谨呈：烟台园城实业有限公司
新世界营销策略
计划书
一营销计划的主旨4
二营销计划的原则5
三新世界研读（SWOT分析）6
S(优势)分析6
W（劣势）分析7
O(机会点)分析7
T(威胁点)分析7
四策划宣传目标8
五市场操作整合推广技术方案9新世界是什么样的产品？9
工程简介9
基本指标10
产品定位10
客户是谁？11
客户分类12
客户定位12
客户来源区域分析13
客户层次分析13
客户的需求是什么？15
实际需求15
心理需求15
怎样满足客户的需求？16
针对客户群落的销售主张16
依靠营销的系统工程16
包装17
创造卖点17
遏制竞争18
提升产品的品质附加值18怎样吸引客户？20
节点型的推广技术方案20
总体价格策略20
个体定价策略21
推广技术方案的包装策略21怎样解决客户的顾虑？27
展示27
承诺27
服务27
内部经管28
怎样促进成交？29
销售技巧29
服务意识29
如何保障销售过程的顺利进行？30
整个市场流程控制30
销售经管主要内容——行政制度30
销售经管主要内容——奖励制度31
销售经管主要内容——现场经管制度32
销售经管的主要内容——过程经管32六阶段性营销策略33
内部认购期34
时间段34
营销目标34
营销策略34
价格策略35
宣传推广策略35
开盘销售期36
时间段37
营销目标37
营销策略37
价格策略37
宣传推广策略37
旺销期38
时间段39
营销目标39
营销策略39
价格策略39
宣传推广策略39
平稳销售期40
时间段41
营销目标41
营销策略41
价格策略41
宣传推广策略41
一营销计划的主旨
本计划书主旨在于通过烟台整体住宅市场及工程所处之区域市场的分析，同时通过对工程本身优劣势的研读，提出对工程后续发展的主体思路以及具体实施技术方案和策略，以便使工程能在整体的运作中能够按照市场化操作的原则进入良性化发展的轨道。
二营销计划的原则
本计划书所有的策划思路都符合以下原则
1、发展商销售利润最大化的原则
2、本工程销售速度最大化的原则
3、树立一个具有市场号召力的发展商品牌形象的原则
三新世界研读（SWOT分析）
S(优势)分析
区域优势
本工程所在区域属于烟台历史最为悠久的老城区芝罘区，位于烟台市芝罘区幸福河东地区。东临交通主干线芝罘屯路，西临幸福河路，幸福南路从南面小区主入口门前经过，北靠幸福地区交通主线幸福中路。地块距离市中心区比较近，区位价值相对较高，而且有比较大的价值可提升空间；本区域生活配套非常完善，银行、邮局、医院、学校、超市等生活必需配套一应俱全。
交通优势
紧邻幸福南路和幸福中路，交通便利，共有7条公交线路从小区门口经过。从家里到达火车站不到4公里，到达繁华商业街三站综合批发市场只有3.5公里。
规模优势
20万平M的超大规模，在工程所在区域是属于稀缺产品，可以出显示开发商的实力和信心。
产品设计优势
现规划的产品全部为小高层住宅，是烟台目前比较少见的建筑形式，容易引起人们的关注，良好的环境设计也是本工程的一个优势。
W（劣势）分析
历史印象
地块所在地为城乡接合部，工厂林立，周边环境相对欠佳；与工程紧邻的东面与西面仍然是形象不佳的平房区或者旧楼区，长期以来烟台市民对本地块的历史印象不佳。
环境劣势
本地区整体环境较脏乱，地块周边缺乏可资利用的景观；
细节设计方面
建筑规划设计缺乏前瞻性，不能塑造产品卖点。主力户型过于单一。
O(机会点)分析
烟台城市改造全面启动，对中低价房的需求日趋旺盛。本工程如定位为中低价产品，机会比较优越；
周边地区缺少规模较大，配套相对齐全的社区；
今年2月下旬央行调低了存贷款利率，有利于促进房地产消费；
T(威胁点)分析
城区拆迁后供应大量土地，未来供应量会激增，带来竞争威胁；
东郊和南部的工程对客源产生分流影响；
新工程的新的产品设计带来威胁
四策划宣传目标
开盘之前就成为市场关注焦点；
开盘销售时能有轰动效应，安排罐装销售，有排队购房现象；
销售热潮延续到年底，完成合同规定的销售目标
通过不同阶段的营销策划实施，实现销售速度和销售利润的最大化，完成所有的销售目标。
五市场操作整合推广技术方案
在操作一个工程之前，要对产品和市场有一个明确的了解和定位，如同战争之前一定要对自己和敌方战备情况有足够充分的了解，然后制定出相应的营销策略，做到知己知彼，方能百战不胎。
新世界是什么样的产品？
产品本身是一个工程在进行市场营销操作的根本，好的产品是一个成功的市场营销案例最重要的前提。
工程简介
本工程是烟台芝罘区幸福河东地区的大型全板式小高层住宅社区，全部建筑形态为12层和18层电梯板楼，总占地面积105030平方M，总建筑面积20.1万平方M，分二期开发，一期建筑面积为1 1.29平方M。小区位于烟台市芝罘区幸福河东地区。东临交通主干线芝罘屯路，西临幸福河路，幸福南路从南面小区主入口门前经过，北靠幸福地区交通主线幸福中路。交通十分便利，共有7条公交线路从小区门口经过。从本工程到达火车站约4公里，到达繁华商业街三站综合批发市场还不到3.5公里。瞬息直达烟台城市中心繁华地带。
园城新世界采用全观景、全南北向的规划，区内空间错落有致。小区有南、北两个主要入口，确保小区居民出行的便利性。小区的园林设计聘请台湾园林设计师进行精雕细琢，做到真正的实现绿色健康小区。小区中心建有多功能会所，可以供小区的居民进行休闲和娱乐。
户型为精致全阳光户型，有多种户型可供选择，一居室49—76平方M，二居室83—101平方M，三居室91—147平方M。
