房地产估价的方法收益法

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收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。 1）直接资本化法 2）报酬资本化
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5.1.2收益法的理论依据与适用范围
收益法的理论依据是预期收益原理： 房地产的价格是由房地产未来能给权利人 带来的全部经济收益的现值来决定的，而 不是过去已获得的收益。
房地产的净收益 房地产的价格＝ 利率
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5.2.4房地产净收益估算注意事项
1)注意区分有形收益和无形收益 2)注意客观收益和实际收益的取舍 3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
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5.3报酬率、资本化率及收益乘数的确定

5.3.1报酬率的求取 5.3.2资本化率与收益乘数的求取
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例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米， 其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米， 租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费 用为有效租金收入的30%。
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2) 利用利润法估算房地产净收益的方法 利润法：在一定的假设条件下，通过求出待估房 地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本 化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定 待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营， 而非“公开市场”。 纯利润的求取基本公式为： 利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本 利息
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例5-2某酒店集餐饮、旅居、娱乐、 健身、商务于一体。鉴于该酒店的特 殊性质，宜用利润法评估其价格。该 饭店2001--2003年的账目情况可查阅， 试估算其价格。
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5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算
根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分 为四种情况： 1)出租用房地产净收益的求取 2)营业用房地产净收益的求取 （1）商业经营的房地产 （2)工业生产性房地产 （3)农地 3)自住或尚未使用的房地产净收益的求取 4)混合性房地产净收益的求取
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5.2.2房地产净收益估算的一般方法
1)利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式 为： 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用 由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由 有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益， 剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是 房地产的净收益。
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5.1 收益法基本原理
5.1.1收益法的概念及其两种类型 5.1.2收益法的理论依据与适用范围 5.1.3收益法估价操作步骤
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5.1.1收益法的概念及其两种类型
收益法是预测估价对象的未来收益， 然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将 其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益法从未来的角度评估房地产价格。采 用收益法求出的价格，通常称为收益价格。
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收益法的适用范围 收益法的适用范围是有收益或潜在收益， 且收益和风险都能量化的房地产，如写字 楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、 农地等。 收益法的使用并不限于估价对象房地产是 否现在有收益，只要其具有获取收益的能 力即可。 如果房地产的收益或潜在收益难以量化， 则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、 政府办公楼等公用或公益性房地产的估价 一般不用收益法。
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5பைடு நூலகம்1.3收益法估价操作步骤
《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按 下列步骤进行： （1）搜集有关收入和费用的资料； （2）估算潜在毛收入； （3）估算有效毛收入； （4）估算运营费用； （5）估算净收益； （6）选取适当的报酬率； （7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
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5.2 净收益及其估算
5.房地产估价方法—收益法
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5.房地产估价方法--收益法



5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
收益法基本原理 净收益及其估算 报酬率、资本化率及收益乘数的确定 房地产收益价格的估算 收益法估价总结与应用实例
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本章导读
收益法是根据房地产的收益来评 估其价格的方法，是一种很重要的方法。 收益法理论基础坚实，应用广泛，特别 是在收益性房地产的估价中更有特殊的 应用性。通过本章的学习，应了解收益 法的概念、类型、理论依据以及报酬率、 资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收 益法的适用范围、计算公式及操作步骤， 掌握房地产净收益的求取及收益价格的 估算。


5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益 5.2.2房地产净收益估算的一般方法 5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算 5.2.4房地产净收益估算注意事项
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5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益
1）房地产收益的类型 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种： 潜在毛收入（potential gross income,PGI），是假定房地产 在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。 有效毛收入（effective gross income,EGI），是由潜在毛收 入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损 失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租 金）以及其他原因造成的收入损失。 净经营收益（net operating income,NOI），通常简称净收益， 是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。 运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。 税前现金流量（pre-tax cash flow,PTCF），是从净收益中扣 除抵押贷款还本付息后的数额。 期末转售收入，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净 收益。
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2）净收益与客观总收益 净收益：仅由房地产这一生产要素而产生 的业主可以自由支配的收益，由其他生产 要素，如资金、管理、经营等发挥作用而 产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净 收益。 客观净收益：房地产在良好市场意识和正 常经营管理情况下所产生的规则而持续的 收益，这种收益将生产经营过程中一些特 殊的、偶然的因素排除在外。