2019年南宁市奥园广告整合营销推广策略总纲

第四部分：项目营销策略1．主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。

达到低开高走，获取最大利润。

1.1品牌营销建议项目应统一在奥园品牌下，根据每个开发期不同的建筑风格，物业构成提炼出营销主题，实现品牌推广的成功。

从而实现奥林匹克花园品牌在本项目持续更新，精彩不断，增强本项目的魅力价值，为不断挖掘精彩，提炼卖点提供更广阔之空间。

重点解决：途径：建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。

卖场营销的主要环节如下：1.3活动营销建议本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。

（1）利用节假日做一些有关科学运动，健康人生的主题活动。

（2）组织会员或客户到上奥等经典奥园进行观光考察。

（3）奥园建筑艺术及成果展示周。

1.4会员制营销成立奥龙会，让会员们实实在在的享受到奥园的贴心服务，让其时刻关注奥园，让奥园成为常州人心目中永久性的品牌。

2广告推广策略广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。

系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。

户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。

3销售推盘策略在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。

在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面。

促使买家尽早购买。

并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。

在推盘策略，认购期低价清空，开盘期较高低价推中高货型。

银河湾2019——2019广告整合推广策略目录一、广告宣传目标二、广告主线三、“银河湾”年度推广时间三大步骤四、推广时间表五、费用预估一、广告宣传目标配合销售计划完成2.1亿，将银河湾200余套别墅全部售完。

提升银河湾品牌形象，提高消费者对“银河湾”的认知度，全面促进“银河湾”别墅的销售，为银河湾的二期推广作铺垫。

二、广告主线将“一个心情放飞的地方”全面扩展开来。

心情、阳光、生活——品牌延展的三大核心：“心情”――秉承“一个心情放飞的地方”，让心情的内涵更丰富；“阳光”——地中海气候中的一大特点，与银河湾独有景色一语双关：银河湾不仅有骄阳的美景，更多的是让每一个入住银河湾的业主天天都有阳光的好心情；“生活”――作为银河湾贯穿始终的主题，将异域风情、人文居室、休闲渡假全部溶入银河湾的生活之中。

达到品牌知名度升级、人气升级、地价升级、品位及档次升级，为目标受众营造出一种购买与居住的梦想。

三、“银河湾”年度推广时间三大步骤2019年5月——2019年6月（13个月）为“银河湾”第一期销售推广的全部时间，我们将分三个阶段逐步推广“银河湾”：首先，从“银河湾”独有的地中海建筑，园林特色入手。

让心情去真切感受地中海。

其次，在本楼盘重点别墅竣工之际，从“地中海”风格的最大特点——“总有骄阳”这一卖点入手，将诉求重点从楼盘的特点逐步向消费者对楼盘的情感纽带方向进行包装，将阳光照射下的“银河湾”生活景致表现出来，为消费者最大程度上营造一个梦，同时也作为楼盘推广中的重要支持点。

最后，针对本楼盘的部分已入住的客户，用已入住业主的人文、休闲的现实生活去说服潜在客户，即用已产生的人气去吸引更多人气，营造“银河湾”独有的人文风情。

第一阶段：2019年5月——9月主题核心：生活银河湾，心情地中海。

作为年度推广的第一阶段，必须以鲜明、全新的形象出现在市场，别墅销售作为全年核心，“银河湾”别墅特点是本阶段宣传造势的强有力支点。

给目标受众一个去“银河湾”的最佳理由。

2019年广告营销策划书范本广告营销策划书（一）创意”，是眼下愈演愈烈的“广告征服战”中最常见且常用常新的技法之一。

“创意”的主要含义也可谩之“CI方略”，此乃当今流行于发达国家的现代广告经营谋略——同一视觉识别。

即是企业为参与市场竞争，通过广告扩散其视觉形象设计，有意识地造出个性化的视觉效果，以便唤起尽可能多的广告对象注意：我们的企业和企业决策人是著名的，我们的产品和优质服务更是著名的，从而达到使自己的企业总体知名度不断提高之目的。

广告“创意”的基本特征是能够让广告对象接更时感到颇有“余味”：即广告制作者不把一切都表露得明明白白，而是让广告接受者自己去品味其中新颖、含蕾、深沉、巧妙、曲折、恢谐、风趣的韵味和创意，并在不知不觉中欣然接受广告的劝导。

具有“创意”特征的成功广告在中国和外国都是举不胜举的，如：在北京第11届亚运会上，中国饮料市场在亚运村刮起一股红色旋风，在体育场上，人们支起了coca-cola遮阳伞；在游泳馆，人们摇着：COCA-cola的扇子；在奥林匹克中心，人们戴着coca-cola遮阳帽。

这种“coca-cola”广告宣传的创意，显然不在于市场的销售，而在于树立可口可乐中国有限公司的形象。

美国一家造纸公司为宣传企业形象，在广告“创意”上更是独辟蹊径。

其广告通过介绍森林里树干的形成、枝叶的变化、果实的迁徒来娓娓道出森林的科普知识，并配以精美、生动的图片。

最后才在广告的结尾处，简单地标出该企业的名字、产品及市场。

这套广告的“创意”在于：贴近公众的关心焦点，在公众中树立起一个热爱大自然的可亲的企业形象。

果然，此广告的“创意”效果得到了明显表现。

当这套广告播出后，仅索要广告中森林知识材料的来函就达50万封，企业由此而声名远播。

可见，广告的好的“创意”，能让企业站得比产品更高。

因此，研究“广告征服战”的“创意”技法，对于企业和广告制作人更好地利用及使用广告，使之转化为更大的社会、经济效益，无疑具有非常重要的意义。

项目推广策略一、推广目标：高档商业物业的品牌形象，引导大众认知并接受建筑及商业特点，促进销售成功，圆满招商入驻，旺场开业经营。

二、项目定位：根据市场现状和项目的自身特点，项目定位为：市场定位：首席体验式时尚主题商业中心消费定位：集购物休闲娱乐餐饮运动为一体的市民休闲中心（城市客厅）形象定位：商业建筑、商业运营模式创新者和领导者三、目标客户群本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，客户群定位如下：（一）投资型客户分析客户类型第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士1）、拥有自己经营企业的私营企业主；2）、以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；3）、经济相当富裕，有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；4）、企事业机关国家干部；✧购买心理分析以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。

故此该客户群多为选购首层街铺，购铺预算相对较多，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。

对返租回报等促销措施的需求不太高。

第二类：经济富裕的本地市民✧客户类型1）、本地市民及周边县市的农民，经济富裕，有丰富积蓄，拥有相当资产及物业；✧购买心理分析收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于中心城市及城区的优质物业将会有相当的兴趣。

第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士✧客户类型1）、在大型企业公司或事业单位，年收入5万以上的高层管理人士；2）、有一定经营规模个体商户；3）、外出打工，并已取得稳定收入之外地人士；✧购买心理分析以上人士主要从事专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的意识较强，并十分关注投资的利益点。

第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户✧客户类型1）、在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；2）、从事IT、保险、直销相关职业等，较高收入的自由职业者；3）、由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。

整合营销与广告推广方案(doc 40页)目录第一部分：福田区客户群调查分析（3）第二部分：新洲主要代表楼盘概况（11）第三部分：典型案例分析（15）第四部分：项目分析（21）第五部分：广告推广方案（25）第六部分：项目形象包装（31）第七部分：整合营销方案（35）第八部分：销售人员培训计划（42）我们的策划观当今的市场可以说是瞬息万变，波烟云诡。

其入世在即，整个大陆市场面临着一次更新的考验。

市场里的任何一个环节均有可能牵一而动全身。

而作为龙头行业的房地产市场，更是处在经济浪潮的颠峰。

要想保持颠峰状态。

就必须比其它行业更敏锐，反应更迅速，在这个战场上没有绝对的胜者，也没有绝对的败者，关键在于时刻保持最冷静的头脑，密切地跟踪市场，了解掌握必备的信息，据此制定出最有效的策略，并实行于谨密之下。

我们新业人凭的是专业素质，倚的是敬业精神，信心是我们做任何事的必备。

竭诚为客户提供最好的服务是我们的服务宗旨。

————新业地产顾问根据蔚海名苑所处区域的特殊情况，我司市场研究部针对福田区客户群进行了抽样调查，并做如下具体分析。

第一部分：福田区客户需求分析调查时间：2000年5月19日样本框：在深圳居住1年以上，家庭现时已有购房计划，个人月收入3500元以上抽样方法：随机抽样调查方法：街访分析方法：运用SPSS对数据进行频数统计、中位数计算等描述性统计、并对数据进行交叉分析、相关分析、假设检验等各项统计分析。

一、计划购买时间调查结果反映出，集中现象，选择在半年内．．．以后．．内的置业需求是比较大的。

二、购房用途他家人居住的比例甚少。

对户型的基本要求主要是单位内应有两个厅、两个卫生间和两个阳台。

相反，对工人房的需求程度就不太高。

对客厅主阳台面积主要希望在3—5平方米之间。

五、房间数及面积的选择房间数选择在单位房间的选择上，潜在客户主要选择三房单位为主，其次是二房单位和四房单位，对于面积较小的一房单位和面积较大的五房单位选择的客户较少。

中体奥林匹克花园A/C地块市场定位及营销推广策划报告上册市场研究及背景分析第一部分总体市场研究一、经济、房地产行业以及政策背景要素点评及对项目的影响二、北京低密度别墅市场研究及2006年别墅市场预期三、北京经济型别墅市场对比分析（竞争区域分析）第二部分区域市场研究一、区域市场价值分析（板块发展、交通、配套、环境等要素）二、区域房地产市场分析1.区域房地产市场供应量分析2.区域房地产市场供应格局3.区域房地产市场价格走势分析4.区域市场目标客群分析（客户深度访谈）5.区域市场项目总体销售情况三、区域项目深度竞争分析1.总体规划对比分析额和2.产品对比分析3.价格对比分析4.销售情况对比分析5.广告推广思路对比分析四、区域市场研究总结下册项目定位、产品概念设计建议及营销推广策略第三部分项目本体条件分析一、项目A、C地块区位及地块价值条件分析二、项目SWOT分析及应对策略第四部分项目定位一、项目A、C地块市场方向键以及发展战略二、目标市场定位三、目标客群定位四、项目产品定位建议及概念性设计建议五、A、C地块价格定位建议第五部分项目营销推广策略一、项目市场价值及机会点挖掘二、项目总体推盘思路三、项目营销推广策略四、项目广告推广策略第一部分总体市场研究一、宏观市场背景要素点评及对项目的影响（一）2005年宏观经济运行情况分析根据国家统计局发布信息，2005年1-8月份，我国经济平稳运行，工业继续保持稳定增长态势，全社会固定资产投资快速增长，消费市场保持稳定，物价涨幅稳中趋降。

由于国家统计局没有公布2005年1-8月居民人均可支配收入的同期增长幅度，所以没有此指标走势图。

详细情况见下图。

[数据来源：国家统计局] 根据北京统计局发布信息，北京市1-8月份经济稳步增长，生产、投资、消费、居民收入和财政收入平稳增长，对外经济发展继续强势增长。

2005年1-9月全国宏观经济指标走势宏观经济指标增长幅度工业增加值16.3%全社会固定资产投资27.7%房地产开发投资23.6%社会消费品总额一三.0%（数据来源：国家统计局）[数据来源：北京市统计局] 与全国1-8月宏观经济指标的相对比，北京宏观经济有个明显的特征：全社会固定资产投资和房地产开发投资增长的幅度远赶不上全国的增长幅度。

奥园狂欢夜由于此系列活动重在为项目销售服务，所以活动将具有连续性，活动将围绕项目的个方进程展开。

活动时间：2003年3月14日——2003年4月20日每周周五、周六活动地点：温江项目基地活动目的：1、为项目注入新的气息，让更多的人了解郊区大盘，感受全新的生活方式；2、为项目加剧人气，使项目在开盘前期人气火暴；3、为项目发展、储备准购买人群；4、通过活动，使更多的人到项目现场来感受建设中的“建信.奥林匹克花园”；5、通过媒体新闻炒作，让更多的人关注项目；活动参与群体：白领、奥龙会会员、社会各界报名参加者、成都各娱乐、健身俱乐部会员活动启动媒体：“建信·奥林匹克花园”官方网站活动主要内容：锐舞派对、自助酒会、文艺表演、趣味活动活动预计平均每天邀请到场人数：140人左右项目阳光计划：时间内容2003年3月7日——2003年3月30日品牌活动2003年4月中旬样板房出台2003年4月中旬春交会2003年4月中旬高尔夫球场完工2003年4月20日广场完工、使用一.活动内容3月中旬—3月底活动安排（项目未出亮点之前）1.1活动时间安排（周末晚上）适用时间2003年3月14日-15日、2003年3月21日-22日、2003年3月28日-29日时间地点事宜备注晚上7：40 民族饭店开往温江基地（4辆班车坐满发车）每车配备1名销售代表，销售代表在车上对项目、项目所在地及本次活动做一简单介绍及发放酒水券和给每位男士发玫瑰花时间地点事宜备注晚上8：20 温江基地班车抵达现场，接代小组配合跟车销售代表进行接待接待小组主要工作：负责整个活动中的客户项目咨询、与客户的交流晚上8：23 温江基地（新生活驿站）高誉涵在广播中对活动做大体介绍并致活动致词室内、外能听到高誉涵在广播中对活动做大体介绍与致活动致词晚上8：30 温江基地（新生活驿站）活动主持（现场DJ）宣布活动开始DJ要求：充分调动现场气氛，将参与者的积极性调动起来晚上8：30—晚上9：50 温江基地（新生活驿站）自助酒会（调酒表演）新生活驿站的一楼（右边）进行锐舞派对（锐舞）、一楼（左边）休息区、调酒表演区；二、三楼进行自助酒会和适当的文艺表演；三楼进行趣味活动、酒会文艺表演（曲艺表演）锐舞派对（锐舞）趣味活动（9：30开始）晚上9：50 温江基地（新生活驿站）休息温江基地（新生活驿站）晚上10：00 温江基地（新生活驿站）活动结束，班车返回成都班车准点发车，坐满发车。

第一部分行业态势分析一、全国性品牌扩张正逢其时1、住房大众消费时代催生中国房地产第二春从计划到市场，从短缺到过剩，从“批发”到“零售”，房地产市场的“大众消费时代”全面到来了。

住房子之所以成为大众最关注的商品，不仅由于它是居住之所，更在于它是生活方式的载体和象征，人们将太多太多的生活理想和向往寄托在房子之上。

以致于所有人都会满怀热情的参与到选房购房的大军之中，无分男女老少，全民总动员，个个都在购买决策中充分享有参与权和发言权，一场声势浩大的购房运动，就象西方的文艺复兴运动一样，对人们的生活风貌和精神状态产生着普遍的影响。

中国工业化进程正在热火朝天的过程中，中国房地产的全盛期正在到来。

由于后发效应，由于中国房地产市场化、商品化正好与新技术革命同频合拍，中国房地产市场将成为现代人类居住文化之集大成者。

联合国75国统计资料显示，住宅的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。

人均GDP 在800—1300美元，为起步阶段；人均GDP在1300—8000美元，为快速上升阶段；人均GDP在8000—13000美元，为平稳上升阶段；人均GDP在13000美元以上，为下降阶段。

发达国家和新兴工业国家人均GDP值已超过13000美元，中国人均GDP值达8000美元约需30年时间。

也就是说，中国房地产至少在未来30年里还会有长足的繁荣发展。

从改革开放以来的中国房地产发展历史看，1991和1993年，是中国住宅产业的第一个春天。

其后的宏观调控，使房地产业进入了3-4年短暂的平缓期。

1997和1998年以来，中国住宅产业迎来了第二个春天。

如果说第一个春天启动的是房地产的生产者——发展商的话，这第二个春天启动的则是消费者——社会大众，因而第二个春天将是可持续的。

2、机遇与挑战：全国性品牌扩张时代到来大众消费时代给住宅业带来的历史机遇表现为：住宅产业优化带来的新的产业机遇；住宅产业将迅速成为国家和地区经济发展的支柱产业；中国住宅产业和产品有着相当看好的国际机会；新材料和新技术的普及加快，将有力推动房地产产业化进程；住宅工厂化、产业化进程加快，为大规模大盘的迅速开发奠定了基础。