河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发展概况考试试题

⼀、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有⼀个符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号) 1.某块⼟地上有⼀建筑物，各层建筑⾯积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B 2.⼟地取得成本是取得( )所需的费⽤.税⾦等。

A.⼟地使⽤权 B.⼟地转让权 C.⼟地经营权 D.开发⼟地 答案D 3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以⽤下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的⼟地单价。

A.建筑⾯积 B.原容积率 C.⼟地总⾯积 D.增加后的容积率 答案B 4.下⾯对假设开发法适⽤条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项⽬ B.⽤于出售⽤途的房地产项⽬ C.具有投资开发或再开发潜⼒的房地产 D.⽤于投资或再开发的房地产 答案C 5.房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地⽅。

共同之处是( )。

A.都是价格，⽤货币来表⽰ B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD 6.中国⼤陆⽬前有偿出让和转让⼟地的价格都是( )。

A.所有权价格 B.抵押权价格 C.地役权价格 D.使⽤权价格 答案D 7. 房地产的供给曲线表⽰( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能⼒的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能⼒的关系 答案C 8.某⾼层楼房占⽤的⼟地总⾯积为800 m2，总建筑⾯积为2000 m2，某⼈拥有其中120m2的建筑⾯积。

那么如果按建筑⾯积进⾏分摊计算，该所有⼈拥有的⼟地数量为( )m2。

A.40 B.45 C.48 D.50 答案C 9.有甲⼄两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;⼄房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

河南省2016年下半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。

A．5.77%B．6.00%C．10.00%D．14.40%2、现代商业银行特有的职能是__。

A．充当信用中介B．变货币收入为货币资本C．充当支付中介D．创造派生存款3、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。

A．552B．3519C．4293D．48454、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400B．2580C．2607D．27605、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数B．融资类参数C．评价标准类指标D．收益类指标7、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役B．5年以下有期徒刑或者拘役C．5年以下有期徒刑或者管制D．5年以上，10年以下有期徒刑8、货币供给层次中，为狭义货币。

A：=现金流通量B：=单位和个人的活期存款C：=+单位和个人的定期存款+其他存款D：=+++政府存款E：执行层的组织协调9、房地产估价的主要难点是。

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A．估价对象适宜采用多种方法估价B．各种估价方法都有一定的局限性C．各种估价方法之间具有理论统一性D．难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

河南省2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役B．5年以下有期徒刑或者拘役C．5年以下有期徒刑或者管制D．5年以上，10年以下有期徒刑2、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。

A．3个以上B．5～10个C．5个以上D．3～10个3、收益法是以__为基础的。

A．定期原理B．平衡原理C．替代原理D．预期原理4、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．计算期B．动态投资回收期C．项目寿命期D．开发期5、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。

A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地6、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。

A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章7、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.58、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记9、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。

河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产投机考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括。

A：工程投资额在40万元以下且建筑面积在400以下B：工程投资额在30万元以下或建筑面积在300以下C：工程投资额在30万元以上且建筑面积在300以下D：工程投资额在30万元以下或建筑面积在500以下E：执行层的组织协调2、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格3、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。

(2007年试题) A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调4、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格5、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近6、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调7、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章8、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格9、影响房地产价格的环境因素不包括。

河南省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。

A．992.06B．983.10C．1080D．8322、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为__。

A．33m2B．40m2C．43m2D．47m23、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

(2008年试题)A：仓储用地B：特殊用地C：水域和其他用地D：工业用地E：执行层的组织协调4、证券市场上的资金供给者是。

A：证券发行人B：证券投资者C：证券监管机构D：证券市场的中介机构E：借款合同5、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计__时的折现率。

A．等于零B．大于零C．小于零D．无关联6、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】A：未知的需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格7、业主大会由__组成。

A．缴纳物业服务费用的业主B．物业管理区域内全体业主C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表8、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

2016年河南省房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。

A．450B．570C．490D．5402、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。

A．15%B．30%C．35%D．40%3、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元／㎡，旁街路线价为2 000元／㎡．其临正街深度为22．86 m(即75英尺)，临旁街深度为15．24 m(即50英尺)．根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为．A：158．35万元B：135．17万元C：123．45万元D：126．38万元E：工业用地的监测点评估价格4、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】A：65．4万元B：81．8万元C：87．2万元D：109．0万元E：工业用地的监测点评估价格5、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格6、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

A：平均发展速度法B：平均增减量法C：数学曲线拟合法D：中位数法E：工业用地的监测点评估价格7、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

河南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。

A．需要适时的更新改造投资B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．易受政策影响D．存在效益外溢和转移2、房地产抵押自合同__之日起生效。

A．登记B．工商鉴证C．公证D．签订3、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．消费者行为调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．市场需求容量调查4、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.50%B．13.10%C．13.07%D．13.60%5、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。

若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9336、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】A：1．67％B：2．33％C：2．75％D：3．33％E：工业用地的监测点评估价格7、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境8、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元，实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。

河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产基本状况描述考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。

A．土地管理局B．城市规划管理部门C．国务院建设行政主管部门D．国务院2、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。

根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。

A：1．07％B：1．11％C：1．20％D：1．25％E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。

A．2427B．2500C．2575D．26324、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。

A：开发商B：委托人C：估价机构D：工商局E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于法的概念，表述错误的是。

A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容B：法体现集体意志C：法体现国家意志D：法是用国家政权的强制力来保证实现的E：执行层的组织协调6、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000B．436500C．436562D．4366857、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。

A：政府政策性资金B：国内外企业入股的资金C：个人人股的资金D：资产变现的资金E：借款合同8、下列行为，不属于房地产转让方式。

A：以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B：因企业被兼并，房地产权属随之转移的C：房屋租赁D：以房地产抵债的E：执行层的组织协调9、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。

2016年上半年河南省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于B．一定小于C．一定等于D．可能没有明显严格的数学关系2、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下B．二年以上五年以下C．三年以上七年以下D．五年以上十年以下3、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。

这种竞争者属于竞争者。

(2007年试题)A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同4、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。

A：8460B：8500C：8790D：8838E：工业用地的监测点评估价格5、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。

该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。

已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。

A：7000B：7003C：7436D：7670E：工业用地的监测点评估价格6、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。

A：5％B：10％C：20％D：30％E：执行层的组织协调7、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；(11)估价资料归档。

2016年房地产估价师<房地产估价理论与方法>真题及答案一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

参见教材P9。

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。

不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

参见教材P35。

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P10。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

2016年河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A．有效经过年数等于实际经过年数B．有效经过年数短于实际经过年数C．有效经过年数长于实际经过年数D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数2、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。

A．40B．50C．70D．804、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。

A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房5、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格6、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》B．《中华人民共和国会计法》C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》D．《中华人民共和国会计管理条例》7、是税收的关键特征。

A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调8、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。

A．房地产开发企业B．房屋征收实施单位C．房屋征收部门D．市、县级人民政府9、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调10、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。

2016年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下选项适于在新区开发的建筑是__。

A．娱乐用房B．写字楼C．高级住宅和公寓D．餐饮用房2、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：工业用地的监测点评估价格3、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。

A．通过出让方式取得的B．通过转让方式取得的C．通过划拨方式取得的D．有地上建筑物及其他附着物4、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。

A．有效经过年数B．实际经过年数C．剩余经过年数D．自然经过年数5、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局B．房屋面积鉴定机构C．城市规划行政主管部门D．房产测绘单位6、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：4451元／㎡B：4500元／㎡C：4549元／㎡D：5821元／㎡E：工业用地的监测点评估价格7、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。

A．3507B．3592C．3627D．35588、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。

河南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。

A．净现值B．净现值期望值C．净现值标准差D．净现值标准差系数2、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A．3000B．3277C．3295D．35993、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格4、导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括。

A：相关房地产的价格水平B：该种房地产的开发成本C：消费者的收入水平D：消费者对未来的预期E：工业用地的监测点评估价格5、需求的交叉弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度E：执行层的组织协调6、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。

若改为直接比较判定；将出现（）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9337、查看估价对象房屋室内环境污染状況时，对室内来源的污染物应重点查看。

河南省2021年房地产估价师?估价相关知识?：规划知识考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、某投资工程折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。

那么该投资工程的内部收益率是。

A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%2、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。

A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格3、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元2。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元2。

该改变用途理论上应补地价为〔〕万元。

A．500B．525C．600D．16504、以下关于收入效应、价格效应与替代效应关系的表述中，正确的等式是。

A．收入效应=价格效应+替代效应B．价格效应=替代效应+收入效应C．替代效应=收入效应+价格效应D．替代效应=收入效应-价格效应5、房地产的投资对象包括。

A．房地产直接投资与房地产间接投资B．土地、建成后的物业与在建工程C．商品房建立投资与土地开发投资D．固定资产投资与流动资产投资6、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。

A：投资价值B：慎重价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，土地使用年限为40年(自开工之日起算)，方案开发期为3年，现已进展1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该工程续建完成后的总价值折算到现在为。

A：3939．61万元B：4433．88万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格8、房地产具有供应有限特性，本质上是由于．【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格9、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，那么该写字楼目前的收益价格为万元。

2016年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。

(2005年试题)A：减少B：增加C：不变D：同步递减E：借款合同2、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2660B．2427C．2425D．22943、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。

A：260B：300C：360D：600E：房地产估价机构必须加盖公章4、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。

这表明了。

A：金融工具的流动性与收益性呈正相关B：金融工具的流动性与收益性呈负相关C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关D：流动性与安全性呈正相关E：执行层的组织协调5、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A：67.60B：811.24C：1622.48D：2433.72E：工业用地的监测点评估价格6、以下项目中不属于期间费用的为__。

A．管理费用B．开发成本C．财务费用D．销售费用7、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为__元。

A．80B．160C．200D．2408、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。

河南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。

A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章2、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的__分开。

A．利润B．利息C．收入D．收益3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。

A．50年B．60年C．70年D．40年4、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。

A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理C．评估价格和成交价格都公平合理D．评估价格和成交价格都不公平合理5、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。

A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同6、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》B．《土地管理法》C．《物权法》D．《财产管理法》7、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。

A：主观合理价值和公开市场价值B：主观合理价值和非公开市场价值C：主观合理价值和客观合理价值D：公开市场价值和非公开市场价值E：工业用地的监测点评估价格8、目前，我国房地产业中占主体地位。

A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产经纪业D：房地产估价业E：房地产估价机构必须加盖公章9、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。

河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．产权调换B．货币补偿C．产权调换或货币补偿D．不予补偿2、房地产估价可以认为是__。

A．一种定价B．对估价对象可实现价格的保证C．可以取代当事人的某种民事权利D．为当事人提供公平可信的价格参考依据3、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。

A：中央银行B：政策性银行C：商业银行D：非银行金融机构E：执行层的组织协调4、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800~1000万元之间E：工业用地的监测点评估价格5、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格B：时间C：常数D：价格变动率E：工业用地的监测点评估价格6、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。

(2007年试题) A：生活方式B：受教育程度C：购买动机D：自我形象E：借款合同7、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是__。

A．相对较高的收益水平B．得到税收方面的益处C．提高投资者的资信等级D．良好的流动性8、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。

A．分期付款B．收取预售款C．收取定金D．返本销售9、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。

2016年河南省房地产估价师《理论与方法》：价值类型试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。

A．停车B．位置C．特色D．距离2、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。

A．是测绘分丘图和分户图的基础资料B．是绘制房产权证附图的基本图C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19B．6.42C．7.20D．9.584、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是__。

A．第(1)、(3)种情况B．第(3)、(4)、(5)种情况C．第(23、(4)种情况D．第(2)、(4)、(5)种情况5、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605B．600C．650D．5506、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。