本地区西北部，紧邻皇岗立交。
总建筑面积111305.9平方米，其中单身公寓建筑面积41139.9平方米，商业办公建筑面积70165.9平方米。
规划居住人数1330人。
⑤皇岗口岸生活服务区位于本地区的东北部，紧临滨河路。
是海关、检验检疫局和边检站等单位的生活区。
住宅全部为7层，是本片区内较具规模的住宅区。
总建筑面积107556.3平方米。
规划居住人数3630人。
⑥渔农村位于本地区的南部，落马洲大桥桥头以西。
大部分为5-7层的独立住宅，为旧村用地，建筑密度很大，环境较差。
总建筑面积165388.3平方米。
现状常住人口350人，暂住人口1580人。
（2）商业性公共设施用地本地区内独立的商业、办公用地较少，主要在皇城广场内，其他零星的商业办公分布于各住宅区内。
旅馆业用地为0.40公顷。
本地区商业性公共设施用地共计 3.95公顷，占总用地的2.43%。
（3）政府/团体/社区用地本地区该类用地占有较大的比重，达56.66公顷，占总用地的34.91%，其中口岸设施用地55.85公顷，占总用地的34.41%。
皇岗口岸是我国目前最大的陆路口岸，建有联检大楼、海关报关大楼及消毒库、免税商店等36家单位的建筑物，总建筑面积17.64万平方米。
近年来，市政府调整了入境小车通道，兴建了公交停车场和货运出境专用通道，开辟了缓冲停车场3.4万平方米，提供了360个车位，进一步改善了通关环境，但制约口岸发展的门槛依然是交通。
（4）对外交通用地本地区对外交通用地主要为广深高速公路部分、保税区一号专用通道、落马洲大桥部分用地，共计12.73公顷，占总用地的7.84%。
（5）道路广场用地本地区道路广场用地总计24.35公顷，占总用地的15.01%。
（6）市政公用设施用地本地区内市政公用设施用地总计9.35公顷，占总用地的5.76%。
市政公用设施用地主要是市邮政局福田邮政分局、深大电话皇岗机楼等邮电设施用地以及公交首末站、出租汽车站等交通设施用地。
（7）绿地本地区内绿地主要是广深高速公路东侧的绿地，以及皇岗过境车辆缓冲停车场西侧预留地上的草坪。
绿化用地总计14.52公顷，占总用地的8.95%。
表1：现状土地利用情况一览表（8）特殊用地本地区特殊用地为军事用地（广东省边防局第六支队六中队一排），总计0.61公顷，占总用地的0.38%。
（9）水域和其他用地皇岗口岸地区南侧和东侧分别有福田河和**河所包围，水域面积约13.59公顷，占总面积的8.37%。
（10）待建地（空地）本地区内有尚未建设的空地11.44公顷，占总用地的7.05%。
6、土地划拨现状（1）用地地籍现状皇岗口岸地区目前已划红线、宗地29宗，用地地籍现状情况详见附表。
本地区内已经划拨的土地（不包括已建市政道路）109.84公顷，占总用地的67.68%。
现状用地地籍情况详见表2，统计时间2002年12月。
表2：现状用地地籍情况表（2）土地划拨现状皇岗口岸地区目前已建的城市建设用地（不包括道路用地）101.51公顷，其中已划拨已建设的用地98.40公顷；未划拨已建设的用地1.77公顷，主要是渔农村旧村用地。
皇岗口岸地区目前未建的城市建设用地（不包括道路用地）11.44公顷，为已划拨未建设的用地，共计11.44公顷。
现状土地划拨情况详见表3，统计时间2002年12月。
表3：土地划拨建设状况表7、人口规模及分布现状本片区内只有渔农村居委会一个完整意义上的居委会，加上口岸生活区内居住的人数，截止1999年12月，片区内总人口约4000人，其中常住人口约2400人，暂住人口约1600人，暂住人数占总人数的40%，常暂住人口比为1：0.67。
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