《房地产公司项目规划设计流程》(18页) PPT课件

出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
6、施工图设计审查合格书及报告√（图审中心） 7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队） 8、地质勘察报告及合同√（单位资质证书复印件）
9、设计合同（设计单位资质证书复印件）√
10、施工合同、分包合同√（资质、分包资质、项目经理
携带相关资料 交建设工程质量监督站审查
证书、管理人员上岗证书原件及复印件） 11、监理合同√（资质及人员配备，其中人员：总监授权 书、见证取样员授权书、资格证书及相关各专业工程师资
• 1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请 书；
•
2、受理：市场股出具受理通知书或5
日内一次性告知需补充材料；
• 资料；
3、初审：市场股初审开发企业提交的

4-1
8 厂家招标
资金计划
设计院审核
Y
N 12 现场施工
结束
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流程名称：项目二次深化设计流程 流程编号：2.2.2 流程拥有者：规划技术部
流程步骤 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 施工图结束 整理设计内容 工程管理部提供时间与技术要求 前期部提供相关职能部门与设计要求，缴费 标准 市政配套设计委托 专业深化设计委托 深化设计 工程管理部完成招标工作 进行成本核算，完善预算 设计任务书 设计任务书 二次深化设计施工图 确定设计单位 综合管网，煤气，电力，上水，下水，智能 化，路灯，热力，道路 幕墙，钢构架，雨篷，窗，深基坑 施工图 施工图，设计说明 工作联系单 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作细节和成果
项目规划设计流程
规划设计 评审小组 专家评审 小组
财务部
战略发展部
前期部 2 项目市场 报告 1 规划条件 5
规划技术部 3
工程部
Байду номын сангаас
销售部
规划方案招标
委托
4 编制项目规划设 计任务书 设计单位选择
6 资金计划 8-1 煤水电气 场站点设 置条件 8-2 方案报批
7 设计进度计划表 8 设计单位制作规 划方案 9 总体规划方案 12 确定最佳总体规 划方案 13 项目工 程进度 安排 14 销售进 度安排 8-3 售楼处 ，样板 环境 10 审批 11 审批
成本预算修改
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流程名称：项目二次深化设计流程 流程流程编号：2.2.2 流程拥有者：规划技术部

证明，并按规定缴纳竞投保证金。 • (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 • (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 • (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证

5.5.1 住宅功能分区的原则
内外分区原则
动静分区原则
洁污分区原则
5.5.2 住宅功能分区
私人行为空间
公共行为空间
家务行为空间 卫生行为空间
交通空间 室外过渡空间
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10
5.6 配套设施规划
1 公共服务设施规划
2 市政公用设施规划
配套设 施规划
3 停车设施 4 安全设施
5 户外场地设施 5 服务管理设施
结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形 式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。
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7
5.4.1 建筑类型
5.4 建筑造型
按建筑层数 划分
按平面特点 按结构类型
划分
划分
按户内空间 布局划分
低层住宅 多层住宅 高层住宅
点式住宅 条式住宅
砖混结构 框架结构 框架剪力墙 结构
平层式 错层 复式 跃层
概
念
按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向 重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便， 但形式的空间较为单调。
沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静， 土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。
布 3 混合式 局
4 自由式
采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采 纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。
5.7.3 道路交通规划要求
道路宽度要求
其他要求
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12
5.8 绿地与景观规划
5.8.1 绿地规划
目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新
建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率

筹备工作 的确认
• 通知开发商及相关部门 • 确认项目开盘前必须的相关资料
开盘活动 的准备
• 和开发商就开盘方案沟通，得到确认 • 落实开盘相关场地布置 • 开盘前相关媒体推广的配合 • 活动公司的选定、沟通和协作 • 相关媒体记者的邀请 • 有关促销优惠方案的沟通和确定
2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
突出楼盘的卖点，并把卖点浓缩后传递给消费者。 可以明确定位消费群体，开发商可以通过案名吸引特定人群。 由于地产的特殊性，地产品牌的形成通常以案名为载体。
2 确定项目推广整体风格
房地产买的其实不是房子本身 更多的是在贩卖对未来生活的一种梦想。
• 挖掘楼盘核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、 好物业等等。
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
点或相似点。共同点或相似点越多就越容易接受信息； 同乡效应。
1.5 广告信息选择心理
→ 广告画面的注目率，静态＜匀速运动＜激烈变速运动； → 反常规、反习惯的广告能冲击思维定势； → 新异刺激的广告易引起注意； → 说“不是什么”比说“是什么”更引起注意； → 与同类产品、服务进行比较易引起注意； → 新品名与一个已出名事物挂上钩易引起注意； → 有物又有人的广告比无人的广告更引起注意。
…….. ……. ….. …….

工作细节和成果
规划建议书 确定沟通及操作模式；明确经济指标及成本明确规划及单体具体要求，初步 提出产品设计理念；进行产品创新，注重细节设计，提高产品附加值
8. 设计单位根据项目策划书进行总体体规划方案编制 9 总体规划方案 10. 规划技术评审小组对总体规划方案进行评审 11. 专家评审小组对总体规划方案进行审批 12 确定最佳总体规划方案 13. 项目工程进度安排 14. 销售进度安排
交工标准
图纸内审
审批
专家评审 小组
审批
A
第3页
流程名称：项目规划设计流程 流程编号：2.2.1 流程拥有者：规划技术部
财务部
战略发展部 前期部 图纸内审 图纸内审
规划技术部
A
38
40
设`计单位正式出 施工图
景` 观设计单位选择
41 `
方案设计文本
38-1`
工程量 清单
42 `
成本估算，可 行性分析报告
消防，人防报审图纸
规划技术部组织工程施工图送审
进行强制性标准初审
初审意见
规划技术部按修改意见组织设计院修改 施工图
修改后的工程施工图
32
外部单位图纸审核
33
汇总施工图修改意见
34
深基坑处理，维护桩设计
35
专家论证
36
试桩图纸
37
试桩报告
第8页
流程名称：项目规划设计流程说明（续） 流程编号：2.2.1 流程拥有者：规划技术部
16-1
产品说 明书
18-1 审批
18-2 审批
20-1 审批
20-2 审批
第2页
流程名称：项目规划设计流程 流程编号：2.2.1 流程拥有者：规划技术部

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2005
2009
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2011
6
风险对策
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4
产品特色
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通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。

项目发展报告
开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定 土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发 不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体 经济指标要求及各阶段经济指标要求。 工程：根据工期制定工程款支付计划；
• 总平面图、放线图、桩位图施工图、报建图消防、人防报建图、施工图全图、 施工图审查全图及计算书
综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施 工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
• 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 • 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。
相关案例
项目定位阶段
房地产项目规划流程
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
• 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种 类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
• 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作
经济测算
• 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算
房地产项目规划流程
重庆置信空港新城项目商业计划书 目录
第一章 项目基本情况（前期调研及客户提供资料研究分析） 一、项目概况简介………………………………………………………………3 二、主要经济技术指标………………………………………………………………4 三、项目整体定位……………………………………………………………………4 四、项目运作模式……………………………………………………………………4 五、项目市场前景展望………………………………………………………………5 第二章 项目运作环境（实地调研及客户提供资料研究分析） 一、宏观环境分析…………………………………………………………………7 1．重庆市政策优势………………………………………………………………… 7 2．重庆市宏观经济现状及发展趋势………………………………………………11 3．重庆市区位优势…………………………………………………………………18 二、项目相关产业的现状及发展趋势………………………………………… 21 1．重庆市房地产现状及发展趋势…………………………………………………21 2．重庆市总部基地现状及发展趋势………………………………………………33 3．重庆市主题乐园现状及发展趋势………………………………………………38 三/周边环境分析/自然环境分析/周边区域环境及设施 （一）主要楼盘（附照片）（二）商业餐饮（三）学校（四）医疗 三、项目的运行主体（竞争楼盘分析：畅销与滞销楼盘重点分析）… 45 1．公司简介（主题概念/设计风格/户型/）………………………………………45 2．公司管理模式（商超的模式、大小、楼层）………………………………47 3．公司发展战略（价位/面积/容积率/密度/采光/通风/车位等）……………51

2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
土地获取 定位决策
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 及再流通
资源获取
资源加工
推广销售 入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方 案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益。（三个指标） 成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
规划设计
规划单位
单体设计
规划单位
施工图设计
结构单位
景观设计
景观公司

时间
主管副总/总经理
战略发展部
开始
市场/竞争分析 报告
项目定位报告
不通过
7
审核？
通过
9
不通过
审批？
通过
5
就备选方案征 求意见
销售管理部
公司整合营销 策划方案
1
收集历史数据
2 拟定定价方法 和策略
3 提出备选定价 方案
4 对备选方案进 行对比分析
6
确定初选方案
8 细化初选方案
10 确定最终方案
规划技术部
6 签订销售合同和物业管
理协议/统计分析
申请住房贷款
编入客户信息库
8 协助客户申请贷 款
资金财务部
5
收取定金
7
收取房款
结束 第21页
流程名称：销售流程说明 流程编号： 2.4.12 流程拥有者：销售部
第22页
流程名称：售后服务流程 流程编号： 2.4.13 流程拥有者：销售管理部
时间
客户
销售部
销售管理部售后服务岗
物业公司负责与客 户联系、解决
8
报物业公司维修
报施工单位维修 9
11
售后服务记录、 原因分析与总结
12 售后服务备案， 分析总结汇总
13 分析报告提交给 相关业务部门
结束
第23页
流程名称：售后服务流程说明 流程编号： 2.4.13 流程拥有者：销售管理部
第24页
5 确定初选方案
7 细化初选方案
9 确定最终方案
资金财务部 提供中长 期资金计划
4 就备选方案征 求意见
结束
其他部门
4 就备选方案征 求意见
第3页