基准地价系数修正法范例

德州市基准地价修正体系一、区片基准地价修正体系根据基准地价修正计算宗地地价的公式为：待估宗地地价 = （待估宗地所在级别基准地价＋基础设施修正）×期日修正系数×土地使用权年限修正系数×容积率修正系数×行业修正系数×（1+Σ各区域因素和个别因素修正系数）土地还原利率：商业用地为6.03%，住宅用地5.14%，工业仓储用地4.55%行业修正系数表区域因素、个别因素修正系数见附表。

二、路线价修正体系采用路线价计算宗地价格的公式为：待估宗地价格＝路线价×深度修正系数×宽度修正系数×街角修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数。

非临街商用经营门市的商业用地不采用路线价评估宗地价格。

注：繁华商业路线区段指座落在一、二级地的道路，次繁华商业路线区段是指座落在三级地的道路，一般繁华商业路线价区段是指座落在四、五级地的道路。

路线价仅使用于临街商用经营门市用地的估价，在评估宗地地价时，可根据实际情况进行价格期日、出让年期、容积率修正系数。

三、基准地价应用1．净地价。

净地价与毛地价主要针对城市存量建设用地而言，其差异主要在于是否包含宗地内的拆迁补偿费。

净地价＝基准地价修正的宗地地价＋拆迁补偿费拆迁补偿费原则上根据房屋现值确定补偿标准，也可参照其他相邻类似地块的拆迁补偿标准或者根据政府拆迁文件规定的标准扣除土地因素价值后进行测算。

2．土地出让金（政府土地纯收益）。

根据基准地价修正系数法计算出出让土地价格，再从中进行有关成本的扣除，得到土地出让金（政府土地纯收益）。

其中，对于存量建设用地，由于所界定的基准地价为毛地价内涵，即不包含拆迁费，则主要扣除土地开发成本（实际一般只包含城市配套费）即可；对于新增建设用地，主要扣除该级别平均的征地费用以及土地开发费用和相应的税费和利息等。

存量建设用地出让金＝毛地出让价－城市配套费＝净地出让价－拆迁补偿费－城市配套费新增建设用地出让金＝熟地出让价－征地补偿费－土地开发费－税费－利息－利润3.土地收购价格评估。

基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法范例一、引言基准地价系数是城市土地交易中的重要指标，它可以反映土地的价值水平，是土地市场调控的重要工具。

但是，由于城市土地市场的不断变化，原有的基准地价系数模型可能存在偏差，需要进行修正。

本文将介绍一种基准地价系数修正法的范例，以期为城市土地交易提供参考。

二、基准地价系数的概念和计算方法1. 基准地价系数的概念基准地价系数是指在土地市场的一定条件下，预定地价和事实成交价之间的比例关系。

通常情况下，基准地价系数是由城市规划部门、市场监管部门、统计局等共同制定的，并不是一个固定不变的数值，而是会根据市场变化进行调整。

2. 基准地价系数的计算方法基准地价系数的计算方法通常采用综合比较法或回归分析法。

其中，综合比较法是指通过对市场上类似地块的成交价以及土地的基本属性进行综合比较，来确定基准地价系数的合理性。

而回归分析法则是通过对多项变量进行统计分析，来确定基准地价系数。

三、基准地价系数修正法的原理基准地价系数的修正法其实是在原有的基准地价系数模型的基础上，通过添加新的变量或者调整原有变量的权重，来提高模型的准确性，从而减小预定地价和成交价之间的偏差。

四、基准地价系数的修正实例下面我们将通过实例来介绍一种基准地价系数修正的方法。

1. 数据收集我们首先需要收集大量的土地交易数据，包括成交价、土地位置、土地用途、土地规划等信息。

2. 变量探索接下来，我们将对收集到的变量进行探索，分析哪些变量对基准地价系数的影响最大。

在本例中，我们发现土地用途对基准地价系数的影响比较显著。

3. 模型调整在本例中，我们将添加土地用途这一变量，并给予其一定的权重。

同时，我们还需要对原有的变量进行调整，以提高模型的准确性。

具体来说，我们将调整原有变量的权重，并对变量的分组方式进行优化，使分组更加合理。

4. 模型评估最后，我们需要对修正后的模型进行评估，看看其预测精度是否有提高。

我们可以通过对修正前后的预测值进行比对，并对其误差进行分析。

基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。

基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。

基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。

因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。

范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。

范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。

在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。

这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。

在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。

2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。

在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。

城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。

为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。

3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。

基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。

其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。

该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。

、基准地价公布时间为1996年1月1日。

该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。

基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。

在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。

不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。

在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。

一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。

其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。

这个倍数就是基准地价系数。

在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。

基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。

基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。

基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。

因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。

2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。

如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。

基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。

3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。

评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。

此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。

二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。

基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。

问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。

分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。

有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。

估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。

土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。

（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。

即：K Y = 1。

2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。

故修正系数为 0。

3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。

应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。

根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。

下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。

根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。

步骤：
1. 首先确定基准地价系数。

基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。

2. 计算基准地价。

基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。

3. 计算实际地价。

实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。

即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。

在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。

实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。

因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。

需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。

因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。

房地产投资增势趋缓。

1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。

B、基准地价系数修正法：基准地价成果及内涵基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。

估价期日为2004年1月1日。

根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。

其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：待估宗地价值=P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中：P zg—为待估宗地地价P ss—为待估宗地对应的区片（段）地价∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）F—开发程度修正S—宗地土地面积具体测算如下：基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。

（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。

基准地价系数修正法范例地价是评估土地价值的重要指标，对于地产开发和土地转让具有重要意义。

然而，由于市场经济的波动和土地开发的变化，地价常常需要进行修正。

基准地价系数修正法是一种常用的修正方法，本文将基于一个范例来介绍这种方法的应用。

范例：某地块的基准地价系数修正一、背景介绍某市的某地块为规划开发区域，位于城市的中心位置，周边交通便利，商业配套齐全。

根据前期市场调研和土地规划报告，初步确定该地块的基准地价系数为1.2。

然而，随着该市商业和居住环境的不断优化，需要对基准地价系数进行修正。

二、修正前地价计算在进行基准地价系数修正之前，先计算修正前的地价。

根据市场调研和周边地块的成交价格，初步估算该地块的单价为每平方米10000元。

结合该地块的面积，可以计算得到修正前的地价。

三、基准地价系数修正计算1. 调研数据收集收集该市近期的土地成交价格数据，尤其是商业用途和居住用途的地块成交价格，并分析其变化趋势。

同时，还需了解该市的宏观经济情况和土地开发政策的相关信息。

2. 基准地价系数修正根据收集到的数据和资料，结合市场的需求和土地开发政策的变化，对基准地价系数进行修正。

修正的原则是保持市场的稳定和土地开发的可持续性。

4.修正后地价计算根据修正后的基准地价系数，乘以修正前的地价，可以得到修正后的地价。

这个价格可以更加准确地反映土地当前的市场价值。

五、结果分析通过基准地价系数修正法计算，修正后的地价为每平方米12000元，高于修正前的地价。

这说明该地块的价值在市场经济和土地开发政策的双重影响下得到了提升，符合市场预期。

六、结论基准地价系数修正法是一种常用的修正地价的方法，可以根据市场经济和土地开发政策的变化，准确反映土地的实际价值。

然而，应注意修正系数的合理性和可持续性，避免出现极端值。

七、展望随着城市发展和土地市场的不断变化，基准地价系数修正法还需要进一步研究和改进。

特别是在城市更新和土地转让过程中，如何准确评估地价对于保持市场稳定和促进城市可持续发展具有重要意义。

☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《XX市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8 月12日公布实施，其基准地价内涵为XX市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政〃五通一平〃（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年）, 容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。

不同用途基准地价参照表3-1-1。

表3-1-1 xxx区级别基准地价表单位：元/平方米⑵成^应用所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。

依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508 - 2001《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)和《***区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价(评估设定开发程度下的宗地地价)二基准地价X K1XK2XK3 X K4X K5X(1+J K)+K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正2K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照XX市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。

3、确定期日修正系数依据《XX市区土地定级估价更新报告》可知，XX市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，XX市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数匕=102/100=1.02。

第九章 基准地价系数修正法一、概念基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。

利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

二、原理：替代原理三、基本公式：宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋∑=ni i K 1）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数式中： Ｋ――基准地价修正系数四、特点与适用范围（1） 特点：①能快速评估多宗土地价格；②精度与基准地价及其修正体系密切相关。

（2）适用范围：适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。

特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。

完成基准地价评估的城镇中的土地估价。

五、基准地价系数修正法估价步骤：1. 搜集有关基准地价资料；2. 确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；5. 进行交易日期等其它修正；6. 求出待估宗地地价。

六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价1、待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价，关键在待估宗地地价影响因素调查。

地价影响因素调查应与同类用途同级（区域）基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。

2、地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数，并按下式计算宗地因素修正值：K=K1+K2+K…… K n式中：Ｋ――宗地地价影响因素修正值，K1 .K2…… K n—分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。

基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。

成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。

以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。

以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。

根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。

根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。

通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。

而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。

总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。

无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。

第一步：待估宗地影响因素指标说明影响因素条件说明优劣度商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定较优综合修正系数∑K =第二步：确定年期修正系数K待估宗地土地使用权的总年限为50已使用年限请在空白的单元格内录入使用土地剩余年限44剩余44年。

有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]银行贷款利率5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。

m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年则 K= 0.9538第三步：4.确定基准日修正系数哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。

因此取容积率取1空白单元格允许手动修改，但第四步：确定容积率修正系数1空白单元格允许手动修改，但第五步：确定待估宗地地价土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表土地等级哈尔滨市哈平路三级4050.1610.95381请根据待估宗因素修正系数和综合修正系数系数列对各因素进行修正。

0.0400062.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。

待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系修正系数-0.0300.10.050.16容积率修正系数宗地位置基准地价（元/m 2）综合修正系数期日修正系数使用年期修正系数请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。

基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

（2）表现形式：楼面熟地价。

（3）基准期日：2014年1月1日。

（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。

（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。

（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。

（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。

①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

工业用途基准地价见下表。

表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。

表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。

基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。

问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。

分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。

有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+E Ki） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KX K+K。

估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。

土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。

（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。

即：K Y = 1。

2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31 日相差不大。

故修正系数为0。

3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。

应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。

根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。