商务方面的问题（以建业为例）
一、在现有合作模式基础上，采取垫资施工、大节点付款需要修正和改进的条款。
针对我局和建业、雨润集团在合作过程中出现的商务方面的问题，在签订新的合同时对有关条款加以修正和改进，以利于甲乙双方更好的履行合同。
1.定额的执行。针对目前民营企业大部分采取的是传统的定额计价方式和2013年建设部要打破目前传统的定额计价方式从重新编制基础定额的以及目前我局和建业签订的合同条款中没有反映出如定额发生变化时的计费办法。因此建议在洽商新施工合同时把定额的执行条款加以修改。如：定额的执行按河南省执行现行的建设工程工程量清单综合单价及其配套文件（以下简称定额）执行。如遇到河南省现行的定额发生变化时，以新定额规定的执行日期为准，按实际工程进度确定执行新定额的工作内容。如遇到河南省无定额子目的项目，以甲乙双方协商的单价为准，当甲乙双方协商不一致时以河南省定额站确定的单价为准。
2.人、料、机价格基数的确定和调整方法。针对目前建业集团建设项目分部布的地点比较多，为防止有的地方不能及时发布人、材、机价格的调整价格或发布的材料品种不全或发布的材料价格过低以及原合同约定下一个节点再支付价差款。因此建议在洽商新施工合同时对人、材、机的调整依据和支付时间加以修改。如：调整依据采用河南省定额站发布的价格作为人、材、机调差的依据，具体为基数的确定：以甲乙双方签订施工合同时河南省建筑工程标准定额站发布的价格为准（无发布价格的材料、设备等以双方暂确定的价格为为准）。调整的方法：以实际施工期间内河南省建筑工程标准定额站发布的价格当期人、材、机信息价格为依据（无发布价格者以双方认可的价格为为准），当平均价格之差超出±5％（钢材为±3％）范围之外部分进行调整，以合同约定的付款节点分段进行调差，人、材、机差价只计取税金，不执行下浮优惠；支付时间：随工程进度款一起支付该部分费用。
3.社保费的计取。社保费按照河南省建设厅的文件规定，由建设单位统一交到当地建设主管部门规定的单位，管理单位可以留取5%
的风险积累金和3%的工作经费，管理单位根据当地施工单位上年度缴纳的社保费情况，进行核定拨付比例，异地施工的施工单位可一次性拨付劳保费。我局已在郑州市开具了按规定的92%计取的证明，凡在郑州市范围内的工程可以从社保费管理单位得到建设单位缴纳建设工程项目社保费的92%，占工程造价的2%左右，但郑州市之外的工程就无法保证能计取92%的比例。因此建议在洽商新施工合同时对社保费的计取加以明确，即：外地工程如我局社保费计取不到92%时请甲方协助乙方到当地建设主管部门办理社保费计取比例达到92%。？
4.优惠。
4.1工期的确定。确定工期天数时最好能按工期定额规定的天数提前不超过20%，以免出现工期延误的罚款。
4.2优惠比例的确定（根据具体垫资施工、大节点付款程度考虑）。在规定计费（规费、税金不优惠）的前提下：高层下浮8%；小高层[8层（含）—12层（含）]下浮6%；多层[6-7层（含）]下浮3%；多层[5层（含）以下住宅]不优惠；配套用房（如：幼儿园、小学、配电房、垃圾中转站等）、配套商业街商铺（住宅底商除外）：下浮3%，别墅上浮5% 。计算层数时，地下室不计入层数；半地下室的地上部分，从设计室外地坪算起向上超过1m时，按1层计入层数内。？
（另外：现合同约定小高层、高层抹灰付款节点太长。小高层、高层“内外墙抹灰完、楼地面完成40%，付至合同价款的70%”付款节点太长。建议改为：外墙抹灰完、内墙完50%付至合同价款的65%，内墙抹灰完、楼地面完成40%，付至合同价款的70%）。
5.工程进度款支付方式。现施工合同为工程款支付采用50%银行转账，50%六个月银行承兑支付。建议在洽商新施工合同时修改。如：工程进度款70%采用银行转账支付，30%采用六个月银行承兑支付。
6.合同暂定价的调整。针对甲乙双方为了在办理施工手续时先少交部分费用，一般把合同价定的比较低，同时因甲乙双方不能及时核对完施工图预算，而造成支付工程进度款的基数偏低，不能及时收回工程款。因此建议在洽商新施工合同时对合同暂定价的调整方法和核对施工图预算的时间加以明确。如：合同暂定价为甲乙双方办理各种手续的依据，不作为支付工程进度款和竣工结算的依据。自甲乙双方
确定施工合同之日起2个月之内，甲乙双方核对完施工图预算，并作为支付工程进度款的依据。
7.变更、签证、索赔的办理。针对甲方、监理对工程变更、签证、索赔等事宜签证不及时和减少甲方、监理签字人数及变更、签证、索赔款不能随工程进度款支付的情况。建议在洽商新施工合同时对工程变更、签证、索赔等事宜加以明确。如：工程变更、签证、索赔等事宜，甲乙双方应按合同约定的双方签字授权人和合同约定的时间内办理完毕，并随工程进度款一起支付该部分费用。
8.总包管理费的计取。按照甲方单独发包专业工程造价的3%计取总包管理费，并在合同中约定甲方单独发包的专业工程名称。
9.检测费的计取。针对工程施工过程中各种检测费定额中没有明确，造成了甲乙双方在办理工程结算时争议。建议在洽商新施工合同时对有关检测费加以明确。如：环境检测费、土壤氡气检测费、主体质量检测费、室内空气质量检测费，对构件所做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用，新结构、新材料的试验费，业主对具有出厂合格证明的材料进行检验的费用等，属于非承包方原因所发生的费用，均应由甲方承担。
10.工程竣工结算的办理。针对甲乙双方办理结算难（甲方初审→咨询单位审核→甲方审核造成了时间长、审减额加大等）的情况，建议在洽商新施工合同时对竣工结算时间和终审单位加以明确。如：自单项工程五大责任主体验收之日起，在2个月之内以双方共同委托一家咨询公司最终审核的造价为准，以便于工程结算备案和工程备案。
二、在对方土地手续完备的情况下，借鉴与政府合作的模式，需采取的保证措施。此部分由法务合约部说。
1.垫资和欠付工程款的抵押措施。
1.1第三方担保。
1.2甲方以固定资产抵押。
2.垫资利息的计取。
