北京金融街后沙峪项目可研报告 (I)

后沙峪出口 京承高速路
别墅区 别墅区
项目位置
别墅区
进出
空港工业B区
口产 品加
工区
新国展
温榆河
空港工 业B区
物流
首都机场
别墅区
别墅区
国门商务区 机场家属区
别墅区
机场高速
城市及区域发展分析
北京城市发展规划
北京市的规划，强调了“两轴－两带－多中心”新型城市空间结构。
北京市区县功能定位
➢ 首都功能核心区 东城、西城、崇文、宣
区域交通：四条轻轨
规划的轨道交通包括2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1
线，运营线路总里程约57公里。加之正在建设的机场轻轨，它们将贯穿顺义新
城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心城、通州、平谷、怀柔、
昌平等新城。
顺义产业发展规划
顺义以临空产业和现代制造业为重点，全面引导区域产业向高端、高效、高辐 射力的方向发展。第二产业重点发展电子及通讯设备制造、微电子等高新技术 产业，汽车制造、装备制造等现代制造业，以及设计研发、食品饮料、服装、 包装印刷、家具等都市型工业。第三产业重点发展航空物流、国际会展、国际 商务、文化创意、商业餐饮、旅游休闲等，强化现代服务业的高端环节，积极 引进具有总部职能的物流结算中心、数据中心和决策中心。进一步优化经济结 构，调整三次产业比重。
5/2.98
1
花园洋 房，普 通住宅
多层、小高 层板楼
北欧风格
万科物业管理公司
小高层 1.8/多 层1.2
0.6
别墅、 公寓
独栋、多层、 小高层板楼
美式风格
北京顺欣阳光物业 管理有限公司
1.95
1.1
精装修 毛坯 毛坯
1.5——2
洋房 0.8——
2.4
0.83
初装修
0.88
11<<容容积积率率<<=11.5.6 0.6<=容积率<=1
➢地块西侧为天竺路， 双向四车道，路况 良好；
➢地块南侧与嘉浩别 墅城之间为普通简 易道路，路面较窄， 仅能并行通过两辆 车辆，且路况较差
地块东侧内部路
地块大交通环境较好，对外交通较为便利。
地块外部环境分析
地块东侧天竺路及路边商铺 地块西北侧民宅
➢地块东侧紧临天竺 路，路况较好，但 有少量货车通行， 对本项目存在噪音 干扰；
顺义经济发展状况
2005年顺义区顺义区GDP276.1亿元，比上年增长19.6%，占全市GDP的比重 为4%。按北京市统计局2005年常住人口计算人均GDP为4812美元。其中第一 产业19.9亿元，比上年下降4.8%，占全市第一产业的比重为20.3%；第二产业 168.3亿元，比上年增长24.6%，占全市第二产业的比重为8.3%，在第二产业 中，工业增加值153.1亿元，比上年增长25%，占全市工业增加值的比重为9%； 第三产业87.9亿元，比上年增长17.4%，占全市第三产业的比重为1.8%。三次 产业结构为7.2：61：31.8。
独栋、7-9层 带电梯板楼
美式风格
凯莱国际酒店有限 公司
பைடு நூலகம்
8
1
毛坯
1.05—— 1.2
1
简装，带部 0.94——
分家电
1.2
别墅
独栋
美式风格
北京山水合和物业 管理有限公司
5.6
2
精装修
1.7
别墅
独栋
北美木质风 格
两颗树物业管理 (北京)有限公司
7.6
4
别墅、 洋房
独栋、多层 电梯板楼
地中海风格
北京龙湖物业有限 公司
在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。
顺义规划定位
按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承 担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功 能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。
按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构。 一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿 色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中 心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）； 四镇———杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。
北京金融街后沙峪项目可研 报告 (I)
汇报提纲
第一部分：项目概况 第二部分：城市及区域发展分析 第三部分：项目用地分析 第四部分：区域房地产市场分析 第五部分：市场预期发展判断 第六部分：区域重点个案分析 第七部分：项目初步方向及经济效益分析 第八部分：项目综合评价
项目概况
项目基本概况
➢供应量方面：区域内没有新项目面市，未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅 的后期，分别还有约300套和381套入市，另外龙湖和MOMA万万树后期也有 一定供应，共约235套左右。总体来说未来区域内潜在供应量仍然较大，市场竞 争激烈。
➢客户关注度：在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中的标准为总 价，建筑类型，景观园林及建筑风格三项指标，另外装修标准，物业费、是否 有花园、是否赠送面积等也比较关注。
顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21 号地
优山美地 顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南
0.4 1.2 0.67 0.47 0.4
丽宫别墅
顺义区机场高速公路杨林大道出 口，介于机场高速与京顺路之间
香花畦
顺义区空港城后沙峪德国印象北 侧
名都园
顺义区温榆河畔
纳帕尔湾
波特兰花 园
顺义区牛山镇潮白河国家森林公 园内,顺安东路乔波冰雪世界东
板楼
现代德式简 约风格
西班牙、法 式、意大利
风格
物业管理（顾问） 公司
北京当代物业管理 有限责任公司
银网物业管理公司 （国贸酒店物业顾
问公司）
物业费 （元/平
方 米·月）
6
6.8
每户 车位
数
2
1
别墅
联排
地中海风格
龙湖物业
7
2
别墅 别墅
独栋
原创风格
北京凯莱物业管理 公司
6.9
2
独栋
A区中式B 优山美地物业管理
区域现状市场分析
➢ 从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在 0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按 照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。
武，我国政治、文化中心和 国际交往中心。 ➢ 城市功能拓展区
朝阳、海淀、丰台、石 景山，实现和拓展首都城市 性质功能的重要区域。 ➢ 城市发展新区
通州、顺义、大兴、昌 平、房山和亦庄开发区，制 造业和都市型现代农业的主 要载体，疏散城市中心区产 业与人口的重要区域。 ➢ 生态涵养发展区
门头沟、平谷、怀柔、 密云、延庆，北京的生态屏 障和水源保护地。
容积率<0.6
龙湖香醍别苑 纳帕尔湾
阿凯笛亚庄园 龙湖滟澜山 龙湾别墅
MOMA万万树 香花畦
项目位置 优山美地
波特兰花园
万科四季花城 东方太阳城
名都园
丽宫别墅
区域现状市场分析
➢价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在2——3.5万元/平米之间，因不同 项目的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万—3000多万不等，相对大 面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体项目，龙湾别墅以其特色的原创 风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风 格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日 就基本售罄，这都对我们项目有很强的借鉴意义。
未来北京高端物业核心区
中央别墅区发展趋势
➢区域经济多元化发展 ，配套日趋完善；
发
➢新国展落户，区域商务氛围增强 ；
展
趋
➢高品质的千万级别墅豪宅展露头角 ；
势
➢国内品牌开发商拿地热 ；
➢随着国内高端客户的成长，本土置业者关注度增多 ；
用地分析
地块交通分析
地块东侧天竺路
➢地块距离京承高速 后沙峪出口约7公里， 约8分钟车程，对外 交通较为方便；
侧
顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里
龙湖香醍 别苑
顺义区潮白河国家森林公园(乔 波滑雪馆北侧)
0.52 1.49 0.6 0.4 0.35
1
万科四季 花城
顺义区顺西路益麒麟家居建材广 场对面(顺义二中南侧)
东方太阳 城
顺义区潮白河畔
1.56 0.8
物业类 型
别墅
别墅、 公寓
建筑类型
建筑园林风 格
独栋
独栋、双拼、 联排、多层
1992年 1993年 1995年 1996年 1997年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
丽京入驻中央别墅区 第二个外销别墅龙苑 中粮开发名都园别墅 开发裕京花园、香江花园 新世界开发丽斯花园 观唐首开中式别墅先河 中西结合的优山美地 龙湾别墅创造热销神话 丽宫千万级别墅开发 龙湖·滟澜山盛装开盘
经济总量和人均GDP
城市发展新区各产业增加值
顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市发展新区第一位
顺义城市人口交通发展规划
城市建设：空间充足 城市建设用地有20余平方公里可开发利用，有1000-1500万平方米的开发空间
可以进行高品质住宅、商务办公、商务餐饮的建设。 人口增长：增速迅猛
顺义新城建设用地规模108平方公里，到2020年，常住人口将达到139万人， 其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留达到百万人口规 模的发展空间。
区域现状市场分析
区域现状项目分布图
项目位于中央别墅区的核心位置
后沙峪出口 京承高速路
阿凯笛 亚庄园
德国印象
莫奈 花园
香花畦
白露 雅园
京顺路
龙湖滟澜山 龙湾
裕祥花园 项目地块
进出
空港工业B区
口产 品加
工区
优山美地
温榆河
物流
新国展 空港工
嘉浩 名都园
业B区
莱蒙湖
欧陆苑
水木兰亭
棕榈滩
首都机场
观唐 香江花园
➢ 土地用途：别墅、公寓及配套；
➢ 土地使用权年限： 70年（1995年 8月9日至2065年8月8日 ）；
➢ 地块现状：项目用地共260亩，其 中43亩在建工程（30栋别墅的地 基），217亩土地约有165户住户 未拆迁，另有一个鱼塘和一个苗 圃。
项目区域位置关系
项目位于中央别墅区的核心位置
别墅区 京顺路
地块自身条件分析
➢地块东西方向较长， 仅东侧一面临街，其它 三面均被民宅及较差的 别墅包围，形象展示面 小，不利于本项目形象 展示；
➢地块内部西南有一鱼 塘，面积不大，无利用 价值，其余部分地势较 为平整；
➢地块东南有成片苗圃， 可为将来景观利用；
➢地块内现状为普通民 宅，拆迁量大，存在一 定的不确定性。
地块内部民宅
地块内部鱼塘
地块内部苗圃
地块用地分析小结
➢地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达 性较强； ➢地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形 成较好的居住氛围； ➢地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打 造； ➢地块临路性一般，形象展示面较小； ➢地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发 带来不确定性
➢天竺路东侧为沿街 小商铺，建筑较为 陈旧，但对本项目 影响不大；
➢地块南侧为嘉浩别 墅城，与本项目相 邻部分目前荒至， 对本项目不利；
➢地块西北为普通农 村民宅，建筑陈旧， 环境较差，存在一 定负面影响。
地块南侧嘉浩别墅城
地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现 状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。
中央别墅区发展历程
1992年，完全“空运”的第一栋 外销别墅丽京花园落户温榆河畔， 2002年，随内、外销房制度的取 消，温榆河畔的别墅在面向国内市 场的开端，便被冠以“中央别墅区 ”之名，以ISB为首的众多国际学 校、高尔夫球场、马术俱乐部、和 睦家医院、日祥广场等国际化配套 日臻完善，至2007年，各跨国集 团入驻的“顺义国际空港城”初具 规模，新国展落户于此，“中央别 墅区”将成为北京第一个脱离远郊 别墅区的“城市别墅区”。
丽宫 美林香槟
国门商务区
小镇 丽嘉花园
丽高王府 丽斯花园
机场家属区
长岛澜桥
兰苑别墅
大湖 山庄
远洋 花园
丽京花园
机场高速
区域在售项目信息列表
名称
地址
容积率
MOMA 万万树
顺义区张喜庄出口
阿凯蒂亚 庄园
顺义区后沙峪,温榆河畔,罗马环 岛以北1000米处
龙湖滟澜 山
龙湾别墅
顺义区温榆河中央别墅区、京承 高速后沙峪出口东1500米
➢ 项目类型：项目公司股权收购；
➢ 项目位置：北京市顺义区后沙峪 镇西白辛庄榆阳路5号；东至沙峪 南路，南至嘉浩别墅，西北至西 白辛庄；
➢ 占地面积：163164.66 平方米；
➢ 用地性质：已取得《国有土地使
用证》（京市顺其国用（2004出）
第10148号）
项目位置
➢ 原土地使用权人：北京盟科置业 有限公司 ；
美式C西式
公司
10
2
别墅
独栋
欧式风格
侨乐物业服务有限 公司
5.6
2
装修标准
精装修 毛坯 精装修 毛坯 毛坯 毛坯
现均价 （万元/ 平米，含 地下） 1.9——
2.2
1.3—— 1.7
2.1—— 2.4
无
2.5—— 3.5
2.5——5
公寓
6-10层带电 梯板楼
欧式风格
国航酒店、世邦魏 理仕
2.3
别墅、 公寓