物业管理在房地产开发中的作用
【摘要】物业管理是随着房地产开发应运而生的服务行业。作为房地产开发链条上最终的消费环节，物业管理实质上是房地产开发的延续和完善。房地产开发企业主要侧重在项目的开发建设方面，而物业公司则主要从事设施设备的维护保养、公共秩序的巡查以及对环境的绿化美化等为物业所有人提供相应的服务方面。房地产开发的工作性质是开发项目，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物, 是开发环节的重要组成部分。
【关键词】物业管理；房地产开发；基础作用
前言
随着时代的发展，消费者购买商品时已开始特别注重服务，尤其是售后服务已成为决定是否购买的主要因素，完善的售后服务已成为商品销售不可或缺的先决条件。作为房地产开发企业，其商品就是房屋，而房屋作为一种特殊的商品，除具有使用周期长、价值量大等消费特性外，还具有投资性，同时又要满足人们的基本生活和工作，这就对房屋的保值增值、同时具有多种功能和丰富文化内容提出了较高的要求。因此，作为房产开发的售后服务要比一般商品重要得多，对于购房者来说，能够满足上述要求的物业管理也就与房屋的建筑质量同等重要。在目前竞争空间日益激烈的形势下，如何发挥物业管理在房地产开发中的作用呢，本文将从以下四个方
面进行分析。
1 物业公司的定位。
对于开发公司下设的物业公司，开发企业给物业公司的定位是物业公司存在的本质原因和原动力，如果定位不清，会使物业公司犹如无头苍蝇般乱撞，最终会导致非但没有为开发环节服务，甚至还会给开发公司造成信誉、经济等各方面的损失，而被迫关门大吉。那么，如何给下设的物业公司定位呢？这就要考虑物业公司在房地产开发中的作用与困难。
1.1 物业公司可对房屋销售起到促进作用。在房屋销售中，由于许多销售人员专业知识相对缺乏和对物业管理的不了解，在片面追求高销售业绩的同时，对顾客作了许多“空白”承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺的许多事项偏离了现实，最终，导致业主对开发企业怨声载道，影响了开发企业的形象。如果有物业公司能够参与销售或者制定统一的销售口径，那么，将使业主感受到开发企业的真诚，同时减少不必要的纠纷。
1.2 物业公司可以为项目设计“出谋划策”。在项目设计阶段，由于设计部门只注重法律法规的要求和项目的设计效果，难免会出现“合法却不合理”的情况发生，虽不至于影响到整个项目，但这些细节却都是体现房地产开发企业水平高低的重要因素。由于物业公司掌握了许多在使用功能上的细节问题，而这些问题恰恰是开发企业容易忽视的，如果有物业公司参与项目设计，那么，就会对物业规划设计的周密与完整起到重要作用。
1.3 物业公司可以为项目施工提供质量保证。在建筑施工过程中，开发企业为了控制成本会极力的要求分包商让出部分效益，而在随后的施工中，分包商又会通过各种手段想尽力弥补损失的利益。在项目建设中，质量问题总是给开发企业留下一个又一个的难题，这些问题都有一个共性，那就是往往在物业竣工时不易察觉，并且在项目完工后不易改进。而物业公司由于要与业主共同来面对房屋使用过程中可能出现的各种问题，因此其不仅能够从开发企业的角度，更会从购房者与后续服务者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向开发企业提出合理化的意见与建议，使问题在施工期间予以暴露，便于开发企业改进，从而使开发企业省钱省力，购房者舒适满意，物业公司专心服务。
1.4 物业公司可以维护开发企业良好的形象。俗话说“金杯、银杯，不如老百姓的口碑”，由于开发过程涉猎的环节太多，难免存在一定的“瑕疵”。业主入住后，在使用过程中会逐步发现项目的缺陷，发现问题，就会去找开发企业，导致开发企业门前“热闹非凡”，有些应该解决的问题，往往因为施工单位在项目完工后已经退场，拖延了解决时间，导致业主不满，虽然开发企业可以扣罚质保金，但已损失了企业信誉与形象。而物业公司多年的管理经验积累，使其对房屋使用中常出现的各种工程质量问题有了较多了解，同时，因项目服务而配置的工程人员，可以及时的解决相应的问题，从而能够有效的增强开发企业的美誉度和降低业主的投诉率。最后，物业公司还能够为开发企业和业主搭建一座沟通的桥梁，
可以使双方充分沟通化解矛盾，从而维护开发企业良好的形象。
1.5 物业公司可以增强开发企业应对危机的能力。俗话说“鸡蛋不能放在一个篮子里”。现阶段，中国房地产行业波动较大，时常出现大起大落，物业公司虽说是保本微利的服务性行业，但能够细水长流，可以有长期稳定的收入来源。同时，由于其行业避垒较低，有助于解决开发企业富余人员的工作岗位问题，虽然两者存在一定区别，但联系较多，易于转变，可以在危机来临时，为开发企业储存人才，提供资金。
1.6 物业公司面临的困难。在物业管理法规尚不完善，业主维权并不完全理智的今天，物业公司承担了许多不应承担的责任，在这种情形下，一旦开发企业仅仅只从销售、回报等方面考虑自己的利益，或者因市场等各种原因对项目的销售造成影响时，往往会以牺牲物业公司的利益为代价，特别是当业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时，不是积极面对，尽力解决，而是把原属于售后服务范畴的工作无偿的强行安排给了物业公司，无形中加大了物业管理企业的运作成本，而物业公司受制于对开发企业的维护责任，无法以市场行为来规避，只能硬着头皮面对。长此以往，使物业公司变成了开发企业的“替罪羊”，不仅使物业公司丧失了生存和发展的机会，还会使业主对物业公司和开发企业失去信任，并最终导致开发企业的品牌受损。
通过上述分析可以看出，开发企业下设的物业公司主要作用是为开发企业服务和持续满足业主多方面的需求，为开发企业树立良
好的品牌形象和社会美誉度。因此，决不能让物业公司承担过重的经济目标，而使其只着眼于不惜一切代价寻求经济利益，这样在把物业公司逼上绝境的同时，也会损害开发企业的长远利益。
2 适当的政策，是物业公司发挥作用的基础。
物业公司的性质决定了其不可能像销售、工程等部门一样，可以为开发企业带来有形的销售业绩或投资回报，物业公司带来的更多的是无形的社会效益，是开发企业发展战略不可或缺的组成部分。因此，在实际操作中还需要开发企业给予一定的政策支持。
2.1 资金政策。资金是解决一切问题的前提。由于开发企业下设物业公司的特点决定了，物业公司的主要职责是为开发企业服务和持续满足业主多方面的需求，因此利润将不再是物业公司考虑的首要目标，取而代之的是如何树立良好的品牌形象和增加开发企业的社会美誉度，简单的说就是如何提高服务品质。服务的最高境界就是提供超越顾客想象的服务，因此，物业公司应该把工作重点转移到如何提高服务品质上来。而作为开发企业也应该从所获得的收益中拿出部分用于对物业公司的支持。
2.2 管理职能。上面已经提到过物业管理贯穿项目建设的始终的好处，要想让物业公司发挥起作用，就要赋予物业公司相应的管理职能，不能抱有让物业公司作为开发企业的“防火墙和缓冲地带”这种心态，这样才不会使物业公司的工作陷入僵局。
2.3 资源供给。资，助也；源，本原也。资源就是对于一项事业有帮助的任何条件，既包括有形的条件，也包括无形的条件。作
