常州新城地产南都项目可行性研究报告
目录
一、总论 (4)
1.1项目简介 (4)
1.1.1项目位置 (4)
1.1.2项目现状 (4)
1.1.3项目总体规划要求 (5)
1.1.4项目主要经济技术指标 (6)
1.2项目法人概况 (6)
1.3编制依据 (6)
1.4结论 (7)
二、市场分析 (7)
2.1常州宏观经济分析 (7)
2.1.1宏观经济分析 (8)
2.1.2人口 (10)
2.1.3生活水平 (10)
2.1.4居住状况 (12)
2.1.5未来走势 (13)
2.2房地产市场分析 (14)
2.2.1常州房地产综述 (15)
2.2.2写字楼市场 (16)
2.2.3商业用房市场 (18)
2.2.4未来房地产市场趋势分析 (18)
三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 (20)
3.1 项目周边环境 (20)
3.1.1周边环境分析 (20)
3.1.2周边竞争楼盘 (21)
3.2 SWOT分析 (23)
四、项目定位 (25)
4.1产品定位 (25)
4.2价格定位 (25)
4.3客户定位 (27)
五、财务分析 (27)
5.1技术指标说明 (27)
5.2东区财务测算 (28)
5.3西区财务测算 (31)
A.一、总论
1.1项目简介
1.1.1项目位置
新城·南都，位于武进区湖塘镇,具体位置在花园街以西、长虹中路以北、武宜路以东、里底河以南。
项目地理位置优越，南临武进区政府和常州大学城，东接规划中占地1000亩的南田休闲购物公园；西靠建设中的占地面积为4000亩的淹城森林公园；北倚武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心,是将来大常州的集居住、教育、文化、旅游、消费、休闲等功能于一体的城南新区域中心。
1.1.2项目现状
项目占地逾700亩，总建筑面积80多万，是常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区。
A、新城·南都东区：已全面开发，项目在建面积已逾35万，建筑形态有多层、小高层、别墅等。项目总体销售情况良好，销售率大约为70%。
B、新城·南都西区：在新城·南都东区的领头羊作用和良好市场营造下，武进区房地产市场将形成一个新的竞争
形势和新一轮区域热点。目前，新城·南都西区尚未开发，和东区一样，西区的建筑形态也将有多层、小高层、高层等多种形态。
1.1.3项目总体规划要求
新城·南都项目由江苏新城房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司：翌德（法国）国际设计机构以及园林设计公司：贝尔高林景观设计公司精心规划，分期开发。
开发宗旨为把本项目打造成为常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区，高度体现项目大型化、人性化、现代化、国际化人居生活的先进规划设计理念和原则。
根据规划，新城·南都项目分为御园、雅园、锦园、馨园四大组团。其中，别墅为102套；多层约2000多套；高层及小高层约3000多套。居住人口可达20000余人。另外，项目还配套了500米国际风情商业街、大型会所、实验幼儿园、小学、园林泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、老人养生活动区、康体中心、儿童乐园、银行、邮局、购物超市、生活市场等小区配套。
1.1.4项目主要经济技术指标
1.2项目法人概况
企业名称：江苏新城房产股份有限公司
住所：武进高新技术产业开发区
法定代表人：王振华
注册资本： 10018万
企业类型：有限责任公司
经营范围：房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。
1.3编制依据
本项目可行性报告根据常州新城房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和常州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。
此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：
1、常州市国土资源局国有土地使用权出让合同。
2、新城·南都地块控规图。
3、常州市规划国土管理局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。
1.4结论
项目地块在区位、配套、交通、规模等方面具有较为明显的优势。位于常州市武进区富裕的湖塘镇，距离武进区政府非常近；同时由于规模非常大，社区配套齐全，楼盘整体档次较高，对推动武进区房地产市场的发展，改善武进区居民居住条件将会产生巨大作用。同时，本项目的财务收益非常可观：东区预计总销售收入为12.41亿，总投资为8.24亿，税后净利润2.23亿，税后销售利润率17.98%；西区预计总销售收入为20.06亿，总投资为13.91亿，税后净利润3.23亿，税后销售利润率16.10%。将给本公司带来巨大的利润，符合公司的发展战略。因此，本项目十分可行。
B.二、市场分析
2.1常州宏观经济分析
常州市处于沪、宁、杭三角区域的中心地带，是中国经济体制综合改革试点城市和长江三角洲最早开放的地区之
一。改革开放以来，常州市国内生产总值持续以高速度递增，成为中国城市综合实力“50强”和投资环境“40优”城市。
2.1.1宏观经济分析
2004年，常州市GDP预计将达到1100亿元，按可比价计算，增长15.5%，成为江苏省又一个经济总量“超千亿”的地级市，这是一个具有历史性意义的发展标志。同样具有跨越式意义的发展指标是，去年常州市人均GDP按现行汇率计算达到3800美元。
