开发小区内的车库的纳税处理

地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。

根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。

1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。

在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。

在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。

根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。

2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。

一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。

在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。

•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。

•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。

3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。

地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。

•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。

近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发商再也不能像以前一样对“地下车库”任性处置。

但由于产权和用途的不同，一直以来，车库（位）在进行土地增值税清算时的处理，带来了很多困惑。

一、有产权车库（位）从产权方面划分，车库（位）可以分为有产权车库（位）、无产权车库（位）两类。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库（位）作为公共配套设施的一种，按照《总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，应按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

对有产权且能够转让的车库（位）等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。

这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并没有统一规定。

一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊土地成本，否则不予分摊。

例如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）第六条规定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。

其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊”。

二、无产权车库（位）对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。

无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。

（一）普通车库（位）1.转让——不计收入，不扣成本按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。

6大不同形式的“车库、车位”,房产税咋缴?说到“停车位”，大家一定非常熟悉，随着车辆的增多，停车位表现的形式也多种多样。

作为财税工作者，你是否想过不同形式的停车位，在房产税的缴纳上有何区别吗?今天就来同大家讲一讲，这不同形式的“车库、车位”，房产税咋缴？一、地下人防工程车位业务案例：某小区地下人防工程车位，开发商以“拥有长期使用权”的形式，销售给小区业主。

那么，对于地下人防工程车位，是否需要按规定缴纳房产税?由谁来缴?政策解析：根据《人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

根据《关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定》第二条规定，人防工程及其设备设施是国家的财产，平时使用时应本着有偿使用的原则，由人防部门收取使用费。

根据财税〔xx〕181号相关规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据财税〔xx〕181号文相关规定，地下人防设施也应按相关规定缴纳房产税。

因此，人防工程车位，虽然开发商不拥有产权，不得出售，但开发商将地下人防车位以“拥有长期使用权”的形式，销售给小区业主，实际上是一种租赁行为，应按取得的“销售”收入(即出租地下建筑物收入)缴纳房产税，适用12%的税率。

同理，商场、写字楼等地下人防工程车位，如果以收取停车费的形式对外提供停车，也应按取得的“停车”收入(即出租地下建筑物收入)缴纳房产税，适用12%的税率。

二、拥有产权的地下车位业务案例：某小区地下车位，开发商在销售商品房的同时，一同进行了销售，而且办理了产权证。

那么，对于地下拥有产权的车位，是否需要按规定缴纳房产税?由谁来缴?政策解析：根据本文第一点所依据的相关政策解释，很显然，地下车位属于房产中储藏物资的场所，属于房产，房产所有人应按相关规定缴纳房产税。

车位纳税的流程
1. 确定车位类型
- 住宅区车位
- 商业区车位
- 公共停车场车位
2. 查询当地车位纳税政策
- 查阅当地税务局网站或前往办税服务大厅了解具体政策
- 不同地区和车位类型的纳税标准可能有所不同
3. 准备相关材料
- 车位所有权证明或租赁合同
- 身份证明文件
- 上一年度车位使用情况说明(如有)
4. 缴纳车位税费
- 可通过网上缴费、银行转账或前往指定缴费点缴纳
- 注意缴费期限,避免产生滞纳金
5. 保留纳税凭证
- 妥善保管纳税凭证,作为下一年度纳税的依据
- 如有疑问,可向当地税务机关咨询
纳税是每位公民的义务,及时足额缴纳车位税费有助于促进城市建设和管理。

遵纪守法,共同维护良好的税收环境。

无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

地下车库因产权复杂，房地产开发企业和税务机关在地下车库的所得税处理一直争议不断，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号文第三十三条的规定：“ 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

”各省市或同一省市国税局和地税局的理解和执行都存在很大差异，主要观点如下：观点一：开发商利用地下基础设施形成的停车场所，所得税处理通过判断车库是否拥有产权，来决定车库建筑面积的分摊。

1、开发商利用地下基础设施形成的停车场所，产权归开发商所有的，建筑面积不分摊，即该部分建造成本不分摊至可售面积之中。

其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。

2、开发商利用地下基础设施形成的停车场所，产权归全体业主所有的，其建筑面积可以分摊，其成本已分配至可售面积部分。

因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。

开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。

根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

”因此其建造成本归集在开发成本---公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。

以上观点对于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号文第三十三条的规定的理解同时要受到本文第十七条的规定的限制。

车库的税收处理一、产权：根据房屋权属管理的有关规定，如开发企业在建设时，已报经规划主管部门批准，其室内车库（地下车库除外，且层高在2.2米以上）列入《建设工程规划许可证》范围，同时取得《商品房预售证》，在此前提下，其车库是有产权的。

要购买没有产权的车库，那么应该在转让合同中明确转让的是该车库的所有权还是使用权；只有高度达到2.2米以上、符合规划要求且封闭式的车库才可以办理到产权所有证。

其他类型的车库在现阶段是无法办理产权证的。

二、税收政策1、所得税：国税发〔2009〕31号第第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十条规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

因此，单独建造的停车场所，应当单独作为开发产品——车库核算。

对于在楼房地下建造的车库，有些是利用人防工程建造的，有些是利用地下基础建造的，根据31号的规定全部作为配套设施费核算，不形成开发产品——车库，应按建筑面积法进行分配其成本。

2、土地增值税：办理产权证的，计算土地增值税；产权未转移的，不计算。

〈关于印发土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3、营业税：《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）的相关规定，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（观点：房地产开发企业与客户签订了车库的购买协议是转让所拥有的使用权。

房地产开发企业收取的车库款应按照转让无形资产的所有权或使用权的行为，申报缴纳营业税及其附加）4、房产税：（1）财税[2005]181号规定，将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

房地产企业出售地下车库（车位）涉税实务解析房地产企业开发的地下车库，产权归属有哪几种形式？不同产权归属形式下，地下车库土地增值税应如何处理？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

目前，我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。

房地产企业开发的地下车库，其产权归属主要有三种形式：第一种形式，产权归属开发商。

地下车库单独计价，不用作为公建分摊成本，开发商有权对业主出售地下车库，开发商与业主签订的车位使用权转让合同，合法有效，应得到法律保护。

第二种形式，产权归属全体业主。

如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

第三种形式，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。

地下车库的土地增值税处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。

第一，房地产企业自建自用地下车库《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

开发小区内车库的纳税处理引言在城市的快速发展中，开发小区已经成为居民生活的常见居住环境，而车辆作为居民出行的重要工具，车库的需求也越来越大。

然而，对于开发小区内的车库，纳税处理却是一个备受关注的问题。

本文旨在探讨开发小区内车库的纳税处理问题，并提供相关的解决方案。

1. 开发小区内车库是否需要纳税？根据国家税收规定，对于出租的车位，无论是商业车位还是个人车位，都需要缴纳相关税费。

因此，开发小区内的车库同样需要纳税。

纳税的方式主要分为两种：•个人纳税：如果车库是个人所有，并出租给他人使用，则个人需要按照规定纳税。

•开发商纳税：如果车库是由开发商统一出租管理，则开发商需要按照规定纳税。

2. 车库纳税的计算方式车库的纳税计算方式和其他商业房地产类似，纳税金额主要根据以下几个因素确定：2.1 车库的面积车库的纳税金额一般与车库的面积有关。

税务部门会根据车库的面积大小来确定纳税金额，一般按每平方米一定的金额计算。

2.2 车库的位置车库的位置也会对纳税金额产生影响。

一般来说，车库位于地理位置较好的区域，纳税金额会相对较高，而位于偏远地区的车库纳税金额会相对较低。

2.3 车库的租金车库的租金也是纳税金额的重要参考因素。

一般来说，租金较高的车库纳税金额也会相对较高，租金较低的车库纳税金额也会相对较低。

3. 车库纳税的具体操作步骤为了确保车库的纳税合规，以下是车库纳税的具体操作步骤：3.1 查询相关政策和规定首先，需要查询相关的纳税政策和规定。

可以通过税务局官方网站、咨询热线等途径获取相关信息。

这样可以确保自己了解纳税的具体要求。

3.2 车库面积测量根据纳税政策的要求，需要对车库的面积进行测量。

可以聘请专业测量单位进行测量，保证数据的准确性。

3.3 工作量计算根据车库的面积和其他相关因素，计算纳税的工作量，得出纳税金额。

3.4 缴纳税款根据税务局的要求，将纳税款缴纳至指定的账户。

3.5 保存相关证明文件缴纳税款后，要妥善保存相关的证明文件，以备日后查询和备案使用。

土地增值税清算地下车位等配套设施的税务处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税《土地增值税宣传提纲》倒是有明确的字眼“产权转让”，说明土地增值税立法的原意还是认为所谓转让是产权转让的。

国税发[2009]31号第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房地产企业开发的地下车位可分为：有产权的车位和无产权车位。

一般来说，有产权车位的涉税处理较为明确，如果销售的，按照销售开发产品处理，取得收入时计入应税收入，成本按已售面积对应结转;如果自用的，按建造固定资产进行处理。

无产权车位具体又包括无法办理产权的车位和人防车位，其中国家对人防车位拥有征用权，如果是无偿移交的，按公共配套设施进行处理;如果是长期租赁的情况下，各地执行口径不一致，有的地区按照销售合同执行，有的地区按照租赁合同执行。

会计实务优秀获奖文档首发！房地产开发企业地下车库部分出租应如何缴纳房产税-会计实务
精选文档首发
【问题】：我公司是内蒙古地区的房地产开发企业，开发的商品房含有地下车库。

该地下车库一直未能出售，也未转为我公司的固定资产。

现在我公司将车库部分出租，部分供车主临时停车并收取车辆保管费。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

请问对收取车辆保管费的停车位，我公司是应按收取的车辆保管费收入缴纳房产税还是应按房产原值缴纳房产税？
【解答】：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定：
一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：①工业用途房产，以房屋原价的50% ~ 60%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值&times;［1-（10% ～ 30%）］&times; 1.2%。

②商业和其他用途房产，以房屋原价的70% ~ 80%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值&times;［1-。

一楼车库税的征收流程和注意事项下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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税务处理上看，土地增值税清算时,地下车位办理了产权证,税法规定其建筑面积应归入可售面积相应分摊土地成本，未办理产权证则无须分摊。

具体计算时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

那么地下车位应划入何种清算类别，收入和成本如何分配？各省对此有一些具体规定，一般是按照受益的原则和配比的原则来分配收入和成本。

房地产企业为利用地下基础设施形成停车位，往往进行了单独的工程预算，由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，如何分摊两者之间的共同成本？《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009］91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用.由此看来，地下车位成本并不等于地下建筑成本，其土地增值税扣除项目金额不是简单的成本汇总。

在企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理.第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象.具体分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法.土地增值税清算时,地下车位应分类别计算增值额，办理了产权证的应并入非住宅类,分摊相关成本和费用，未办产权证的应按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本;共同成本费用按受益对象和合理的分配方法来分摊。

在企业所得税的计算上，地下车位应按制造成本法进行计量与核算,成本费用按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，税前扣除按公共配套设施进行处理。

一、地下车库产权归属介定问题第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有.开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

开发小区内的车库应当怎样处理问：我公司开发的一个住宅小区建设了部分车库，有些是利用人防工程，有些是利用地下基础。

利用人防工程的车库没有产权，利用地下基础的车库有产权。

我们在销售住房时将车库一起销售，转让了30年的使用权，请问这样做是否稳妥，怎样才能够节省税费支出？答：一、关于车库的成本核算根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件，以下简称《办法》）的规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

贵公司在小区内建造的独立车库，应当单独作为开发产品——国库核算。

对于在楼房地下的车库，有些是利用人防工程建造的，有些是利用地下基础建造的。

很难具体划分，根据《办法》的规定全部作为配套设施费核算，不形成开发产品——车库。

二、关于车库的处置（一）地下车库的处置地下车库已经作为配套设施核算，其成本在售房时已尼得到回报。

那么，应当定性为非营利性的，其所有权归全体业主。

鉴于当前各物业公司的物业管理费很难全数收回，在部分物业公司入不抵出，依靠母公司——房地产开发企业生存的情况，建议你公司用地下车库为业主保管车辆，收取保管费用，用这部分收入弥补收入的不足。

在税收上，应当就保管收费缴纳营业税及附加。

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定，对于与地下房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

地下车库是为业主保管车辆，属于业主自用，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）的规定，房产税税由房产产权所有人缴纳，自用房产依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%。

但是，地下车库的原价为零，所以，元法计算房产税。

胡促销策略上，可以宣传为“买住宅赠送地下车库的使用权”。

地下车库的财税处理（转载)地下车库，因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。

但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

在实际工作中中，地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。

每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。

一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。

其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。

1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

地下车库的财税处理（转载)地下车库，因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。

但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

在实际工作中中，地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。

每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。

一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。

其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。

1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

地下车库的财税处理2013-5-22 9:37:02来源：网络作者：【大中小】地下车库，因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。

但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

在实际工作中中，地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。

每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。

一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。

其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。

1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

车库转让税计算方法车库转让税是指在车库所有权转让过程中需要缴纳的税费。

在我国，车库的转让属于不动产的转让，因此会涉及到相关的税费。

下面将详细介绍车库转让税的计算方法。

车库转让涉及到的税费主要包括增值税、契税和个人所得税。

具体的计算方法如下：1. 增值税：车库转让时，如果车库的所有权属于商品房，且车库的建筑面积大于90平方米，那么需要缴纳增值税。

增值税的计算方法是，将车库的转让价格与固定资产原值的差额乘以5%作为应缴纳的增值税金额。

2. 契税：契税是指在车库转让过程中需要缴纳的税费，计算方法是将车库的转让价格与规定的契税税率相乘。

根据不同地区的规定，契税税率一般在3%至5%之间。

3. 个人所得税：如果车库的转让方是个人，并且车库的转让价格高于个人所得税免征额，那么需要缴纳个人所得税。

个人所得税的计算方法是，将车库的转让价格减去购买车库时的成本作为应纳税所得额，然后根据个人所得税税率进行计算。

需要注意的是，车库转让税的具体计算方法可能会因地区而异，所以在具体操作时，还需根据当地的税收政策进行计算。

除了上述三种税费外，还可能涉及到其他的费用，如经纪费、印花税等。

经纪费是指在车库转让过程中，如果找中介机构进行代理交易，那么需要支付给中介的费用。

印花税是指在车库转让过程中，需要支付给国家的印花税费用。

在实际操作中，为了确保计算准确，可以委托具备相关资质的专业机构进行计算，以避免税费方面的纠纷。

车库转让税的计算方法虽然相对复杂，但是遵循相关规定，按照正确的计算方法进行操作，就能够确保税费的准确缴纳。

在进行车库转让时，建议咨询专业人士，以便了解最新的政策和规定，避免因为税费问题而带来不必要的麻烦。

房地产企业地下车库本钱分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的开展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建立地下车库。

那么地下的车库的本钱如何分摊到建造本钱中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。

本文从地下车库的不同类型，分析其在本钱分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。

随着人们生活水平的提高，城市化的快速开展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。

车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要局部，也是开发商开发工程必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。

如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。

从这一点而言，地上车库有别于地下车库。

就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。

在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。

但对于车库本钱如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；〔一〕是在建造地下根底设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。

这种情况也可以分为两类，〔1〕是工程建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县〔区〕人防办公室。

开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；〔2〕是测绘报告中明确为不分摊的公用面积〔即不属于可售面积〕，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。