房地产市场调研方案专业版-模板
XXXXXX项目前期调研方案
内容指引
成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道
过程的起点必须确认关注重点和研究方向
系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法
人员是实施工作的关键点
合理的运用时间才能创造超额的效益
附表内容
XX公司的核心理念是“全面提升客户价值”
公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。
在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点；
①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素；
②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。XX房地产营销策划有限公司
一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道
1. 整体研究策划流程
第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道；
第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向；
第三步：整体的调研实施内容；
第四步：调研是基础，分析是核心；
第五步：分析整理报告。
2. “碰头会”的必要性与实用性
这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的形式。
双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。
在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。
3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道
通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施：
一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性；
二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队；
三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。
建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。二．过程的起点必须确认关注重点和研究方向
1. 确定调研关注点
“XXX市场怎么样？”、“规划什么样的产品才能符合当地市场的需求？”、“如何划分分期开发的规模？”、“怎么才能降低市场风险？”等关键性问题，是工作室和投资商所共同关注的，也是本次调研需要重点解决的问题。
面对诸多的问题，不能一言概括、一方决定，也不能粗略罗列、混淆而谈，应该系统归类，依次调查，逐一研究，个个击破。
在这种前提下，调研前期的“碰头会”——“脑力风暴交流”即应运而生。集思广益、博采众长，调动各方面人员的积极性，吸取各方面的建议，提出问题，分析问题，为以后的研究确立重点目标。
2. 找准研究切入点以及研究方向
在确立调研重点目标的前提下，如何找准问题的切入点，进行直接有效的调研，而不用浪费过多的人力物力于空泛的基本数据采集。在这一点上，工作室将从市场、需求特征、产品以及客群四个方面进行深入的研究分析。
在市场方面，当地市场情况调研以市场特征分析、供需关系研究、竞争性评论等方面为主；
在需求特征方面，将在掌握市场情况的基础上，结合先进的理论依据和丰富经验，着重：人口及需求特性、价格区间、适销户型及面积、附属功能及配套设施、认知途径、购买抗性等多方面的综合研究；
在产品方面，以全面调研当地市场产品特征为基础，从各个产品的定位、规划、景观、立面、细部等方面系统总结其成功经验或借鉴其失败教训，为本案产品定位提供基础保障；
在客群方面，将重点投入到客群定位及购买特征方面，通过大量的访谈型调研，掌握第一手购房者的直接资料，并潜移默化的引导购房者对本案的认知，并力争为本案挽留部分现阶段有购房需求的客户，使其对本案充分留意和关注；
通过以上四个方面切入到整体调研的具体实施中去，再结合各阶段性“碰头会”的探讨，即可为此次调研把握精准的调研方向。
3. 过程中的全程监控
此处的监控，一方面是保证调研数据的真实可靠，对投资商委托的工作认真负责；另一方面是从另外一个角度反映当地市场信息，很多一线调研人员容易忽视和错过某些隐性信息，这时候就需要监控人员“知人所不明、查人所不觉”，发现漏洞，填补空白。三．突破创新的“有点有面”全方位科学调研方法
1. 从基础数据入手
泛指为收集一切基础性数据所开展的调研方法。主要包括：
1) 访问当地相关政府职能部门，获取经济发展的第一手资料；
2) 访问市场上所有在售、售完的房地产项目，获取项目基本情况的第一手资料；
3) 访问重点大、中型企业，获取其职工居住情况的第一手资料；
4) 对第一手基础资料进行分类整理，取其精华，深入研究。
2. 从产品定位入手的“针对性点状调研”
所谓“针对性点状调研”，即从本案的产品定位入手，着重研究分析几个对于本案具有典型参考意义的楼盘，通过分析其成功点与缺陷点，为本案产品定位找准方向。
1) 通过直接询问法取得取样项目的表面第一手资料；
2) 通过间接询问法从与取样项目有关的单位、人员处取得项目内部的资料；
3) 通过电话验证法核准手头掌握的取样项目资料；
4) 分析整理取得的调研资料，判断其有效性和适用性部分，分类整理。
3. 从客群定位入手的“开放性面状调研”
针对客群定位的专项调研是全面性、系统性的一项重点工作，在前面对于取样项目作出分析研究后，市场最终的接受情况才是检验项目的最终标准。因此，在此步骤中，重点工作方法如下：
1) 制作符合当地消费习惯的调研表，并准备一定的小礼品，后期根据调研工作的开展，可对调研表中的部分内容作出一定的修改，以取得最终调研目的为参照；
2) 询问面放宽，在以县城为中心的区域内作为调研重点，另外也可以考虑周边村镇的中心区域；
3) 询问对象“个体和集体相结合”，即有面向个人的拦截性访问，也有针对企事业单位的专门性访问，在调研的基础上也可为项目在当地打开一定的知名度；
4) 询问方法“传统和新式相结合”，即有传统的问卷式、电话访问式等，也结合部分有奖抽查式、网络留言式等新式询问方法。
5) 最后将取得的资料分类整理，专门制作一套数据汇总后的研究分析报告。
四．人员是实施工作的关键点
主要人员简介
