天启开启吉林长春远洋戛纳小镇项目营销

远洋戛纳小镇营销策略大纲
Ⅰ 观局
城市视角论战地产之 【品牌布局】 万科、中海、保利三强鼎立，品牌溢价能力强
万科
中海
保利
通过城市布局开发获得品牌 深度耕耘一个具有较大成长 作为市场的后来者，保利无 认可，同时实现城市占位， 潜力的节点板块获得城市占 疑具备很强的优质土地获取 继而获得品牌溢价的典型代 位，通过开发规模稳步实现 能力。利用拿地优势，保利 表。追求与城市价值共成长， 品牌提升，继而出击布局城 迅速在城市房地产主要发展 从兰乔圣菲到时下的蓝山和 市，将影响力扩大至全城范 带上连续获得4个大盘项目。 惠斯勒小镇，深刻撼动市场， 围。中海是稳健型城市布局 通过上市首盘大规模的实景 其品牌获得全城高度认同。 开发模式的典型代表，时间 震撼、热销印证及后续项目
教堂与婚礼 草坪成为浪 漫的视觉标 签，同时亦 提供诸多适 合情侣恋人 共度美好时 光的商业休 闲平台
贯穿始终花 样繁多的营 销运动、社 区主题活动， 小镇公共活 动平台，亲 切平和的小 镇邻里关系
长春城市的 人文底蕴、 良好的教育 背景、因电 影而生的泛 电影文化与 体验、小镇 的人文关怀
策略前思考之 【项目功能演绎】 以戛纳之名，用生态为底、风情为形、打造运动健康，人文主题的特色ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ镇
则是催熟其品牌的重要因素。 持续推出，保利在最短时间 内获得城市级品牌影响力。
品牌城市布局共性特征：项目印证、规模印证、节奏把控
万科城市布局特色：城市板块价值跳跃发展的准确预判能力，提前布局
城市视角论战地产之 【品牌占位】 中信与和黄，分别通过做强一个城市节点与一种产品类获得城市占位
中信
在净月深耕200万平米的大盘 – 中信城，通过导入城市级配 套引擎 – 农博园、卓展（生活超市及奥特莱斯）、东师实验 学校，逐步将其项目所在区域打造成为净月中央节点，以此 支撑房地产项目开发，伴随着节点成熟度提升稳步增加品牌 影响力。
和黄
在城市深耕豪宅产品类，旗下御翠豪庭与御翠园两大项目精 确瞄准城市高端客群，通过产品品质打造与高尚生活全层营 造获得品牌占位。和黄虽然相对较为慢热，但伴随着旗下项 目的营销稳步推进，市场逐渐对其形成豪宅专家的印象。
核心提示：城市节点价值占位和圈层身份标杆追随是是品牌占位的两大利器
以城市入题，远洋如何实现城市占位？
远洋在长春无开发历史，缺城市布局式的土地储备，现阶段更没 有规模优势，通过定义并催熟首盘所在城市节点，是获取城市占
位的关键所在。
Ⅱ 论市
板块视角论战地产之 【竞争格局】 品牌开发商深耕，大盘搭台唱戏，同质化竞争日趋激烈的净月板块
项目名称 中海国际社区
位置 伊通河南端，南二环北
总规模（万平 米）
文 软 环 境
净月中央，共有的生态环境、高尚居住氛围底盘
策略前思考之 【产品概念演绎】 小镇并非对法国戛纳原型进行简单模仿，着眼于吸取其生活内涵，重在“神似”
【戛纳小镇的产品概念演绎】
时尚
长春时尚风 向标、明星 餐饮店、各 种展览、走 秀等体验活 动、全新生 活方式倡导 者
休闲
浪漫
活跃
人文
项目周边优 良的地理资 源环境是营 造休闲情调 的基础，刻 意营造的小 镇建筑风情， 沿街休闲餐 饮
林荫大道、一潭千树、 半山一河
大运动主题会所、长跑 道、养生保健特色配套
戛纳小镇
电影人文、精品酒店、 主题园林
风情建筑、小镇长轴、 教堂、城堡等
策略前思考之 【项目生活方式演绎】 以小镇功能体系为基底，演绎四种人生
“净月全新健康、放松、活跃的生活方式”
健康人生
休闲人生
时尚人生
自在人生
戛纳小镇物理属性总定位
品升级
大户型小高成 为重要购买对 象，偏大户型 别墅成主流
净月板块成为长 春主流豪宅市场， 小高大平层出现
净月板块的“刘易斯拐点”
以竞争论市，远洋如何突破层层拦截，实现强目的 性购买？
项目的天然地理属性无法改变，远洋短期内只有通过独创一种开 发模式（打造全新项目价值底盘）抑或独创一个新的版块，引领 生活方式变革，在战略层面差异化于净月板块品牌大盘，方能实 现对客群的全城号召，继而杀出重围，获取销售上的成功。中长 期则可基于板块发展变化的准确预判，提前布局，获得战略优势。
哥德堡森林
博学路、新城大街
66
洋房、小高、高层
复地
二期在售，年底将推三 期
首地首城
净月大街北段，近世纪广 场
80
多层、高层
首都机 首期已开工，预计上半
场
年开盘
国信美邑
净月板块北门户，世纪广 场
20
别墅
国信
首期接近尾声，二期将 推出
板块视角论战地产之 【竞争困境】 本案地处客户被层层截流的净月深处
中海
物业类型
发展商
开发进度
106
别墅、多层、小高、 高层
中海
进入尾盘开发阶段，约 剩余20%
惠斯勒小镇
净月潭公园正面
48
别墅、洋房、小高 万科 首期2010年四季度开盘
中信城
净月管委会，农博园会址
200
别墅、多层、9层、 小高
中信
已开发4年，约剩余50% 未推向市场
御翠园
大顶子山南麓
43
别墅
和黄
二期尾房在售，即将推 出三期
净月中央，百万平米主题休闲小镇
净月中央 - 土地价值解码 百万平米 – 大盘竞争占位 主体休闲 – 精神价值解码 小镇 – 产品风情演绎
Ⅲ 明道
策略前思考之 【小镇价值体系】 五大价值柱共建小镇差异化价值底盘，为全新生活方式提供系统平台
“净月全新健康、放松、活跃的生活方式”
汇 聚 城
小镇风情城级市别与的自资然源最演市 级 的 休 闲高绎
配 套
休
闲
养
生
星
/
级
投
酒
资度假高标向准往生与活演方绎式店引擎
特
与
色
服
功
务
能
电 影 引 发
主题人的 人文演绎
开发多个楼盘， 口碑传播
世纪广场
城市分界线
复地歌德堡森林
中信城
万科惠斯勒小镇 管委会
客源来自朝阳、南 关、二道
长影世纪城
万科潭溪别墅 远洋戛纳小镇
客源来自朝阳、 南关
板块视角论战地产之 【板块发展】
净月作为长春唯一生态高尚居住板块，伴随诸多重要城市引擎的逐步导入，未 来必将成为长春高端居住板块的核心代表，产品高档化日趋成为主流
年度
2010
2011
2012
2013
2014 2015
板块内主 力需求
首改多改平分秋色
多改比重稳步增长
多改成为主力
多改中的中高端客群比重稳步上 升
对应产品
面积段适中的洋房 舒适性小高（120-130） 小高占主流，经济 供应增加，洋房日趋稀
型别墅受亲睐 缺，别墅需求稳步增长
小高层产品户型 逐渐加大，洋房 别墅化，别墅产