5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置概述(PPT 40页)

西格丽姆大厦
奔达中心
拉德芳斯大拱门
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
在形体构成上分类： ➢ 单体式 ➢ 双体式——奔达中心、纽约世贸、
吉隆坡佩重纳斯双塔 ➢ 联体式——德国募黎黑BMW公司Hale Waihona Puke Baidu楼
BMW公司大楼
吉隆坡佩重纳斯双塔
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
➢ 变平面式——通常为上大下小，如金字塔式、退台式、台阶式等， 例：旧金山泛美大厦、贝聿铭香港中银大厦等
配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、 邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地 下停车场，停车位充足。
设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有 安全报警；有综合布线。 2、建筑规模：一般2—5万平米。 3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是 进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方 面的业务。 4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的 物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 5、交通便利：有多种交通工具直达。 6、所属区位：位于主要商务区或都心区。
5A写字楼标准
5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包 括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、 CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）； 1、办公智能化系统(OA) ：包括计算机网络 系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、 物业管理计算机系统； 2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系 统、空调系统、变配电系统、照明系统、给 排水系统、电梯管理系统、停车库系统； 3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视 电话会议系统、共用天线电视系统、公共广 播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动 电话系统、综合布线系统。 4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、 通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。 5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自 动喷淋、自动报警等。
写字楼6E标准
Ecological office district （绿色生态办 公）
Essential business location（重 要的商务区）
Elegant building（有品位的建筑） Excellent facility and service（超 一流的硬件设施与服务） Extraordinary tenant（出众的客 户） Exact place for business （纯商 务） 亦有Exception of sale（非卖）一 说。 随着经济的发展，城市规划、生活 标准的提高，企业对办公人性化、科技 化以及生态化的要求亦产生新的要求和 标准。
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
外立面在写字楼中的作用： ➢ 符合建筑物本身的功能需要； ➢ 是一种文化的特征； ➢ 注重的是美感，而且要强调某种风格； ➢ 它是写字楼的“脸面”。 主要从以下几个方面打造： ➢ 立面风格 ➢ 立面形态 ➢ 立面用材 ➢ 立面灯光
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
三种基本类型： （1）纯几何体——建筑形态的基本形式是规则几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约 世贸中心大厦。 （2）雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。 （3）象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。
在功能和整体形式上分类： 高层、超高层建筑一般可明显地划分出三 部分：
楼下部（脚）； 楼主干（身）； 楼顶部（头）。 三部分有不同的功能和艺术形象特征：主 干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而 各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房 做法和楼顶癿处理方法也同样非常丰富。 如果在设计中善于变化楼的各段之形体， 并把握住整体关系，则可创造出异常丰富 的高层建筑形体。
➢ 群体式——常被视为“城中之城”，规模宏大、壮观，以群体式解 决复杂的建筑和城市问题，为超大型城市综合体。例：上海商城。
➢ 自由式——反传统的、不规则式建筑组合、有个性、自由、活泼。
上海商城
旧金山泛美大厦
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
在平面构成上分类： ➢ 线生形：以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。
基本线型有两种：直线、曲线。 ➢ 形生形：以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方式。基
本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐 变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各 种新的形式。而将原形作交合、取舍，也可产生许多新形式。
北京三里屯
央视大楼
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
功能复合程度之评价标准
纯写字楼/综合楼/商务综合体
纯写字楼是办公功能占绝对优势 的物业类型，底层虽然有商业， 但都是为办公活动提供服务。一 般地在底层只有银行、咖啡店、 高级餐厅、商务中心、娱乐场所、 会议室等。
功能复合程度之评价标准
纯写字楼/综合楼/商务综合体
当有两种或者两种以上的主要功 能并存时，我们称为综合楼，如 办公与商场复合的类型。
写字楼产品设计要点及标准化配置
智能化5A甲级写字楼常规标准参照
1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达 到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能 与新建成的办公楼建筑媲美。
装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、 玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花 岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高 级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等 材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地 砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦 漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门 套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。
功能复合程度之评价标准
纯写字楼/综合楼/商务综合体
商务综合体是综合楼的高级形态，又 称综合性建筑或复合型建筑，是集写 字楼、公寓、酒店、商场、会议、展 览及娱乐建筑于一身的微型城市；其 特点是功能协同、空间紧凑、品质突 出。建筑综合体因其规模宏大、功能 齐全而被称为“城中之城”，在城市 规划建设中扮演着非同寻常的角色。 它是创新活动基地、文化交流之地、 财富荟萃之地，是地标性建筑，反映 城市风貌和经济实力，聚集着大批的 精英阶层和成熟的公司企业，是高档 办公居住消费娱乐活动场所。