苏州市吴中区商业市场报告

总体规划 1.5 1.5总体规划
以太湖国家旅游度假区为核心，辖金庭镇、光福镇和香山街道。将致力于 唱响“山水苏州，人文吴中”特色形象，全力打造“文化太湖、绿色太湖、 健康太湖”品牌，重点发展休闲度假、商务会议、文化旅游、生态旅游、 观光旅游、宗教旅游、山地运动、水上运动与游乐等为主题的旅游产业， 争取早日建设成为世界知名的旅游度假圣地。其中，太湖文化论坛是国内 首个国家级的文化论坛，包括大型会议中心、五星级宾馆、产权式酒店、 商业水街和相关配套设施，占地834亩，由中信公司和度假区管委会共同 负责投资建设，总投资约36亿元。
苏州吴中区商业市场报告
PART.1 区域概况 PART.2 区域商业分析 PART.3 区域土地市场成交分 析 PART.4 区域供应分析 PART.5 区域个案分析
PART.1区域概况 PART.1-区域概况
区域位置 1.1 1.1区域位置
吴中区位于苏州市南部，北依苏州古城 区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖 与苏州工业园区、苏州高新技术开发区 （虎丘区）、相城区接壤；与无锡、宜兴、 浙江湖州隔湖相望 全境东西宽92.95千米，南北长48.1千米。 面积742平方千米
历史文化 1.2 1.2历史文化
吴中区历史悠久，人文荟萃，是古 吴文化的发源地 吴中区的古镇是游人纷至沓来的好 去处，如甪直、东山、西山、木渎、 光福等地 吴中区自然资源雄厚，物产富 饶，名品众多 ，银鱼、梅鲚鱼和白 虾被誉为“太湖三宝”。
交通状况 1.3 1.3交通状况
交通性质 名称 苏嘉杭高速 主框架 绕城高速 苏沪高速 陆 次骨架 苏昆太高速 227省道 230省道 343省道 吴中大道 地方公 路次骨 架 东方大道 东山大道 环太湖公路 东山环山路 其他区镇公 路 补充 水 道 镇村公路 京杭大运河 其他 350.22 方向 东 南 西 城市 上海 杭州 南京 km ） 距离（ 距离（km km） 70 120 200 1081 km ） 总里程数（ 总里程数（km km）
总体规划 1.5 1.5总体规划 中心城区
位于苏州南城，京杭大运河畔。这里集中了一批商务、金融、贸易、信息及中介 机构和文化娱乐、会展、酒店餐饮业设施。中心城区的发展将以东吴北路 —东吴 南路、京杭大运河为城市十字轴线，规划建设创业大厦、吴城大厦、 “四圣”广 场、现代文化中心、商贸步行街、南城风情一条街等城市建设工程，重点引进商 务、贸易、金融、文化娱乐产业和大型超市、百货商场、宾馆酒店、高级娱乐设 施等项目。目标是在3－5年内全面建成苏州南城新商圈和现代服务业集聚区。
总体规划 1.5 1.5总体规划 越溪规划
规划商业金融用地59.73公顷，占 规划建设用地的7.16%，人均用地 4.98平方米； 商务活动核心区，布置在用地的 中心位置，主要是酒店、商务办公 等用地（如右图中红色标识）。 商业景观轴，由核心区向东伸展 而成。轴线两侧主要布置一些零售 商业用地和行政办公用地。两侧用 地上的建筑适当后退，形成绿化、 硬低相结合的带状步行空间。
吴中新城商业概况 3.1 3.1吴中新城商业概况
:东吴路周边居民小区及 辐射范围 辐射范围: 南环路一带 :东吴国际商场 百货商场 百货商场: 业 态：餐饮、大型浴场、零售、 酒店、咖啡、大卖 场、银行、 社区配套等 消费群体：主要满足周边居边、企 业单位及周边商务人士 租金水平：110-130元/平/月 :全部租出 出租状况 出租状况:
东吴路商业分析
特征：业态较为多样化的复合性成熟商业街道
吴中新城商业概况 3.1 3.1吴中新城商业概况
商业体量：2万平米左右 经营业态：餐饮、休闲、零售、 社区配套、银行、装饰材料为 主。 消费群体：主要以（四季晶华、 博雅苑、盘蠡花园、美之国花 园）居民消费为主。 租金情况： 临盘蠡花园街铺：110-120元 /平米/月 临四季晶华街铺：70-78元/平 米/月 特征：有少量特色餐饮，是社区配套型商业街
路
人口状况 1.4 1.4人口状况
32331, 23000, 21101, 30200, 21634, 17000, 6% 4% 4% 5% 4% 3% 吴中区人口比例图 72000, 13% 22000, 4% 40000, 7%
27000, 5% 57597, 10% 60000, 11% 木渎镇 东山镇 龙西街道办事处 长桥街道办事处 光福镇 金庭镇 香山街道办事处 越溪街道办事处 甪直镇 临湖镇 城南街道办事处 郭巷街道办事处 53000, 42668, 42000, 9% 8% 7% 胥口镇 苏苑街道办事处 横径街道办事处
总体规划 1.5 1.5总体规划
吴中新城
以中心城区、越溪城市副中心、尹山湖商圈、东太湖滨湖新 城为核心，是吴中区的行政、文化、金融、商贸中心。吴中 新城建设以城市化推动现代化为发展理念，以融入历史文化 名城苏州为目标，大力发展“楼宇经济”和“总部经济”， 加快建设特色商业街区，全力打造苏州城南新商圈和中心商 贸、商务集聚区。
宝带西路商业
吴中新城商业概况 3.1 3.1吴中新城商业概况
宝带东路商业
商业体量：8000平米左右 经营业态：餐饮、零售、社 区配套等 经营档次：中低档 消费群体：主要满足周边居民 消费和企事业单位人员消费。 租金情况： 80-110元/平米/月 特征：少量特色餐饮，是社区配套型商业街
3.1 吴中新城商业概况 3.1吴中新城商业概况
越溪未来商业布局
总体规划 1.5 1.5总体规划 东太湖滨湖新城
位于中心城区西南部，东太湖之滨， 规划面积10.03 平方公里，人口规模12 万人。东太湖滨湖新城将重点引进星级 酒店、文化娱乐、医疗卫生、体育休闲、 商贸金融、房地产业、城市公园、风情 小镇等项目。发展目标是建设成为苏州 城南一个集商贸金融、文化娱乐、居住 创业、生态观光、休闲度假于一体的卫 星城市。
总体规划 1.5 1.5总体规划 越溪地区
位于吴中区西南部，是江苏省吴中经济开发区行政中心所在地，北部 紧靠苏州国际教育园区。越溪城市副中心将发展成为一个集行政、商 贸、居住、教育等城市综合功能于一体的现代城市片区中心，展现自 然风貌及生态文明的良好城市形象，塑造人文景观协调发展的现代城 市面貌。
东吴路商业总结分析
越溪商业概况 3.2 3.2越溪商业概况
石湖之韵社区商业业态比较
石湖之韵业态
酒店 13%
餐饮 87%
5000 平米左右，租金 50-60 元/平 该商业属于邻里中心型商业，体量不大，约 该商业属于邻里中心型商业，体量不大，约5000 5000平米左右，租金 平米左右，租金50-60 50-60元 米·月，主要服务于石湖之韵的居民，对石湖之韵的居民来说是一种便利性服务， 但对南区的商业是一种竞争。
总体规划 1.5 1.5总体规划
吴中新城 尹山湖商圈 越溪城 市副中心
太湖度假区
滨湖新城
吴中新城：规划将以互相交叉的东吴南、北路和京杭大运河为中心，建设起以文化休闲 和商业经济为主题的吴中新城中心区； 滨湖新城：以东太湖岸线为轴，充分发挥东太湖岸线的山水优势，建设起一座亲水型、 和谐型生态新城区； 越溪城市副中心：以越溪为中心，打造集商贸、居住、教育等城市综合功能于一体的城 市副中心。 太湖度假区：依靠太湖，主要以度假休闲为主。
经济状况 1.6 1.6经济状况
�2009年，全区地区生产总值510亿元，比上年增长12.2％。 �其中人均地区生产总值（按户籍人口计算）86698元，按现行汇率折算人均 地区生产总值超过12697美元。 �全区财政收入152.5亿元，地方一般预算收入50亿元，较上年分别增长10.8 ％和11.6％。 �地区生产总值中三次产业比例为2.3：57.5：40.2。
越溪商业概况 3.2 3.2越溪商业概况
越城路（老商业街）业态
越城路业态比较 家电, 9% 家电 鞋、服饰 美容美发 超市、精品屋 餐饮 鞋、服饰, 45% 美容美发, 12%
餐饮, 20%
超市、精品屋, 14%
越溪老商业街经过了翻新，商业环境得到了较大的改善，但总体业态比较凌乱，租 元/平米·月，本上都是一些年轻打工人群的中低档消费。基于商业历史的 金80-160 80-160元 沉淀和越溪农贸市场的拉动，整体人气较旺，空置率极少。
PART.2区域商业分析 PART.2-区域商业分析
吴中新城商业概况 3.1 3.1吴中新城商业概况
本区域商业分布： 吴中区商业分布以“三纵三横”分布，三纵即东吴路、盘蠡路、迎春路；三横 即吴中路、宝带路、太湖路 本区域商业业态： �沿东吴路商业较有规模业态主要为大卖场、商城、酒店、大型浴场等 �沿宝带路住宅小区较多，商业主要为以社区配套商业为主。业态主要为餐饮、 休闲娱乐、便利店、美容美发、房产中介、浴场、棋牌室、银行等 本区域商业特征： 目前该区域商业分布零散，缺乏较高档次的区域型商业中心；沿街社区配套商 业档次偏低，商业形象较差；
业态：餐饮、零售、银行、社 区配套等 :吴中经济开发区 辐射范围 辐射范围: 经营档次：较低 消费群体：主要满足周边居民、 及周边商务人事 租金水平：110-125元/平/月
吴中商城商业
特征：以零售、餐饮为一体的特色商业区
吴中新城商业概况 3.1 3.1吴中新城商业概况
区域内商业比较分散，没有形成浓厚的商业氛围； 区域内没有典型的商业品牌店； 区域内缺少大型百货购物中心；
越溪商业概况 3.2 3.2越溪商业概况
锦和加州业态比较
锦和加州业态
金融, 7% 其他, 16% 餐饮, 39% 装饰, 3%
餐饮 美容美发 超市 休闲娱乐 装饰 其他 金融
休闲娱乐, 19% 超市, 6% 美容美发, 10%
锦和加州商业主要是社区配套商业，虽然目前有部分空置铺位，但是周边有居民 区，南侧有在建的农贸市场，加上有 5000 平米的好又多超市带动消费，租金 50区，南侧有在建的农贸市场，加上有5000 5000平米的好又多超市带动消费，租金 平米的好又多超市带动消费，租金50元/平米·月商业街的租金有提升的趋势。 60 60元
经营业态：餐饮、家具/家 电商场、零售、卖场、休闲 娱乐等 大卖场：好又多、美之国家 俱城 休闲娱乐：新嘉福、红馆 经营档次：中高档 消费群体：主要满足周边居 民消费和企事业单位人员消 费。
苏蠡路商业
特征：以餐饮休闲、购物、办公为一体的区域商业街苏蠡 路金十 六区是苏州市最大的休闲娱乐中心
吴中新城商业概况 3.1 3.1吴中新城商业概况
总体规划 1.5 1.5总体规划 尹山湖地区
位于吴中区经济开发区内，北接苏州市区、 东连苏州工业园区。按照“现代、精巧、生 态、休闲”的现代城市发展理念和“商贸服 务、居住生活、生态休闲”三大功能定位， 全面打造一个融人文景观与自然风光于一体 的现代城区和充满经济活力、富有文化特色、 最佳人居环境的绿色生态城市次中心。
全区陆地面积742平方公里，水域约1459平方公里 全区共有7个镇和8个街道，2009年末，全区户籍人口60余万人
Baidu Nhomakorabea
1.5 总体规划 1.5总体规划
吴中区围绕“打造吴中新城，做美太湖山水”战略，唱响“山水苏 州，人文吴中”品牌，以吴中新城商圈、城南工业带、环太湖旅游产业 带等三大板块为重点，以中心城区、东太湖滨湖新城、越溪城市副中心、 尹山湖商圈、各类工业园、吴中出口加工区、太湖科技产业园区、度假 区中心区、服务业外包基地、太湖专业市场等十大载体为抓手的发展规 划。
总体规划 1.5 1.5总体规划
商业及金融服务设施集中布置在商业景 观轴线的两侧。其内容包括两大部分： �西区以商务金融为主，可安排金融办 公、酒店、商务办公等设施，主体建筑 以高层为主，并围合成中心步行广场， 考虑城市居民和购物者的要求，广场内 建设休闲长廊和演艺厅（见图：右上） �规划在原有的圆形路网内部重塑了一 个巨大的椭圆形水系，商业区西端五座 高层建筑环水而建，高度有北向南依次 跌落，飘浮在“湖”的中央（见图：右 下）
越溪商业概况 3.2 3.2越溪商业概况
吴山街业态比较
吴山街业态
其他 7% 美容美发 19% 装修建材 11% 休闲娱乐 11%