房地产项目开发测算报
告
HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
重庆工商职业学院
课程实训报告
课程名称：房地产开发经营与管理
实训题目：房地产开发项目可行性研究报告
专业：班级：
学生姓名：学号：
指导教师：职称：
部门：
起止日期：
某房地产项目开发测算报告
一、项目概况
该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
1、用地面积：202639平方米
2、建筑密度:<=36%
3、容积率（地上）：=3.62
4、绿化率：=31.38%
5、人口密度：<=
6、规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。
楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。
本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2.
表6-1 项目主要技术经济指标（一）
表6-2 项目技术经济指标（二）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3.
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让价款
包括两部分：
A、土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为
14072万元。
B、拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4
（3）建安工程费
参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程
费估算结果，见表6-5.
表6-5 建安工程费估算表单位：万元
（4）基础设施费
其估算过程见表6-6：
表6-6 基础设施费估算表单位：万元
（5）开发期税费
其估算结果参见表6-7
表6-7 开发期税费估算表单位：万元
（6）不可预见费
取以上（1）-（4）项之和的3%。则不可预见费为：
（7429.21+17830.11+594.34+247.68+67.20=26168.54）*3%=785.0562（万
元）
开发成本小计：29890.30万元
2、开发费用估算
（1）管理费用
取以上（1）-（4）项之和的3%.则管理费用为5387.86（万元）（2）销售费用
销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理
费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%，合计33678.00 万
元。销售收入详见表6-9.
（3）财务费用
指建设期借款利息。第一年借款10000万元，贷款利率为4.73%，每年等本偿
还，要求从建设期的第二年起2年内还清。建设期借款利息计算如下；
第一年应计利息：（0+9000/2）*4.73%=212.85（万元）
第二年应计利息：（9212.85+1000/2）*4.3%=598.84（万元）
第三年应计利息：（9811.59+0/2）*4.73=435.77（万元）
则财务费用上述合计：1198.52万元.详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：7178.89万元。
总成本费用合计：255137.79万元
3、投资于总成本费用估算汇总表
详见表6-8
表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：
万元
4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：
住宅:17000/平方米
商铺：21000/平方米
车位：15万/个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200平方
米，地下车位2400个。详见表6-9
表6-9 销售总收入预测表单位：万
元
（3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元
5、税金估算
（1）销售税金及附加估算
具体见表6-11
表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元
（2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12 土地增值税估算表单位：万元
6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需255137.79万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金，二是银行贷款，三是预售收入用于在投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，在总投入中，其中第一年投入约为45%,第二年投入约为30%，第三年投入约为25%，从银行贷款10000万元，第一年投入9000万元，第二年投入1000万元，不足款项根据实际情况通过预售收入解决，具体见投资计划于资金筹措6-13
表6-13 投资计划与资金筹措表单位：
万元
