2个课时, 房地产基础知识2010

21世纪不动产武汉区域分部
低层：1至3层
21世纪不动产武汉区域分部
多层：4至7层
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中高层（小高层）：8至12层
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高层：12层以上
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超高层：》100米
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房屋的分类
4.按照房屋房型的分类 1）团结户、 1X1、2X1、3X2等 2）平层、错层、复式、别墅等
房地产价格
有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括： 1、成新度； 2、装修状况； 3、设施设备配置； 4、平面布置； 5、工程质量； 6、建筑结构； 7、楼层； 8、朝向。
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房地产价格
市场比较法是参照市场上已经成交的房地产 的价格来确定估价对象的价格，为了确保估 价结果的客观合理，就要求选取的可比实例 的成交价格是客观合理的。在房地产市场上， 能够找到与估价对象个别因素、区域因素完 全一样，交易日期和估价时点也一样，交易 情况也完全符合公开市场的要求的可比实例 是不现实的事情，所以我们运用市场比较法 进行评估其关键是进行交易修正。
（二）房屋的分类
1.按建筑结构分类
砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构
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房屋的分类
2.按房屋建筑用途分类
住宅建筑物 生产用房 办公用房 其它楼宇
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房屋的来自百度文库类
3.按建筑高度分类
(层数的分类与楼层的选择)
低层：1至3层 多层：4至7层 中高层（小高层）：8至12层 高层：12层以上(公共建筑超过24米) 超高层：建筑高度超过100米
l）、 有利害关系人之间的交易； 2）、急于出售或购买情况下的交易； 3）、受债权债务关系影响的交易； 4）、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； 5）、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 6）、相邻房地产的合并交易； 7）、特殊方式的交易； 8）、交易税费非正常负担的交易； 9）、其他非正常的交易。
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理论价格——如果将房地产放在合理的市场上交 易，应该实现的价格
评估价格——是估价人员对房地产客观合理价格 做出的一种估计、推测和判断
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房地产价格
2.房地产价格的种类
土地价格 建筑物价格 房产价格
房产价格=土地价格+建筑物价格
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房地产价格
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房地产价格
1、交易情况修正： 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其
实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交 易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造 成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成 交价格调整为正常价格。
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房地产价格
一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实 例：
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房地产价格
D、个别因素修正：是同一区域不同房地产之间的差异
比较。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括： 1、面积大小； 2、形状； 3、临路状况； 4、基础设施完备程度； 5、土地平整程度； 6、地势，地质水文状况； 7、规划管制条件， 8、土地使用权年限；
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通过土地价格也基本可以判断出房价。
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房地产价格
房产评估价格
市场比较法 收益法 成本法 假设开发法
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房地产价格
市场比较法是最常用、最能反映房地产 估价的价值标准的方法，即根据估价人 员掌握的市场资料，采用房地产交易中 的替代原则，通过选取与估价对象有相 关性的实例，并分别进行实地勘察，做 出交易情况、交易日期、区域因素与个 别因素的影响，以此估算出估价对象客 观合理的价格或价值。
（三）房屋构造概述
房屋构造组成部分（六大部分）
房屋一般由基础、墙和柱、楼层与地板、 楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
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房屋构造概述
得房率=套内建筑面积/建筑面积
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房屋构造概述
得房率 高层塔楼住宅约在75%~78%之间； 高层板楼住宅约在在78%~85%之间； 小高层板楼住宅约85%-88%之间 多层住宅建筑约在88%-95%左右
3.房地产价格的种类
所有权价格 使用权价格 其他权利价格
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房地产价格
容积率：规划可建筑面积/用地面积 是否容积率越高越好？
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房地产价格
4.楼面价
楼面地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 建筑总面积=规划用地面积*容积率
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房地产价格
一般来讲，土地价格的弹性较大，会对 房价构成重大影响，武汉对土地控制较严， 开发商拿地成本较高，土地价格几乎没有 下降的可能。
最近虽然钢材、水泥价格有所下降， 但这只占建安成本的一部分，不会对整体 房价形成大的影响。
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房地产价格
建安成本、配套、税费、营销成本都没 有下降空间，唯一可以改变新房利润的 就是土地价格。
用的面积后的净使用面积。
公摊面积 是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂
及小区内物业管理用房、配电房等分摊面积。（区别分摊面 积）
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房屋的分类
8.按照房屋建筑楼型分类(外形) 1）塔楼 2）板楼 3）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、
平房等）
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消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消
费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。
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户型选择遵循的原则
1）实用经济，功能分区明显 2）面积适当，尺度适宜，分区合理
3）朝向好，采光通风佳，日照充分
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实用经济，功能分室
户内功能组合（住宅基本功能要求）
习题：
楼面地价计算： 单位：万元/亩 每亩：667平方米 举例：200万元/亩，共3亩,容积率1.6，楼
面价为？
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计算结果
土地总价格： 3*2000000=6000000元 建筑总面积： 3*667*1.6=3201.6M2 楼面价:1874元
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房地产价格
房价构成主要： 包括土地价格、建安成本、配套费用、
营销管理财务成本和利税五大部分
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房地产价格
以武汉售价在3000元/平方米的多层商品房为例， 楼面地价要1400元或略微以下，占房价的40％ 左右；建筑安装成本一般在800元左右，占房 价的20％；配套费用一般在200—300元之间， 占房价的10％。营销成本为房价的5%以内， 管理成本1%-2%，财务成本3%。整个成本为 房价的80％，其余的20％是利税，包括开发商 利润和各种税费等。
房地产价格评估（市场报价） 房地产信息服务（媒介） 房地产法律、政策及业务咨询服务 房地产转让、租赁、置换等居间介绍活动 接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押
等有关手续 法律、法规、规章允许从事的其它服务项目
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经纪人
指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促 成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业 务为常业的公民、法人和其他经济组织。
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第二章 房地产市场知识
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房地产市场
市场分类 房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接
控制和垄断经营。
房地产二级市场：是增量房(新房)市场，指房地 产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是
房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的 市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。
房地产
基础知识教程
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提要：
房地产基本概念 房地产市场 房地产价格
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第一章 房地产基本概念
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（一）房地产
房地产 1）房产和地产的总称 2）其在物质上是由土地及土地上的建筑物
和构筑物所构成 3）经济学上也叫不动产
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住宅交易市场
一级市场 指新房的交易市场
二级市场 二手房的买卖市场
三级市场 二手房的租赁市场
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房地产中介
房地产中介机构
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、 房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
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房地产中介
房地产中介服务
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房地产价格
3、区域因素修正： 进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同用途进行确定， 将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于 区域因素优劣所造成的价格差异进行逐项调整。
1）、繁华程度 2）、交通便捷程度；（如：距离飞机场、火车站、汽车站、
码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状况等。） 3）、环境、景观，公共配套设施完备程度； 4）、城市规划限制等影响房地产价格的因素。
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房地产消费
房地产消费的类型 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为
了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、 劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和 形式，通过出售或出租来获取利润。
生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作
为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场 地。
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房地产价格
运用市场比较法估价，应准确搜集大量 交易实例，掌握正常市场价格行情。这 个环节我们往往通过平时调查、看报等 采集积累得到不同地段、不同用途、不 同时点的房地产信息。
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房地产价格
四大影响： 1、交易情况影响 2、交易日期影响 3、区域因素影响 4、个别因素影响
生活阳台
卧室
工作室
客房
贮 藏
卫 生 间
厅
和
服
厨
务
过
房
阳
道
台
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万科四季花城2期3B型标准层
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概念简析： 开间 进深 层高 净高 绿地率
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第三章 房地产价格
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房地产价格
1.房地产价格的种类
市场价格——简称市价，是房地产交易双方的实 际成交价格
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房地产价格
2、交易日期修正： 我们评估的是在估价时点上的房地产市场公允价
值。故在交易情况修正之后，还必须进行交易 日期修正，将可比实例在其成交日期时的价格 调整为估价时点的价格。交易日期修正可直接 采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。 在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下， 可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出 判断，给予调整。
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房屋的分类
7.按照房屋建筑面积分类 1）建筑面积: 2）计租面积: 3）公房计租面积与使用面积的区别
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房屋的分类
房屋面积计算公式: 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面
积+阳台面积 计租面积≈建筑面积/1.33 实用面积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占
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房屋的分类
5.按照房屋建筑朝向分类 1）南北向、东西向、东南向等 2）阳面、阴面、东照、西照
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6.按照房屋建筑性质分类 1）私产：也称所有权的房产，指有产权证
的房屋(其中房改房全部与部分产权)『划 拨与出让的区别』 2）公产：指使用权的房产 3）商品房合同： 4）其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗 教产