珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房

珠海市城中旧村更新开发规模测算方法探析李吉墉，许金华，钟珊，石晓摘要：城中旧村更新开发规模测算是一个系统工程，涵盖政策、空间、经济及生态等方面的复杂内容，针对当前城中旧村更新开发规模测算难以确定的问题，文章对珠海市近年来在该方面的探索进行研究总结，并以珠海市洪湾村更新开发规模测算为例，对城中旧村更新开发规模的测算方法进行分析和讨论，总结珠海市先行确定更新规划条件的经验，并进一步探讨明确底线规模、审视标准规模、推导空间规模和校核承载规模的测算方法。

关键词：城中旧村，更新，开发规模，珠海1引言城中旧村是指城市经济迅速发展背景下，农村逐步被城市包围，形成“城中有村、村外有城”的独特地域类型。

城中旧村虽然已进入城市范围，但在户籍、土地权属等方面仍然保留原有农村模式，违法建设严重、卫生条件恶化，存在较大安全隐患，给城市管理带来众多难题。

因此，在很多城市城中村更新已迫在眉睫。

城中旧村更新中的开发规模高低直接体现在容积率上面，而容积率直接影响城市景观风貌、居民舒适度和开发商利润率等。

因此，开发规模测算是城中旧村更新的关键问题，也成为更新过程中各方关注的焦点。

如何综合考虑城中旧村更新特点、寻找各方利益的平衡点，合理确定城市旧村更新中的开发规模，使城中旧村更新顺利进行，是本次研究的重点内容。

2城中旧村开发规模测算困境2.1多方利益难以协调城中旧村更新主要涉及政府、开发商和村民三个主体。

政府是公共利益的代表，需综合考虑城中旧村更新带来的社会效益、经济效益和生态效益等；村民关注的是自身利益的保障；开发商则更多关注项目开发过程的利润率。

总体来说，三个主体的利益出发点不同，其反映出来对开发规模的需求也不尽相同。

若开发规模太低，将难以满足村民利益和开发商利润率，导致更新无法进行；若开发规模太高，则会给城市带来副外部性。

因此，如何在开发规模上寻找一个平衡点，是目前城中旧村更新中的关键问题。

2.2缺乏科学合理、行之有效的测算标准一方面，各地政府制定了花样繁多的开发规模测算标准，但大部分均以城市景观风貌、城市密度分区等城市发展的宏观要求为基础，往往因为忽视了村民和开发商的实际需求，使得该标准感觉“科学合理”，但未必“行知有效”。

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定(试行)》的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2013.10.29•【字号】珠规建管[2013]19号•【施行日期】2013.11.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定（试行）》的通知（珠规建管〔2013〕19号）各有关单位：为保护珠海城市特色资源，提升珠海城市魅力，塑造具有珠海特色的城市风貌，我局制定了《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

珠海市住房和城乡规划建设局2013年10月29日关于加强城市建筑风貌管理的若干规定（试行）第一章总则第一条为保护珠海城市特色资源，提升珠海城市魅力，塑造具有珠海特色的城市风貌，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《珠海经济特区城乡规划条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条在本市行政区域内对城市建筑风貌的管理，适用本规定。

第二章“三线”管理第三条珠海具有“山海相依、陆岛相望”的城市特色，城市天际线、山脊线和海岸线是城市风貌控制管理的重点。

第四条重要的城市滨海、滨河生活岸线沿线地区（见附录一），自岸线300米以内区域为滨水风貌敏感区。

滨水风貌敏感区内的高层居住建筑应以点式为主，临近滨水区域的建筑应以低、多层建筑为主（图见附录二），宜设置商业及公共服务设施。

第五条沿山体四周需规划建设环山道路，如沿山用地与山体间无城市道路间隔时，临近山体的居住建筑，至少应退离用地红线10米，而且其建筑高度应满足以下要求：距离用地红线15米以内的，建筑高度控制在20米及以下；距离用地红线15米至50米之间的，建筑高度控制在40米及以下；距离用地红线50米以上的，才可建设高度在40米以上的高层居住建筑。

第三章建筑布局第六条滨水风貌敏感区、沿山风貌敏感区内以及沿城市主要干道两侧重要项目的总平面规划、重要的单体建筑设计，应至少征集不少于三个方案进行比选，按相关程序和规定处理，特别重要的单体建筑还应开展景观影响评价。

珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2000.08.23•【字号】•【施行日期】2000.08.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案一、目标和原则(一)目标争取三年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作，把落后的城中旧村改建成为居住环境优美、市政公用设施配套齐全的现代化文明社区，提高居民的生活质量和居住环境质量，全面提高城市规划、建设和管理水平。

(二)原则1、科学合理、适度超前、统一规划、分步实施。

对文明社区的功能和配套标准等方面要有明确的规划要求，为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化社区奠定良好的基础。

2、一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案。

坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析；实事求是，因地制宜。

每个方案体现各自特色，每个城中旧村改建要与建成区衔接，融为一体，实行统一管理。

各村的拆迁方案由开发商与居民共同协商制定，政府实施监督。

3、强调可持续发展。

本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理使用有限的土地和环境资源。

在规划建设中充分体现“以人为本”，创造良好的生活环境。

4、政府决定，政策推动，市场运作。

坚持在市委、市政府领导下，深入发动，统一认识，在保证居民、村集体和开发商三者利益前提下充分调动各方面积极性，搞好城中旧村改建，增强街道(镇)、村经济实力。

5、继承和发扬具有岭南特色的传统文化。

本着保护和弘扬传统文化的历史责任感，保护具有岭南特色和悠久历史的人文景观，并为一些具有地方特色的优秀民俗文化活动留下充足的生存空间。

二、政策要点和基本要求在改建中，原宅基地政策不变，自留地政策不变。

按《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》(珠国土字[1994]169号)和《关于重新修改颁布〈珠海市私房报建细则〉的通知》(珠府规字[1995]105号)的有关规定核定产权，按人口计算每户建筑面积限定80－24OM2，超出部分统建分配。

珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知珠府〔2018〕44号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市人民政府2018年5月9日珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）第一章总则第一条为明确城市更新项目的审批职能分工，规范申报、审批流程和时限，提高行政效率，依据《珠海经济特区城市更新管理办法》以及有关政策文件制定本程序指引。

第二条本程序指引适用于本市行政区域范围内城市更新项目的申报、审批和监管。

第二章一般规定第三条城市更新项目应当纳入城市更新专项规划、城市更新年度计划和“三旧”改造地块图斑数据库，方可进行申报。

第四条城市更新项目正式申报审批前应当完成申报主体资格认定。

城市更新项目正式申报审批包括基础环节及其他环节。

本程序指引所称基础环节，适用于各类城市更新项目，具体包括城市更新单元划定、城市更新单元规划审批、实施主体资格认定、城市更新项目实施方案核准及实施监管协议签订等申报审批环节。

本程序指引所称其他环节，适用于相应类别城市更新项目，具体包括改建类和拆建类城市更新项目供地方案审批、拆建类城市更新项目原房地产权证注销手续等申报审批环节。

第五条区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新行政主管部门应当设立服务窗口及专岗，统一受理城市更新项目申请材料。

《珠海市城中旧村更新实施细则》（修订公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

b5E2RGbCAP第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。

第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

p1EanqFDPw第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

DXDiTa9E3d第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

RTCrpUDGiT第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

5PCzVD7HxA第七条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。

第九条【实施方式】城中旧村更新可以选择以下方式之一实施：（一）村集体经济组织自行实施。

（二）市场主体实施。

（三）政府组织实施。

第十条【市场主体准入】选择市场主体实施方式的，可以按照以下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实施：jLBHrnAILg（一）公开表决方式。

在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。

珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则（试行）的通知（珠府〔2014〕80号）横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：现将《珠海市城中旧村更新实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻实施。

实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市人民政府2014年7月11日珠海市城中旧村更新实施细则（试行）第一章总则第一条为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。

本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。

第三条城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第四条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第五条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市国有小地块规
划建设管理暂行办法的通知
【法规类别】城市规划与开发建设
【发文字号】珠规建执规[2018]1号
【发布部门】珠海市住房和城乡规划建设局
【发布日期】2018.01.22
【实施日期】2018.02.22
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法的通知
（珠规建执规〔2018〕1号）
横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：
《珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市住房和城乡规划建设局
2018年1月22日
珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法
第一条为加强本市国有小地块规划建设管理，根据《珠海经济特区城乡规划条例》《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的国有小地块规划建设管理。

第三条本办法所称国有小地块，是指本市土地招拍挂制度施行以前划拨、出让，或划拨、出让后再行分割转让的面积小于3000平方米且用地性质为国有的建设用地。

第四条市规划、建设、国土、数字城管部门，测绘单位，不动产登记机构以及区政府（管委会）、镇政府（街道办）应当互相配合，共同做好国有小地块规划建设管理工作。

第五条鼓励尚未建设或部分已建设的国有小地块统筹整合开发，统筹整合开发政策由区政府（管委会）按照一地块一政策原则制定，统筹整合方案由区政府（管委会）审定后实施。

珠海市老旧小区更新实施办法（试行）（公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为适应现代化宜居城市建设与管理的需要，推进本市老旧小区更新工作，创造整洁、方便、安全、文明的居住环境，根据法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

b5E2RGbCAP 第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区范围内的老旧小区更新活动。

第三条【概念】本办法所称老旧小区是指竣工时间在20 年以上（含本数）且存在下列情形之一的住宅建筑区：（一）基础设施、公共配套和环境设施亟需改善的；（二）建筑质量较差，存在房屋安全隐患的；（三）影响城市规划和市容市貌的。

第四条【概念】本办法所称老旧小区更新是指由相关主体按照规定程序对老旧小区基础设施、环境配套设施和建筑物进行综合整治、改建或拆建。

p1EanqFDPw第五条【原则】老旧小区更新遵循政府引导、业主参与的原则。

应当发挥政府指导、统筹的作用，充分尊重业主意愿，实现业主自主决策、自我管理。

DXDiTa9E3d第六条【原则】老旧小区更新遵循综合整治为主、拆除复建为辅的原则。

应当以节能环保为宗旨，主要通过综合整治全面提升老旧小区宜居水平，未达到本办法第三章规定条件的老旧小区不得拆除复建。

RTCrpUDGiT第七条【原则】老旧小区更新遵循费用各担，责任各负的原则。

属地政府、管线运营管理单位和业主根据综合整治、拆除复建的不同情况各自负担费用，承担相应的责任。

5PCzVD7HxA第八条【更新目标】老旧小区更新应按照“美化、亮化、绿化、整洁、通畅、平安的宜居要求，实现“配套服务设施齐备，通信安防技术健全，维修养护管理到位”的目标。

jLBHrnAILg 第九条【更新要求】老旧小区更新应当以更新单元为单位，科学制定更新单元规划和实施计划，加强基建管理，统一开展设计、施工和验收工作。

xHAQX74J0X第十条【更新要求】老旧小区更新应纳入政府计划管理，优先对业主意愿强烈且条件成熟、建筑质量及配套设施较差或位于重要景观地段的老旧小区实施更新。

附件1：珠海市城中旧村城市更新实施细则（试行）（公开征求意见稿）第一章总则第一条为规范本市城中旧村城市更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本市行政区域范围内城中旧村城市更新项目的规划、建设和管理工作。

本细则所称的城中旧村，是指在我市城市化过程中依照有关规定，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。

第三条城中旧村城市更新坚持村民自治、切实保障集体经济组织和村民长远利益的原则。

应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

在城中旧村更新区域内，村集体经济组织可充分利用土地资源的收益自行平衡开展更新改造。

第四条城中旧村城市更新坚持生态优先、规划先行的原则。

应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第五条城中旧村城市更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第六条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。

第七条市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村城市更新工作。

各区政府（管委会）城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村城市更新工作。

市、区政府（管委会）其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定第八条城中旧村进行城市更新，应符合•珠海市城市更新管理办法‣第二条规定。

第九条城中旧村城市更新的实施方式包括：（一）村集体经济组织自行实施。

（二）村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施。

第十条城中旧村的村民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应的职责，组织本村城市更新工作。

旧村改造-旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造作为珠海城市更新的主战场，香洲区如何发力？记者从8月5日香洲区召开的“三旧”改造座谈会上获悉，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸等13条旧村拟于今年年底动工改造。

此外，香洲区还拟启动100万平方米的老旧小区整治，配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。

香洲区有关负责人还透露，一些年代久远的小区可以按照建筑面积1∶的规模进行重建。

旧村▶▶2017年前分三批启动27条旧村改造老旧小区▶▶危房有望按1：比例重建今年5月，为农社区正式启动改造。

从拆除违建到改造单车棚，从地下的雨水、消防管道、燃气、光纤管道等管网安装到地面的路灯、停车位修建，从社区公园规划到楼道智能设备的安装，为农社区计划完成从硬件到软件、从里到外的整体更新。

改造到现在已经进行了3个多月，对于小区的变化，居民陈叔看在眼里，喜在心头。

据香洲区住房和城市更新局相关负责人透露，香洲老旧小区有351个，用地面积约637万平方米，占了全市小区数量的1/3。

去年香洲区以为农小区、莲花山小区和凤凰路1001号小区等3个小区为试点进行了整治，并取得了良好的成效。

“预计今年10月底前完成这三个试点区域的全部改造。

”试点区域改造完成后，今年香洲区拟全面铺开相关工作，投入大量资金启动100万平方米的老旧小区整治，并配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。

香洲区将力争3到5年完成637万平方米老旧小区整治任务。

其中，紫荆社区、幸福社区、教育社区、白莲社区、吉莲社区等13个小区纳入今年计划。

记者了解到，这些社区整治的内容包括物业用房修建、市政管网更新设计、门禁一卡通系统安装、道路管线整治设计等。

除了硬件设施的提升外，香洲区还将推动老旧小区建立业主委员会自治机制，由业主委员会选聘物业公司，推动小区的规范化、常态化管理。

注重片区的整体提升成为此番整治的亮点。

香洲区住房和城市更新局相关负责人表示，该局将梳理翠香路、狮山路以及周围小区的情况，并对这些街区进行整体规划，目前规划已经完成。

珠海市自然资源局、珠海市住房和城乡建设局关于印发珠海市历史建筑修缮维护管理办法的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2022.05.11•【字号】珠自然资字〔2022〕302号•【施行日期】2022.06.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】文物及历史文化遗产保护正文珠海市自然资源局、珠海市住房和城乡建设局关于印发珠海市历史建筑修缮维护管理办法的通知珠自然资字〔2022〕302号各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：由市自然资源局联合市住房城乡建设局制定《珠海市历史建筑修缮维护管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

珠海市自然资源局珠海市住房和城乡建设局2022年5月11日珠海市历史建筑修缮维护管理办法第一条为有效推动历史建筑的保护利用，明确历史建筑修缮维护类型和流程，落实各部门修缮维护管理职责，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《珠海经济特区历史文化名镇名村和历史建筑保护办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市房屋类历史建筑的修缮维护管理。

桥梁(包括公路型和城市道路型)、古井等其他类型历史建筑，以及历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区和传统村落核心保护范围内的建筑物、构筑物的修缮维护管理，可参照本办法执行。

第三条本办法所称的历史建筑修缮维护是指对历史建筑及其设备、历史环境要素进行维护修理，恢复其历史风貌和改善房屋安全的工程行为，包括日常保养、防护加固、现状修整，以及因保护和使用需要，对建筑结构、功能、性能进行必要的改善。

按程度分为以下两种类型：（一）保养维护：对历史建筑的轻微损害所作的日常性修整养护措施，具体见《珠海市历史建筑修缮维护申请表》中保养维护行为。

（二）修缮加固：为保护历史建筑及其价值要素所必需的修缮加固措施，具体见《珠海市历史建筑修缮维护申请表》中保养维护以外的修缮维护行为。

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市城中旧村更新开发规模测算指引的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2016.07.29•【字号】珠规建更〔2016〕19号•【施行日期】2016.07.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市城中旧村更新开发规模测算指引的通知珠规建更〔2016〕19号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市城中旧村更新开发规模测算指引》业经市人民政府同意，现予印发。

实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市住房和城市规划建设局2016年7月29日珠海市城中旧村更新开发规模测算指引为科学合理控制城中旧村更新开发成本，明确开发规模测算标准，根据《珠海市城中旧村更新实施细则》的相关规定，制订本指引。

一、本指引适用于按照市城市更新主管部门公布的城中旧村更新开发规模测算模型进行测算的相关工作。

根据本指引及测算模型测算的结果仅作为开发成本测算参考，不作为补偿依据，具体补偿标准应当以签订的补偿安置协议为准。

二、各区（功能区）城市更新主管部门根据本指引及测算模型对旧村改造更新规模进行测算，测算结果报市城市更新主管部门核定后向村集体经济组织提供。

三、根据测算模型，在确定相关数据的基础下，模拟房地产开发过程，科学计算城中旧村更新开发规模，涉及测算的参数有：（一）基础数据：用地面积；需补偿的房屋认定面积；项目开发周期；成本利润率。

（二）成本数据：前期工作费用；拆迁安置成本；住宅土建建安成本；集体经济发展物业建安成本；回迁房装修成本；其他房屋造价补偿；不可预见费。

（三）其他相关费率：利率；税率及费率；管理费率。

（四）商品房销售价格。

四、基础数据的确定：（一）用地面积由国土部门牵头核定。

（二）房屋认定面积以属地区政府牵头组织认定的结果为准。

（三）项目开发周期为3年。

《珠海市城中旧村更新实施细则》（修订公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。

第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。

第九条【实施方式】城中旧村更新可以选择以下方式之一实施：（一）村集体经济组织自行实施。

（二）市场主体实施。

（三）政府组织实施。

第十条【市场主体准入】选择市场主体实施方式的，可以按照以下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实施：（一）公开表决方式。

在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。

该市场主体应当在申报城市更新前已与村集体经济组织签订建设用地使用权出租合同，获得相应土地流转使用权益，土地流转期限未满且符合相关法律、法规、规章要求。

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2016.07.29•【字号】珠规建更〔2016〕18号•【施行日期】2016.07.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知珠规建更〔2016〕18号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》业经市人民政府同意，现予印发。

实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市住房和城市规划建设局2016年7月29日珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法第一章总则第一条为推进城中旧村更新，规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市香洲区行政区域范围内（不含横琴新区、万山海洋开发试验区和保税区）城中旧村更新项目的房屋面积认定和补偿工作。

本办法所称房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。

房屋面积认定不适用于房屋确权、办理产权登记书证等其他用途。

第三条房屋面积认定和补偿工作应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，结合城中旧村更新解决历史遗留问题。

第四条已表决同意启动城中旧村更新的，对于积极配合更新相关工作的权益人，方可按照本办法进行房屋认定和补偿。

第五条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋面积认定和补偿工作，镇人民政府（街道办事处）及属地城市更新、国土资源、城乡规划、城管执法、农渔、侨务等主管部门及不动产登记机构按照各自职能履行职责。

镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。

《珠海市城市更新管理办法（修订征求意见稿）》听证会听证笔录听证时间：年月日下午点听证地点：珠海市人力资源和社会保障局楼会议室听证事项：《珠海市城市更新管理办法（修订征求意见稿）》的相关内容听证主持人：陈先兵北京师范大学珠海分校法律与行政学院副教授听证陈述人：珠海市“三旧”改造城市更新工作领导小组办公室副主任黄春明珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目监管科科长梁立球珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目统筹科副科长郑文玉听证参加人：市民（集体经济组织）代表名，他们分别是：山场股份公司董事长吴汉兴腾业经济联社主任唐礼平南联股份公司总经理张胜山市民（旧厂房业主）代表名，分别是：退休市民张史鸿珠海市南方工贸发展有限公司董事长林春进市民（老旧小区业主）代表名，他们分别是：宏大花园业委会副主任邹凤云个体户岳翠香溪庄业委会主任管平珍房地产开发企业代表名，分别是：珠海世邦佰亚集团经理梁丽珠海市五洲恒嘉房地产开发有限公司助理总经理陈柳亮绿景集团珠海公司总经理石云亭规划委员会专家名，他们分别是：珠海市规划设计研究院城乡规划设计所副所长向守乾珠海九州控股集团有限公司总经理助理钟国荣北京大学深圳研究生院总规划师顾正江房地产评估机构代表名，他是：广东公评房地产与土地估价有限公司总经理黄廉锋政府部门代表名，他们是：斗门区城市更新办张仙原香洲区城市更新办主任王珉珠海市国土资源局土地利用科副科长方晓宜律师代表名，他是：国信信扬律师事务所合伙人林叔权人大代表、政协委员各名，他们是：珠海经济特区亮华房产有限公司总经理杨华瑞三灶中心村委会副主任黄少辉记录如下：主持人：尊敬的各位听证会参加人、旁听人员、各新闻单位记者，大家下午好！《珠海市城市更新管理办法（公开征询意见稿）》听证会现在开始。

根据《珠海市重大行政决策听证办法》第三条和第七条的规定，由珠海市住房和城乡规划建设局委托北京师范大学珠海分校，召开《珠海市城市更新管理办法（公开征询意见稿）》听证会。

《珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则（试行)》解读一、城中旧村更新为什么要招标？答：为了最大限度保障村集体和村民的合法权益，经市政府研究决定，城中旧村更新实施细则规定，城中旧村更新如果选择公开交易方式选择单一市场主体的，必须以公开招标的方式选择确定实施主体.二、选择实施主体有什么原则？答：实施主体的选择确定坚持以下基本原则：1、充分尊重村民意愿的原则.2、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

3、以综合实力、规划方案等因素进行综合评标的原则.三、在开始招标前完成什么工作？答:城中旧村更新实施主体公开招标前，需完成以下工作：（一）在开始招标前，必须按照城中旧村更新实施细则规定开展以下前期工作：1、更新区域内用地及建筑物的摸底调查、资料收集、测绘和统计；2、编制更新单元规划;3、拟定补偿安置方案；4、编制更新计划;5、其它需要开展的工作。

(二）前期工作全部完成后，村集体经济组织应当委托专业招标代理机构编制招标方案，招标方案应当包含如下内容：1、招标人名称、项目名称和基本情况；2、经表决通过的拆迁补偿安置方案；3、经表决通过的更新单元规划方案；4、建设周期;5、投标保证金、回迁房建设保证金及其他费用；6、投标人资格条件、投标文件基本要求；7、评标依据和标准、评标办法和程序;8、其他应当包含的内容。

（三）村集体经济组织应当将招标方案报区城市更新管理部门审核，经市城市更新主管部门核准认定可行后,提交全体成员（股东）进行公开表决。

（四）村集体经济组织应当组织全体成员（股东）对经批复的招标方案进行公开表决，获得占全体成员（股东)人数90％以上同意的视为表决通过（若更新区域内存在其他产权人的,还应当共同进行表决。

获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90％以上且占全体产权人总人数90％以上的产权人同意的视为表决通过)。

（五)表决通过并经公示后，对表决程序和结果无异议或异议不成立的,由属地镇人民政府(街道办事处）对公示结果核实确认并批准后,才可以进入公开招标程序.四、在前期启动意见征询或选择前期合作主体时为什么只需全体股东投票?答:首先，村集体经济组织是旧村更新工作的申报主体,所以在前期启动意见征询或选择前期合作主体时只需全体股东投票。

珠海旧村改造能否继续？昨天，珠海市自然资源局发布了《珠海市自然资源局关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题5个配套指引》公开征求意见的公告，对城市更新拆建有新的指引。

文件原文大家可以去政府网站查看，值得特别关注的核心内容下文已标红：珠海市城市更新片区既有建筑拆除率核算指引一、拆除率核算方式拆除率是指城市更新片区拆除范围内既有建筑总建筑面积与城市更新片区内既有建筑总建筑面积的比值。

同一城市更新片区存在多个拆除范围的，对2021年8月31日至城市更新单元既有建筑拆除评估论证时点期间实施拆除、已列入城市更新年度计划未拆除、正在开展拆除评估论证的拆除范围进行拆除率整体核算。

城市更新片区内拆除范围外的既有建筑总建筑面积，按城市更新单元既有建筑拆除评估论证时点进行数据统计，其中在建工程按土地出让合同明确的计容建筑面积纳统。

除前述情形外，既有建筑的建筑面积可按政府部门组织开展的建筑物普查数据或测绘报告数据纳统。

二、允许拆除情形及拆除率控制数（一）禁止拆除情形。

法律法规政策规定禁止或限制拆除情形，不得拆除。

（二）可拆除情形。

城市更新片区拆除范围内符合以下情形的既有建筑可全部拆除：1.违法建筑；2.经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值建筑；3.拆除用于政府组织建设的公共服务设施、市政基础设施、应急抢险设施、军事设施（特殊设施）、民生服务保障设施和防疫设施，以及其他市级及以上重大基础设施建设需拆除的非保护性建筑；4.位于自然灾害防治区域须拆除进行异地安置的建筑；5.省有关政策规定明确允许全部拆除的其他非保护性建筑。

除上述禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原则上不应大于20%。

三、审核程序（一）编制要求。

属地镇人民政府、街道办事处负责组织对拟拆除既有建筑逐栋调查并对照拆除情形有关规定进行判定说明，测算既有建筑拆除率，形成既有建筑拆除评估论证报告，报区住房城乡建设主管部门组织核查。

（二）审核程序。

区住房城乡建设主管部门应组织属地文物、自然资源、城管等相关部门，依据既有建筑拆除管理相关规定，结合城市更新片区划定、片区城市体检、城市更新单元意向划定范围、既有建筑“留改拆”情况（具体分类情形、区域及规模等），对既有建筑拆除评估论证报告进行专项审查，向属地镇人民政府、街道办事处出具审核意见，明确既有建筑“留改拆”及拆除率是否符合相关规定。