高档写字楼营销建议方案

来
商务极核地段
具有前瞻性的地标性建筑
全面升级的综合配套
CBD核心 商务领袖
跨越国界的5A智能中枢系统 极具时代感的绿色生态匹配 开合有度、健康高效的弹性空间
世界500强企业首选
接轨国际的星级物业管理服务
客群定位清晰、行业龙头企业聚集
现阶段主要营销问题
营销主题形象传播 不够深入，未能在
市场竞争中跳出
顺势启航
借势城市转型升级以及中部崛起中心城市定位，占得区域市场先机，以综合运营取胜，高调启航。
品牌护航
着力世茂开发品牌的宣导，获得市场信赖，以产品品质、责任信赖与专业开发品牌为赢
我们的建议
（二）以地标姿态丰满价值解读，强化项目长沙城市中轴CBD核心的形象占位
匹配地标形象的价值输出
• 强调项目CBD核心、城市中轴的占位，名副其实的长沙地标写字楼 • 从客户敏感点出发，丰富项目价值体系
会计师事务所、管理咨询公司、律师事务所等企业因 承租能力高，持续扩张需求旺盛，偏好核心区域写字 楼 新媒体、高科技公司、公共机构等，因成本敏感，可 选择性更高，容易随产业规划布局适时外迁。
甲级写字楼客户群体分布
滨江金融区 CBD金融生态区
洋湖片区
中心区 省府城南版块
市场现状分析
甲级写字楼客户面积需求
城市中心繁华配套
W
WEEKNESS 主要劣势
交通拥堵、周边停车不方便、 形象面未直接临芙蓉路或五一路、
缺少主力客户、非现房、 物业服务优势不突出
TREAT
S
主要威胁与压力
同区域高端写字楼现楼的客户分流; 其它新兴区域的分流 长沙市高空置率带来的去库存压力与 自身规模之间的矛盾。
T
O
OPPORTUNITY 主要发展机会
实效营销攻略
从现场包装、渠道策略、 销售控盘等方向入手对现 场营销提出建议。
传播推广攻略
从媒介传播、主题活动两 方面塑造、推广项目地标 形象。
PART 1
项目分析
MARKET ENVIRONMENT ANALYSIS
项目SWOT分析
STENGTH 主要优势
CBD区域核心地段、全国知名开发品 牌、地标写字楼产品优势、五一路与芙 蓉路黄金交汇处、地铁2号线口岸物业、
1、重视写字楼的专业运营配套，成立写字楼招商运营部，销售 与租赁同步进行 2、委托专业的写字楼营销招商团队代理营销 3、结合工程节点、财务要求，制定系统的写字楼营销招商方案 4、制定写字楼大客户营销方案与渠道行销方案 5、合理统筹整体项目形象和写字楼形象、商业形象 6、营造集精装样板层、VIP室于一体的写字楼营销专属商务体验 空间，加强客服现场服务体系 7、加强营销、招商、商业、工程、财务、物业等部门、服务公 司的沟通协作，树立营销整体一盘棋概念
长沙城市发展机遇：十年增长超五倍、“一带一路”重要节 点城市、一带一部首位城市、中三角长江中游城市群中心城 市（武汉、长沙、南昌）获批、跻身全国新一线城市、城市 迈入高速发展期，有望赶超北上广
项目SWOT分析
通过SWOT分析得知Байду номын сангаас项目先天优势明显，基本具备区域地标性顶级专业写字
楼、金融类企业总部基地的综合素质，但挑战与机遇并存，巢将筑就凤未
写字楼营销建议方案
目录
通过此次方案 的汇报，用宏 取精，明确项 目营销的关键 动作，进而实 现竞争格局中 的突破
PART 1
PART 2
PART 3
PART 4
项目分析
通过对项目现状的SWOT 分析，对项目定位进行深 度剖析。
目标市场定位
解决目标客户在哪里的问 题，对项目的目标客户群 体进行细致分类。
长沙甲级写字楼自用客户面积需求分布
1000平 米以上需 求增长较 大
1%
18%
14%
10%
16%
17% 24%
100㎡以下 101㎡-200㎡ 201㎡-300㎡ 300㎡-500㎡ 501㎡-800㎡ 801-1000㎡ 1000㎡以上
造稀缺性
我们的建议
（三）以差异化营销战略为核心，高调形象，实效营销，步步为赢
会所式营销中心 精装样板层
善用集团开发品牌 突出专业
实效的差异 化营销战略
专业写字楼团队 多元渠道拓展 大客户营销
突出区域规划 炒作产业聚集红利
事件营销与社会化媒介推广
我们的建议
（四）重新梳理写字楼部分营销思路，建立相对独立的专业写字楼营销体系， 聘请专业写字楼营销团队
PART 2
目标市场定位
TARGET MARKET POSITIONING
市场现状分析
传统金融类企业的搬迁升级是甲级写字楼去化主要动力 自用型大客户是2018年写字楼市场购买主力 投资客是中小面积写字楼销售的有力补充
❖去化源：传统金融类的升级搬迁需求
较为典型的例子是，中国银联、平安保险等分别进驻泊富国际金融 中心，吉祥人寿全国总部签约入驻楷林国际、中国人寿、普华永道 签约落子华创国际广场、中国进出口银行进驻华远华中心等。
具备地标感的展示与接待
• 压缩紧凑接待动线，配合价值体系调整展示内容和接待话术 • 利用工程节点，增强项目昭示感，优化项目展示形象，打造地标级
的展示空间与充满商务感的体验氛围 • 强化商务管家软性服务元素，将服务融入样板展示区
营造地标稀缺性的活动与推广
• 主题活动需更为贴切地标二字的要求，推广严格配合活动进行铺排 • 项目产品推售策略与主题活动相互呼应，通过控制单期推售房源营
A
项目昭示感和可达性不 强，营销中心氛围和和
导示系统有待完善
B
写字楼招商、物业服务 配合、主力客户的引入 对项目营销的带动不够
C
缺乏系统的营销方 案，当前有效目标
客户资源不足
D
我们的建议
（一）跳出营销做营销，领舞中三角，战略导航，顺势起航，品牌护航
战略导航：
站在城市运营的高度，确立企业和项目在长沙转型升级过程中的战略担当，争取政府最大支持与合作。 发挥磁场效应，打造龙头效应，深度融入中三角城市群发展，联合政府招商，大胆”走出去，请进来 “，主动对接成渝城市群、中三角城市群、长江城市群优质企业。
❖政能量：营改增全面实施促进企业自用购买
按照政策，企业购置一套100万元的写字楼，原先按5%缴纳营业税5万元，增值 税5.81万元，合计约10.81万元；营改增后，如果房地产业的增值税税率定为 11%，销项税额与进项税额相抵后交税4.09万元，降税比例明显。
市场现状分析
银行与证券等金融企业、房地产企业、大型综合企业 贴近核心及周边市场、写字楼需求面积大、市场腹地 大，保持内外平衡，偏好产业集群所在地