房地产开发报建流程介绍

需要办理 《渣土证》
需要完成 环评审批
参与土拍 土地合同
缴纳土地 出让金
勘察/设计 中标通知书
设计施工图
立项批复
方案审批 方案批复
发改委 备案 立项批复
报建
初步设计 审批
初步设计 批复
总体设计 意见征询
总体设计征 询意见
施工图 审查
施工图审查 备案证书
用地批准 书办理
用地批准书
建设用地规划 许可证办理
项目总经理必备基础知识课件（一）
——房地产开发报建流程
1 引子
报建工作是什么？
去政府那边跑跑腿、办办手续？ 和机关办事人员胡吃海喝、搞关系、拍马屁、套近乎？ 联系企业内部各业务部门和外部各政府部门，处理人际关系？ ……
报建工作的合理化依据：
《中华人民共和国行政许可法》
第十二条 下列事项可以设定行政许可： （一）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法 定条件予以批准的事项； （二）有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项； （三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项； （四）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检 测、检疫等方式进行审定的事项； （五）企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项； （六）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。
办理建设用地批准书
缴纳契税
办理国有土地使用权证
项目立项根据资金来源与项目性质不同分为三种形式：
建设用地规划 许可证
建设工程规划 许可证办理
建设工程规划 许可证
施工许可 证办理
施工许可证
勘察招标
勘察中标通 知书
现场勘察
勘察设计 报告
设计招标 设计中标通
知书
设计施工图
监理招标
监理中标通 知书
施工招标
施工中标通 知书
2 概念解析
施工条件
土地 图纸 承建商 施工准备
土地拍卖 审图 招标
施工管控 规划管控
施工许可
国有土地
城乡用地
城市建设用地
建设用地
非建设用地
居住用地R
商业服务业 设施用地B
工业用地M
其他
住宅
商业
注一：我国《土地管理法》中将土地分为国有土地与集体所有土地两种。 注二：城市用地分类与规划建设用地标准中又根据开发性质对土地进行了进一步划分。
招标
召集有资质的土地使用者，在一定期 限，通过上报土地用途 土地使用出让 金等材料，并在一定时间内公开开标， 来获得土地的使用权。
上海市建筑工程质量安全措施现场审核表中包含的需要办理的隐含内容
一，施工现场人员 1、现场建设、监理，施工总包及涉及分包等单位已建立项目管理机构;涉及的合同已按规定 报送； 2、建设单位项目负责人，施工单位项目负责人，项目技术负责人，质量员，安全员，监理 单位总监,专业监理工程师，专职安全监管员等关键岗位人员已到岗,并完成实名制登记. 二，质量安全保障措施 1、具备满足施工需要的施工图纸;相应的质量安全责任制已建立； 2、施工组织设计编制符合相关标准，规范的规定，并通过审批。其中，按照规定应进行专 家论证的专项方案，已通过专家论证。 3、监理规划和相关监理细则按规定已制定并通过审批。 三，施工基本条件 1、现场供排水，施工用电，临时设施和施工道理等施工，生活配套条件已具备； 2、施工场地内需要保护的高压线，树木等，已采取安全保护措施，需拆迁的建筑物已拆除。 3、对因施工活动可能毗邻建（构）建筑，设施和重要管线造成影响的，或在轨道交通保护 区内的，已制定安全防护措施或方案。 四，未发现违法开工及其他违反相关法律法规规定的行为，或违法行为已经得到处置。
拍卖
土地所有者（政府）在一定的时间通 过叫价的方式，决定土地的使用者， 价高者得
土地招拍挂
——获取土地的方式
挂牌
土地以明确的价牌标价 接受挂牌价的 土地使用者取得土地
协议
土地所有者与一家土地使用者商议土 地使用金
建设项目选址建议书 （针对划拨项目=我们用不上）
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
上述内容统称“一书两证”均由上海市规划及国土资源局统一进行审批与发证。
上海市规划及国土资源局网址：http://www.shgtj.gov.cn/
特别提Fra Baidu bibliotek：
所有流程办理中涉及到递交复印件材料均须加盖项目公 司公章，并且携带原件进行核对。
3 土拍立项
获得土地的最终形式是取得《土地使用权证》
参与拍卖获得土地
土地交易中心发布土地出 让信息
付清土地出让金，并完成 建设用地规划许可证审批
建设单位支付给施工总包企业的不少于建筑工程合同价10%预付款的银行入帐凭证（原件、复印件） 《建设资金已落实及无拖欠工程款承诺书》 政府投资工程按财政部门支付要求落实资金的凭证。 5、《上海市建筑工程质量安全措施现场审核表》 6、《施工场地已经基本具备施工条件的承诺书》 7、法律、法规、规章规定的其他文件。
《建设项目环境保护管理条例》（国务院253号令）第九条 依法应当编制环境影响报 告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、 环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目的环境影响评价 文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。
完成施工单位与 监理单位招标
完成临水、临排、 临电申请
法律、法规、规章规定的其他文件？
《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市府50号令）第十五条 （处置申报） 建设单位应当在办理工程施工或者建筑物、构筑物拆除施工安全质量监督手续前，向 工程所在地的区（县）绿化市容行政管理部门申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证。
报建工作是政府对于房地产企业的开发行为进行审批并授予行政许可的过程。
上海市规划和国土 资源管理局
上海市住房和城乡 管理委员会
上海市发改委
区规土局
区建管委
上海市民防办公室
上海市环境保护局
市容环境质量监督管理中心
在上海市办理《施工许可证》需要哪些资料？
1、《上海市建筑工程施工许可申请表》 2、建设用地批准书或房地产权证（原件、复印件） 3、建设工程规划许可证（原件、复印件） 4、建设资金已经落实的证明材料：