物业管理师案例分析题-

物业案例分析题及答案在物业管理过程中，经常会遇到各种复杂的问题，需要物业人员具备专业的知识和技能来妥善处理。

以下是一则物业案例分析题及其答案，供参考。

案例描述：某住宅小区内，业主张女士发现其居住的单元楼电梯经常出现故障，导致出行不便。

张女士多次向物业管理处反映情况，但问题始终没有得到有效解决。

在一次电梯故障后，张女士决定不再支付物业管理费，以此作为抗议。

物业管理处随后发出催缴通知，并告知张女士如果不按时缴纳，将采取法律手段。

张女士对此感到不满，认为物业管理处没有尽到职责，因此拒绝支付。

问题分析：1. 物业管理处是否应该对电梯故障承担责任？2. 张女士是否有权拒绝支付物业管理费？3. 物业管理处采取法律手段是否合适？4. 如何妥善解决这一纠纷？答案解析：1. 物业管理处作为小区的管理者，有责任确保小区内各项设施的正常运行，包括电梯的维护和修理。

电梯频繁出现故障，说明物业管理处可能在维护保养方面存在疏忽，因此应该承担责任。

2. 业主有权对物业管理服务提出质疑和要求改善，但拒绝支付物业管理费并不是一个合理的解决方式。

物业管理费是用于整个小区的维护和管理，张女士的行为可能会影响其他业主的利益。

3. 物业管理处在尝试沟通无果后，可以采取法律手段来维护自身的权益。

但在此之前，应该尽量通过协商和调解来解决问题，避免矛盾升级。

4. 妥善解决这一纠纷的方法可以包括：物业管理处应尽快修复电梯故障，并与张女士进行沟通，解释电梯故障的原因和维修计划；同时，物业管理处可以考虑减免张女士的部分物业管理费作为补偿；张女士也应该理解物业管理处的难处，积极配合解决问题，而不是采取对抗的态度。

通过上述分析，可以看出物业管理中的问题需要双方的理解和配合才能得到有效解决。

物业管理处应该提高服务质量，业主也应该合理表达诉求，共同营造和谐的居住环境。

物业管理实务案例分析题附答案### 物业管理实务案例分析题附答案案例一：小区停车管理问题案例背景：某小区由于停车位紧张，业主之间经常发生停车纠纷。

物业管理公司为了解决这一问题，决定重新规划停车位，并引入停车管理系统。

问题：1. 物业管理公司应如何合理规划停车位？2. 引入停车管理系统有哪些潜在优势和可能面临的挑战？答案：1. 物业管理公司首先应进行车位需求调查，了解业主的停车需求。

然后根据小区的实际情况，合理划分固定车位和临时车位。

可以考虑设置访客车位，以及为残疾人预留专用车位。

此外，还可以通过调整车位大小、设置双层车位等方式增加车位数量。

2. 引入停车管理系统的优势包括提高车位利用率，减少业主纠纷，以及方便物业管理。

挑战则可能包括系统成本、业主对新技术的接受度，以及系统维护等。

案例二：小区绿化维护问题案例背景：某小区的绿化带由于长时间未得到妥善维护，出现了植物枯死、杂草丛生等问题，影响了小区的整体环境。

问题：1. 物业管理公司应如何制定绿化维护计划？2. 在实施绿化维护时，应注意哪些问题？答案：1. 物业管理公司应制定详细的绿化维护计划，包括定期修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。

计划中应明确维护周期、责任人、所需物资和预算。

2. 在实施绿化维护时，应注意选择适宜的植物种类，避免使用对环境有负面影响的农药和化肥。

同时，应考虑业主的意见和需求，确保绿化维护工作得到业主的支持。

案例三：小区安全问题案例背景：某小区近期发生了几起盗窃事件，业主对小区的安全管理提出了质疑。

问题：1. 物业管理公司应采取哪些措施来提高小区的安全性？2. 如何建立有效的安全预警和应急响应机制？答案：1. 物业管理公司应加强门禁管理，确保非业主不得随意进入小区。

同时，可以安装监控摄像头，增加夜间巡逻频次，提高保安人员的专业性和责任心。

2. 建立安全预警机制，如通过小区广播、业主微信群等方式及时发布安全信息。

制定应急预案，一旦发生安全事件，能够迅速响应，减少损失。

广东省物业管理师案例分析题物业案例分析一、某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。

请分析：1、开发商作法是否合适？2、根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司？答：1、开发商作法不合适。

理由如下：据《物业管理条例》中，A、国家提倡建设单位按按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；B、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理工作企业。

2、据《物业管理条例》中规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可能并处10万元以下的罚款。

3、据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

二、欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订《物业服务合同》。

小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。

试分析这些业主理由是否成立，并做出解释。

答：1、这些业主理由不成立。

2、据《物业管理条例》的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主人数的1/2或者建筑面积占有1/2以上通过。

而反对的业主只有23户，建筑面积占有10%，所以这些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。

案例分析例题一、欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。

小区共有业主850户，其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。

试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。

参考答案：业主的理由不能成立。

（2分）因为：（1）像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。

（1分）（2）少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。

（1分）（3）少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。

（1分）因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的业主委员会签订，法律法规并未规定要与每一位业主签订。

（2分）第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。

（1分）（4）少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。

因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。

若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。

（2分）二、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。

后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。

王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。

于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。

物业管理人员案例分析试题及答案（5篇）第一篇：物业管理人员案例分析试题及答案姓名：成绩：物业管理人员案例分析试题案例一（如何应对业主的成见？）某小区一位业主装修时。

擅自在阳台顶棚焊接铁架。

与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非安装不可。

你发火我不发火。

管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好，软抗也罢，在原则问题上绝不退缩。

业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。

虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。

为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，换取她的理解和信任。

装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该小区管理的主力军。

[问题]这种情况，你有什么好的处理方法？[参考答案]1.坚持原则处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，否则开了一个口子，会一发不可收拾。

2.一心换心管理处每天都在和业主打交道；磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧。

关键要主动用自己真诚重新换取理解和信任。

案例二（如何处理小区商铺违反管理处规定的事情？）某小区有商铺近60家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动.但其中一家店铺，近年来屡屡违规，经常将一些招聘，商品和杂物摆出店门之外，影响了小区环境的整洁美貌。

管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。

最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。

[问题]这种情况，你有什么好的解决对策[参考答案]主管将该店铺老婆约到管理处办公室。

首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩处，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理和缴费工作，所以再给一次自觉整改的机会。

案例分析题（一）某物业公司在管理某小区过程中，碰到下列问题或业主投诉：1、部分梯间陈旧，要求进行粉刷；2、保安员更换频繁，给小区安全管理带来隐患；3、小区停车秩序混乱，建议加强管理；4、小区市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理；5、常有到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素；6、楼道损坏频率高，建议及时检查更换；7、某部电梯安全隐患严重，需要大修；8、建议区外墙全部翻新；9、小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施；10、小区出现业主丢失自行车情况，要求加强管理；11、部分主要求减免物业服务费；12、希望提供家政服务；13、部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路；14、建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？问题2：上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？（二）甲住宅小区业主委员会与乙物业服务公司就甲住宅小区的物业管理项目达成一致意见，现拟签订物业管理合同。

(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的，请将正确答案真在括号内。

)1、甲、乙双方签订的物业管理合同应当采用：（）A．口头形式 B.书面形式 C. 事实形式 D. 其它形式2、订立物业管理合同时应当遵守的基本原则包括：（）A. 主体平等原则；B. 权利义务公平对等原则；C. 诚实信用原则；D. 合法原则。

E.合同自由原则3、在解决合同纠纷的条款中双方约定："如果不服仲裁裁决，可以向人民法院起诉。

"该条款：（）A. 因同时约定仲裁与诉讼而使仲裁协议无效B. 关于仲裁的约定有效，而关于诉讼的条款无效C. 关于仲裁与诉讼的约定均无效D. 无论是否有效，双方发生合同纠纷都不丧失诉讼权（三）某住宅小区业主委员会认为物业服务公司的服务不到位，并有乱收费的现象，于是向物业服务公司提出："提高服务质量并对收费标准作出说明"的要求。

第1篇一、案例背景某小区位于我国某大城市，是一座拥有1000户居民的中等规模住宅小区。

该小区于2010年建成，由A物业管理公司负责物业管理。

A物业管理公司是一家具有多年物业管理经验的企业，但在实际运营过程中，由于物业管理法律法规知识掌握不足，导致与业主之间发生了一系列纠纷。

二、案例分析（一）案例一：物业管理费收取纠纷1. 案情概述2015年，小区业主委员会与A物业管理公司签订了一份为期三年的物业管理服务合同。

合同规定，物业管理费为每月每平方米1.5元。

然而，在合同履行过程中，A物业管理公司发现，小区内部分业主未按照合同规定缴纳物业管理费。

于是，A物业管理公司向业主委员会发出了催缴通知，但部分业主以物业管理服务质量不达标为由拒绝缴纳。

2. 法律分析根据《物业管理条例》第四十二条规定，物业管理服务费用应当按照合同约定收取。

业主应当按照合同约定缴纳物业管理服务费用。

在本案中，A物业管理公司与业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当按照合同约定缴纳物业管理费。

至于物业管理服务质量问题，业主委员会可以向物业管理公司提出整改要求，但不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。

3. 案例启示物业管理公司在签订物业管理服务合同时，应明确物业管理费用的收取标准、方式和违约责任，避免因物业管理费用问题引发纠纷。

同时，业主应充分了解物业管理法律法规，依法维护自身权益。

（二）案例二：小区停车费纠纷1. 案情概述2016年，A物业管理公司对小区停车费进行了调整，将停车费由每月100元调整为每月200元。

此举引发了部分业主的强烈不满，认为停车费过高。

部分业主甚至将A物业管理公司告上法庭，要求降低停车费。

2. 法律分析根据《物业管理条例》第四十三条规定，物业管理服务费用包括停车费。

物业管理公司可以根据实际情况调整停车费，但应当事先征求业主委员会的意见，并报当地物业管理主管部门备案。

在本案中，A物业管理公司在调整停车费前未征求业主委员会意见，也未报备当地物业管理主管部门，因此其调整停车费的行为违法。

案例分析题参考2016年04月案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。

编号意见与建议1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 建议小区外墙全部翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11 部分业主要求减免物业服务费12 希望提供家政服务13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工，培训等管理成本的增加）？（5分）问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。

业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。

业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。

业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。

甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

第1篇一、案例背景某小区于2008年成立，共有业主2000户，小区总建筑面积约50万平方米。

小区实行封闭式管理，设有物业管理公司负责小区的日常物业管理。

物业管理公司成立于2007年，是一家具有资质的物业管理企业。

在物业管理过程中，物业管理公司与业主之间产生了一些纠纷，现将其中一起纠纷进行分析。

二、案情简介2018年6月，小区业主张先生发现家中阳台漏水，经检查发现漏水原因系小区公共区域的排水管道破裂所致。

张先生向物业管理公司反映情况，要求物业管理公司立即进行维修。

物业管理公司回应称，由于排水管道破裂属于公共区域设施损坏，需要召开业主大会讨论维修事宜。

然而，物业管理公司并未及时召开业主大会，也未对破裂的排水管道进行维修。

张先生对此表示不满，遂向当地住房和城乡建设局投诉。

三、争议焦点1. 物业管理公司是否应当承担维修责任？2. 业主大会的召开条件及程序是什么？3. 住房和城乡建设局在处理此类纠纷时应当如何行使职权？四、案例分析1. 物业管理公司是否应当承担维修责任？根据《物业管理条例》第十六条的规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的公共设施、设备进行维修、养护。

在本案中，小区公共区域的排水管道破裂，属于物业管理公司的维修范围。

物业管理公司未能及时维修，违反了物业管理合同的规定，应当承担维修责任。

2. 业主大会的召开条件及程序是什么？根据《物业管理条例》第二十条的规定，业主大会的召开条件包括：业主人数达到物业管理区域总人数的50%以上，或者业主人数达到物业管理区域总人数的30%以上，但物业管理区域内建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上。

业主大会的召开程序如下：（1）物业管理公司应当在物业管理区域内张贴公告，告知业主大会的召开时间、地点、议题等事项。

（2）物业管理公司应当提前10日将业主大会的议题通知业主。

（3）业主大会的召开应当有物业管理区域内50%以上的业主参加，或者物业管理区域内30%以上的业主参加，且物业管理区域内建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上。

⼀、某⼩区物业管理公司原由⼩区开发商聘请，业主⼊住后对该物业管理公司不满意，双⽅⽭盾很⼤，⼩区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在⽆权解聘管理公司，业主称服务质量不好，⽆法举证，且物业管理服务质量没有统⼀标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。

为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。

1、试析本案所涉及的法律问题。

2、对此类纠纷应如何解决。

⼆、两年前王先⽣在某⼩区购买了⼀套三房⼆厅的住宅，但⼀直没有⼊住。

最近物业管理公司多次发出通知，催他补交⼀年的物业管理费。

王先⽣以未居住为由拒交。

试析：王先⽣的做法是否正确？为什么？ 三、张先⽣在某⼀住宅⼩区购买了⼀套⾼级住宅。

因为他是位⽣意⼈，所以将住宅作抵押向某银⾏进⾏了贷款。

银⾏为了确保贷款回收，将该套房进⾏了诉讼保全措施。

张先⽣由于⽣意上的不成功，停⽌了向物业公司交付物业管理费。

物业管理公司认为张先⽣的房⼦在，暂时不交物业管理费也没什么⼤的关系，只要房⼦在，不怕业主不交费。

由于张先⽣没有及时返还银⾏的贷款，银⾏向法院提起诉讼。

经过长时间的诉讼，法院判决将张先⽣的房⼦进⾏拍卖，拍卖结果银⾏竟买成功。

于是，该套房⼦易主。

该银⾏⼜将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡⼥⼠。

这时，物业管理公司决定正式追讨该房所⽋的物业管理费。

结果，银⾏拒付，胡⼥⼠也拒付过户前的物业管理费，张先⽣⼜不知去向，致使该房所⽋的物业管理费⼀直没能收缴。

分析： 1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 参考答案 （⼀）答：（要点） 1、本案涉及的是物业管理法律关系问题； 2、物业管理法律关系的产⽣、变更的基础是协议委托。

在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来⾃于产权⼈的委托授权。

物业案例试题及答案一、案例分析题1. 某小区业主张先生因不满物业服务，拒绝支付物业管理费。

物业公司多次催缴无果后，决定采取法律手段解决。

请分析物业公司可以采取哪些措施来维护自己的权益，并说明理由。

答案：物业公司可以采取以下措施来维护自己的权益：（1）发送催款通知书，明确告知张先生欠费情况及可能产生的滞纳金等后果。

（2）与张先生进行协商，了解其不满的具体原因，并尝试解决其合理诉求。

（3）若协商无效，可以向当地物业管理部门投诉，寻求行政调解。

（4）若调解无效，可以向法院提起诉讼，要求张先生支付欠缴的物业管理费及相关费用。

理由：物业公司作为服务提供方，有权要求业主按时支付服务费用。

通过法律途径解决纠纷，可以维护物业公司的合法权益。

二、判断题2. 业主委员会有权决定小区内的一切事项。

答案：错误。

业主委员会的职责是代表业主的利益，参与小区管理，但并非有权决定小区内的一切事项，重大事项需经过业主大会的同意。

三、选择题3. 以下哪项是物业公司的职责？A. 负责小区内的绿化养护B. 负责小区内的治安管理C. 负责小区内的房屋维修D. 负责小区内的商业活动答案：A、B、C。

物业公司的职责包括负责小区内的绿化养护、治安管理和房屋维修等。

四、填空题4. 物业公司在接到业主投诉后，应在____小时内给予回复，并在____天内解决问题。

答案：24小时内给予回复，并在7天内解决问题。

五、简答题5. 请简述物业管理中“业主大会”的作用。

答案：业主大会是物业管理中的一个重要组织，其作用主要包括：（1）代表业主的利益，参与小区管理决策。

（2）审议和批准物业公司的年度工作计划和预算。

（3）监督物业公司的工作，确保服务质量。

（4）协调业主与物业公司之间的关系，解决纠纷。

（5）参与小区内重大事项的讨论和决策，如公共设施的维修、改造等。

六、论述题6. 论述物业公司如何提高服务质量以增强业主满意度。

答案：物业公司可以通过以下方式提高服务质量以增强业主满意度：（1）定期对员工进行培训，提高服务意识和专业技能。

第1篇一、案例背景某小区于2005年建成并投入使用，由A物业公司负责物业管理。

根据小区业主大会的决定，A物业公司与业主委员会签订了为期五年的物业管理服务合同。

合同期满后，业主委员会决定不再续签合同，理由是A物业公司的服务存在诸多问题，如绿化维护不到位、公共设施损坏不及时修复等。

A物业公司不服，认为其已经按照合同约定履行了义务，且在服务过程中积极改进，要求继续履行合同。

双方因此产生纠纷。

二、案例分析本案涉及的主要法律问题包括：1. 物业管理服务合同的效力根据《物业管理条例》第十二条的规定，物业管理服务合同应当符合国家有关法律、法规的规定，并经业主大会或者业主委员会的同意。

在本案中，A物业公司未经过业主大会的重新投票同意，即要求继续履行合同，可能存在合同效力问题。

2. 物业服务质量的认定《物业管理条例》第三十七条规定，物业服务企业应当按照合同约定和物业服务标准，提供物业服务。

在本案中，A物业公司存在绿化维护不到位、公共设施损坏不及时修复等问题，已违反了合同约定和物业服务标准。

3. 业主大会的决定效力《物业管理条例》第二十二条规定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。

在本案中，业主委员会根据业主大会的决定，决定不再续签合同，该决定对A物业公司具有法律效力。

三、答案及法律依据1. 关于物业管理服务合同的效力根据《物业管理条例》第十二条的规定，A物业公司未经过业主大会的重新投票同意，即要求继续履行合同，其行为可能存在合同效力问题。

根据《民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。

因此，本案中A物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同，在未经过业主大会重新投票同意的情况下，可能存在合同效力待定的问题。

2. 关于物业服务质量的认定根据《物业管理条例》第三十七条的规定，A物业公司存在绿化维护不到位、公共设施损坏不及时修复等问题，已违反了合同约定和物业服务标准。

因此，A物业公司应承担违约责任。

案例一欣欣花园小区是一个全部每户90—110平方米面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业服务管理公司接替了原由开发商的物业管理公司管理的小区，并签订了物业服务合同。

小区共有住户850户，其中，有32户业主以未出席业主大会，未投票选择该物业公司，未与新物业公司签订物业服务合同，而且新物业公司的服务不如原有公司的好为由，一直拒交物业服务费。

试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。

答：业主的理由不能成立因为：A．选聘物业管理企业的事，只要经过2/3以上业主同意就可以。

而不需要每一位业主都同意。

23户只占到850户的2.7%。

B．少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会所做决定的效力，业主大会所作出的决定，应当对小区内每一位业主都具有约束力，业主都应当遵守。

C．少数业主不能以未签合同为由拒交物业服务费因为：1、物业合同属于集体合同，合同不必与每一位业主签订，而是由业主委员会代表业主来签合同；2、由于物业服务公司已经在小区为业主提供了保洁、绿化等服务，服务已经发生，因此，享受此服务的业主就应当缴纳物业服务费，欠缴者还应当补缴滞纳金。

D．少数业主也不能因认为新公司服务质量不如老公司好为由拒交服务费，因为服务好和不好，不是由少数人认为怎样就是怎样来判断的。

案例二一位业主去小区会所健身，在小区会所门口摔了一跤，腿部摔伤，由其同行者帮助到医院诊治看病，共花去医药费2000余元，因为受伤，该业主有将近一个月只能在家行走不能上班。

其家属认为，业主在会所门口摔伤是因为门口台阶湿滑所致，因此要求物业服务公司承担此笔医药费。

试分析：1、物业服务公司是否应该承担此笔医药费；2、物业服务公司如何才能防范此类事件再次发生。

答：是否赔偿要看当时的具体情况：1、如果确实湿滑，物业公司未采取任何措施和给予必要提示，则物业公司要承担；2、如果物业公司有措施，但是不到位或者有缺陷，则部分赔偿；3、如果全部防湿滑措施到位，摔倒是因为个人不小心，则物业公司免责。

《物业管理案例分析》精选题及答案案例一：某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。

20XX 年 2 月 16 日上午，两名业主到物业公司购买天然气。

因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。

在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。

物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

请分析：(1) 物业管理公司的做法是否妥当?为什么?(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题?答案要点(1)物业管理公司的做法是不妥当的。

①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。

因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，导致矛盾激化，物业公司是有责任的。

(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。

②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。

若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。

③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。

在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起催促程序。

④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。

物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。

⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。

⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

物业管理师案例试题及答案一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0.5分）案例一甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。

几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。

A、在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书B、对部分锈蚀的给水支管及时进行更换C、为提升小区品质，应业主要求改建了小区的D、为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。

2、上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。

3、上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。

4、上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。

5、上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。

案例二某住宅项目总占地面积12万�O，建筑容积率为4.5，分两期开发。

一期占地面积6万�O，其中保障性住房建筑面积10万�O，地下停车库与地下设备用房3万�O，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万�O。

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。

该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。

关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。

请回答下列问题：6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。

A、6×4.5―10=17万�O，B、6×4.5―10―3=14万�O，C、12×4.5―10―19=25万�O，D、12×4.5―10―3―19=22万�O7、建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。

注册物业管理师实务案例分析题1. 案例背景介绍在某小区物业管理中心，由于管理不善，导致小区内的环境卫生、公共设施维护等方面存在一系列问题，居民对物业管理的满意度明显下降。

为了改善小区物业管理现状，物业管理中心决定聘请一位注册物业管理师进行实务案例分析，并提出改进方案。

2. 案例分析2.1 环境卫生问题根据居民反映，小区内的垃圾分类和清理工作不到位，导致垃圾滞留和异味扩散。

此外，小区内的公共区域缺乏定期清洁和绿化养护，给居民生活带来不便。

2.2 公共设施维护问题小区内的公共设施如电梯、门禁系统等经常出现故障，维修响应速度慢、维修质量不高。

居民对此表示不满，影响了小区的整体居住体验。

3. 数据分析3.1 环境卫生问题数据分析根据小区居民的反馈调查，有70%的居民对小区的垃圾分类和清理工作表示不满意。

另外，有60%的居民认为小区的公共区域清洁不及时，绿化养护不到位。

3.2 公共设施维护问题数据分析根据小区物业管理中心的记录，过去一年内，小区的公共设施出现故障的次数达到了200次，平均每月16次。

其中，电梯故障占比40%，门禁系统故障占比30%。

4. 问题原因分析4.1 环境卫生问题原因分析垃圾分类和清理工作不到位的原因可能是物业公司对员工的培训不够，缺乏相关操作规范。

公共区域清洁和绿化养护不到位的原因可能是物业公司对外包清洁公司的管理不够严格。

4.2 公共设施维护问题原因分析公共设施故障频繁的原因可能是物业公司对设施的维护保养不到位，缺乏定期检查和维修计划。

维修响应速度慢、维修质量不高的原因可能是物业公司与维修公司的合作关系不紧密，缺乏有效的沟通和协调。

5. 解决方案5.1 环境卫生问题解决方案物业管理中心应加强对员工的培训，制定垃圾分类和清理工作的操作规范，并进行定期检查和考核。

同时，与外包清洁公司加强合作，确保公共区域的清洁和绿化养护工作得到有效落实。

5.2 公共设施维护问题解决方案物业管理中心应建立设备维护保养的档案，制定定期检查和维修计划，并加强对维修公司的管理和监督。

物业管理实务案例分析题附答案案例一•某物业服务公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表，•问题1、解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？•问题2、上述不属于物业管理职责围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？•问题3、试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？•问题4、在上述所有问题中，你认为不可能满足业主要求，仅需要进行沟通和解释的项目是哪一项？为什么？•问题5、针对上述问题，请结合你的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理水平？中国物业管理师微信公众：cpm009•答题要点•问题1：需要资金投入的项目有：1、6、7、8、9项，其中第1、6、9项应在物业服务费中列支，第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。

•问题2：第4项和第12、13项，物业服务企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责围，无权直接处理，物业服务企业应向有关部门反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务，并跟踪事态，及时向业主通报。

•。

•问题3：可能的原因（1）环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；（2）有食源是老鼠较多的原因。

•应采取的措施（1）加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭蚊蝇，利用鼠夹，毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；（2）同时加强宣传教育，取得业主配合。

•问题4：第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均应按物业服务合同的约定以同等标准交纳物业服务费用，不能随意减免物业服务费。

•问题5：（1）加强基础管理，包括日常检查和员工培训，调整优化管理服务工作流程；（2）加强保安人员管理、公共秩序管理；（3）加强小区共用设施设备的更新改造工作；（4）加强小区卫生管理工作；（5）加强与业主的沟通。

----------------------------------------案例二•某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。