步行街动线及业态布置案例分析

莆田万达实例分析
项目概况简介，动线及业态布局。 方案初期，第一轮调整，国美电器从地下一层调至一层，电玩三层调为四层。 核心目的，目地娱乐性消费业态，尽量起到吸引人流，延长购物动线。所引 起的消防违规，需在消防与商业布局，取得平衡点。 方案扩初，因南面楼梯风井占用内铺进深，调整。内铺进深一跨半左右适宜， 即12米左右。进深大，受面积控制，势必造成店面面宽过窄。餐饮受此限制 较少。可考虑口小肚大的内铺，餐饮业态。 一版图后，业态调整。次主力店家数减少，5变3，内铺面积加大，院线放 映厅12减小为10，百货面积减少。目的，体验型餐饮娱乐消费比重加大，缩 减百货、次主力店面积（租金较低，收益差）。提高整个项目的未来商业利 益价值，避免自持物业收益率不高的尴尬局面。 步行街业态落位，出现大量超面积内铺，与消防安全冲突。如何取得平衡点， 达到双赢，是该类项目不可避免的问题。 该项目的遗憾：1、原西侧中庭两层高，空间感较差，设计之初就该敢于提 出；2、四层院线与大玩家共用大厅，势必为以后经营埋下隐患；3、个别内 铺进深太深，不利于招租；4、防火分区借用疏散宽度，每个地区消防把控不 一致，要早期沟通。
香港朗豪坊
D:\work\2012\商业地产研究\收集资料\其他商城\图解 香港朗豪坊 （B2-L7层） 13层商业项目&一字型动线与品牌落位的关系】：1.采 用同一品类多品牌集中的方式，提供消费选择面及消费乐趣2.主力店 在一字形动线下长条形、方形平面的排布方式,长条形放在两端，方 形放在顶点,3.采用通天梯提高目的性业态的达到性及人流的通畅 性.jpg D:\work\2012\商业地产研究\收集资料\其他商城\图解 香港朗豪坊L7L13层13层商业项目,U字型动线与品牌落位的关系：1.L8-L12采用香 港本地品牌,强化项目年轻时尚化的定位,进一步吸引目标消费者在高 楼层的消费2.高楼层使用电影院.本地潮流品牌.酒吧业态,提高消费者 的上楼率3.U型动线方形平面的主力店排布于动线端头.jpg
永辉超市
地下一层平面
酒 楼
国美电器
ZARA
万千百货
一层平面
优衣酷
TAGL INE
万千百货
二层平面 万千百货
KTV
三层平面
万达院线 电玩
万千百货
四层平面
院线夹层
万千百货
五层平面
莆田万达业态布置图
国美电器，位臵 较偏，目的消费
必胜客、苹 果店、超市 入口，设于 主入口位臵， 聚集带动人 流，互动
业态分类及其相应布局原则
一、目的性消费业态。如百货、电器城、超市等，一般位与较偏 位臵，如一层步行街尽端、地下室等，达到吸引人流目的。 二、娱乐餐饮消费业态。如电玩、ktv、院线、kfc等，一般位于 步行街三、四层。吸引人流上楼、利用顾客等候时间，增加其消费购 物时间。其周边相邻一般布臵餐饮业态。洋快餐一般位于首层，吸引 人流。 三、休闲零售业态。如快时尚、品牌店、零售商铺等。一般位于 步行街两侧，及显眼位臵。主要的租金创造者。
影院售票， 于影院入口 另一端，带 动人流
麦当劳 聚集人 流
kfc设于尽端， 带动人流
三层全部为正餐餐 饮，目的性强，吸引 区域内甚区域外餐饮 消费人群，引导人流 上楼。
商业地产设计，较一般项目，庞杂许多，牵涉面较广，如导向标 识设计、周边交通设计、成本建造标准、消防安全、商业定位、业态 选择、商管招商、商业气氛外部营造、夜景照明、室内效果等。作为 设计院、建筑师，以前我们关注更多的可能是消防安全、建筑造型、 合理性等，而往往对“商业”二字有所忽略。有时与万达商管聊天， 他们常挂嘴边的一句话就是：“哦，你们是做土建设计的，不是做商 业设计的。”作为一名建筑师，听到这句话，杀伤力还是蛮大。也确 实，对于商业地产，受条件限制，我们所知毕竟有限。这就更需要我 们多主动与商管沟通，多了解一些商业的设计手法、规则，业态需求， 再凭借我们在专业知识上的优势，完善我们的业务能力，做到可以不 专，但必须得懂。这样也可以尽量避免，因为业态修改，而使我们疲 于奔命。一个项目下来、体会最深的，就是消防与商业特性即充满矛 盾又是同一利益关联体，两者总归要在一平衡点，达到既不违规又能 满足商业要求，形成一利益共联体。 今天的这个ppt，只是一个“引子”，分析有限。希望通过我们这 个商业地产研究课题，我们能不断充实、壮大。
主力店、次主力店的定义
主力店是购物中心的最主要商户，通常是一家连锁店。他在购物 中心内具有实际的经济优势，并占有最大的营业面积，一般>3000平 方米。同时也是最主要营业额的创造者。主力店的引入增加了人流， 降低了运营管理的难度，但后期主力店的存在会降低项目的收益（百 货类主力店主要以固定租金形式），因此当购物中心前期采用主力店 时，需要巧妙的进行项目建筑规划设计，以降低后续替换店铺的落位 难度。 主要的主力店包括：百货、电器城、超市、电玩、ktv、院线、 真冰场等。 次主力店一般是1000-3000平米，主要是快时尚、药店美容、 书店等。能迅速吸引人流、成为商场热点。如ZARA、UNIQLO、 H&M等
各案例的平面动线分析
莆田万达的一字动线
成都万象城的一字交叉动线
杭州万象城的对角线动线
上海大悦城的环型动线
香港海港城的双动线
自动扶梯排列方式比较
业态布局的意义
1、将步行街的商业地产价值、利益价值等最大化。 2、合理优化客流动线，增加步行街中主力店、次主力店、零售商铺 的联动 3、有效的吸引顾客，并延长顾客在步行街的停留时间。
业态布局的基本原则
1、零售业态位臵首选，主力店需纵向分隔，即已步行街保持联系， 又不能隔断主动线不流畅，且不能占用太多面向步行街面宽。 2、同层相邻位臵尽量搭配目标顾客相近的业态。如真冰场均与美食 广场紧邻，形成良好的消费者链条。D:\work\2012\商业地产研究\收 集资料\链接图片\深圳万象城.jpg 3、一线品牌、租金承受能力强的业态放在主入口及低楼层。
各案例的业态布置分析
宁德万达业态布置图
万千百货 次主力店
次主力店
一层平面
万千百货
电玩
二层平面
万千百货
KTV
三层平面
厦门湖里万达广场
国美 电器 ZARA
万千百货
一层平面
H&M 优衣酷 WIR
万千百货
二层平面
KTV 大玩家 万千百货
三层平面
成都万象城
南京水游城
上海大悦城

Leabharlann Baidu
D:\work\2012\商业地产研究\收集资料\大悦城\上海大悦城 环形动线&方形地块1.环形动线 增加了店铺临街面2.次主力店H&M,HOTWIND等主力店呈对角线布置，形状不规则的店铺 以货品丰富的主力店次主力店为主3.L7-L9布置餐饮业态，以时尚大餐饮为主，B1布置快 食餐饮4、L10、L11布置电影院、KTV，并使用通天梯带动人流.jpg
室内商业步行街的动线设计 及业态布局案例分析
2012.07.12
内容
动线设计的原则及手法 各案例的平面动线分析 业态布局的意义及原则 各案例的业态布臵分析 莆田万达广场实例分享
动线设计的原则及手法
1、主动线布臵应明晰简捷，应避免迷宫式。D:\work\2012\商业地产 研究\收集资料\链接图片\沈阳万象城.jpg 2、垂直交通，直观醒目、结合中庭内街布臵，引导人流上楼消费。 3、以主力店引导人流，将主力店出入口设臵在动线的终端，达到吸 引人流的目的，尽量延长购物人流的通过线。D:\work\2012\商业地产 研究\收集资料\链接图片\杭州万象城.jpg 4、局部放大的节点、中庭，结合造景，吸引人流 。比如南京水游城 D:\work\2012\商业地产研究\收集资料\其他商城\41456220090620084634.jpg 5、以餐饮休闲娱乐区来吸引人流。 6、以出入口的数量及位臵的设臵，来调节人流量的均衡性。 D:\work\2012\商业地产研究\收集资料\链接图片\宁德万达一层.bmp