房屋建筑物评估操作方案
一、总体要求
了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。
对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘
察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。
作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。
对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。
房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：
1.了解房屋建、构筑物基本概况；
2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；
3.确定房屋建、构筑物评估重点；
4.清查、现场勘察及资料收集；
5.评定估算和结果分析；
6.撰写评估说明；
7.整理和编制底稿。
二、了解房屋建、构筑物基本概况
根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。
了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。
通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。
三、核对和验收评估申报明细表
验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。本次负责的申报明细
表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在
建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。
请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要
与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对
一致。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合
评估要求之处，应要求企业及时修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公
章。
四、清查、现场勘察核实及资料收集
(一)清查及现场勘察核实
现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是
最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段，评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。
1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍，
在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。
2.现场勘察的范围
对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。
3.现场勘察核实的内容
(1)产权状况的核实
逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查
结论中注明。
(2)现场勘察
根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数
量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的使用状况。
结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度，籍以判断建筑物基础及结构的安全性。
维护、装修：查看的内容：装修、有无脱落、开裂、损坏、装修的档次、
新旧程度等；非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀、电气绝缘有无老化，能否满足使用要求。
采用市场法评估还应重点勘察评估对象所处地理位置、环境、景观的优劣、交通情况、规划限制条件、朝向、配套设备设施等影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素等。
4.与企业共同对勘察核实中发现的遗漏、重复以及错误之处进行修改，确
认评估申报明细表内容。
5.将勘察核实情况和数据认真记录于工作底稿中，并撰写房屋建、构筑物
清查核实结论和清查调整说明。
(二)资料收集
应当充分收集与房屋建、构筑物评估相关的信息资料，并确信资料内容的合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性。根据评估业务的需要，要求委托方或资产占有方等相关当事方提供评估所需资料，并对企业提供的资料进行必要的查验。
1.搜集资料的渠道
(1)委托人提供；(2)实地勘察获得；(3)到政府有关部门查询；(4)市场调
查收集；(5)询问当事人、咨询公司等。
2.基础资料
收集企业填报的评估申报明细表盖章件、产权证明类资料及其他企业提供的评估所需资料。
3.作价依据资料
评估所需的资料主要包括下列 4 个方面：(1)对房地产价格有普遍影响的资料；(2)对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；(3)类似房地产的交易、
成本、收益实例资料；(4)房屋建构、筑物的建筑成本资料；(5)反映评估对象状况的资料。
对于所有直接或间接影响房屋建筑物价格因素的资料都应尽量搜集，包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施等方面的资料；房地产供求方面的资料；房屋建、构筑物建筑成本资料等。
搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的评估方法。各种评估方法应主要收集的资料有所不同。
重置成本法：主要收集房屋建、构筑物的预、决算书及有关图纸等资料，并到有关建设管理部门和当地建筑定额管理部门及委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询，取得当地的现行概(预)算定额、费用定额、有关调差文件、政府行政事业性收费文件等资料。在调查的同时取得本地区主要建筑材料现行市场价格。
市场比较法：主要是调查了解同一供需圈内可比房地产的相关资料(交易情况、交易日期、区域因素、个别因素) 及市场情况等，搜集三个或以上的可比交易实例资料。
收益现值法：主要是搜集收益实例资料；而具体应搜集的内容，则需要针对评估方法中的计算所需要的资料数据进行。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行评估时，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、出租率或空置率、运营管理费等方面的资料。
在搜集实例资料时，应充分考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。
对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。搜集完资料后，应对其进行核实、整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。
五、评定估算和结果分析
(一)评定估算
1.确定评估方法
评估方法一般有重置成本法、市场比较法、收益现值法等。各种方法的适用范围如下：
(1)重置成本法的适用范围：重置成本法一般适用于自建自用房屋建、构筑物或市场流动性较差的非收益性房屋建、构筑物的评估；
(2)市场比较法的适用范围：当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时，一般可采用市场比较法评估；
