_商改住_城市更新4.0

与专用住宅相比，建筑设计和技术规格可能不太理想。
地方政府的税收可能会亏损。因为当地公司所占用的 商业地产往往是创造税收收入的主力军。
由于工作场所较少，这些地区的长期就业 可能也会随之减少。
城市更新 4.0 理论及实践的有效应用（可 参考戴德梁行“城市更新 4.0，迈向卓 越的全球城市”白皮书。
一些规划不力或者设计欠佳的商业项目可能会以更 可行的方式租赁出去。
升等问题，某些商场甚至由于经营不善而被迫 现前所未有的上涨速度，这一现象在一线城 关闭。资本化率的上涨乏力及物业价值的走低， 市尤其明显。 使许多投资者开始对零售物业产生了担忧。
持续上涨的房价给年轻人买房造成了巨大的 与之截然相反的是中国城镇化进程的不断深 压力，因此许多年轻人选择和朋友一起合租 入，国内人口流动日趋活跃，大量人口源源 来减轻住房负担，但同时也面临安全、环境、 不断涌入大城市。2015 年后中国住宅价格的 管理等方面问题。 快速上涨令置业门槛大幅抬升，这也迫使大 量的居住需求转向租赁市场，而越来越高的 不同于高品质写字楼及购物中心能获得的既 购房成本和月供也一定程度刺激住宅租金出 可观又稳定的租金收益，当下住宅租金收益
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中国写字楼空置率
18%
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14%
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数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北 数据来源：戴德梁行研究部
读者须知：由于具体实施细则暂未出台，本文中 我们提出了一个假设，即本文所提到的 “商改住” 项目主要指的是那些运营不佳（濒临倒闭的零售 商场，或租金低廉、空置率高的低质量写字楼等） 并在改造后仅供租赁的项目。
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政策 / 意见 / 通知
“商转住”
如今，国内房地产市场普遍存在供应过剩的 现象。以写字楼市场为例，在我们监测的 18 个国内重点一、二线城市中，其中有 10 个 城市的写字楼空置率在 2017 年一季度超过 20%。不断升高的空置率也导致一些城市的 写字楼租金出现 1%-2% 的下滑。
基于这样的市场状况，2017 年 3 月起，在楼 市调控大潮下，北京、广州、上海、成都、 深圳等热点城市相继发文，加强对公寓、写
字楼、商业、乃至研发楼项目的管理。其中， 包括要求严格执行规划用途，限制擅自变更 用途“商改住”；对商业项目分割单元设定 300-500 平方米最低标准，避免作为居住用途； 限制包括公寓在内的商办类物业的销售对象， 必须为企业法人等等。
缪舒怡
华中区 研究部主管
gracie.sy.miao@cushwake.com
薛惠珍
台湾 研究部主管
wendy.hj.hsueh@cushwake.com
这篇报告是由戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰所 撰写，林荣杰现拥有近 20 年的中国房地产市场研究经验。 为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓 越中心”， 如资本市场、工业物流、零售商业等。
“商改住”
城市更新 4.0
商业物业转换成 住宅用途的可能性有多大， 它们的优点、缺点又是什么？
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Contents 目录
引言 政策 / 意见 / 通知 “商转住”SWOT 分析 短期调控
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引言
自“城市更新 4.0：迈向卓越的全球城市”白皮 书发布以来，戴德梁行接到了大量问询。许多企 业或个人希望了解最新的政策变化，以期将所持 有的商业物业转换为住宅用途。显然，这将为业 主、投资者和开发商带来巨大的发展机遇。
中国新住宅销售均价
8,000
30%
6,000
20%
4,000
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2,000
0%
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数据来源：戴德梁行研究部
销售均价（元 /㎡）
同比涨幅（%）
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率普遍过低且难以通过金融手段获得较好融 资，因此建成出售成为开发住宅项目的首选 策略。与其他行业相比，中国“建房出租”(BTR) 市场仍然不发达，有限的 BTR 相关政策、较 低的住宅租金收益率，以及适用于 BTR 项目 的房屋仅占少数，使得该行业发展黯淡。
林荣杰
董事总经理 大中华区研究部主管
james.shepherd@cushwake.com
戴德梁行
戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球 60 多个国家的 43,000 名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价 值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达 50 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、 投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 www.cushmanwakefield.com，或关注我们的微博（戴德梁行中国） 及微信（戴德梁行）。
开发商可能需要向政府支付额外的费用以确保改造 项目的顺利进行。
政府可以严格控制审批流程，使改造项目只有在运 营真正难以为继的条件下方可获得批准。
环境效益，比如这些功能置换项目
机会 可以利用顶尖的绿色建筑技术进行 改造，从而降低能源消耗。
开发商开始对现有的一些可行的商业物 业进行改造，迫使企业迁出。 由于新的物业投入使用，对城市基础设 施造成了额外的压力。 居民的安全和生活环境可能受到严重损害。
以加快培育和发展住房租赁市场为目标
其中包括允许将商业用房等按规定改建 为租赁住房 要求各地区要根据本意见，研究制定具 体实施办法
为彻底落实国办《意见》，2017 年 1 月 23 日， 广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培 育和发展住房租赁市场的实施意见》。该文 件与国办文件相呼应，但由于上述《意见》 并未提供具体实施细则，仅作为一般指导性 意见的发布，因此地方政府在执行前仍需制 定具体的操作细则方能落地。
同样的，在经历了线上零售业蓬勃发展及线下 零售物业库存高企的双重冲击下，开发商和投 资者不得不开始面对租金收入下降、空置率攀
中国写字楼供求情况
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Biblioteka Baidu
6 4 2
0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
供给，平方米（百万） 需求，平方米（百万）
2016
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数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北 数据来源：戴德梁行研究部
在上海，N+1 模式允许业主将客厅改造成 卧室进行租赁。从 2016 年底开始，北京土 拍要求开发商在项目建成之后长期持有至少
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70% 的项目面积。显然，这对于开发商的 现金流和融资需求产生了重要影响。
尽管仍未有完善的实施细则落地执行，局 部性的举措也在摸索中补充调整，但结合 自中央到地方的中长期目标及相关措施， 我们相信，鼓励发展住房租赁市场，构建“租 售并举”的住房体系已然成为发展目标， 也将是中国房地产市场长效机制的建设中 的关键一环。在这过程中，合理引导下符 合规范的“商转住”无论从提高物业使用 效率，抑或解决社会问题、体现社会公益 的角度，都将具有重大意义。
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“商转住”SWOT 分析
优势
这种举措有助于提高租赁房屋的可负担性
平衡商业和住宅物业的供应情况
环境效益包括：通过允许工人就近居住在工作场所 减少通勤时间，重新利用现有结构以减少新建筑可 能造成的环境影响。此外，这也为修复和升级旧建 筑创造了机会。
允许中国城市容纳更多的城市居民
劣势
住宅用地通常是中国最昂贵的土地利用类型。因此， 政府可能会失去那些已经以较低的价格出售而后转换 成住宅用地的增值部分。
2016 年 5 月 17 日，国务院办公厅发布《关 于加快培育和发展住房租赁市场的若干意 见》，旨在鼓励租赁市场的快速发展，以应 对这些现存的问题。中央政府这一“一石二鸟” 的战略，试图在冷却过热的住宅市场的同时， 解决商业地产库存过量的问题。同时，这也 似乎是政府关于该主题的第一个官方文件。 要求如下：
在具体的“商转住”执行细则落地前，这些 短期调控措施似乎与中长期发展租赁市场的 目标下“商改住”的方向相悖，主要有两方 面的原因：
原因一
着眼于租售并举的长效机制，与当下楼 市调控的阶段性目标所造成的在“商改 住”方面的冲突。然而两者其实并不矛 盾，我们甚至认为，只有当短期的楼市 调控目标实现，市场回归平稳理性，届 时再推进租售并举下的“商转住”才更 有利于房地产市场持续健康发展。
免责声明
本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。
xiaoduan.zhang@cushwake.com
Shaun Brodie
大中华区 租户研究及华东区主管
shaun.fv.brodie@cushwake.com
魏东
华北区 研究部主管
sabrina.d.wei@cushwake.com
贺凯
香港 研究部主管
reed.hatcher@cushwake.com
原因二
后期限制商改住的举措是在鼓励住房租 赁市场的地方性具体执行细则和监管仍 未落地的情况下，为规范市场、避免市 场 混 乱 而 采 取 的 阶 段 性 措 施。 可 以 预 见，在相关执行性的文件政策落地后， 具体的操作和监管都会更加规范并有章 可寻。
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大中华区研究部联系人
张晓端
华南及华西区 研究部主管
不少市场参与者认为，广东省的《通知》仅 是一次政策试水，用以观测此类方向的政策 所带来的市场影响。
2016 年 5 月，中华人民共和国住房和城乡 建设部表示，政府正积极寻求可能的政策转 变，将现有的多居室公寓改造成多个单人间， 以满足毕业生和新城市居民的住房需求， 并 为他们提供干净、安全的生活环境。
© 戴德梁行 2017 年
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虽然中央和地方政府还暂未就“商转住”出台详 细的实施细则，但《国务院办公厅关于加快培育 和发展住房租赁市场的若干意见》和《广东省人 民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场 的实施意见》的相继出台，已释放了积极信号并 引发了广泛的讨论。
虽然戴德梁行认为，短期内中国大规模“商转住” 的可能性非常有限，但我们仍然要问这样一个问 题：“商业物业转换成住宅用途的可能性有多大， 它们的优点、缺点又是什么？”
风险
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短期调控
杜绝破坏市场秩序、擅自“商转住”的行为
住宅市场不断收紧的调控政策，令市场将关 注点转向不受住宅政策影响的公寓、写字楼、 研发楼等产品。不限购、不限贷成为该类产 品吸纳置业者的一大卖点，但引导目标客户 以居住为使用用途的行为很大程度上破坏了 市场秩序，也令物业最终的使用用途违背了 最初的土地用途。