关于商铺转让费的一些常识
(2011-06-18 15:48:20)
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分类：法律财经
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因为这一阵子寻找店铺，所以碰到很多关于店铺转让费的说法，为了加强认识，特搜集了一些转让费相关的知识。
摘抄网文：关于商铺转让费的思考
1. 转让费的由来
转让费，目前是社会上租铺开店最常见的一种费用，少则两三万，多则几十万甚至数百万都有可能。可以想象得到转让费最初的形式是，商户 A 由于其他原因不再往下做，把店铺转租给下一家 B ，转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向 B 收取费用，这笔费用即店铺转让费，同时 A 与房东的租赁合同结束，由 B 开始向房东支付租金；转让费发展的第二个阶段，就是商户 A 生意萧条，且店铺内一无装修二无货物，但占着店面垂死挣扎，遇到 B 急着开店谋生却找不到合适的店面，这时 A 把店铺转让给 B 并收取一笔转让费，之后由 B 向房东支付租金，这种做法相当于 A 临死之前拖了人家 B 一把，自己活过来了；转让费发展的第三个阶段，随着商户之间转让费现象的普遍，各个店铺的房东觉得有利可图，于是在租给第一家商户的时候，就要求收取不菲的转让费，租金另算。此时的“转让费”，已经远远脱离最初转让费的真正意义了，完全变成了黑心房东谋取暴利的一种手段，而风险完全由商户来承担。目前的商铺租赁过程中，三中转让费形式都存在。
1. 租赁商铺的建议
最开始做生意的朋友，由于经验不足，租铺开店时往往在转让费上吃了亏。现在将个人的一些经验总结出来，主要从接租这个方面展开，供后来的有志创业的朋友参考：
2.1 从商户 A （非房东）那里接租
主要注意如下几个问题：
A 转租给你是否经过房东的同意？
《租赁法》中规定，商户 A 在合同期内将房子转租给 B ， A 必须经过房东的同意，若不同意，则 A 与 B 所签的合同无效。现实中也存在 A 将店铺转租给 B 而没有经过房东的同意，而 B 并不知道转租还需要房东的同意，以为只要跟 A 协商就可以了。这种情况下，若房东发现 A 转租后要收回 B 的店铺， B 可以将 A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
A 的合同是否快到期？
经过房东了同意，但如果 A 的合同快到期，比如只有 3 个月了，
可能也会带来很多麻烦。因为假如房东比较黑心，会选择收回房子而不跟你续租，这是房东所拥有的正当的权利！期满之后，他一脚把你踹走，像前面所讲转让费发展的第三个阶段一样，另外再租出去，收取下一个商户 B 的高额转让费之后，还可以躺在床上眯着眼睛收 B 的房租。那你实在想转租，怎么办呢？可行性还是存在的，第一种方案： B 在接 A 的转租时，同时与房东签订合同，将合同有效时间延长几年，就是说，从 A 手中接铺以后保证自己还能做几年的生意。那 B 的转让费该如何处理呢？最好与房东的合同中还须说明， B 在接下来几年的合同期内自己有对店铺的转让权，当然这个转让过程也必须经过房东的同意。第二种方案： B 要充分估计一下接下来的风险。在这 3 月内能把投资收回来并有盈利？能盈利多少？不过能接受第二种
方案的人一般都不是常人吧！
还有一点就是，明明只有 3 个月的时间了， A 在转租给 B 的时候，房东也同意了，但 A 却不告诉 B 只有 3 个月的期限了。期满房东回收店铺，此时 B 肯定欲哭无泪。遇到这种情况，可以 B 可以将 A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
近期内店铺周围是否有重大事件发生？
这里的事件是指政府拆迁啊、商场装修啊、搬迁啊等突发事件。如果 A 知道政府发了在近期内拆迁的通知下还转给不知情的
B ，那么 B 可以状告 A 并追回相应的财物。
2.2 直接从房东手中借租
这种情况下，首先得知道这个房东要不要转让费，如果不要转让费更好，说明房东还是比较有良心的人，没那么势利。但是店铺位置好、房东又不要转让费的概率太小了吧。现在就以房东以索要转让费为前提才肯租房的情况为例，说明一下合同中哪些地方要注意：
店铺转让权的声明
这点很重要！没人保证你的人生会那么顺利，万一你家里出了什么突发事故，或要改行了，或因利润太薄无法经营下去了，需要把店铺转租给别人。所以一定要在合同中申明期内拥有对店铺的转租权。还是要说明一点，转租需要房东的同意。但是如果房东就讨厌你，就看你不顺眼，就不同意让你转租，该怎么办？注意“房东的不同意”也必须在合理范围内的，如果没有正当理由就拒绝转租，房东就属于恶意拒绝转租，可以根据法律中的公平诚信原则，依法强制执行转租。
签约时间的考虑
合同时间应该稍微长一些，比如你想做 2 年左右，最好签个 4~5
年，然后在做了 2 年后，找其他的商家把店铺转让出去，转让费收回来了，风险转移到下一家去了。但如果转让费在每一个交接过程中越滚越大的话，越往后接租的商户，风险就越大。
优先续租权的申明
注意在《租赁法》上，没有规定签约的商户在合同期满后具有优先续租权！所以如果想拥有期满后继续租赁，必须在合同上注明“期满后，在同等条件下，可以优先续租”等类似的项。这样的好处在哪儿？在于如果你的生意比较好，想继续做下去而不想搬走，期满时有其他商户来租这个商铺，你可以以相同的条件优先租赁下来。或者你的你有转让权，但转让费还没有收到，你可以优先续租下来之后，再转租出去。
不过问题来了。《租赁法》真是极品，个人感觉还有很多要改进的地方。请注意“同等条件”的含义，就是说你原来租金是每个月 2000 元，后来所处地段变好，期满后租金肯定不止每个月 2000 元，有的商户愿意出 4000 元每一个月，你想续租吗？好，同等条件嘛，你也每个月 4000 吧。这倒没什么，正常的经济规律。问题在于，租金根本不值 8000 但房东又想抬高租金呢？他可能去大街上叫几个混混过来说要租店铺，给 4000 一个月，你有什么办法呢？你想继续做就得出 4000 一个月，不做，你收拾收拾走人吧。你可能问，这种现象会发生吗？后面你会看到，由于转让费的存在，这种事情会很常见的。
