物业工程部管理方案
一、概述
物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。
我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。
二、物业工程部内部统筹管理：
1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设
备的安全运行与装修设施的完好；
2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平；
4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；
5)制订部门工作计划；
6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；
7)每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；
8)审核部门报表、请示和报告；
9)制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估；
10)整理上报部门合理化建议；
11)组织部门创新活动；
12)处理下级上报的各类问题；
13)处理突发事件；
14)组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
（1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；
（2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作；
（3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。
4、对客服务管理
（1）及时处理业主提出的问题；
（2）处理突发事件。
5、自我管理
（1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划；
（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；
（4）定期自我总结，总结管理中的不足。
三、督促和落实部门内部管理计划：
1、部门班以上级别工作例会
（1）主持部门工作例会；（2）传达公司会议精神；
（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。
2、学习与研究
（1）每天利用部门例会时间学习企业文化；
（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；
3、督促基层管理人员培训部门员工
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责；
（2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。
（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力；
（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训；
4、检查与评估
（1）检查工作，定期做出评估；
（2）检查工作表格的填写情况；
（3）检查员工对公司企业文化学习情况；
（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会
（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；
（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；
（3）及时通报沟通会内容；
（4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员的违纪行为）
（5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会
（1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施；
（2）追究相关人员的责任；
（3）拟定分析报告，报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度的落实
（1）收集合理化建议，审核建议汇总表；
（2）审批后组织实施创新合理化建议；
8、设备安全运行工作
（1）制订设备安全运行责任制；
（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。
四、与其他部门协作
1、配合公司其它部门工作
积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪
现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调
（1）保证各类备品备件的及时供应；
（2）做好设备零配件的管理。
4、与其他部门协作
（1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；
（2）做好使用设备部门的技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
（1）阅读当日工作日志，检查＜设备巡查表＞，掌握设备运行情况；（2）阅读当日＜设备维修登记表＞，掌握设备维修情况。
2、现场督导
（1）亲临现场指导，及时解决协调问题；
（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。
