2009年7月长沙房地产市场月报(合富辉煌)

2009年，在国家经济刺激措施和市委、市政府应对金融危机、促进房地产发展政策等多种因素的影响下，长沙房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量创历年来新高、资金来源相对充裕等新情况、新变化。

从发展趋势来看，宏观经济景气上升、长沙城乡居民收入增加、消费结构升级等因素将使长沙2010年房地产投资继续保持平稳增长，房价明显下跌的可能性不大。

一、2009年房地产市场的基本特点1、投资逐月回升。

2009年，长沙市房地产投资497.46亿元，比上年同期增长6.0%。

从7月份开始房地产投资止跌回升，投资连续6个月增长，且逐月投资情况明显好于上年同期，从7月份开始累计房地产投资283.29亿元，比上年同期增长13.1%。

2、销售面积创历史新高。

进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来少有过的“井喷式”行情。

2009年，长沙商品房销售面积1406.58万平方米，同比增幅达71.0%，创自1998年房改以来历史同期最高水平，比原销售最好的年份2007年多出421.49万平方米，从4月份开始长沙商品房销售面积一直保持在110.0平方米以上的好势头。

尤其是岳麓区凭借市政府和长郡新校区和宜住的环境、开福区凭借湘江江景、长沙县凭借经济和基础设施的发展带动了商品房销量成倍增长。

3、商品房销售价格上涨幅度不大。

长沙市商品房价格一直稳定在3600元左右，2009年商品房销售均价比上年同期增长9.8%，远低于前8月全国商品房平均价格增长13.5%的增速，也低于前8月全省商品房平均价格增长9.9%的增速。

4、个人按揭款增长明显加快。

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，2009年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。

2009年，房地产开发企业本年资金来源903.18亿元，同比增长31.7%。

尤其是国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。

2009年长沙市国民经济和社会发展统计公报正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2009年长沙市国民经济和社会发展统计公报（长沙市统计局2010年3月）2009年是新世纪以来长沙经济发展最为困难的一年，也是面临的挑战最为严峻、付出的努力最为艰辛的一年。

面对国际金融危机的严重冲击，市委、市政府及早谋划，超前部署，科学应对，带领全市人民坚决而又创造性地贯彻落实中央和省委、省政府的一系列决策部署，全市经济继续保持了平稳快速发展。

一、综合初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）3744.76亿元，比上年增长14.7%。

分产业看，第一产业实现增加值179.40亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值1893.58亿元，增长16.3%，其中工业实现增加值1554.54亿元，增长17.5%；第三产业实现增加值1671.78亿元，增长13.9%。

第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.3、7.7、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.1%、52.1%、45.8%。

按常住人口计算，人均GDP达56620元，同比增长13.7%。

全年经济低开高走，四个季度的GDP累计增幅分别为13.1%、14.0%、14.5%和14.7%。

三次产业结构调整为4.8∶50.6∶44.6。

全部工业增加值占GDP比重为41.5%。

全市非公有制经济实现增加值2180.10亿元，占全市GDP的比重达58.2%。

非国有经济固定资产投资1749.40亿元，增长25.0%，占全社会固定资产投资的比重达71.6%。

私营企业进出口总额为24.92亿元，占全市进出口总额的比重为60.5%，同比减少2.7个百分点。

1 长沙房地产市场周报合富辉煌房地产（湖南）市场研究部2010 年 8 月30 日—2010 年 9月 5 日2目 录一、房地产政策与法规 (3)二、全国及重点城市房地产重要动态 (3)1、全国房价、房屋销售等情况 (3)三、长沙城市建设与规划发展情况 (7)四、报广投放 (9)1、费用分析 (9)2、分类统计 (10)五、长沙市楼市动态 (10)1、周交易行情（8.30-9.5） (11)2、周成交量、价走势 (13)3、开盘与推货楼盘情况表 (14)4、营销活动情况 (16)5、认筹、优惠情况 (16)6、重点楼盘个案 (17)3 一、房地产政策与法规政策/文件名称 颁布时间 实施时间 发布部门 核心内容 市场影响《全国国土规划纲要》编制重启9 月 2 日 9 月 2 日国土资源部国土部正会同发改委、住建部等相关部门研究制定《全国国土规划纲要》。

纲要前期研究要围绕生产力布局、资源的综合开发，以及国土安全问题开展研究。

该《纲要》将涉及未来二十年的国土规划，这也是我国首部国土规划纲要。

统计局调查空置房实施细则待出9 月 3 日 11 月 统计局将在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，验证方案，完善方法。

并充分利用第六次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息。

有助于房屋空置税乃至房产税等保有环节税种的开征，调节市场供求关系长沙申改经适房货补购房限制9 月 3 日 9 月 3 日长沙市房产局将经适房货币补贴购房房价标准放宽。

“经适房货补只能买5000元/平方米以下的房子”这一标准有望被改写。

二、全国及重点城市房地产重要动态1、全国房价、房屋销售等情况421 城市成交量上涨，价格较为稳定。

(8.30-9.5)5 （数据来源自：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统。

）注：1. 北京、上海、广州、深圳、天津、成都、长沙、东莞、南京、青岛、苏州、厦门、福州、大连、惠州、三亚、贵阳、温州、包头数据为商 品住宅交易数据，其他城市为商品房交易数据。

2009年长沙房地产市场需求状况问卷调查分析报告 长沙市房产研究中心高级分析师 郭芳俊 因美国次贷危机引发的世界金融危机，造成了我国2008年地产业的寒冬，对我国国民经济的快速、健康发展也带来一定影响。

2009年两会的召开，针对经济的宏观形势，以及中国房地产业的自身特点，中央政府强调建立住房保障体系、完善房地产市场结构，各地方政府认真贯彻中央的精神，出台相关的政策，促进本区域房地产市场的健康稳定。

作为中国发展最具活力的地区-长沙，长沙市政府结合本地的实际情况，出台例如“经济适用房货币化补贴”等政策，启动大面积棚户区改造，加快城市化的进程，促进本地的房地产市场发展。

在这一背景下，借中国长沙第二十七届房交会召开之际，为了解目前长沙房地产市场的需求状况，也为了解广大置业者尤其是潜在置业者，对近期政府出台的各项房地产相关政策措施的关注程度和认可程度，以及置业者的一些需求状况，特向房交会的参观者进行了为期四天的问卷调查。

在这期间共发放问卷10000份，收回8796份，回收率为87.96%，其中有效问卷7965份，有效率为90.55%。

一、长沙房地产市场的现状及发展（一）对当前房价的态度图1 置业者对长沙当前房价的态度从图1可以看出长沙置业者对当前长沙房价的态度有一半的比例是认为正常，剩下的一半中，有47.58%认为偏高,只有2.42%认为偏低。

从数据可以看出，在当前环境下，认为房价正常和偏高的比例是不相上下，只有少部分认为偏低，这种状况也导致了市场目前仍然存在相当部分的观望情绪，市场的大量需求未完全释放。

（二）2009年长沙房地产市场发展形势预测图2 置业者对长沙房地产市场发展总体形势推断图3 置业者对2009年下半年长沙房价的预测图2显示有47.48%的置业者认为市场仍处于调整期，有47.38%的置业者认为市场将逐步回暖，只有5.14%的置业者认为可能会出现快速反弹。

图3则显示置业者对下半年长沙房价的预测中，有接近一半的比例认为房价将与去年持平，其次是有20.45%的比例认为房价将下跌，认为房价将上涨的只占15.21%。

2011年10月长沙房地产市场月报合富辉煌（中国）湖南公司市场研究部2011年11月8日项目拓展联系人：合富辉煌（中国）湖南公司总经理杨虹薇目录一、房地产政策与法规.............................................................................................. 错误！未定义书签。

二、全国及重点城市房地产重要动态 .................................................................................. 错误！未定义书签。

三、长沙房地产重要动态............................................................................................ 错误！未定义书签。

四、长沙城市建设与规划发展情况 .................................................................................... 错误！未定义书签。

五、土地市场...................................................................................................... 错误！未定义书签。

六、报广投放...................................................................................................... 错误！未定义书签。

1、费用分析 (18)2、分类统计 (19)七、长沙市楼市动态................................................................................................ 错误！未定义书签。

长沙市房地产市场报告2009年, 长沙楼市导演这一部年度大片, 成交量价均达到历史最高峰, 而在这部大片主角便是"政府"与"购房者" , 为了加快经济恢复, 走出2008年楼市阴霾, 2009年中央政府始终保持宽松政策,同时地方政府积极响应"货币补贴"等各项救市的措施层出不穷, 刚性需求在刺激中不断进行,激情在2009年一次又一次的上演.2009年长沙市土地市场无疑是整部大片的遗憾所在,全市供求两方面同比急速下滑,土地市场交易冷清,价格方面,83%土地以低于5%的溢价率成交.但是2009年接近尾声之时,"南湖地王"给予了我们惊喜,同时10月,11月土地供应量及成交量出现快速上涨,给予了我们畅想,纵观.2009年土地市场,我们可以从中找到一些冷清的原因,主要受2008年整体市场冷淡影响,开发商资金紧张,2009年以现金回流为主,同时,前两年供应量较大,开发商有一定的土地储备,导致整体土地市场低迷,成交出现大幅下滑,在价格方面,开发商对土地高地价保持谨慎,争夺不够激烈,整体溢价率不高,导致土地价格出现下跌.2009年市场全年保持明显的供不应求的局面,供求比达到了历史最高的1.77,从供应量来看,受2008年市场挤压存量的影响,2009年上半年基本上以消化市场存量为主,供应量较少,新增供应主要集中在下半年,整体来看,2009年长沙市供应同比出现下降趋势,但仍处于745万平方米的高位,供应量并不是造成供求矛盾的主要原因,巨大的成交量才不是支配其结构的力量.2009年,长沙成交量达到了历史巅峰的1315万平方米,同比大增171.13%,较疯狂的2007年增长了82.13%,在这大增之中,政府和购房者扮演了重要的角色,长沙房价一直以来都处于较低的发展水平, 基数不高,增长过慢, 2009年, 从全市的角度来看, 虽然价格达到历史最高的4126元平方米, 但是12月相对1月只增长27.5%, 增长速度缓慢,这主要因为2008年价格基础并未下跌,同时2009年上半年部分楼盘降价促销等因素的影响, 但从部分楼盘来看, 下半年出现了大幅上涨,出现了1000~1500元平方米的涨幅,不可否认,成交量支撑着价格上涨趋势已经形成. 2009年在市委、市政府的正确领导下，我市认真贯彻了中央各项房地产业发展的宏观调控政策，继续执行了我市08年以来的房地产市场扶持政策，通过强化商品房预售、销售管理，二手房交易的规范、安全管理，增强了政府对市场的引导和监管，并创造性的将住房保障与引导需求相结合，在多方努力下，长沙房地产市场迎来了前所未有的丰收年。

09年7月合肥房地产市场月报目录商品房市场 (2)土地市场 (6)政策与规划 (7)领先开发企业动态 (9)上海世联房地产顾问有限公司Shanghai World Union Properties Consultancy Co., Ltd.商品房市场图1：长三角重点城市住宅销售套数走势单位：套图2：合肥商品住宅今年市场走势单位:套38003850390039504000405041004150420042504300单位:元/平米世联观点：2009年以来，合肥市商品住宅市场在3月份开始升温，而在天气炎热的7月，成交量竟然达到了最高峰，环比6月上涨了36%。

今年以来的供求关系一直的供不应求，说明可售房源不断减少。

世联观点：随着7月份气温的升高，理论上房地产的淡季应该来临，然而由于对房地产复苏信心的不断增加，长三角城市中大部分出现了环比上涨的现象，而合肥则是上涨幅度最大的城市。

图3：09年5-7月合肥各区商品住宅量价图单位:套500100015002000250030003500400045005000单位:元/平方米图4：09年7月31日合肥各区商品住宅可售套数与7月成交套数的对比图单位:套0123456单位:月世联观点：7月份合肥各区的成交量普遍出现了上涨现象。

世联观点：假如供应量不再增加，则住宅可售套数库存完全去化需要 3.8个月。

庐阳、政务、新站去化较快，如果不再增加供应量的话，都只需要不到3个月的时间即可去化完毕。

09年6月和7月合肥住宅成交前十排行榜09.0609.07序号区域名称套数区域名称套数1滨湖区滨湖世纪城.徽昌苑846滨湖区滨湖世纪城.徽昌苑7632滨湖区滨湖世纪城.观湖苑459滨湖区滨湖世纪城.观湖苑6513滨湖区滨湖.书香门第293滨湖区滨湖.书香门第3824滨湖区滨湖世纪城.徽杰苑290新站区利港.银河新城2635包河区万振逍遥苑四期229政务区信达.水岸茗都2346蜀山区红皖家园207蜀山区大溪地现代城三期2287政务区蓝蝶苑188新站区家天下花园2198蜀山区新景花园167滨湖区滨湖世纪城.徽杰苑2119政务区太阳海岸花园162庐阳区新天地国际广场18910蜀山区信旺.华府骏苑149新站区莱茵河畔花园157图5：09年5-7月合肥各区办公楼成交面积单位:万平方米1000200030004000500060007000单位:元/平方米世联观点：合肥7月份的办公市场成交面积和6月份总体持平，其中包河、政务出现较大幅度增长，而庐阳、新站却出现较大幅度的减少。

2009年，面对金融危机的严重影响，市委、市政府将安居工程和棚户区改造作为“扩内需、保增长、惠民生”的重要手段，计划用3年时间完成城区二环线以内约730万平方米棚户区改造任务，基本解决低收入家庭住房问题。

会议透露，去年共搬迁棚户区居民1.66万户，拆迁棚户区216万平方米，建设（筹建）廉租房7117套，发放经济适用房货币补贴1.8万余户11.57亿元，完成国有公房危房改造1520户、农村危房改造2000户，实施采煤沉陷区治理异地安置560户，全市人均低于12平方米的52038户住房困难家庭实现了应保尽保。

实践还证明，安居工程和棚户区改造成为改善民生、拉动投资、扩大消费的最佳结合点。

2009年，全市完成棚改投资128亿元，占房地产开发投资26.24%，直接拉动房产消费360万平方米，占本地居民购房的40%。

据了解，中山西路棚户区项目需要拆迁各类单位67家，拆迁住户2063户，拆迁房屋面积28.65万平方米。

这块地的挂牌时间从4月20日早晨8点开始，于4月30日下午4点结束，竞拍起始价为26.5亿元。

4月30日下午4点04分，长沙市国土资源局官方网站上显示，大连万达商业地产股份有限公司以26.5亿元竞得。

地块内商住对半开发售价将超过7000元按照审批后的规划，中山西路棚户区一期的总建筑面积按“地上总建筑面积不超过80万平方米”控制，其中商业建筑不少于34万平方米。

原控规中绿地规模不减，位置可调整，临城市道路留出城市绿化广场。

张君来介绍，地块内商业与住宅开发将对半分，各占50%。

据了解，2007年7月，“中国总价地王”新河三角洲成交时每亩约780万，楼面价3091元/平方米；2009年，南湖片区4号地以每亩1033万元、楼面每平方米2583元成为长沙单价新地王；此次每亩1450.66万元、楼面每平方米3312元的网挂20号地，刷新了前两次的纪录。

根据某资深专业评估人士计算，以3312元/平方米的楼面价，加上2500元/平方米左右的开发成本、1500元/平方米左右的财务成本、管理费用、销售费用和税费等成本，保守估计每平方米销售价将超过7000元。

长沙房地产市场2009风险评估一、整体市场（一）供求关系1、供应量——相比08年将大幅缩水，市场存量依然巨大房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。

本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。

根据官方公布数据，07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米，08年上半年商品住宅新开工595万平方米；结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断，预计08年下半年商品住宅新开工面积为250万，09年上半年为200万平方米；07年初至09年上半年，预计累计新开工面积达2183万平方米；07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，08年预计在940万平方米左右；07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目半年内无法实现上市，预计09年全年供应面积将达700万平方米。

图1- 1 长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统08年楼市步入严冬已成公认事实，09年将继续处于楼市周期的低谷。

预测09年供应量将呈现低开高走，整体处在较低位运行的局面。

第一季度：峰回路转，供应量锐减由于08年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，造成楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。

同时，入冬以来，新开工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减。

第二季度：顺势回升，变化不大春节长假过后，停建工程纷纷续建，加快工程进度。

部分08年下半年达到预售条件因楼市低迷而观望的项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长。

第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值从08年土地市场来看，08年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为07年旺市期间囤积的土地。

09年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。

09年房价将处于稳定在相对低谷，市场刚性需求将出手，销售严峻形势将得以适度缓解，但年前新开工面积不足将制约全年供应量的时间节点分布，难以出现单季供应量超过280万平方米的情况。

《2009年房地产市场回顾及展望》09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。

09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。

09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。

在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。

短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。

国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。

同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。

除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。

进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。

在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。

此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。

截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。

从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。

同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。

长沙市房地产市场2009年12月份月报（2009年12月1日至12月31日）一、政策动态（一）明年信贷约预增7万亿至8万亿提要：建设银行高级研究员赵庆明告诉记者，按照他的计算，明年信贷大约在7万亿左右，而5家大银行信贷占比大约在3万亿左右，按照10%资本充足率来计算，几家大银行的资本金缺口大约2000多亿。

目前，银监会通过推动商业银行按照巴塞尔新资本协议的框架来控制风险，资本充足率也正是核心指标之一。

（二）银行“沉不住气” 悄然收紧房优惠政策据《国际金融报》报道到目前，房贷优惠政策虽然没有改变，但政策未变银行先“动”，多家银行已开始通过修改优惠政策、筛选优质客户等方式，悄然收紧房贷优惠政策。

一些银行虽然目前没有展开实际行动，但也有所打算，预计这一话题还将持续“热闹”下去。

融资环境的好坏往往预示着房地产市场的好坏。

对于开发公司而言，融资通畅促使其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃，开发建设市场的繁荣。

而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。

反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开支。

而消费者亦持币观望，市场顿显萎靡。

从明年的情况看，整体政策会比较宽松，但由于明年对投资热情的集中打击，银行在个别方面将会收紧。

（三）国土部:不符产业和供地政策项目一律不批用地国土部将要加大土地违法案件查处力度，特别是严查“两高一资”、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。

11月30日，国土部发布2009年国土资源执法监察工作报告显示，今年前10月全国违法案件数量同比大幅下降。

国土部相关负责人表示，为促进经济结构调整优化，今后对不符合产业政策和供地政策的项目，一律不批准用地。

（四）国务院研讨拆迁条例先补偿后拆迁或写进条例“先补偿后拆迁”有望写进新条例国务院法制办在北京金台饭店召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案（以下简称《征收与拆迁补偿条例》）专家研讨座谈会。