投资性房地产累计摊销

投资性房地产计提折旧或摊销时，应计入的损益账户是什么？投资性房地产计提折旧或摊销时，应计入的损益账户是什么？按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。

一、一般的企业在进行账务处理时，通常采用“成本模式”计量，应按期（月）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得的租金收入借：银行存款（或库存现金等科目）贷：其他业务收入二、采用“公允价值模式”计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量投资性房地产是计提折旧还是摊销？一般企业入账会选用哪一个？投资性房地产分为投资性房产和投资性地产，投资性房产采取折旧的方式进行，而投资性地产比照无形资产的”累计摊销“进行处理。

故，采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”或”累计摊销“等科目进行处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。

一般工商企业投资性房地产计提折旧计入什么科目一般工商企业投资性房地产计提折旧计入“其他业务成本”科目。

计提折旧或摊销的会计分录：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）1、投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。

即：当期增加的投资性房地产（房屋建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（房屋建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。

2、投资性房地产取得的收入计入其他业务收入，相关的税费计入营业税金及附加。

投资性房地产采用成本模式时候，计提的折旧或摊销为什么计入其他业务收入是因为会计准则中将投资性房地产作为企业的一项日常活动，需要通过主营业务收入或者其他业务收入核算。

投资性房地产累计摊销一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产的定义所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营活动。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。

二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。

用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

不属于投资性房地产的资产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

2.作为存货的房地产。

【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。

经典例题【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物[答疑编号1742100606]『正确答案』AC『答案解析』投资性房地产包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。

所以选项B，待出租的建筑物不选；选项D，不属于企业自己持有的资产，不选。

投资性房地产的确认及初始计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益。

投姿性房地产的会计处理投资房地产的确认和初始计量情形确认时点已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日对持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑董事会或类似机构作出书面决议的日期物根据租赁准则，这里的租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期，并不一定是租赁协议中约定的日期。

投资性房地产按照成本初始计量注：外购投资性房地产取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

差旅费非增量成本，不能算进投资性房地产成本中。

与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出成本模式I转为改扩建时的分录如下：I1成本模式II借：投资性房地产一一在建I隈存桂房地产重计折旧（摊销）］I投资性房地产减值准备II贷：投资性房地产I解析：之所以计入〃投资性房地产一一在建〃，而不是〃在建工程〃的原因是因为，投资性房地产的价值较大，倘若计入〃在建工程〃，会引起〃在建工程〃和〃投资性房地产〃这两个科目余额较大的变动，不利于报表的可比性，计入“投资性房地产一一在建〃既能起到科目的区分，也不影响报表项目金额大的变动，一举两得。

公允价值模式I采用公允价值模式进行后续计量的会计处理I1公允价值上并I卜昔：投资性房地产一一公允价值丽II贷：公允价值变薪而允价值下降I除公允价值变薪网I贷：投资性房地产一一公允价值砌解析：公允价值模式计量，不提折旧或摊销，也不提减值准备，这个道理比较简单，折旧是以历史成本为计量属性计算的，需要稳定的计算基础，以公允价值模式计量,资产价值一直在波动，折旧无从计提，所以模式不同，理论基础不同，所以在公允价值模式下，无计提折旧一说。

至于为何不提减值，因为市场的波动，会计入公允价值变动损益，公允价值本身已反应了减值金额。

【注】在极少情况下，已采用公允模式的，首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，其公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

投资性房地产一、投资性房地产的确认和计量。

（一）以成本模式进行后续计量的投资性房地产。

1、外购的投资性房地产。

借：投资性房地产贷：银行存款2、自行建造的投资性房地产。

借：投资性房地产贷：开发成本/在建工程等3、投资性房地产计提折旧或摊销。

借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）4、投资性房地产计提减值。

借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（后续不得转回）5、对投资性房地产进行改扩建。

注：进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

（1）转入在建工程。

借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）发生后续支出时。

借：投资性房地产—在建贷：银行存款等（3）改扩建完工时。

借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建6、出租投资性房地产收取租金时。

借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）（二）以公允模式进行后续计量的投资性房地产。

1、外购的投资性房地产。

借：投资性房地产—成本贷：银行存款2、自行建造的投资性房地产。

借：投资性房地产—成本贷：开发成本/在建工程等应交税费—应交增值税（销项税额）3、投资性房地产的期末计量。

以公允模式进行后续计量的投资性房地产不用计提折旧、摊销和减值准备，但要在每个期末进行计量，判断公允价值。

借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反。

4、出租投资性房地产收取租金时。

借：银行存款贷：其他业务收入5、对投资性房地产进行改扩建。

【注】进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。

（1）转入在建工程。

借：投资性房地产—在建贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动（可借可贷）（2）发生后续支出时。

借：投资性房地产—在建贷：银行存款等（3）改扩建完工时。

借：投资性房地产—成本贷：投资性房地产—在建二、投资性房地产后续计量模式的变更。

投资性房地产会计分录1. 引言投资性房地产是指企业为了提供租金收入或资本增值而持有的房地产。

对于投资性房地产的会计处理，会计分录起着关键的作用。

本文将详细介绍投资性房地产会计分录的相关要点和步骤。

2. 资本化投资性房地产在持有期间应该被资本化，即计入企业的资产负债表。

资本化的会计分录包括以下内容：2.1 购置投资性房地产时的分录当企业购置投资性房地产时，需要将支出计入资产负债表中的投资性房地产项目下。

以下是购置投资性房地产的会计分录示例：借：投资性房地产xxxxx贷：银行存款xxxxx2.2 投资性房地产的改建、翻修或重要修复时的分录当企业对投资性房地产进行改建、翻修或重要修复时，支出应该被资本化并增加投资性房地产的原值。

以下是改建、翻修或重要修复时的会计分录示例：借：投资性房地产xxxxx贷：银行存款xxxxx2.3 投资性房地产的租金收入时的分录投资性房地产的租金收入应该被计入收益。

以下是投资性房地产租金收入的会计分录示例：借：银行存款xxxxx贷：租金收入xxxxx3. 减值如果投资性房地产的价值出现下跌或长期无法收回，企业需要对其进行减值处理。

以下是投资性房地产减值处理的会计分录：3.1 对投资性房地产进行减值时的分录当投资性房地产价值出现下跌或长期无法收回时，企业需要对其进行减值处理。

以下是减值处理时的会计分录示例：借：减值损失xxxxx贷：投资性房地产减值准备xxxxx3.2 投资性房地产减值后的分录减值处理完成后，投资性房地产的价值应该调整并反映在资产负债表中。

以下是投资性房地产减值后的会计分录示例：借：投资性房地产减值准备xxxxx贷：投资性房地产xxxxx4. 出售或处置当企业决定出售或处置投资性房地产时，需要对其进行会计处理。

以下是出售或处置投资性房地产的会计分录：4.1 出售投资性房地产时的分录当企业出售投资性房地产时，需要将资产负债表中的投资性房地产项目进行调整。

以下是出售投资性房地产时的会计分录示例：借：银行存款xxxxx贷：投资性房地产xxxxx4.2 处置投资性房地产时的分录当企业处置投资性房地产时，需要计算处置收益或处置损失，并进行会计处理。

20×8年1月1日，甲公司购买一项债券，剩余年限为5年，划分为持有至到期投资，买价为90万元，交易费用为5万元；每年年末按票面利率可收得固定利息4万元，债券在第5年末兑付可得到本金110万元，不得提前兑付。

债券实际利率为6.96%。

该债券20×9年末的摊余成本为（D）万元。

A.94.68
B.97.61
C.92.26
D.100.40
『答案解析』20×8年1月1日： 20×8年末计提利息：
借：持有至到期投资――成本 110 借：应收利息 4
贷：银行存款 95 持有至到期投资――利息调整 2.61
持有至到期投资――利息调整 15 贷：投资收益 6.61
20×8年年末持有至到期投资摊余成本＝95＋2.61＝97.61（万元）
20×9年年末计提利息：
借：应收利息 4 持有至到期投资――利息调整 2.79 贷：投资收益 6.79（97.61×6.96%）
20×9年年末持有至到期投资摊余成本＝97.61＋2.79＝100.40（万元）
甲公司于2009年1月1日发行面值总额为1 000万元，期限为5年的债券，该债券票面利率为6%，每年年初付息、到期一次还本，发行价格总额为1 043.27万元，利息调整采用实际利率法摊销，实际利率为5%。

2009年12月31日，该应付债券的账面余额为（　）万元。

A.1 000 B.1 060 C.1 035.43 D.1 095.43
『正确答案』C
『答案解析』1 043.27＋1 043.27×5%－1 000×6%＝1 035.43万元。

中级财务投资性房地产考点汇总1．投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

2．投资性房地产的范围：已出租的土地使用权（计划出租尚未出租、租入之后再转租的不属于）、持有并准备增值后转让的土地使用权（不含闲置土地）、已出租的建筑物。

3．如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

4．投资性房地产的初始确认：经济利益很可能流入、成本可靠计量。

5．外购房地产同时对外出租，购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出。

6．企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间再改为对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或者存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

7．企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

8．企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出应计入其他业务成本，对应的报表项目为营业成本。

9．投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一致。

10．以成本模式计量的投资房地产后续计量相关会计分录：①计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销②计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备③取得租金收入时借：银行存款等贷：其他业务收入11．以公允价值模式进行后续计量的会计处理①公允价值上升借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益②公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产—公允价值变动③取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入12．企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。

〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。

借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。

投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。

企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

这两个条件必须同时具备，缺一不可。

2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。

（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。

投资性房地产理解记忆与练习三四五投资性房地产的用途要么是出租，要么是坐等升值。

因为开发土地的用途已经约定，所以房地产企业除了已经出租的房地产可以计入投资性房地产，其他房地产一般计入存货(开发产品等科目)。

记忆口诀及解析(资产从生到死的一个过程)一、自用房转投资成本下对对碰存货跌无对应抵成本(一)自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产【原值】①累计折旧（累计摊销）②固定资产减值准备（无形资产减值准备）③贷：固定资产（无形资产、开发产品）【原值】①投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）②投资性房地产减值准备③借：存货跌价准备①贷：投资性房地产【原值】①(二)投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产、开发产品）【原值】①投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）②投资性房地产减值准备③贷：投资性房地产【原值】①累计折旧（累计摊销）②固定资产减值准备（无形资产减值准备）③二、自用房转投资公允下赚其综亏公允回自用差公允(一)自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产——成本【公允价值】(转换时市场价)④累计折旧（累计摊销）②固定资产减值准备（无形资产减值准备）③公允价值变动损益【借差】(①-②-③)-④贷：固定资产（无形资产、开发产品）【原值】①其他综合收益【贷差】④-(①-②-③)(二)投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产、开发产品）【公允价值】(转换时市场价)③公允价值变动损益【借差】(①+②)-③贷：投资性房地产——成本①投资性房地产——公允价值变动②公允价值变动损益【贷差】③-(①+②)说明：固定资产或者无形资产的使用寿命一般在10年以上，以历史成本入账，转换为以公允价值计量的投资性房地产时，会产生的大额价差。

计入其他综合收益主要是防止上市公司炒作房地产操纵利润坑害股民，不务正业。

转回时，因为原来就是以公允价值计量，与转回时点的公允价值差异不会很大，所以计入公允价值变动损益核算。

第八章投资性房地产习题答案（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。

投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。

5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。

6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。

如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。

因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。

但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。

房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。

计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。

16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

甲公司：不能确认其投资性房地产。

乙公司：属于投资性房地产。

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

投资性房地产：指为赚取租金（让渡资产使用权行为）或资本增值、或二者兼有而持有的房地产。

概念性介绍建筑物属于固定资产土地使用权（通过出让或转让方式取得）属于无形资产1、特征：投资性房地产是一种经营性活动（为实现经营目标而从事的经营活动），其在用途、状态和目的等方面都区别于作为生产经营场所或用于销售的房地产。

将其从企业固定资产或无形资产拉出来单独核算，是为了更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

2、范围：主要包括（1）已出租的土地使用权（不包括：企业计划出租但尚未出租的土地使用权、以经营租赁方式取得再转租。

）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括闲置的土地）（3）已出租的建筑物NOTE：投资性房地产确认标准：只要不是以经营租赁方式取得的房地产，只要用于赚取租金或资本增值，就可以确认，确认时间为租赁开始日或资本增值开始日。

另外该投资性房地产的成本以及相关经济利益流入能可靠的计量。

例如：自用房地产和作为存货的房地产，不属于投资性房地产的项目，如后期用于租赁，就应于租赁开始日确认为投资性房地产。

如果房地产存在部分自用和部分赚取租金或资本增值的，如能够单独计量和出售的，则应分别核算，不能单独计量和出售的，则全部计入固定资产或无形资产，不确认投资性房地产。

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，它具有自用房地产的性质3、与投资性房地产有关的后续支出：A、资本化后续支出（改扩建、装修等）。

如企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产，那么在再开发期间应继续作为投资性房地产核算，只是期间不计提折旧或摊销。

应转入“投资性房地产--在建”科目核算（成本模式，将本科目账面余额以及提取的折旧和减值全部结转；公允价值模式，只需要将本科目下--成本--公允价值变动的账面余额结转）。

B、费用性后续支出（日常维护等），应于发生时计入当期损益借：其他业务成本等贷：银行存款等4、投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。

【知识点】投资性房地产的转换★★★ （一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：（1） 投资性房地产转换为自用房地产； （2） 投资性房地产转换为存货；（3） 自用房地产转换为投资性房地产；（4） 作为存货的房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如下图所示。

应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变。

【官方政策解读】2021年上市公司年报会计监管报告：将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。

个别上市公司本年度通过董事会决 议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。

对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改 变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。

投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如下图所示。

【例题·单选题】（2020年）20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。

20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。

20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。

根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。

第 04 讲投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★〕该在收回时将其从投资性房地产转为存货。

〔〕（正确答案）×（答案解析）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货，这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确说明将其重新开发用于对外销售的日期。

（例题·单项选择题）〔2021〕甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。

2×20 年 3 月1 日，该公司将一项账面价值为 300 万元、公允价值为 280 万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产，不考虑其他因素。

以下关于甲公司该转换业务对其2×20年度财务报表工程影响的表述中，正确的选项是〔〕。

A.减少投资收益 20 万元B.减少其他综合收益 20 万元C.增加营业外支出 20 万元D.减少公允价值变动收益 20 万元（正确答案）D（答案解析）自用固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值小于其账面价值的差额借记“公允价值变动损益〞科目，对报表工程的影响为减少“公允价值变动收益〞工程 20 万元〔300-280〕。

（例题·单项选择题）2×20年1 月1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。

转换当日写字楼的账面余额为 5 000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值打算 400 万元；公允价值为 4 200 万元。

甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。

A.5 000B.4 600C.4 200D.4 100（正确答案）D（答案解析）自用写字楼转换为以本钱模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值 4 100 万元〔5 000－500－400〕作为投资性房地产的初始入账价值。

不同类别的资产的账面价值、账面余额、账面净值、摊余成本计算汇总固定资产无形资产账面价值＝固定资产的原价－计提的减值准备－计提的累计折旧；账面余额＝固定资产的账面原价；账面净值＝固定资产的折余价值＝固定资产原价－计提的累计折旧。

账面价值＝无形资产的原价－计提的减值准备－累计摊销；账面余额＝无形资产的账面原价；账面净值＝无形资产的摊余价值＝无形资产原价－累计摊销。

成本模式后续计量的投资性房地产：账面原价=账面余额账面净值=账面余额-投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产账面价值=账面余额-投资性房地产累计折旧（摊销）-投资性房地产减值准备━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━xx价值模式后续计量的投资性房地产：公允价值模式后续计量的投资性房地产由于不计提折旧、摊销，不计提减值准备，所以其账面价值=账面余额。

交易性金融资产交易性金融资产以公允价值后续计量，不计提减值准备。

账面价值=账面余额持有至持有至到期投资以摊余成本后续计量，可以计提减值准备，账面价值=摊余到期投资以公允价值后续计量，可以计提减值准备。

1.股票投资：不涉及摊余成本的计算。

账面余额=一级科目结余的金额，账面价值=账面余额—计提的减值准备。

2.债券投资：由于溢价、折价或者交易费用计入了“成本”明细科目，需可供出售金融资产为公允价值的变动是不影响摊余成本的，但影响账面价值。

简单的说，如有分录中“资本公积”数还有差额，那么摊余成本和账面价值就不等，差额就是资本公积的数，如果资本公积都转出了，余额为0了，那么账面价值和摊余成本就会相等了。

祝学习顺利！成本=一级科目结余的金额—计提的减值准备。

账面余额=一级科目结余的金额。

要采用实际利率法摊销，涉及摊余成本的计算。

摊余成本不包括公允价值变动的金额。

可供出售金融资产只有债券类涉及到摊余成本的问题，摊余成本和账面价值的差异主要在于公允价值的变动（计入资本公积的数），因其他资产应付债券（负债）账面原价=账面余额账面价值＝账面余额－计提的资产减值准备账面价值=摊余成本=账面余额=一级科目结余的金额摊余成本：是指该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果：②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额；③扣除已发生的减值损失。

成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比转换与处置一、转换条件在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；?②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。

比如原来出租的房地产现改为自用房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

二、转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

转换时入账口径的选择在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

会计分录为：A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：?改改名字而已借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）1000累计折旧（摊销）?300固定资产（无形资产或存货）减值准备?50贷：固定资产、无形资产或开发产品?1000投资性房地产累计折旧（摊销）?300投资性房地产减值准备?50以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。