(物业管理课件)物业日常管理与服务PPT
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2020/10/23
1.房屋建筑主体的管理 2.房屋设施、设备管理 3.物业管理的综合服务 （物业的综合管理）
2020/10/23
★在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：
●基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结 构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；
●屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙 面的防渗漏，为5年；
S O 能 对讲报警
SO
S S 化 公共信息服务 S S 系
N O 统 网络专线接入 S S
SS
周界防越系统 S S
SO SS NS
电子巡更系统 S S 室内报警系统 S S 车场管理系统 S S
工商 业业 厂楼 房宇
SO OS NS NS OO NO SO NS NS SO NS
SS NS SS
三、房屋设备管理的特点
2020/10/23
技术改造和设备更新流程图
管理处申报，提供 工作可行性论证报告 工程部初审，制定工程技术方案、技 术要求和施工方案，进行工程预算 总经理或公司办公会议批准
根据具体情况报业主大会和业主委员会通过
资金准备
2020/10/23
由外单位完成
由本公司完成
工程招标 签定合同
专业工程师现场 监督、指导、检查
现场施工
组织验收
人员配备 物料采购
2020/10/23
资料整理存档
§5—4 物业管理的综合服务
一、与房屋建筑主体管理和房屋设备设施 管理的区别
• 对象不同 • 目的不同 二、综合服务的特点 • 综合性强 • 专业性强 • 政策性强 2020/10/23
三、综合服务的运作与管理 • 物业服务企业是物业管理综合服务
（O：通常具备 S：有时具备 N：一般不具备）
物业类别 多 高 工 商 物业类别 多 高 工 商
层 层业 业
层 层 业业
住 住厂 楼
住 住 厂楼
设备种类
宅 宅房 宇
宅 宅 房宇
设备种类
变压器 O O O O
水泵
S O SO
供 配电柜
配 电
发电机
公共照明
2020/10/23
O OO O 给
N
OS
O
排 水
的组织者与管理者 四、综合服务基本内容简述
2020/10/23
2020/10/23
1.常规性的公共服务 是物业服务企业面向所有用户提供
的最基本的管理与服务，以保证物业的 完好与正常使用，保证用户正常的生活、 工作秩序，以及生活环境的净化和美化。 包括：
2020/10/23
●房屋建筑主体的管理 ●房屋设备、设施的管理 ●环境卫生的管理 ●绿化管理 ●安全防范 ●消防管理 ●车辆及道路管理 ●公众代办性质的服务
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（三）设备设施管理注意的事项
2.要有年度管理计划 3.要做好巡查和记录 4.应制定特殊情况下的应急处理程序
(下图是一个典型的抢修工作程序)
2020/10/23
抢修工作程序
管理处值班人员 管理处负责人员 通知用户和相关单位
故障报告，说明故障 发生的地点、设备和基本
●供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; ●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为
2年； ●其他项目的保修期限由发包方与承包方约定; ●建设工程的保修期由发包方约定。
2020/10/23
NO NO NO OO NS NS NO NS SS NO OO
SS NS OO
工商 业业 厂楼 房宇
物业类别 设备种类
多高 层层 住住 宅宅
S O 电 载人电梯 S O 梯 载货电梯
SO NN
SO
手扶电梯
NS
OO
杂物电梯
NS
S O 电 电话
OO
S S 讯 有线卫星电视 O O 和
S O 智 闭路电视监控 S S
O OO O
水箱水池 S O S O
阀门和管 O O 网
沙井和化 O O 粪池
OO OO
物业类别
设备种类 烟感、手动报警 消防控制中心
消 消防水泵 联 消火栓
喷淋系统 自动灭火系统 防排烟系统
空 中央空调 调 局部空调
混合空调
采 热水供暖 暖 蒸汽供暖
热风供暖
20管20/道10煤/23气
多高 层层 住住 宅宅
• 是物业管理的重要内容之一 • 是顾客评价的主要内容之一 • 是管理经费使用的主要部分，且弹
性成分大 • 事故的后果非常严重
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（一）设备设施管理的内容
运行管理 维修养护管理及安全管理 技术档案管理
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（二）设备设施管理的方法
1.确定管理目标 2.建立实用高效的管理架构 3.配备符合要求的设备管理人员 4.管理制度、运行程序和工作指引 5.检查和考评
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视 的工作
（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包 括：
• ①建筑设计图和竣工图； • ②排水系统及管道布置图； • ③供水系统及管道布置图； •202④0/10/消23 防系统及管道布置图；
一般根据房屋损坏的先后顺序和 损坏的轻重程度
可分为小修、中修、大修、翻修、 综合维修五种方式。
2020/10/23
三、房屋维修
4.房屋修缮的目的
----满足人对房屋的需要。 包括： A、使用需要：安全性、适用性、耐 久性、舒适性、私密性、艺术性等 B、投资需要：房屋的保值、增值、 转让、租金回报等
情况，现场应急处理
了解故障情况，判断故障 性质，制定抢修方案
总经理
工程部
管理处维修班
其它相关部门技术协作
事故现场抢修
抢修完毕恢复运行
2020/10/23
抢修报告，故障分析报告，物料统计补充
四、设备管理的内容和方法
（三）设备设施管理注意的事项
• 5.委托维修保养合同的签定和执行监督 • Hale Waihona Puke Baidu.外委维修工程的管理 • 7.技术改造和设备更新 • 8.节能计划和措施 • 9.档案资料的管理
2020/10/23
2.针对性的专项服务 是指物业服务企业为改善和提高住
用户的工作、生活条件，面向广大使用 人、为满足其中一些住户、群体和单位 的一定需要而提供的各项服务工作。
2020/10/23
3.委托性的特约服务
委托性的特约服务是指为了满足 物业产权人、使用人个别需要并受其 委托而提供的服务
第五章 物业的日常管理
和维修养护
2020/10/23
物业管理日常运作阶段 的基本环节：
日常的管理和维修养护 综合经营服务 系统的协调
(物业服务合同和物业公司更迭时的承接查 验即接管验收)
2020/10/23
§5—1 物业管理的日常管理 和维修养护的基本内容
★按服务性质和提供的方 式不同划分
★按管理、服务对象和目 的的不同划分
调、发电机等）的型号、技术指标、使用手 册等。 2020/10/23
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作
• （2）合同的接收和履行：许多设备，如空调 系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都 附有一段时间的保修保换和零配件供应的内 容。因此，物业服务企业要做好合同的接收 和条款的履行工作。
2020/10/23
三、房屋维修
5、房屋完好率、危房率的计算
房屋完好率=
（完好房建筑面积+基本 完好房建筑面积）
总的房屋建筑面积
×100%
整幢危险房屋的建筑面积
危房率= 总的房屋建筑面积
×100%
6.房屋修缮管理的实施
2020/10/23
§5—3 房屋设备管理
2020/10/23
一、房屋设备设施的作用
2020/10/23
二、房屋的应急管理
1.火灾 2.地震 3.台风 4.其它
2020/10/23
三、房屋维修
1.房屋损坏的原因:
自然损坏：（气候、生物、地理、灾害） 人为损坏：（使用不当、设计和施工质 量的低劣、预防保养不善）
2.房屋的保修年限及养护
2020/10/23
三、房屋维修
3.房屋修缮工程的分类
1.满足房屋安全方面的要求 2.为楼宇的使用提供保障性的资源和环境 3.为物业的使用提供辅助性的支持
2020/10/23
二、现代民用建筑常用设备分类 • 房屋建筑设备：给排水系统、空气
调节系统、燃气设备 • 房屋建筑电气设备：供电及照明设
备、电梯设备、弱电设备、防雷系 统
2020/10/23
各类物业可能涉及的设备可用下表反映：
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作
（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括： • ⑤供电系统及管线布置图；
• ⑥煤气供应系统及管道布置图；
• ⑦公共照明系统及管线布置图； • ⑧电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路
电视、公共广播）系统及线路布置图； • ⑨各类设备（电梯、配电柜、水泵、中央空
• （3）参与物业的竣工验收：就发现的错误和 必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记 录存档。
2020/10/23
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作
• （4）消除安全隐患：就检查和验收过程 中发现的各类影响安全和运行的隐患进 行整改。
• （5）设备编号和标识：对设备进行编号 ，并设立各类安全、警示、指示标识、 标牌。
1.房屋建筑主体的管理 2.房屋设施、设备管理 3.物业管理的综合服务 （物业的综合管理）
2020/10/23
★在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：
●基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结 构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；
●屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙 面的防渗漏，为5年；
S O 能 对讲报警
SO
S S 化 公共信息服务 S S 系
N O 统 网络专线接入 S S
SS
周界防越系统 S S
SO SS NS
电子巡更系统 S S 室内报警系统 S S 车场管理系统 S S
工商 业业 厂楼 房宇
SO OS NS NS OO NO SO NS NS SO NS
SS NS SS
三、房屋设备管理的特点
2020/10/23
技术改造和设备更新流程图
管理处申报，提供 工作可行性论证报告 工程部初审，制定工程技术方案、技 术要求和施工方案，进行工程预算 总经理或公司办公会议批准
根据具体情况报业主大会和业主委员会通过
资金准备
2020/10/23
由外单位完成
由本公司完成
工程招标 签定合同
专业工程师现场 监督、指导、检查
现场施工
组织验收
人员配备 物料采购
2020/10/23
资料整理存档
§5—4 物业管理的综合服务
一、与房屋建筑主体管理和房屋设备设施 管理的区别
• 对象不同 • 目的不同 二、综合服务的特点 • 综合性强 • 专业性强 • 政策性强 2020/10/23
三、综合服务的运作与管理 • 物业服务企业是物业管理综合服务
（O：通常具备 S：有时具备 N：一般不具备）
物业类别 多 高 工 商 物业类别 多 高 工 商
层 层业 业
层 层 业业
住 住厂 楼
住 住 厂楼
设备种类
宅 宅房 宇
宅 宅 房宇
设备种类
变压器 O O O O
水泵
S O SO
供 配电柜
配 电
发电机
公共照明
2020/10/23
O OO O 给
N
OS
O
排 水
的组织者与管理者 四、综合服务基本内容简述
2020/10/23
2020/10/23
1.常规性的公共服务 是物业服务企业面向所有用户提供
的最基本的管理与服务，以保证物业的 完好与正常使用，保证用户正常的生活、 工作秩序，以及生活环境的净化和美化。 包括：
2020/10/23
●房屋建筑主体的管理 ●房屋设备、设施的管理 ●环境卫生的管理 ●绿化管理 ●安全防范 ●消防管理 ●车辆及道路管理 ●公众代办性质的服务
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（三）设备设施管理注意的事项
2.要有年度管理计划 3.要做好巡查和记录 4.应制定特殊情况下的应急处理程序
(下图是一个典型的抢修工作程序)
2020/10/23
抢修工作程序
管理处值班人员 管理处负责人员 通知用户和相关单位
故障报告，说明故障 发生的地点、设备和基本
●供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; ●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为
2年； ●其他项目的保修期限由发包方与承包方约定; ●建设工程的保修期由发包方约定。
2020/10/23
NO NO NO OO NS NS NO NS SS NO OO
SS NS OO
工商 业业 厂楼 房宇
物业类别 设备种类
多高 层层 住住 宅宅
S O 电 载人电梯 S O 梯 载货电梯
SO NN
SO
手扶电梯
NS
OO
杂物电梯
NS
S O 电 电话
OO
S S 讯 有线卫星电视 O O 和
S O 智 闭路电视监控 S S
O OO O
水箱水池 S O S O
阀门和管 O O 网
沙井和化 O O 粪池
OO OO
物业类别
设备种类 烟感、手动报警 消防控制中心
消 消防水泵 联 消火栓
喷淋系统 自动灭火系统 防排烟系统
空 中央空调 调 局部空调
混合空调
采 热水供暖 暖 蒸汽供暖
热风供暖
20管20/道10煤/23气
多高 层层 住住 宅宅
• 是物业管理的重要内容之一 • 是顾客评价的主要内容之一 • 是管理经费使用的主要部分，且弹
性成分大 • 事故的后果非常严重
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（一）设备设施管理的内容
运行管理 维修养护管理及安全管理 技术档案管理
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（二）设备设施管理的方法
1.确定管理目标 2.建立实用高效的管理架构 3.配备符合要求的设备管理人员 4.管理制度、运行程序和工作指引 5.检查和考评
2020/10/23
四、设备管理的内容和方法
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视 的工作
（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包 括：
• ①建筑设计图和竣工图； • ②排水系统及管道布置图； • ③供水系统及管道布置图； •202④0/10/消23 防系统及管道布置图；
一般根据房屋损坏的先后顺序和 损坏的轻重程度
可分为小修、中修、大修、翻修、 综合维修五种方式。
2020/10/23
三、房屋维修
4.房屋修缮的目的
----满足人对房屋的需要。 包括： A、使用需要：安全性、适用性、耐 久性、舒适性、私密性、艺术性等 B、投资需要：房屋的保值、增值、 转让、租金回报等
情况，现场应急处理
了解故障情况，判断故障 性质，制定抢修方案
总经理
工程部
管理处维修班
其它相关部门技术协作
事故现场抢修
抢修完毕恢复运行
2020/10/23
抢修报告，故障分析报告，物料统计补充
四、设备管理的内容和方法
（三）设备设施管理注意的事项
• 5.委托维修保养合同的签定和执行监督 • Hale Waihona Puke Baidu.外委维修工程的管理 • 7.技术改造和设备更新 • 8.节能计划和措施 • 9.档案资料的管理
2020/10/23
2.针对性的专项服务 是指物业服务企业为改善和提高住
用户的工作、生活条件，面向广大使用 人、为满足其中一些住户、群体和单位 的一定需要而提供的各项服务工作。
2020/10/23
3.委托性的特约服务
委托性的特约服务是指为了满足 物业产权人、使用人个别需要并受其 委托而提供的服务
第五章 物业的日常管理
和维修养护
2020/10/23
物业管理日常运作阶段 的基本环节：
日常的管理和维修养护 综合经营服务 系统的协调
(物业服务合同和物业公司更迭时的承接查 验即接管验收)
2020/10/23
§5—1 物业管理的日常管理 和维修养护的基本内容
★按服务性质和提供的方 式不同划分
★按管理、服务对象和目 的的不同划分
调、发电机等）的型号、技术指标、使用手 册等。 2020/10/23
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作
• （2）合同的接收和履行：许多设备，如空调 系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都 附有一段时间的保修保换和零配件供应的内 容。因此，物业服务企业要做好合同的接收 和条款的履行工作。
2020/10/23
三、房屋维修
5、房屋完好率、危房率的计算
房屋完好率=
（完好房建筑面积+基本 完好房建筑面积）
总的房屋建筑面积
×100%
整幢危险房屋的建筑面积
危房率= 总的房屋建筑面积
×100%
6.房屋修缮管理的实施
2020/10/23
§5—3 房屋设备管理
2020/10/23
一、房屋设备设施的作用
2020/10/23
二、房屋的应急管理
1.火灾 2.地震 3.台风 4.其它
2020/10/23
三、房屋维修
1.房屋损坏的原因:
自然损坏：（气候、生物、地理、灾害） 人为损坏：（使用不当、设计和施工质 量的低劣、预防保养不善）
2.房屋的保修年限及养护
2020/10/23
三、房屋维修
3.房屋修缮工程的分类
1.满足房屋安全方面的要求 2.为楼宇的使用提供保障性的资源和环境 3.为物业的使用提供辅助性的支持
2020/10/23
二、现代民用建筑常用设备分类 • 房屋建筑设备：给排水系统、空气
调节系统、燃气设备 • 房屋建筑电气设备：供电及照明设
备、电梯设备、弱电设备、防雷系 统
2020/10/23
各类物业可能涉及的设备可用下表反映：
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作
（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括： • ⑤供电系统及管线布置图；
• ⑥煤气供应系统及管道布置图；
• ⑦公共照明系统及管线布置图； • ⑧电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路
电视、公共广播）系统及线路布置图； • ⑨各类设备（电梯、配电柜、水泵、中央空
• （3）参与物业的竣工验收：就发现的错误和 必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记 录存档。
2020/10/23
（三）设备设施管理注意的事项
1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作
• （4）消除安全隐患：就检查和验收过程 中发现的各类影响安全和运行的隐患进 行整改。
• （5）设备编号和标识：对设备进行编号 ，并设立各类安全、警示、指示标识、 标牌。