商业地产存在的经营风险及应对思路
作者：马先林
来源：《中国经贸导刊》2017年第11期
摘要：商业地产经过多年的快速增长后面临招商退租、财务管理、营销和商誉、物业管理风险等多方面的风险；化解和规避风险，需要以人才为根本大力提高核心竞争力，根据商业地产特点有效拓展融资渠道，鼓励多业态的创新与发展，建立和丰富品牌资源储备。
关键词：商业地产经营风险开发商建筑业
一、引言
受国家宏观调控政策和人口红利逐渐减少的影响，近年来房地产行业整体盈利水平变化较大，住宅房地产的高盈利时代正在面临逐渐消退的威胁，而商业地产由于拥有较高的物业升值空间和投资回报率，加之受政策调控的影响较少存在稳定的预期，出现了较住宅房地产更快的增长。然而商业地产经过一段时期的高速扩张后分化比较明显，招商难、空置率高、运营困难的现象开始大量出现，不同开发商之间以及不同区域之间的运营的差异与收益出现了较大的差距，大量商业地产面临闭店的威胁，行业经营风险凸显。
二、面临的主要风险
（一）招商退租风险
首先是招商风险。近些年来，商品市场的竞争尤其是同质化的竞争愈演愈烈，这使得一部分大品牌尤其是具有国际背景的品牌厂商对开设店铺的选择尤为谨慎。为了规避过度竞争获取更好的经济效益，他们不仅对竞争环境非常敏感，而且对商场的环境也提出了很高的要求。如果商场的硬件设施达不到要求或者周围的环境不利于开店，即使对其减免租金他们也不愿在商场开店。
其次是客户流失风险。一定数量承租客户的稳定存在是商业地产健康经营的前提条件，而一旦客户缩减规模或者是撤租，必然会对项目的招商工作产生直接影响，而其中影响较大的是客户主力店的撤租。一般来说客户的店铺分为重点店铺、次重点店铺和一般店铺，为了取得更好的商业效果，客户会把把主力店铺安排在繁华的购物中心。主力店因为其良好的形象和稳定的客流会对整个商场客户的经营产生较大影响，一旦主力店缩减规模甚至撤店关门，不但会直接减少商场方的不如，同时也会对其他租户产生消极影响，带来一系列连锁式的隐患。
（二）财务管理风险
和住宅项目不同，商业地产不存在产品销售过程，企业的收入主要来源于经营期间收取的租金，此外还包括物业的升值收益。这种收入来源结构的不利方面，是较多的增加了经营成本的支出，并因此带来了与住宅地产不同的财务风险。一是资金回收风险。商业地产属于自持项目，虽然自持项目具有回报期较长和物业升值的优势，但这类项目的养商期也长达2～3年，投资回报节点较晚；同时物业升值预期也不稳定，完全取决于项目经营情况。若前期经营绩效较好，必然有利于物业升值空间的拓展，反之有可能会因为经营不善压缩升值空间，甚至因为过度负债导致物业市值大幅缩水。二是租金估值风险。商业项目比住宅项目要复杂许多，作为其收入主要来源的租金影响因素也很多，中间存在较多的不确定性，这就为地产项目租金估值造成了很大困难。例如对于前期入住的品牌店，为了取得外在的影响可能会给予其一定的租金折扣，或者是租金返还、补贴等优惠措施。这些行为有可能导致地产项目方最初几年的财务收入受到影响。三是成本预算风险。商业地产建筑结构比较复杂，同时附设有多种多样的机械设施，这无疑增加了经营期间的日常开支，同时还要承担物业设备的维修保养费用。除此之外还可能出现租户因意外事件而提出索赔的现象，这对开发商在成本预算及控制方面提出了较高的要求。
（三）营销和商誉风险
在商业地产项目中，商场的出租方和承租方之间既存在租赁和服务的关系，也存在着管理和战略伙伴的关系。因而，商业地产项目虽然表现形式不同，但不管是传统百货项目还是商家自持项目，仰或是售后回租项目，都有一个共同的、最显著的特征，那就是统一管理、分散经营。这也是商业地产项目区别于普通商铺的最显著特征。在同一个商业地产项目中，往往存在着不同的销售商，并且经营者众多的不同品牌的商品。若要让这些不同的商品和品牌为商场带来更多的外在效应，就需要对这些商铺进行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的业态配比和业态组合，并通过商场的统筹管理和多样化的策划活动营造适宜的商业氛围。如若不然，则无法发挥商场的“磁场”做用，无法吸引人流并将人流转化为消费。同时，商业地产作为有统一标识的商业场所形成的一个相对密封的商业项目，虽然其中的商户具有独立性，但在顾客眼中就是一个完整的商业组织。这种情况下如果顾客对某个商品或某项服务产生了不满的情绪，他就有可能把这种不满情绪扩展至整个商场。此外，如果因为经营不善出现大面积店铺撤租的现象，那么由此导致的空置率上升肯定会降低消费者光顾的意愿。
（四）物业管理风险
一是治安风险。治安风险主要指在商业地产服务区域内，因第三人的行为造成物业使用人的人身和财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。二是安全风险。在进行物业绿化、消杀时，物业公司应在相应范围设置安全的障碍物，并在障碍物前设置明显的提醒行人注意的标识，警示行人注意和绕行，以避免造成使用人的人身、财产损害。另外，还要注意对地面的及时清洁，注意室内外的防滑工作，特别是在暴风、暴雨过
后应及时检查服务区内是否存在安全隐患。三是环境风险。随着消费者收入水平和消费能力的提高，他们光顾商业地产的目的已经不仅局限于购物上，还需要得到更多的心理方面的满足和享受。这就要求物业方面必须维持商场一个良好的形象，为租户提供更好的服务。
三、应对经营风险的对策
（一）以人才为根本大力提高核心竞争力
首先是要采取措施提个自身核心竞争力。一是全面提升开发商的运营能力，在此基础上提高风险管理能力、成本控制能力和营销管理能力。作为开发商不仅要研究地产开发方面的知识，同时还要把握零售行业的特点和运营规律。二是注重选拔商业地产专业人才。长期以来许多商业地产开发公司聘用的人员多为行政和经营人才，而有关城市规划、项目管理、消费心理、项目融资、财务管理等方面的人才则十分缺乏。商业地产企业要提高核心竞争力，必须吸引多方面的人才加入企业，注意将“商”和“地产”密切融合起来。
（二）根据商业地产特点有效拓展融资渠道
一是建立风险预警机制。风险预警机制是发现风险、规避风险的一系列规则和措施，商业地产企业必须加强风险防范意识，通过实施财务风险信息的实时监测，构建全面、有效的风险预警机制，从根本上防范企业财务风险的发生，实现降低企业财务风险的目标。二是不断拓宽融资渠道。一般而言商业地产的融资渠道主要是银行贷款，外加一部分自有资金。银行贷款顺利与否受到的外在影响较多，自有资金多往往数量有限。这种情况下就需要拓展新的融资渠道，其中一个有效的选择就是通过发行股票实现上市融资，在获得充足资金的同时提高了单方的风险承担力。
（三）鼓励多业态的创新与发展
随着网络的快速发展，网店的数量持续增长并形成了海量的规模，并以低廉的成本与实体店形成激烈的竞争。商业地产要在这场竞争中取得优势，除了引进全球优秀的零售商进驻，更重要的是引进和培养国内具有地域特色的零售商，和他们一起努力丰富项目的文化和精神的内涵。随着人们消费结构和消费者群体结构的变化，价钱和品牌等因素已不是影响以年轻群体为主的消费者购买意愿的主要因素，而那些小众化、个性化、特立独行式的商品和服务反而受到热烈追捧。基于此，商业地产在招商时应该更多地引入具有多元化新兴业态的项目，不断满足顾客日益多元化的购买意愿。同时要因势利导推动线上线下共同发展，通过创新在消费结构升级中实现自身的发展。
（四）建立和丰富品牌资源储备
