招商专员培训教材

小知识：与商户沟通时的注意事项
◆ 勿悲观消极，应乐观看世界。 ◆ 知己知彼，配合客人说话的节奏。 ◆ 多称呼客人的姓名。 ◆ 语言简练，表达清晰。 ◆ 多些微笑，从商户的角度考虑问题。 ◆ 与商户产生共鸣感。 ◆ 千万别插嘴打断客人的说话。 ◆ 合理批评，巧妙称赞。 ◆ 勿滥用专业术语。 ◆ 学会使用成语和幽默。
招商专员培训
招商专员素描
招商专员价值所在
达成项目的招商 传递企业价值和理念 搭建公司与商户沟通平台
招商专员素描
优秀的招商专员素描
p 他或她继承并发扬了九通人坚韧 踏实，讲究团队协作，优秀的服 务意识三大传统；
p 商人气质。 p 真诚、专业。 关键词：商人气质、服务、真诚
打造优秀招商的摩托车理论
★ 沟通最重要的不是察言观色，也不是善变的口 才，而是学会倾听，通过倾听发现商户的真是 需求，了解商户的真正意图。
善用赞扬
★ 比倾听更加重要的是，在沟通过程中对商户的 赞扬。虽然赞扬他人的本领我们一般都会，但 如何在招商过程中，因地适宜地系统运用，是 需不断练习、总结的技巧。 1.真诚2.自然3.行为本身
“认真做工作、关注细节！”
“我要成为招商能力最强的！”
品味：四句话
招商的“座右铭”—— 四重境界
第四重境界 让商户立即冲动
第三重境界 能让商户心动
第二重境界 让商户感动
第一重境界 让自己被动
第二部分：交流沟通技巧篇
技巧篇：
交流沟通技巧
交流沟通技巧（1）
沟通是招商核心技能过程的最重要环节
学会倾听
★ 商户姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显 得轻松；
★ 出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者 做其他放松舒展等动作；
★ 拿起合同之类细看； ★ 开始仔细地观察商铺分布图等。 ★ 转身靠近招商人员，掏出香烟让对方抽表示
友好，进入闲聊； ★ 开始突然用手轻声敲桌子或身体某部分，以
帮助自己集中思路，最后定夺。
但从位置上说，商城内这样位置的商铺很稀少，您经营的业态正 好需要这么大的面积；而且…”
谈判技巧（1）
不要掉入“租金陷阱”
何谓“租金陷阱”
切记：
商户租赁时，一般开始就会问租金价格，很多招 商人员往往直接地告诉商户答案，推销过程中， 双方讨价还价，最后没有成交。而商户很可能对 项目价值、卖点知之甚少，这就是“租金陷阱”。
三、成功招商专员的3、4、5、6之“5”
5 —— 必须坚持的五种信念
①、相信自己，足够自信 ②、真心诚意地关心你的商
户 ③、始终保持积极和热忱 ④、鞭策自己的意志力 ⑤、尊重你的商户
大师们成功，凭借的不仅 是技巧，更重要的是精神 力量，那就是信念！唯有 信念，才能让我们在漫长 的职业生涯中，有力量和 自信面对挫折、迎接挑战！
★ 不要一开始就与商户讨论租金问题，要善用迂回策略。 ★ 不要一开始就把优惠政策告诉商户，要逐步给其惊喜。
谈判技巧（2）
如何化解“租金陷阱”
1、先谈价值 再谈租金
当商户与我们讨论租金的时候，我们首 先要自信，充分说明项目的价值、商户租赁 它的理由，以及可给商户带来的诸多实惠， 在项目价值、区别于竞争对手的优势、对商 户的好处未充分表达之前，尽量少谈租金。
◆ 随着说话内容、环境，调整语速、声调 ◆ 注意抑扬顿挫，让自己的声音饱含感情
◆ 不要公式化、生硬地对待所有的商户 ◆ 结合表情、姿态语言，表达你的诚意
交流沟通技巧（3）
沟通时判断商户语言、姿态，掌握时机
口头语信号
当商户产生购买意向后，通常会有以下口头语信号
★ 商户所提问题转向有关商城的细节，如物业管 理、费用、价格、付款方式等； ★ 详细了解市场入住及运营服务情况； ★ 对招商专员的介绍表示积极的肯定与赞扬； ★ 询问入驻的优惠程度； ★ 对目前自己经营场所表示不满； ★ 向招商专员打探入驻和开业时间； ★ 接过招商专员的介绍提出反问； ★ 对公司或项目提出某些异议。
回忆一下我们得到的同伴 的赞美！
交流沟通技巧（1）
案例1
◎ 客：“听说你们这当时招商特别火爆，现在都位置了？” ● 销：“您的信息非常准确，您是从哪里知道的？”
（巧妙赞美，诚恳提问，想了解商户的消息来源）
× ■ 销：“是啊，那又怎么样啊，现在都没好位置了！ ” 生硬，让人听了极为不爽！
总结：当商户提到任何一个问题，不要立即就其实质性内 容进行回答，首先要视情况考虑能否加入沟通的契子。
招商专员——通向其它岗位的关键之路
• 公司其它职能模块的岗位描述中对经验要求描述如 下
– 商城服务岗：从事过招商工作，有商户视角 （招商一线经验1年） – 商城管理岗：营销从业经验（招商一线经验2年）
三、成功招商专员的3、4、5、6之“3”
③、高效的工作造就成功的招商专员——高效、聪明
• 做行动者、做时间的主人 时间对每个人都是公平 的，同样做招商，为什么成果不同，原因就在于我们 是否浪费了时间？是否一直在积极行动？是否真正每 时每刻关心商户……
三、成功招商专员的3、4、5、6之“4”
4 之二 —— 必备的四张王牌
明确的目标 乐观的心情
“我要在3月底完成5间商铺招商工作 “我要和团队分享三条招商经验” (必须是可量化的目标)”
“做招商我很快乐(用热情感染商户)”
专业的表现
“我专业，我成功(赢得商户的信赖)”
大量的行动
“从今天开始、坚持不懈行动”
三、成功招商专员的3、4、5、6之“6”
6 —— 倍增业绩的六大原则
我是老板（我为自己干） 我是顾问而非“招商专员” 我是招商医生、运营专家 我要立即行动、拒绝等待 我要把工作做好——用心 我立志出类拔萃——执着
“我要对自己的发展负责！”
“我是商业地产运营管理的专家！” “我能诊断商户需求，为商户 创造利润！” “用行动开启成功的人生！”
心态篇：第一节
1-1：正确认识“招商”这一职业
一、正确认识“招商”这一职业
招商是一种光荣、高尚的职业
乞丐心理
× 推销是乞求、害怕被拒绝和商户提意见
招商专员的心 理角色
使者心理
√ 专业的、诚信的，将带给商户快乐、价
值。 塔坛企业使者，企业形象代表
招商是极具挑战和竞争性的职业 付出艰苦努力才有丰厚回报
面对拒绝，自我 解嘲：“谢谢你又 让我赚了5万！”
心态篇：第三节 1-3：成功招商专员的3、4、5、6
三、成功招商专员的3、4、5、6之 “3”
3 —— 必须知道的三件事
①、想爬多高，功夫就得下多深——坚韧 ②、蹲得越低，跳得越高——踏实 ③、高效的工作造就成功的招商专员——
高效、聪明
三、成功招商专员的3、4、5、6之 “3”
交流沟通时，应掌握的基本原则
看着商户交流 经常面对笑容 学会用心聆听 说话要有变化 结合姿态语言
◆ 不要自己说个不停，说话时望着商户 ◆ 不能一直瞪着商户，用柔和眼光交流
◆ 不能面无表情，用微笑感染和打动商户 ◆ 微笑必须运用得当，和交流的内容结合
◆ 用心聆听商户讲话，了解商户表达信息 ◆ 注意沟通过程中的互动，真诚对答交流
① 、想爬多高，功夫就得下多深——坚韧
• 成功的招商没有捷径 招商是一种实践，是一个艰难跋涉的过 程；只有真正经历过痛苦、快乐，经历过人生的磨炼，我们才能 达到事业的巅峰！让我们将训练和招商进行到底。
• 你愿花一年以上时间做招商工作吗？ 这是成功招商专员的唯一 秘诀。如果对所从事的工作没有热情，如果仅仅是想有一份工作， 如果是为了……你永远也不会取得成功！
三、成功招商专员的3、4、5、6之“3”
② 、蹲得越低，跳得越高—源自文库踏实
• 招商→经理→总监 据统计，从事营销行业的人中，80%是做最基 础的招商工作。我们要想成功，就必须从招商专员做起，一步一步 锻炼自己、提升自己。
• 你拥有一份世界上最具魅力的工作 拒绝用一些冠冕堂皇的头衔来 掩盖自己内心的不安！要敢于承认自己就是一名普通的招商人员。
小常识：“两点式”谈话法
原理：所谓“两点式”谈话法，这是在与商户谈判时，一般只向商户 提供两个方向或选择的余地，而不论是哪一种，都有助于我们获取有 效的信息，促进业务成交。
衣食父母
二、树立正确“商户观”（2）
商户喜欢什么样的招商专员？
工作专业 知识渊博 关心商户
仪容得体、外表整洁； 热情、友好、乐于助人； 有礼貌、有耐心、有爱心； 提供优质快捷服务。
掌握行业知识，生活方面专家， 知识渊博，和商户建立起朋友般的关系。
记住商户偏好；关心商户利益；竭力为商户服务 耐心倾听商户意见和要求；帮助商户做正确选择
二、树立正确“商户观”（3）
成功招商专员的“商户观”
商户是朋友 是我们服务的对象 是事业双赢的伙伴
关注商户利益 真心帮助商户 让商户成功、快
乐
二、树立正确“商户观”（4）
商户的拒绝等于什么？
10次拒绝 ＝ 1次成交 1次成交 ＝ 500000元 1次拒绝 ＝ 50000 元
商户的拒绝是自我财富的积累
……
通用 知识
公司及项目 产品或行业
动态 ……
专业 知识
商户拓展技巧 陌生拜访技巧 电话营销技巧 交流沟通技巧 价格谈判技巧 业务成交技巧
……
《招商手册》、《答商户问》、招商流程
第一部分：心态篇
一、正确认识招商这一职业 二、树立正确的“商户观” 三、成功招商的3、4、5、6 四、积极的心态源于专业的修炼
招商是一门综合学科 社会80%人从事招商
市场营销学、消费心理学、组织行为学 招商专员的数量供过于求，质量供不应求
心态篇：第二节
1-2：树立正确的“商户观”
二、树立正确“商户观”（1）
“商户”是什么？
认识1：“对手”？ “那个难缠的商户今天搞定没？”
认识2：“猎物”？ “这个商户有没有上钩？”
认识3：“上帝”？
交流沟通技巧（3）
沟通时判断商户语言、姿态，掌握时机
表情语信号
★ 商户的面部表情从冷漠、怀疑、深沉 变为自然大方、随和、亲切；
★ 眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神 采，从若有所思转向明朗轻松；
★ 嘴唇开始抿紧，似乎在品味、权衡什 么。
交流沟通技巧（3）
沟通时判断商户语言、姿态，掌握时机
姿态语信号
过早地就租金问题与商户纠缠，往往会 被商户用“租不起”或“不值这么贵”拒绝！
三、价格谈判技巧（2）
如何化解“价格陷阱”
3、帮商户算 账 做对比分 析
★ 一算综合性价比帐； ★ 二算楼盘投资增值帐； ★ 三算该买大还是买小帐； ★ 四算竞争楼盘对比分析帐。
用提问 法
弄清缘 由
● 销：“您为什么觉得这价格高呢？ ” ● 销：“您认为什么价格比较合适？ ”
当对商户的问题赞扬时，商户感知到的不是对立，而是一致，这就基本消除 了商户提问时的疑虑，商户也可能不真正关心问题答案了
交流沟通技巧（1）
案例2
◎ 客：“商城里面的地砖颜色搭配不是很理想啊！ ”
● 销：“您说的是：这地砖的颜色没有偏重深色，还是 偏重浅色呢？ ”
（反问重组了商户问题，既显得我们重视商户意见，也可转移商户 注意力，有助于了解商户的更多想法）
• 学会在工作中总结提高 勤于总结，善于自我学习， 边干边学边提高。聪明人会工作，笨人被动工作。
三、成功招商专员的3、4、5、6之“4”
4 之一 —— 必备的四种态度
找寻动力的源泉 自我肯定的态度 拥有成功的渴望 坚持不懈的精神
“我为什么来做招商？”
“我是最棒的？(自信、热情)” “我要做团队最有影响力的 人，我要……！” “绝不放弃、永不放弃！”
总结：承认商户的观点或看法，重视商户提出的问题， 这样可增加商户对商城运营理念的理解，促进后期业务 的展开。
正确示 范
理解商户 加深感情
● “如果我是您，我也会这样的……” ● “许多人都这么问，这也是很多商户关心的问题……” ● “您这一问，让我想起了一件事情……”(转移话题)
交流沟通技巧（2）
小知识：与商户沟通语言技巧
• 少用否定句，多用肯定句。
× – 客：“100左右的还有没有？”
– 销：“没有了” – 销：“对不起，100平米的没有了，但是有个位置90多我觉得会不
√ 会更适合您？”
• 巧妙使用转折。对商户异议可以先表示肯定，再阐述自己 观点。“对……同时……”
– 客：“这个位置是不是太靠近扶梯了” – 销：“对，如果稍微向扶梯退后一间就好了。同时您想过没有，
前轮——心态 p 使命必达 p 自我激励 p 坚韧踏实
发动机——工作能力 p 沟通能力 p 招商能力 p 招商技巧
后轮——基本知识 p 公司文化 p 产品知识 p 营销知识 p 市场知识 p 。。。
优秀的招商专员是怎样炼成的？
正确的心态＋专业的修炼→积极的心态
商务礼仪 时间管理 目标管理 财务/法律