酒店式公寓项目建议书

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市场需求量调查及预测
一、政治环境调查（删）



国务院常务会议出台的“新国五条”，重申坚 持执行以限购、限贷为核心的调控政策 调控的力度加大，特别是问责制。如果地方房 价上升过快，要严厉追究地方政府官员的责任。 限制投机性需求更加深入。此次限制投机性需 求，由购买环节进一步延伸到了之后的销售环 节。具体的措施是对卖二手房获得的差价，即 卖二手房的价格和最初买入价格的差价征收 20%的所得税。 新国五条”在遏制需求的同时也特别强调增加 普通商品房和住宅用地的供给。
主力户型分析
序号 1
项目名称 百富琪
主力面积 35—175
2
3 主力户型面积大多集中在 50-60平米之间，户型主流 为标准间型的一室一厅。少 量住宅性质的公寓户型面积 偏大，且采光面较多。 4 5 6 7 不少的酒店式公寓都采用了几梯几十 户的集中式电梯设置，电梯的运载负 荷极高。同时大回廊式高密度的平面 布局，不仅造成使用率低于普通住宅， 同时也使物业的识别性、私密性较差， 这也对高端客户的选择有直接影响。 8 9 10 11
三、市场需求分析
销售情况分析
从以上销售情况来看，昆明几个公 寓项目一经推出，就受到市场的追 捧，销售情况甚至优于普通住宅。。
序号
1 2 3 4 5 6
项目名称
百富琪 非常天地 新亚洲欢乐城 云都国际 南亚风情第壹 城 合金公寓（二 期） 云南华侨城 （群樱荟公寓 ）
公寓套数
493 300 1728 330 644 550
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目名称 百富琪 非常天地 新亚洲欢乐城 云都国际 南亚风情第壹城 合金公寓 云南华侨城 中豪。幸福公寓 奥宸中央广场 昆明西山广场 昆明玉器城
商业类型 集中商业 底商 住宅 住宅 集中商业 底商 旅游 集中商业 集中商业 集中商业 集中商业
小结 ◇昆明酒店式公寓仍以居住功能为主，酒店公寓与传统公寓未能明显区 分，公寓与小户型也未能明显区分。市场上酒店公寓供应产品单一

建筑业发展概况：全区年末拥有资质建 筑业企业122个，从业人员24332人。完 成建筑业总产值89.3亿元，比上年增长 22.0%。房屋建筑施工面积246万平方米， 房屋建筑竣工面积148万平方米。
2010-2011年城镇固定资产投资及增速

全区2011年城镇 固定资产投资总 额达274.7亿元， 比上年增长 30.5%。其中： 规模以上固定资 产投资完成230 亿元，规模以上 工业固定资产投 资32.7亿元，比 去年增长40.4%。
政策的解读
（删） 目前出台的种种楼市调控政策，都主要针对的是 住宅市场，“限购限贷”政策让很多住宅市场的 投资需求得不到满足，而公寓作为建在商业用地 上的“类住宅”产品，其“不限购不限贷”的卖 点，能够吸引大量住宅投资需求转向购买公寓累 产品。 对于开发商来说，在新“国五条”落地在即的前 提下，住宅的成交量明显缩水，开发商对于住宅 的信心严重受挫。而且昆明目前过盛的商业体量 难以消化，商业地产竞争异常激烈，再加上商业 项目必须解决前期规划、招商、运营等多方面的 问题，把开发方向转向公寓无疑是最保险的策略。
人口、人民生活


年末全区常住人口76.24万人，户籍人口50.79万人，比上年末增 1.36%，其中：非农业人口为40.19万人；少数民族人口7.72万人， 占总人口的15.2%，主要世居少数民族有彝族、白族、回族等；18 岁以下人口7.61万人，18-60岁人口33.48万人，60岁以上人口为 9.70万人，人口自然增长率为2.07‰。 城乡居民生活水平进一步提高。根据抽样，年内纳入劳动工资统计 的城镇单位共1613个，从业人员124605人，从业人员劳动报酬 406136万元；其中：在岗职工112956人，发放工资378387万元，在 岗职工年平均工资34497元，同比增长28.13%。农民人均纯收入达 9696 元，同比增长17.5%，扣除物价因素后, 实际增长12.3%；城 镇居民人均可支配收入达22900元，增长15.1％，扣除物价因素后， 实际增长10.1%。城市和农村居民最低生活保障工作进一步加强， 全年共84593户21804人得到了城市和农村最低生活保障，年平均 5820户8518人获得了城市居民最低生活保障，年平均1230户1633人 获得了农村居民最低生活保障。 （删除）

把握市场先机，将会创造良好的市场机会


把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店式公寓，将会 创造良好的市场机会。
以经营管理获得良好经济效益，三方共赢

精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立良好形象， 将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终发展商、投资者、物 业管理公司三方共赢。
开盘时间
2010年1月 3日
目前销售 程度 100% 100% 100%（开 盘售罄） 90% 100% 约90%
2010年1月 30日
2010年5月 16日
2010年6月 29日
2010年1月 3日 2012年11 月4日 2013年03 月16日 2013年初 2011年3月 26日 2013年4月 13日
西山区国民经济生产总值及增速（2011）


2011年，西山区国民经济快 速增长，综合实力继续增强， 三次产业共同推动经济发展。 经初步核算，全年实现生产 总值（GDP）288.05亿元， 按可比价格计算，比上年增 长13.8%，人均GDP达到 37997元，经济发展跃上新 台阶。 生产总值中：第一产业完成 增加值2.89亿元，增长2.0%； 第二产业完成增加值85.78 亿元，增长 18.8%，其中： 工业完成增加值52.56亿元， 增长11.1%；建筑业完成增 加值33.22亿元，增长 33.8%；第三产业完成增加 值199.38亿元，增长11.9%。 三次产业结构比为1.0：29.8： 69.2
→1
→2
二、经济社会环境（删）

2001和2010年我 国现价GDP分别是 10.97万亿元和 40.15万亿元人民 币，2011年达到 了47.29万亿元。 2001-2010这10年 GDP年均实际增长 10.5%，是新中国 成立以来GDP实际 增长速度最快的 10年
项目位置
西山区内集聚城中 村数量为四个区域中最 多，达115个，总人口 约24.6万人,人口密度约 为4.9万人/km2，总建 筑面积约1112万m2， 拆迁量巨大，市场供应 量巨大。
项目所在地
第二部分
滇池路
二环南路
地块研究
海
埂 路
日新东路
第二部分
地块相关参数
总用地面积
◇与同期住宅相比，酒店公寓价格相对较高。物业管理大多引进酒店管 理公司，项目大多位于中心区域，面积基本为小户型，主力面积在3060平米之间。项目周边住宅及公寓区域商务功能明显，客户需求较大。 ◇未来公寓及酒店式公寓供应必将大幅增加，预计面积在50-100万平米 左右，品质也会有所提高，竞争将加剧。必须注意的是如何保证打造项 目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节 多下功夫。
西山区精装酒店式公寓
项目建议书
主要内容
第一部分
市场需求状况分析及预测 土地利用及产品规划分析
第二部分
第三部分
建设内容及规模
投资估算及财务评价 社会效益与风险评估 结论及建议
第四部分
第五部分
第六部分
第一部分 区域发展与市场需求状况分析及预测
第一部分
区域发展与市场需求状况分析及预测
1 3 2
政治环境调查 经济社会环境
第二部分
土地利用及产业规划分析
3 1 3 2
土地利用状况分析规划
产品业态规划及分析
第二部分
土地利用状况
1
地块的区域位置
研 究 内 容
2
地块相关参数
3
地块用地及建筑现状
4
周围配套及交通设施
第二部分
地块的区域位置
区域位置： 项目位于昆明主城二环边，紧邻南二环和海埂路，连接着主城区和 呈贡新城，区位优势将日趋明显。
对外经济贸易及旅游
2011年，全区继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继 续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开 拓。全年引进内资项目302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招 商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比增长25.13%。引进外资项目 17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任 务的124.33%，与去年同期相比增长43.03%。 旅游业圆满完成了2011年中国昆明国际文化旅游节、昆明狂欢节西山区活 动部系列活动，旅游从业人员培训、乡村旅游服务接待设施等级评定、旅游宣 传促销、旅游标准化建设、旅游安全生产等一系列工作，有效保障了我区旅游 业的健康、有序发展。全年全区共接待游客697.43万人次，实现旅游收入62.43 亿元。（删除）
位置好、周边配套齐、商业氛围浓 厚、且档次较高的公寓产品比较受 市场欢迎
目前昆明的公寓市场正从有到精的 过度，其发展潜力巨大
7 8 9 10 11
210 5163 1064
约50% 约95% 约60% 未知
中豪。幸福公 寓（20年）
奥宸中央广场 昆明西山广场 昆明玉器城
销售价格分析与预测
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
2011年金融机构存贷款情况
指 标
各项存款余额 其中：单位存款 个人存款 各项贷款余额 其中：短期贷款

年末数（万元）
比年初增长%
2.3 -2.48 2.48

பைடு நூலகம்
5211683.9 2246189.09 2841570.66 2932362.97 837566.23
10.12 4.79
中长期贷款
2092326.17
13.41
金融机构存贷款 余额持续稳步增 长，金融运行平 稳。 2011年末，金融 机构各项存款余 额521.17亿元， 比年初增长 2.3%，其中： 单位存款224.62 亿元，个人存款 284.16亿元，分 别下降2.48%和 增长2.48%。 金融机构各项贷 款余额293.24亿 元，比年初增长 10.12%，其中： 短期贷款83.76 亿元，中长期贷 款209.23亿元， 分别增长4.79% 和13.41%。
百 富 琪 非 常 天 地 新 亚 洲 欢 乐 城 云 都 国 南 际 亚 风 情 第 壹 城 合 金 公 寓 云 南 华 侨 中 城 豪 。 幸 福 公 寓 奥 宸 中 央 广 场 昆 明 西 山 广 场 昆 明 玉 器 城
200
商业配套分析
目前在售酒店式公寓近70%是综合体 项目，除了公寓之外还有大量的集中 商业，最少也会有一定体量的底商， 这对未来项目整体投资环境的提升有 很大作用，但一般来说在销售公寓时 商业的业态和经营方式都还没有确定， 很难对客户的选择产生决定性影响。
从在售公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在2200元/平米至15000 元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显
百 富 琪 非 常 天 新 地 亚 洲 欢 乐 城 云 都 南 国 亚 际 风 情 第 壹 城 合 金 公 寓 云 南 华 中 侨 豪 城 。 幸 福 公 奥 寓 宸 中 央 广 昆 场 明 西 山 广 场 昆 明 玉 器 城


酒店式公寓市场分析结论
有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。


从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而 已，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满足需求。
未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点

从昆明市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓 的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看， 未来几年酒店式公寓供需 将存在较大的缺口与空白点。
非常天地
新亚洲欢乐城 云都国际 南亚风情第壹城 合金公寓
39—59
33－82 40—80 74－109 46－89
云南华侨城 中豪。幸福公寓 奥宸中央广场 昆明西山广场 昆明玉器城
55－122 30 40－94 40－80 40－90
主力总价分析
主力总价 区间
250
目前沈阳市场在售酒店式公 寓主力总价多分布在40－60 150 万之间，地段佳，标准高的 100 产品总价则在70－90万之间。 50 而通过精装修提升项目附加 值则是项目达到高总价的手 0 段之一。