房地产评估案例1

2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。

A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。

A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。

下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。

这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。

该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。

由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。

首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。

通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。

其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。

这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。

对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。

接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。

对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。

而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。

最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。

评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。

通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。

同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。

总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。

只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。

习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。

取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。

负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。

2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。

试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。

该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。

现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。

计算应收票据评估值。

习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。

该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

问答题10年（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。

租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。

乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。

（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。

（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。

或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。

或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：1.预测开发完成后的价值宜谨慎。

2.开发费用可能发生变化。

3.开发周期可能延长。

房地产估价报告1第一篇：房地产估价报告1房地产评估报告范例一、房屋产权人(单位)：×××二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)五、估价依据1.中华人民共和国《城市房地产管理法》2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况;5.房屋所有权证(新北全字00311100号);6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。

另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。

本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。

随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一[问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。

预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。

该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。

购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。

问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？参考答案：详见解析参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。

（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。

（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。

设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M＝196.66（个月）。

240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。

[问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。

已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。

如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。

酒店房地产价值评估案例分析一、酒店房地产价值内涵酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。

二、酒店房地产价值的评估的传统方法（一）、重置成本法重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值。

这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值。

（二）、市场比较法市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。

此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少。

其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息。

再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较。

（三）、收益法在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。

酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法。

另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，收益法反映不同等级酒店的收益水平。

三、酒店评估需要提供资料清单三、酒店价值评估案例（一）、酒店概况深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。

为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米。

项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层。

地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店。

本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店。

根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置390间客房，其中92间高级客房、208间豪华客房、8间豪华套房，30间行政楼层豪华套房，51间行政客房，1间总统套房。

房地产企业存货评估指引〔讨论稿〕房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发本钱——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品〔开发产品〕、在产品〔开发本钱〕的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发本钱的核算：开发本钱按其用途，可分为如下四类：〔1〕土地开发本钱、〔2〕房屋开发本钱、〔3〕配套设施开发本钱、〔4〕代建工程开发本钱。

其中：配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发本钱指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发本钱相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱，是一种非完全本钱。

开发本钱主要核算以下六个本钱工程：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、根底设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行本钱结转，将开发完成产品的本钱从“开发本钱〞的有关科目转入“开发产品〞科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品〞科目进行核算，并从“开发商品〞科目转入“分期收款开发商品〞科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品〞科目转入“出租开发产品——出租产品〞科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销〞科目核算出租开发产品的摊销。

2021房地产估价案例与分析真题及答案(1)共28道题1、关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。

（单选题）A. 装修部分不宜列入估价范围B. 装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用迚行测算C. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算试题答案：A2、采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

（单选题）A. 周边带院落的类似平房B. 周边不带院落的类似平房C. 周边新建商品住宅D. 周边成套二手住宅试题答案：A3、该综合楼的抵押建筑面积应为（）㎡。

（单选题）A. 1500B. 2000C. 3500D. 3800试题答案：C4、对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。

（单选题）A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权试题答案：A5、采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。

（单选题）A. 按市场租金评估该广告位收益价值B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本试题答案：B6、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。

（单选题）A. 采用批量估价方法进行评估B. 采用标准价调整法进行评估C. 选用适宜估价方法进行个案评估D. 采用假设开发法进行个案评估试题答案：C7、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。

（单选题）A. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作试题答案：D8、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。

第二章例题例1：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。

拟采用市场法进行评估。

根据如下资料，评估值分别是多少？（1）被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件。

该类设备功能与价值呈线性关系。

（2）已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。

（3）已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%。

则评估值分别是多少？例2：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。

已知该地区同类房地产价格指数在此期间分别：（1）累计上升4％；（2）平均每月上升1％；（3）每月递增1％；（4）每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％（5）交易时为110％，评估时为116％.则现在的价格分别是多少？例3：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。

则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。

A.37500B.30000C.1875D.无法计算例4：已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。

据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支—非常损失”项目的金额为10万元。

评估基准日为2010年12月31日。

预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1％。

则2011年的收益额是多少？例5：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。

计算其评估值。

例6：承上例，设被评估资产未来收益期为12年，经预测，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。

计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例7：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。

贵阳碧桂园房地产资产评估报告(一)贵阳碧桂园房地产资产评估报告1. 简介•本文根据对贵阳碧桂园房地产的资产评估报告进行分析和总结。

•碧桂园是中国知名的房地产开发公司，其在全国各地拥有多个项目。

2. 市场前景•根据报告分析，贵阳市房地产市场持续增长，尤其是高品质住宅项目的需求较高。

•碧桂园房地产项目的地理位置和配套设施都具备发展潜力，能满足市场需求。

3. 项目概况•报告详细介绍了贵阳碧桂园房地产项目的规划和建设情况。

•包括项目用地面积、总建筑面积、住宅户型和楼盘配套设施等信息。

4. 报告评估结果•根据专业评估师的数据分析，该项目的市场竞争力较强。

•项目的销售额、租金回报率以及资产价值等方面表现良好。

5. 潜在风险和挑战•报告指出了贵阳碧桂园房地产项目所面临的潜在风险和挑战。

•包括市场竞争压力、政策变化、经济环境波动等影响因素。

6. 报告建议•根据报告的分析，针对潜在风险和挑战，报告提出了相关建议。

•如加强市场推广、优化产品结构、灵活应对政策变化等。

7. 结论•综合报告分析，贵阳碧桂园房地产项目的市场前景良好。

•报告中提到的风险和挑战可以通过正确的策略和管理得以应对。

以上为贵阳碧桂园房地产资产评估报告的简要总结和分析。

通过对该报告的了解，我们对该项目的市场竞争力、潜在风险以及未来发展方向有了更深入的了解。

希望这份报告对相关决策者和投资者有所帮助。

8. 潜力与发展方向•根据报告显示，贵阳碧桂园房地产项目具备相当的发展潜力。

•贵阳市的经济增长和人口增加为房地产市场提供了可持续的动力。

•项目周边的基础设施和公共服务也在不断完善，增加了房地产项目的吸引力。

8.1 优势与特色•报告指出，贵阳碧桂园房地产项目具备以下优势与特色：–地理位置优越，交通便捷，周边配套设施完善。

–项目规划合理，住宅户型多样化，符合市场需求。

–碧桂园品牌影响力强，良好的口碑和信誉。

8.2 发展策略•针对该项目的发展，报告提出了一些建议的发展策略：–加强营销活动，提升知名度和市场份额。

房地产融资协调机制典型案例一、案例一：某大型房企的债务重组与融资协调。

1. 背景。

这个大型房企啊，之前可是风光无限，到处拿地盖楼。

但后来呢，市场风向一转，房子不好卖了，资金链就开始紧绷得像快要断掉的皮筋。

它欠了银行一屁股债，供应商的钱也付不出来，项目还一个接一个地面临停工。

2. 融资协调机制的介入。

当地政府一看这情况可不行啊，就赶紧启动了房地产融资协调机制。

首先把银行、金融监管部门还有企业的负责人都拉到一张桌子上。

银行呢，一开始是很头疼的，毕竟钱借出去了，怕收不回来。

但是在协调机制下，大家开始重新评估企业的资产。

原来这个房企虽然有债务问题，但它手头还有不少优质的未开发土地，以及一些地理位置绝佳的在建项目。

3. 解决方案与成果。

于是，银行决定对部分债务进行展期，就像给这个企业一个喘息的机会。

同时呢，政府还出面协调引入了新的战略投资者。

这个投资者看中了企业的潜力，注入了一笔资金。

有了这笔钱和债务展期的缓冲，企业就像枯木逢春一样，重新启动了那些停工的项目。

供应商看到项目又有希望了，也愿意继续供货。

慢慢地，这个企业就从悬崖边缘被拉了回来，开始逐步走向正轨。

二、案例二：中小房企的联合融资与政策扶持。

1. 背景。

有一批中小房企，在房地产市场里就像小虾米一样。

它们单个的实力不强，融资渠道又窄。

在市场遇冷的时候，连拿一块小地开发的钱都凑不齐。

而且由于规模小，银行也不太愿意给它们单独放贷，觉得风险大。

2. 融资协调机制的介入。

这时候房地产融资协调机制发挥作用了。

政府部门出面组织这些中小房企联合起来。

就好比把一群小蚂蚁聚成一股力量。

然后协调金融机构为这个联合体专门设计了一种融资方案。

这个方案既考虑了中小房企的特点，又能保证金融机构的风险可控。

3. 解决方案与成果。

金融机构根据这个联合体的整体资产情况和项目规划，提供了一种组合式的融资。

一部分是低息贷款，帮助企业启动项目；另一部分是通过金融创新产品，比如资产证券化的方式，把联合体未来的项目收益提前变现。

企业贷中⼤量的抵押物是⼯业⼚房，估价⽅法⼤多采⽤成本法，所采⽤的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两⼤部分的估价，其⼀是⼟地使⽤权价值的评估，其⼆是房屋现|考试⼤|值的评估，本⽂着重谈房屋价值的评估。

由于⼯业⼚区地上的房屋情况⽐较复杂（幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同），因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之⼀。

《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进⾏了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进⾏“增减”这⼜是成本法估价中的另⼀关键。

本⽂围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个⼈看法，供业内⼈⼠参考，并欢迎批评指正。

⼀、房屋重置价构成及注意事项 （⼀）开发成本包括勘察设计和前期费、⼚区内外基础设施费、建筑安装⼯程费等。

1.勘查设计和前期费。

包括： ①三通⼀平费（施⼯需要的临时⽔、电、路及场地平整）； ②勘探费； ③测量费； ④咨询费、可研费； ⑤规划设计费； ⑥施⼯图设计费等。

⼀般以建安⼯程费为基数，按⼀定⽐率（3%~6%）求取。

注意事项： （1）上述②、④、⑥在⼯业项⽬中的“⼀定⽐率”的取值要⾼于民⽤项⽬； （2）项⽬的规模、复杂程度不同，“⼀定⽐率”的取值也应有所区别； （3）如果“三通⼀平”费已经包括在⼟地使⽤权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

2.基础设施建设费。

包括⼚区内的⽔、电、路、绿化、环保、物业管理⽤房等。

⼀般以建安⼯程费为基数，按⼀定⽐率计取（或按每平⽅⽶建筑⾯积多少元计取）。

注意事项： （1）所选取的“⼀定⽐率”（或每平⽅⽶建筑⾯积多少元）应视项⽬⽤途、规模（⼚区内房屋建筑⾯积、结构等级等）的实际情况⽽确定； （2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项⽬内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“⼀定⽐率”（或每平⽅⽶建筑⾯积多少元）的合理性。

3.房屋建筑安装⼯程费。

包括建造房屋及附属⼯程所发⽣的⼟建、安装及装饰装修⼯程费等。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6个阶段。

A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】 C2、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误。

A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】 C3、Most （）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】 A4、与单向链表相比，双向链表（）。

A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素【答案】 C5、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。

A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】 B6、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。

查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】 B7、One of the greatest features of a home （） is the ability to share one Internet connection simultaneously over two or more computers.puterB.deviceworkD.work【答案】 C8、若程序P经编译并链接后可执行，则（）。

房地产评估比较法中年限不用的房子价值测算案例篇一：《房地产评估比较法中年限不同房子价值的有趣测算》我呀，一直对房子特别感兴趣。

你们知道吗？房子可不仅仅是我们住的地方，它还像一个神秘的宝藏，有着不同的价值呢。

今天我就想和大家聊聊房地产评估比较法中年限不同的房子价值是怎么测算的，这可特别有意思呢。

就拿我们小区来说吧。

我有个好朋友叫小明，他家的房子是新盖好没几年的。

那房子啊，就像一个朝气蓬勃的年轻人，到处都透着新劲儿。

崭新的墙面，亮晶晶的窗户，连地板踩上去都感觉特别踏实。

我每次去他家玩，都特别羡慕。

还有我的邻居李爷爷，他家的房子可有年头了。

房子就像一位上了年纪的老人，墙上有些地方都有点斑驳了，窗户的框子也有点旧旧的感觉。

可李爷爷特别宝贝他的房子，说这里有着满满的回忆。

那在房地产评估比较法里，怎么去衡量这两个年限不同的房子的价值呢？我们先来说说像小明家那种新房子。

这新房子啊，就好比是刚出厂的新手机，所有的零件都是崭新的，功能也都特别好。

在市场上，大家都愿意为这种新东西付比较高的价钱。

比如说啊，我们这个小区新盖的房子，面积和户型跟周围差不多的新房子价格都在一个比较高的水平。

因为买的人觉得，新的房子住起来不用担心这儿坏那儿坏的，而且好多设施都是新的，住着可舒服了。

这就像我们买新衣服一样，新衣服又漂亮又没有破损，我们当然愿意多花点钱啦。

那像李爷爷家的老房子呢？这老房子啊，就像是一本有历史的旧书。

虽然它旧了，可是它也有自己独特的价值。

这价值怎么算呢？我们要找很多和它类似的房子来比较。

比如说，在我们这个区域，还有其他一些老房子。

这些老房子有的可能和李爷爷家房子面积一样，但是可能装修过了，那这个装修就会影响价值。

如果一个老房子装修得特别好，就像一个旧书被重新包了一个漂亮的书皮，那它的价值就会提高一些。

我有一次听我爸爸和一个房地产评估的叔叔聊天。

叔叔说，在比较法里，他们会把新房子和老房子的很多因素都列出来。

像房子的面积、户型、周边环境、配套设施这些都是很重要的。

恒大团案例分析-V1恒大团是中国房地产业龙头企业恒大集团的一家集团购、团购、特卖为一体的购物网站。

2017年，恒大团被曝出店铺伪装、欺诈消费者等问题，引发社会广泛关注和谴责。

下面，我们从多个方面对恒大团案例进行分析。

一、案发始末2017年6月，媒体报道称恒大团涉嫌虚假宣传、不当销售、合同欺诈等问题。

其中，一些商家在恒大团上发布虚假商品信息，骗取消费者信任后通过诱导和欺骗等手段让消费者支付预付款，最后却推脱不退款。

此外，一些商家在商品发货前不告知预计发货时间，引起多位消费者不满。

二、案例分析1、运营不规范恒大团在发展初期对商家的审核不够严格，导致一些不良商家通过虚假宣传或不当销售进行欺诈，毁坏了恒大团的品牌形象，打击了消费者的信任感。

2、管理不当恒大团团购业务中，未对商家的资质、货源、服务质量等进行充分核查和审核，对于商家的侵权行为未能及时发现和处理，不能真正保障消费者的权益。

3、宣传误导恒大团存在过于夸张的宣传方式，如“秒杀”、“史无前例”等高调宣传口号，引导消费者产生购物冲动，导致消费者经常被一些虚假的、失实的商品信息所蒙骗。

三、解决方案1、制定相应规定恒大团应该制定一系列的管理措施，对商家的资质、货源、服务质量等进行充分核查和审核，并对于商家的侵权行为及时发现和处理，从而真正保障消费者的权益；2、加强监管恒大团应该加强对商家的监管，建立完善的管理机制，以保证团购业务的运营规范和秩序；3、诚信经营恒大团在宣传企业形象时，应该遵循“真实、准确、规范”的原则，避免过于夸张的宣传方式，以避免误导消费者购买不必要、甚至是损害消费者权益的商品。

四、结论恒大团在业务发展中出现的不规范、不规范管理和宣传误导等问题一方面反映了恒大团在团购行业中面临的诸多挑战和问题，但另一方面也说明了恒大团在保护消费者权益方面存在的不足。

对于恒大团来说，应该借鉴该次事件的教训，加强团购业务的管理，强化消费者维权机制，以建设规范、透明和互信的消费环境。

篇一:《成本法评估案例一》成本法评估案例一：一、估价对象概况估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。

土地为划拨的土地使用权。

二、估价要求要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。

三、估价方法该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故采用成本法进行估价。

四、估价过程 1、选择计算公式该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为：旧房地产价格＝土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧2、求取土地的重新取得费用本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。

比较案例修正情况表元/ m2土地总价＝7023*3000＝2107万元 3、建筑物重置价格计算通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。

所以估价对象的总重置价格为：估价对象的总重置价＝3000*10000＝3000万元 4、建筑物折旧采用直线法求取折旧。

根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年，残值率为0，土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年，剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为：估价对象的折旧总额＝3000*20/60＝1000万元评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。

5、房地产价格计算待估房地产价格＝2107+3000-1000＝4107万元待估房地产单价＝4107*10000/10000＝4107元/ m2因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万元，单位建筑面积价格为4107元/ m2。

房产评估案例一、房产评估案例之基本概念房产评估嘛，就是给房子算个价值。

这可不是随便说说的事儿哦。

就像你去市场买东西，得知道这东西值多少钱才好下手。

房子也是一样的道理。

比如说你想卖房子，那你肯定想知道自己这房子能卖多少，不能被别人坑了呀。

又或者你要拿房子去抵押借钱，银行也得知道这房子到底值几个钱，才敢借给你呀。

二、房产评估案例之影响因素1. 地理位置。

这可太重要啦。

要是房子在市中心，周围啥都有，商场、医院、学校，那这房子肯定比在偏远郊区的房子值钱多啦。

就像在大城市的核心商圈，那房价蹭蹭的。

比如说北京的王府井附近的房子，那价格可不是一般的高呢。

2. 房屋面积。

大的房子当然比小房子更值钱咯。

不过也不是绝对的，还得看户型啥的。

如果大的房子户型很奇怪，浪费空间，那也会影响它的价值。

像那种方正的户型就比较受欢迎。

3. 房屋状况。

要是房子新新的，装修也很好，那肯定比那些破旧的房子值钱。

想象一下，一个装修得像豪华酒店一样的房子和一个墙皮都掉了的房子，哪个更吸引你呢？而且房子要是有什么结构上的问题，比如屋顶漏水之类的，那价值也会大打折扣的。

三、房产评估案例之实际操作1. 评估师会先到房子那里去实地查看。

他们可仔细啦，会看房子的每一个角落。

看看墙面、地面、天花板，检查有没有损坏的地方。

就像侦探一样，不放过任何一个小细节。

2. 然后会参考周边类似房子的成交价格。

这就好比你去买衣服，你会看看周围人买的差不多的衣服多少钱，然后心里就有个数了。

评估师也是这样，看看同小区或者附近小区，户型差不多、装修差不多的房子卖了多少钱，然后来评估这房子的价值。

3. 还会考虑市场的趋势。

如果房地产市场正在上升期，那房子的价值可能就会比平时高一些。

相反，如果市场在下跌，那价值也会受到影响。

比如说这几年一些三四线城市的房价有降有升，评估的时候就得把这个趋势考虑进去。

四、房产评估案例之有趣现象有时候啊，一些老房子可能因为有特殊的历史意义或者文化价值，反而会比新的房子更值钱呢。

房地产价值评估报告（一）引言概述：房地产价值评估报告（一）旨在对特定房地产项目的价值进行深入评估和分析。

通过综合考虑市场因素、物业状况、地理位置等多个因素，本报告将为相关利益方提供准确的房地产价值评估结果，以帮助他们做出明智的决策。

正文：一、市场背景涵义1. 经济状况对房地产市场的影响2. 市场供需关系和价格趋势3. 市场竞争格局和相关政策因素4. 区域发展前景和人口变动趋势5. 对其他相似项目的市场分析和比较二、物业概况和状况评估1. 房屋建筑结构和质量评估2. 房屋内部设施和装修状况评估3. 房屋外部环境和景观评估4. 配套设施和公共服务评估5. 物业管理和维护情况评估三、地理位置和交通便利度分析1. 交通网络和道路情况评估2. 周边交通枢纽和交通状况评估3. 邻近商业中心和生活配套设施分析4. 地理位置对房地产市场的影响5. 城市规划和土地利用情况评估四、项目的投资潜力和回报预测1. 投资成本和资金回报率计算2. 潜在租赁收入和租金市场分析3. 预测市场供求关系和租金趋势4. 房价增值潜力和资产增值预测5. 风险评估和投资回报期分析五、影响价值评估的其他因素考虑1. 法律和政策风险评估2. 环境和生态因素考虑3. 社会文化和人口结构特征分析4. 项目历史和前景发展评估5. 综合评估结论和建议总结：房地产价值评估报告（一）以全面、客观、准确的原则，对特定房地产项目的价值进行评估和分析。

通过详细的市场背景涵义、物业概况和状况评估、地理位置和交通便利度分析、项目的投资潜力和回报预测、以及其他因素的考虑，本报告为相关利益方提供了权威的评估结果和明智的决策依据。

同时，报告也提供了一些建议和风险评估，以帮助利益方做出明智的投资决策和管理房地产项目。

24秋学期《房地产估价》作业参考1.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。

选项A：朝向选项B：保温选项C：隔声选项D：户型参考答案：A2.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

选项A：600选项B：625选项C：650选项D：675参考答案：B3.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

选项A：供水、排水、电力、电信选项B：给水、排水、燃气、热力选项C：排水、电力、通信、燃气选项D：排水、电力、通信、热力参考答案：A4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内选项A：0．5～2．0选项B：1．5～2．0选项C：0．5～1．5选项D：1．0～1．5参考答案：A5.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）选项A：环境因素选项B：自身因素选项C：经济因素选项D：外部因素参考答案：B6.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可选项A：3个以上选项B：5个以下选项C：3～5个选项D：3～10个参考答案：D7.从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

选项A：居住房地产选项B：别墅选项C：商业房地产选项D：工业房地产参考答案：C8.某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。

选项A：20选项B：30选项C：40选项D：50参考答案：B。