合同法律知识讲座
合同是指平等主体的双方或多方当事人（自然人或法人）关于建立、变更、终止民事法律关系的协议。
合同＝协议
合同法第424条的规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
一、合同主体的适格性
一般是个人，几种情况需要注意
1、共有财产，需共有人共同签字
如夫妻共同财产要夫妻双方签字。
一方来签，怎么办？
（1）电话询问，录音
（2）发短信（微信）如：您什么能来补签一下字？定金收到了吗？
（3）碰到之后及时补签
案例：夫妻一方签字，另一方不认可引发纠纷。
2、公司的房屋出售，一般要有股东会决议
3、优先购买权
（1）出租人出售房屋的，应该提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
（2）共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。
二、合同内容的合法性
合法是合同最基本的要求，一切合同都应以合法为前提，不合法的合同通常会导致内容部分无效或全部无效。
合同有效的要件：
1、当事人具有相应的民事行为能力
2、当事人意思表示真实
3、不违反法律或社会公共利益
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
合同无效的情形：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
可撤销的合同
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
三、合同形式的规范性
书面形式、口头形式、其他形式
书面形式：合同书或者电报、电传、电子邮件等数据电文形式等各种可以有形地表现所载内容的形式订立合同
格式合同、格式条款
第一，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。(《合同法》第39条规定) 第二，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。(《合同法》第40条规定)
第三，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。(《合同法》第41条规定) 跳单条款
约定条款中排除其他中介公司与顾客交易的条款，这属于居间合同中“跳单”格式条款，虽然合法有效，但是买方有权选择报价低、服务好的中介公司签订房屋买卖合同。
这种“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开中介公司而与原房主成交，致其无法得到应得的服务费，该约定并不存在免
除一方责任等无效情形，故应认定有效。根据该条款，衡量买方是否构成“跳单”，关键是看其是否利用该公司提供的房源信息、机会等条件。如果未利用此条件，而是通过其他公众可获知的正当途径获得同一房源信息，则买方就有权选择报价低、服务好的中介公司促成买卖合同成立。
四、合同条款的完备性
几个重要条款
1、违约责任
违约责任如何约定？我们最担心的问题，一定要有违约责任。
（1）违约责任的常见形式——违约金
（2）尽可能明确违约金
（3）按比例约定：比如买方逾期付款，每逾期一天，承担房款千分之一的违约金。卖方逾期交房，千分之一，对等
（4）根本违约，未履行合同，按合同标的额的20%支付违约金。一般不超过30%
（5）按金额约定，每逾期一天，支付1000元违约金。
（6）（2）违约责任的常见形式——赔偿损失
（7）第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（8）没有约定违约金，可以要求对方赔偿损失，然而在实践中，许多损失的证据往往是很难提供的。
房屋差价损失
2、定金条款
定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。
定金是债的一种担保方式，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，可见定金具有担保性和惩罚性。在实践中不少人将“定金”写成了“订金”
3、争议解决方式的约定
争议解决的途径：
双方协商、第三方调解、诉讼、仲裁
了解：诉讼和仲裁的区别
法院裁决和仲裁机构仲裁是两种相互排斥的解决方式，选择了其中一种方式，就不能采用另一种方式。
选择仲裁必须事先约定有仲裁条款或事后达成仲裁协议，否则只能诉讼。
仲裁是一裁终局，法院是两审终审。
仲裁只限于商事领域，法院受案范围广。
4、协议管辖
明确管辖法院不仅有利于争议得到迅速解决，而且有利于维护公司合法权益。
《民事诉讼法》第34条，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。（只限于合同纠纷）
出于地方保护、诉讼成本考虑，在签订合同时应尽可能选择我方所在地人民法院管辖。
我方占据主导地位时应尽可能选择我方所在地法院管辖。
专属管辖因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。因港口作业发生纠纷提起诉讼，由港口作业地法院管辖。因继承遗产提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地(由价值大小来认定)管辖。
五、合同文字表达的严谨性
还欠款和还欠款
“订金”和“定金”的区别
土地证、房产证登记的是否一致，如权利人、位置是否一致
案例：产权证登记的－102，土地证登记的102
六、合同内容的可操作性
可操作性指的是合同“实用”，也就是说，合同规定的内容必须是
A、能够履行的；
B、合同签订后必须遵照执行。
原则：在维护自身利益为出发点，适当兼顾公平合理性。
1、条款要公平合理
如：约定5月份办证过户，办不到证买方付款30%，卖方交房
交易流程：
（1）、分期付款：付定金－付大部分房款－交房－付尾款至中介－过户
（2）、按揭方式：付定金－付首付款－过户－按揭贷款－交房
（3）、卖备案的房屋：付定金－办证－付大部分房款－过户－付尾款
2、时间要明确，几日内交房，交房后几日内再付款（过户前付款这样的约定含糊不清）
