篇一：教你一招:签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗？教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》),因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。
认购书一般包括什么内容呢?（1)买卖双方当事人的基本情况；(２）房屋的基本情况(如房屋位置、面积等）；(3)房屋价款计算；(4）定金;（5)签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的,并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果,销售人员往往也不会认真提示。
等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢?杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善,具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。
这里的事,在本文中先不分析。
）按上述第四条的规定:如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。
如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。
当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
当然,同样的法律规定,不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。
从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。
比如说,买方在签订认购书后，虽然内心反悔,但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。
如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效，定金原数退还。
简单说:同样是反悔,如果直接说就是违约，定金不退；如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。
当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
当然,实践操作中能否实现反悔不担责的结果,还要看具体情况。
所以,从保护购房者的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。
如果非要走这个程序，要注意两点：第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。
因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。
虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记，一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要起诉，很麻烦的。
而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。
所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。
最后,我们再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:(1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
(2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。
(３)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
篇二:签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”一、基本的“五证”齐全(要合法有效）。
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。
这是买房能否办房产证的关键。
(确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。
并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致)。
二、使用规范的合同文本。
一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。
不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。
就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。
且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。
最好能够直接与开发商签预售合同就好。
这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面：①是对违约金数额约定不对等。
如某合同中约定买受人逾期付款超过６0天,如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五;而出售方逾期交房超过60天,则只需按天支付违约金万分之一。
②是对违约责任的起始期限约定不对等。
如某合同中约定，买受方逾期付款超过6０日、出卖方逾期交房9０日需承担违约责任。
③是对定金的约定违法违规。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定,只要买受人无法继续履行合同,出卖方都要没收定金。
④买期房要约定条件和时限。
对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。
如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。
如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,（交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。
应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任)。
⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述）有时合同中还会进行如下描述: “如果发生问题,在最短时间内解决”，“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。
最短是多长时间，什么样的才算最好的?所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。
有时会出现这样令人哭笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。
这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他,最多是调解了事。
所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。
再举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办?不要小看这个问题,为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下班高峰时间极为不便,这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？⑥公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。
还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。
为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。
在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额，但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
（面积确认和差异的确定。
建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负３%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。
）⑦购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金,这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
⑧合同陷阱几经斟酌后,客户便要决定购房了,因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。
一般情况下，开发商（售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。
这时,购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
比如,标准合同第十五条迟延办理产权证的,违约金每日按已付房款的万分之三计算,但您一不留神，开发商(售楼人员）便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。
前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多,只赔付９6元。
或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。
还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。
