商业建筑设计理论

特点 日常用品
选购品 专用品
购买频率
高 较低 非常低
价位
低 较高 非常高
购买习惯 外部作用 更换周期
地位
冲动 计划 考虑再三
短
不大
较长
对服务有用
先品货、后价 对专业人士影
格
响大
缺之不可 重要
重要、量小
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基 本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。例如 你想买一件衣服，你有不同的方式可以购买，去百货公司、去专卖店、大超市也卖衣服、甚至邮购 等，这就是不同的业态；业态经常会推陈出新，仔细看看屈臣氏，卖药、小零食和个人清洁护理用 品等，有人将它归于“药妆店”的业态。
建筑规模
20万㎡以上 10—20万㎡ 3—5万㎡ 3万㎡以下
覆盖商圈
覆盖整个城市，服务人口50万以上 覆盖城市局部，服务人口10—50万人 覆盖城市的一个居住区，服务人口3—10万人 服务人口3万人以下。
（2）项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中 心等，都为项目的定位提供了创新的思路。
按照我们自2己. 的商主业张地，按产照是我城们市自设己的施经与验商和业知的识，结盖合好。了房子等别人来
租，这是错的。应该是在选址的时候，就应该确定好有谁牵头来做。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
1. 商业地产是地产与商业的结合。
商业地产是城市设施与商业的结合。商业地产和普通地产的城市设施不 一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是 交通、人流，最终落实到一个词上就是购买力。所以评判商业地产的最终 根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
3. 业种业态分析
人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种 从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类， 其特点：
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
1. 人口规模、区位、商业体量
项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期 条件。
首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为 15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将 城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。 人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店（15000㎡）肯定不会开在 十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。
将这三点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目 都可如此观之。
1. 人口规模、区位、商业体量案例分析——南昌湖东路商业项目
商业综合体
该商业项目位于南昌市南昌 县新城区中心区域，周边有 大量的居住区，并且新的县 办公大楼比邻项目基地，周 边有良好的自然景观——澄 碧湖。该项目计划开发商业 总量约为12万平米左右。
商业带动住宅
太
行
凤
山
凰
\
山
抱
犊
寨
会议功能
海山 度假酒店
公园
生态\体验式 购物中心
环境、配套、人气、 趣味性等引人入胜 的因素完全具备
非比寻常的主题性 具有强烈的辐射能
动物园\龙泉寺
城市中心
隐性关口概念
太
行
山
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。 通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
业种业态案例分析——余姚银泰商业项目
商业业态分析
分散型商业（21500 ㎡） 旗舰店（6200 ㎡）
百货商业（41500 ㎡） 餐饮娱乐城（23500 ㎡）
再看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分 布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。
商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如 果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈 内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响， 因此要选择行业多样化的商圈开业。
2. 商业地产是城市设施与商业的结合。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
1. 商业地产是地产与商业的结合。
商业地产是资本与地产的结合。商业地产不等同于普通地产的开发，比 较像资本运作。
2. 商业地产是城市设施与商业的结合。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
商业地产之基本性格:
1. 经营管理/不动产——收养性不动产 2. 大量投资/长期回收 3. 生活者之生活方式/满足的容器 4. 逐年形成/变迁/逐年衰退 5. 商圈/区位/量身订做 6. 良性循环:
鹿泉 石家庄
鹿泉
本案
海山公园
东
太
抱犊寨 城区
8.3KM
部
行 山
动物园
龙泉寺
产
14.3KM 石家庄市区
业 带
Ｏ 对鹿泉的意义：未来城市发展一体化的“近心端”
对石家庄的意义：向郊区扩张的“近景端”－－太行山是最有代表的风景区方向 定位：加强与石家庄的联系，与鹿泉划清界限
————
基地分析
太 行 山 抱 犊 寨
轨交站
A
B 海山 公园
凤凰山
C
D
快速干道 通往市区
商业与住宅的关系
Ｏ 模式B:
新的 中心
原中心
先开发聚集的综合型商业群 待商业成功后，沿周边开发“近商业中心”的住宅（或商业住宅同时开发） 优点：改变城市结构，创造了一座“城中城”，郊区变为城区，房价提高 缺点：资金回收较慢，风险较大；尤其是先开发商业，整个操作的风险随着对商业 风险的依赖而加剧
从开发量及所处区域关系来 看，项目可以打造成为南昌 县独具特色的商业综合体项 目。
服务范围人口：20-25W
基地分析
博物馆
在建 政府大楼
station
高級别墅
SITE
澄碧湖
station
★
市民広場
住宅用地
新客隆百货
旧城区 商业中心
维也纳购物广场
1. 人口规模、区位、商业体量案例分析——鹿泉商业项目
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
商业地产设计中十个切入点的思考 :
百度文库
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
我们的目标：保证商业的成功率，扩大商业辅射范围
区位及公路对商业的影响
Ｏ 模式B:
商业 副中心
城 区
住宅
10KM
商业包围住宅，住宅价值得以提升
主城商 业中心
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
商业地产设计
解析 “商业地 产” :
1. 商业地产是地产与商业的结合。
2. 商业地产是城市设施与商业的结合。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
1. 商业地产是地产与商业的结合。
商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是 一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开 发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管 理，到运营管理全过程的结合。不能有任何失误，绝对不能说盖好了房子，
消费者/经营者/管理者/投资者
商业地产在中国碰到的困境:
1. 投资心态——暴利项目 2. 过于偏重不动产快速回收心态 3. 违反商圈原则,漠视经营管理 4. 衍生产权/经营权/管理权分离的矛盾
5. 前段定位整合,后段经营管理人才严重 不足
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
注：商业总建筑面积为107700 ㎡，住宅总建筑面积为124740㎡。
酒店式公寓（15000 ㎡） 住宅（124740 ㎡）
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。
先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情 况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特 定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
2. 项目商圈分析案例分析——南昌湖东路商业项目
向阳路商业街
CITY HALL
SITE LAKE
冲突
冲突（重复的可能性） 维也纳商业圈
商圈范围是1KM的话
SITE
澄碧湖
1km
××の理由
如果扩大商圈范围
SITE
澄碧湖
3km 5km
○の理由
南昌市八一广场
密集的1.5KM商业圈 可能性—— 如果能将商业磁场的吸引范围 扩展到3KM?
地产价值挖掘
Ｘ Ｘ Ｘ 鹿泉 本案
城区
Ｘ 3.5KM Ｘ Ｘ
Ｘ
石家庄市区 （平均14.3KM）
首要目标：扩大商业的辐射范围 由于西部受山脉阻挡，我们的目的是用特色的环境与产品，将市场聚焦到石家庄市区
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
2. 项目商圈分析
商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足够的消费 者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教 区、办公区及混合区。
5KM?
甚至南昌市？
商业
住宅
SITE
2. 项目商圈分析案例分析——鹿泉商业项目
商圈分析
3.5KM
综合型商业一般有效辐射范围是3.5KM左右 附近有效范围内人品密度极低，商业难以形成规模与档次
商圈分析
区域潜在消费能力低 如果作为一般商业综合体项目运作
短期内将难以形成较高商业价值 并且难以通过商业带动住宅价值
第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、 郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差 异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住 宅密集区等等。
第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都 在20万平米以内（不包括专业市场），超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多 开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切莫 一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。
4. 项目定位的深度解析
定位是最难的，要讲得很简单又很准确，一切的一切都往这个靶心靠拢；什么是“定位”？定 位不是你对产品要做的事,定位是你对“预期客户”要做的事,换句话说,你要在“预期客户的头脑 里”给产品定位。
项目的定位须有一定的差异性。
（1）项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
市级购物中心 地区购物中心 居住区购物中心 邻里型购物中心
（3）项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌 组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次 上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
项目定位案例分析——鹿泉商业项目