德昌县县城规划区土地基准地价调整评估
报
告
四川金达土地评估有限公司
二O一三年十一月
德昌县城区各类用途各级别土地价格表
基准地价内涵：
（1）估价基准日
二〇一四年一月一日
（2）土地开发程度
宗地外：“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通路)
宗地内：“场平”（场地平整）
（3）使用年期
商业用地：40年住宅用地：70年工业用地：50年
（4）容积率：
商业用地：1.80 住宅用地：1.80 工业用地：0.80
（5）土地权利状况
出让土地使用权,无他项权利限制。
注：根据国土资发〔2006〕307号《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》和国土资发〔2008〕308号《关于调整部分地区土地等别的通知》,德昌县城区为第十四等，最低价84元/平方米。
第一章还原利率的确定及样点地价修正系数编制
第一节基准地价样点地价修正
基准地价评估，要求样点资料具有可比性。而调查收集的样点资料，由于宗地在出让年限或转让的剩余使用年限、交易时间、容积率等方面的差异，相互却缺乏可比性。因此，在利用样点地价评估基准地价前，必须对样点地价进行修正，以保证样点地价的可比性。德昌县城区土地定级与基准地价评估中，对样点地价作了以下修正。
一、出让年期修正
基准地价反映的是最高法定出让年限的地价，而德昌县城区土地定级与基准地价评估调查的各样点，其宗地出让年限或转让剩余使用年期是不一样的，因此，要对样点地价进行基准地价评估。
1、有限年使用权样点地价的修正
对有年期但没有到最高出让年期的样点地价，应修正到法定的最高出让年限。
（1）计算出让年期修正系数
依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限和实际使用年限，计算年期修正系数。其计算公式为：
1－[1/(1+r d)ml]
K n = ——————————
1－[1/(1+r d)m]
式中： K n ——出让年期修正系数；
r d——土地还原利率；
m——土地使用权出让最高年限；
ml——实际出让年期或剩余出让年期。
（2）修正样点地价
依据各样点的土地用途和实际出让年期或剩余出让年期，采用相应的年期修正系数，对样点地价进行修正。其计算公式为：
P m = P ml / K n
式中： P n——最高出让年限的土地使用权价格；
P ml ——有限年期出让地价；
K`——出让年期修正系数。
2、无限年期使用权样点地价的修正
以行政划拨方式取得的土地使用权，没有明确使用年期，对这类样点地价应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限。
（1）计算出让年期修正系数
依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限计算年期修
正系数。其计算公式为：
1
K n = 1－———
(1+r d)m
式中： K n ——出让年期修正系数；
r d ——土地还原利率；
m ——土地使用权出让最高年限。
（2）修正样点地价
依据各样点的土地用途，采用相应的年期系数，对样点地价进行修正。其计算公式为：
P m = P/ K n
式中： P m——最高出让年限的土地使用权价格；
P ——土地所有权价格；
K n ——出让年期修正系数。
二、交易时间修正
德昌县城区土地定级与基准地价评估期日与调查样点交易行为发生的时间有
着差异，在不同时间里土地市场的地价水平是不相同的，因此，为保证样点地价的可比性，必须对样点地价进行交易时间修正。 （一）工作思路
1、分用途，以年度为时间段分类整理样点资料；
2、从不同级别选取数量相等的样点资料；
3、计算出不同用途、不同年度样点的平均价格；
4、依据不同时期的地价情况，画出价格趋势图；
5、依据价格趋势图，结合房地产市场实际情况确定交易时间修正系数。 （二）各类用地不同价格趁势表
此次各类样点以2011-2013年的为主，其趋势状况如下：
（三）确定交易时间修正系数
1、计算交易时间修正系数
以年为单位，区别不同土地用途，根据调查资料，计算地价交易时间修正系数。其计算公式为：
P is
K ij = ——— P ij
式中： K ij —— 某类土地用途第j 年数据修正到评估年的系数；
P is —— 某类土地用途评估年该类土地交易平均价； P ij —— 某类土地用途第j 年该类土地交易平均价。
2、确定交易时间修正系数
通过上述图表分析,根据德昌县城区房地产调查的变化趋势,以定级估价基准日地价指数为100，编制德昌县城区近几年地价交易时间修正系数见下表。
（四）修正样点地价
依据各样点交易行为发生的时间和相应的交易时间修正系数，对样点地价进行交易时间修正。其计算公式为：
P
ji
P
= ———
Ls
K
ij
式中： P ls——修正到评估时间的宗地价格；
K ij ——交易时间修正系数；
P ji——第j年第i类宗地的实际成交地价。
三、容积率修正
德昌县城区住宅用地地价与容积率修正系数表
四、临街状况修正
德昌县城区商服用地临街状况修正系数表
