72203房屋纠纷案例分析

房屋优先购买权案例分析

案情介绍：

2013年9月，李某将自己的房屋出租给张某，在房屋租赁合同中，双方约定李某的房屋由张某租住，张某每月支付租金1500元，房屋租期为3年。随后，张某便在李某的房屋内正常生活。2014年10月，李某突然因病去世，而李某的房屋也顺理成章地由其两个儿子李某甲与李某乙继承。

李某甲与李某乙在房屋登记管理部门依法办理了产权转移，过户手续办完之后，李某甲与李某乙找到了承租人张某，三人共同商讨房屋租赁问题。李某甲提出，李某已经过世，李某与张某签署的房屋买卖合同也因此不再具有法律效力，两人之间的租赁关系应该解除。李某甲要求张某搬离该房屋，由李某甲自住。而李某乙则提出，该房屋自己并不打算租住或者使用，希望将属于自己的一部分出售出去。李某甲随即表示，自己作为房屋共有人，享有优先购买权，希望能购买属于李某乙的部分。而张某则表示，首先，其房租租住合同尚未到期，虽然李某去世了，但其合同关系依然存在，自己仍有权继续租住这一房屋。其次，张某也希望购买此房屋，希望李某乙将属于他的部分转买给自己。双方各执一词，而张某坚持不搬离该房屋，李某甲遂将张某告上法庭，请求其搬离，同时要求法庭承认自己的优先购买权。而张某则认为，自己作为承租人，同样享有优先购买权，法庭应该允许其优先购买属于李某乙的房屋。

法院经审理认为，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，因此，李某甲享有对此房屋的优先购买权，而张某的优先购买权在与李某甲的优先购买权发生冲突时，应该肯定李某甲的优先购买权。而从“买卖不破租赁”的角度来看，虽然李某甲享有优先购买权，可以购买房屋，使之成为自己名下独有的房产，但李某甲依然没有权利要求张某搬离该房屋。虽然房屋产权发生了转移，但张某与李某所签署的买卖合同依然受到保护，张某仍可以继续租住在这里，直到合同到期。

案件焦点:

一、张某作为承租人是否享有优先购买权？

二、李某甲作为房屋共有人是否享有优先购买权？

三、共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时应该如何处理？

四、房屋产权发生变化之后，租赁合同是否自动解除？

分析与结论：

笔者认为，在本案中，法院的判决是合理的。张某作为承租人享有优先购买权，而李某甲作为房屋的共有人同样享有优先购买权。但当张某的优先购买权在与李某甲的优先购买权发生冲突时，应该肯定李某甲的优先购买权，肯定房屋共有人的优先购买权。同时，依照“买卖不破租赁”原则的要求，张某的租赁合同继续有效，并不会自动解除，直到合同到期之后，李某甲才有权要求张某搬离该房屋。

1.租赁人是否优先购买权

优先购买权是民事优先权的一种，不同于民法上的平等原则，它体现为一种民事特权。承租人优先购买权作为租赁关系中的优先购买权，在实践中比较常见的一种优先购买权。承租人的优先购买权，是指承租人在出租人出卖出租物时，对该出租物在同等条件下享有优先购买的权利。

1999年《合同法》第230条的规定则以民事基本法律的形式肯定了承租人优先购买权，此条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，关于承租人优先购买权我国有了正式的民事立法规范依据。2009年最高院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称《房屋租赁司法解释》），也提出，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，即丧失优先购买权。可见，法律也对这一权利行使的期限作出了界定，对其作出了适当的限制。

在本案中，张某作为承租人，依照现行法律之规定，是应该享有优先购买权的。也就是说张某对其所租赁的房屋，有优先于他人购买的权利，这一权利是值得肯定和保护的。

2.房屋共有人是否享有优先购买权？

共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额人出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先的权利。”由此可见，依照我国现行法律之规定，房屋共有人享

有优先购买权。在本案中，李某甲与李某乙属于房屋共有权人，对于李某乙出售的房屋产权部分，李某甲作为共有人，自然享有优先购买权。

3.房屋共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时如何处理？

2009年最高院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称《房屋租赁司法解释》），针对承租人优先购买权进行了具体的规定，对承租人优先购买权的法律保护加以诸多限制，使这一权利实现了有限制的保护。根据《房屋租赁解释》的规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，即丧失优先购买权。同时，对于承租人与共有人优先购买权，《房屋租赁解释》明确规定，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

司法解释的规定为司法实践中处理此类问题提供了明确的法律依据。而之所以肯定共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权也是有其深刻原因的：从权利的产生来看，共有权优先购买权之所以会存在是为了保证共有财产的完整性。作为一个整体存在的标的物，共有人越少，对其占有、处分及收益产生的纠纷和矛盾也就越少，越容易使标的物最大限度地发挥作用和维护社会秩序的稳定。从这个角度考虑，共有人优先购买权应该先于承租人优先购买权，因为如果首先保障承租人的优先购买权，则意味着原有的共有关系被打破，承租人可能成为新的共有人，关系会比以前更复杂，不利于稳定。而且共有人的优先购买权存在的目的是为了尽量使共有关系变成单独所有，简化或者是消灭共有关系，保障共有人的优先购买权是首要的，是更利于经济秩序稳定的。从共有人与标的物的利害关系来看，很明显，共有人与标的物之间的联系相较于承租人来说更为密切，法律也应该更加体现对共有人权利的维护，而且承租人权利的保障除了优先购买权，还有“买卖不破租赁”对其权益进行保护。

4.房屋产权发生转移时、租赁合同是否继续有效？

实践中经常会发生房屋出租之后，房屋产权发生转移的现象。或者是因为出租人死亡而房屋被继承，或者是出租人将房屋出售、赠与他人而使房屋产权发生转移。此时，承租人是否可以继续租赁房屋，租赁合同是否有效也是租赁关系中各方比较关心的问题。对此，我国也有相关司法解释作出了规定。

最高人民法院《民法通则意见》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条将私有房屋扩展到所有的房屋，该条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”由上述规定