调研提纲
编者按：国土资源部于2016年1月1日公布了《不动产登记暂行条例实施细则》（下简称《实施细则》），自公布之日起施行。为贯彻落实《实施细则》，近来广东省内多地市不动产登记局暂停了土地与上盖物不统一不动产的抵押登记业务，造成银行业金融机构相关抵押贷款无法发放、续贷，直接影响当地实体经济发展和区域金融稳定，给各地市房地产市场发展也带来一定影响。为有效解决不动产登记新规对当前银行抵押贷款业务的负面影响，特开展相关调研。
一、基本现状和存在问题
（一）当地不动产登记基本情况。
辖区不动产登记实施公告发布的时间；公告中对抵押登记的具体要求；各地市不动产登记新政中要求银行业金融机构暂停受理抵押业务的情况（如潮州地区要求银行业金融机构从6月14日起“对有房产证无土地证的私人住宅房产、土地手续不全以及尚未办理土地出让手续的商住楼、综合楼、房改房、集资房等类型的房屋暂停受理抵押业务”）；新政后不动产登记部门停止的主要抵押登记业务。
（请补充）
(二)不动产新政实施后对银行办理抵押登记带来的问题
由于抵押物抵押登记问题出现的银行无法办理贷款发放、续
贷、展期等信贷供给中断的情况；不动产新政实施至2016年7月末，辖内金融机构因抵押物无法登记造成的贷款供给中断或滞后共涉及***户，贷款金额***亿元。新政实施以来，由于续贷问题造成的不动产抵押不良贷款余额***亿元，较去年同期增加***亿元。
（请补充）
二、主要影响
（一）辖区小微企业和农户生产难以获得信贷服务，直接制约地方实体经济发展。由于小微企业和农户向银行申请贷款主要采用不动产抵押方式，而小微企业用于信贷抵押的不动产大多为集体土地或不具备土地所有权，因此不动产新政的实施使众多小微企业和农户融资需求无法获得满足，直接拖累当地实体经济发展。……（请补充）
（二）贷款户续贷困难后续造成银行不良贷款攀升，影响区域金融稳定。由于不动产抵押是目前银行最认可的贷款担保方式，而不动产登记新政造成的无法续贷、无法展期以及过桥资金不到位等问题将造成企业资金链断裂，波及银行资产质量，为后续的区域金融稳定埋下隐患。……（请补充）
（三）抵押登记业务放缓影响当地房地产市场发展，间接造成房地产去库存滞后。一方面，从房地产供给端，由于当地不动产登记进度放缓从而影响各在建或者竣工房地产项目无法完成抵押登记，影响房地产公司（特别是中小房地产公司）从银行获
得抵押信贷的持续性，造成房地产项目建设与销售进程无法如期完成，从而制约当地房地产市场发展和房地产去库存。另一方面，从房地产需求端，部分已办理抵押的房地产项目因后续抵押问题给购房者的个人住房贷款发放带来障碍和困难，直接造成住房需求无法获得及时满足，直接影响了当地房地产去库存。……（请补充）
（四）抵押房屋类别判定困难易引起信贷纠纷。不动产登记新政规定的暂停受理抵押业务的房屋类型较为复杂，给银行贷前审查带来困难，为出现信贷纠纷处理时埋下不稳定因素。……（请各中支补充）
（五）……（请补充）
三、原因分析
（一）银行机构对接小微企业和农户融资需求的金融服务和产品依然较为单一。当前，银行对辖区小微企业和农户的提供融资服务仍主要运用抵押方式发放贷款，通过其他担保方式或者金融产品为其融资的动力不足。……（请补充）
（二）小微企业融资渠道狭窄，过分依赖间接融资。小微企业的融资需求主要通过银行等间接融资方式满足，运用债券、证券、保险、互联网金融等渠道的情况仍较少见，造成小微企业必然过度依赖银行机构，也使得不动产抵押登记新规出台对其影响较大。……（请补充）
(三)不动产登记部门与原职能部门衔接不及时、不充分，影
响了抵押登记业务。由于不动产登记部门职能的统一牵涉原职能部门（住建部门、房管部门、林业部门等）较多，衔接难度较大，原职能部门的相关数据系统没能及时向不动产登记部门进行提供。……（请补充）
（四）……（请补充）
四、政策建议
一、当地人民银行加强与当地政府和不动产登记部门的沟通协调，探索创新当前过渡时期不动产抵押登记处理方法，区别对待存量与增量不动产抵押贷款，为增量贷款探索使用新的登记方式，为存量贷款给予政策缓冲期实现逐步消化。……（请补充）
二、鼓励当地政府对接人行信用信息基础数据库，为当地小微企业设立过渡期风险补偿基金，发挥财政资金的杠杆效应推动银行向有信贷需求却受制于不动产登记新规的企业发放贷款。
三、银行机构创新金融服务和金融产品，通过其他担保方式向企业发放贷款，为当地经济发展提供有力支持。……（请补充）
四、贷款企业通过规范经营提高资本实力，积极拓宽融资渠道，消除对银行信贷的过度依赖。对贷款需求主体……（请补充）
五、……（请补充）
