工业园区开发与盈利模式研究报告
一、工业园区开发模式
（一）工业地产商开发模式
简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻
工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施
及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。
例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的
项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地 933 亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的 76 家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。
（二）政府独立开发模式
简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻
此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等
综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。
此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，
弹性空间较大。
例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，
定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、 IT 软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。
（三）综合开发模式
简单流程：政府→投资公司（管委会）
①→开发项目→招商入驻
②→开发商→开发项目→招商入驻
综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。
例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商
部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟
地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在 500 万元 / 亩(含地价 )以上，税收 30 万元 / 亩〃年以上，容积率 2.0 以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。
二、工业园区运营盈利模式分析
（一）工业园区运营模式分析
1 、出售只售不租
开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；
2 、出租只租不售。
开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商
采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；
3 、出售 +出租，即可租可售
在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。
从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。
1、出售
对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有
很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工
业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、
西城国际、青羊工业总部基地 3 期及慧谷总部办公基地等。
2、出租
出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一
种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地 D 区主要
采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在 800-1800 万元，即有条件免租入住。从该园
区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实
力具有很大挑战。
3、出售 +出租
出售 +出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的
压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际 1 号、 IP 科技中心及西部智谷等项目均可租可售。
4、运营模式对比分析
(二）工业园区盈利模式分析
工业园区盈利模式主要有三大类：一、开发商投资完成厂房、办公等园区
物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包
装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；三、
开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。
