土地增值税计算公式
计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
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例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额
1、购买土地使用权费用：300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除：
(300+1500)×20%=1800×20%=360万元
4、房地产开发费用：
因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元
扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元
第二步，计算增值额
商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万
增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计
=4,000-2,510=1,490万元
第三步，确定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-125.50
=470.50万元
例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?
允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
