分阶段设计流程管理制度
一、目的
根据集团经营策略和项目定位，通过对概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计及施工配合阶段的过程管理，控制建筑效果和技术指标，使设计不断优化，提高集团项目的技术竞争力，实现经济效益和社会效益的最大化。
二、适用范围
适用于中珠集团、中珠控股房地产开发之所有新建、改建、扩建之项目。
三、原则
3.1工作原则
3.1.1市场意识——客户至上。
3.1.2成本意识——以经济效益和技术条件为技术管理基本出发点。
3.1.3注重依据——个人工作文件夹、过程记录可追溯性。
3.1.4计划意识——个人工作的时间计划性、实际工作完成率。
3.1.5标准意识——严格按照公司及部门的相关标准化制度完成工作。
3.1.6团队意识——依靠团队，注重流程。
3.1.7经验总结意识——注重经验提升、知识沉淀。
3.1.8沟通意识——有效的信息沟通技巧。
3.1.9因地制宜——充分尊重项目所在地的设计习惯及地方要求，各设计阶段应根据当地情况及公司要求，综合考虑设计公司。
3.2管理原则
3.2.1分阶段设计原则
设计分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、施工阶段设计配合等5个阶段，其中可以根据项目的复杂程度及公司决策，决定是否合并概念设计和方案设计，可以根据项目的复杂程度、地方的管理规定及公司决策，决定是否需要进行初步及扩大初步设计。
3.2.2分阶段管理原则
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概念设计方案设计、初步设计阶段由总部设计管理部进行负责管理，施工图设计、施工阶段设计配合由项目公司工程部负责管理，遇重大技术问题及变更事项时报总部设计管理部审批；建筑(结构、机电等)、外幕墙、装修、泛光照明、园林景观等都按此进行分工管理。
3.2.3设计评审原则
设计管理部负责组织概念设计、方案设计、初步设计等阶段的设计评审，项目公司工程部负责组织施工图设计阶段内部评审及外部审查，概念设计、方案设计等阶段成果必须通过公司评审后方可进入下一道工序，施工图图纸必须通过公司内审和外部审查后方可用于施工。
3.2.4设计管控原则
3.2.
4.1供方管理
设计管理部会同成本管理部负责组建设计供方信息管理库。信息库应包含设计供方信息，供方服务评价管理等，设计管理部负责配合成本部定期更新。
3.2.
4.2招投标管理
方案设计供方原则上采用方案招标的形式确定，设计管理部根据项目特性，在设计供方信息库中选择3-5家供方进行方案邀请招标，根据方案评审结果确定方案设计供方。施工图设计阶段，项目公司根据项目地域特性，在设计供方信息库中选择3-5家供方进行邀请招标或议标，根据供方的服务评价历史及报价确定设计供方。
3.2.
4.3设计计划管理
设计管理部负责根据项目总进度计划，与项目公司、报建部一同编制规划方案设计、初步设计、施工图设计计划。
3.2.
4.4图纸管理
项目公司负责依据总包合同、分包合同、分项合同等确定适合的图纸份数，并完成相应的图纸管理工作。
3.3设计管理工序节点及责任人
四、概念设计阶段流程及管理要点
4.1设计条件交底
企业管理部、投资拓展部等部门将有关新项目的土地信息，规划设计边界条件以及拟挂牌条件等所有资料获取后正式与设计管理部书面签字移交，经工程总监确认和批示可以开展设计工作意见后，设计管理部开展相关设计工作。相关信息变化时企业管理部、提资拓展部应动态知会设计管理部。
4.2 市场调研
投资拓展部负责根据项目所在地的市场情况编制调研报告，报告应包含项目定位、项目周边概况、目标客户定位、商业定位、投资分析等。
4.3现场踏勘
设计管理部组织各相关部门和单位的规划人员进行现场踏勘，设计管理部或由设计管理部提请项目公司复核项目规划设计的设计边界条件。如对设计条件有疑义，可提交给企业发展部重新确
认设计条件。
4.4概念规划设计
设计管理部根据企业发展部、投资拓展部提供的土地信息规划信息，市场调研报告及公司决策组织编制概念规划设计要点。设计要点应包括土地概况、容积率、配套要求、限高要求、产品定位、目标客户定位等。
4.5概念规划评审
设计管理部在收到概念方案的设计成果后一周内应组织公司内部评审会议，参与的部门应包括投资拓展部、市场营销部、成本管理部、工程管理部、报建部、项目公司等。
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4.6概念设计沟通
设计管理部、项目公司、报建部等与当地政府主管部门进行方案汇报与沟通，报建部须及时获得和反馈相关信息，并提交设计管理部。
五、方案设计阶段流程及管理要点
5.1管理流程
5.1.1土地摘牌后，设计管理部负责牵头制定项目报建与设计计划。
5.1.2企业管理部、投资拓展部等向设计管理部、项目公司移交项目相关协议、挂牌文件等项目规划设计资料。
5.1.3投资拓展部、市场营销部负责根据项目所在地的市场情况编制市场分析报告，报告应包含项目定位、项目周边分析、市场定位、目标客户定位、竞争分析、产品定位、户型配比、商业定位、建筑风格、投资分析等。
5.1.4项目公司负责复核和提供摘牌后项目规划设计的所有设计边界条件。
5.1.5项目公司负责完成项目所在地块市政条件的调查，并按照设计管理部的要求与供电、供水、
燃气、热网、排水、通讯等部门进行协商和谈判，并完成市政设计条件调查。
5.1.6在各相关部门提供设计条件的基础上，设计管理部负责编写项目方案设计任务书。
5.1.7设计管理部在收到方案设计成果后一周内应组织公司内部评审会议，参与的部门应包括投资拓展部、市场营销部、成本管理部、工程管理部、报建部、项目公司等，评审会签表格详附件。
5.1.8项目公司或报建部正式提交给政府等部门的设计文件（包括详规和方案报建）必须严格满足集团确定的总体方案及指标。报建部负责落实完成项目的规划、交通、人防、节能、环评、消防等的报批、技术评估与论证等工作，并及时将相关信息以及存在的问题报设计管理部及相关部门共同协调解决。
5.1.9设计管理部负责组织完成项目方案设计阶段的专项论证工作（包括总图、竖向、市政；结构方案；基坑支护；空调冷热源；供电方案等），项目公司配合。
5.1.10设计管理部组织集团各相关部门对外立面、景观等方案进行联合评审并会签。
5.1.11 设计管理部负责制定及落实项目方案的限额设计，严格控制项目建设成本。
5.2评审要点
设计管理部组织对总体规划方案、建筑单体方案的设计成果进行综合评审，形成会议纪要等评审意见报公司确定后方可进行下一步工作。
5.2.1规划评审要点：
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5.2.1.1物业：①小区出入口数量及围合布局是否合理；②小区公建配套用房（社康中心、物业服务中心、垃圾房等）的设置是否便利；③商业街车辆停放及流向是否合理。
5.2.1.2成本/投资：①据本方案及该项目的销售预测单价，对项目公司的成本及利润测算进行评审；
②从成本控制的角度，提出优化方案；③判定总体建售比是否合适；④算销售净利润率和投资回报率。
